Giải pháp nào kéo giảm giá nhà về mức người dân có thể mua? 5 hướng đi được chuyên gia đề xuất

Giá nhà có giảm nhưng người dân vẫn khó mua

Sau nhiều tháng tìm kiếm căn hộ gần khu vực trung tâm TP.HCM, gia đình anh Ngọc Trung, một nhân viên văn phòng, đã tạm dừng kế hoạch mua nhà vì chưa đủ khả năng tài chính. Theo chia sẻ của anh, giá bất động sản có dấu hiệu mềm hơn trước, một số chủ nhà đã chủ động giảm hơn 100 triệu đồng thay vì chỉ thương lượng một khoản nhỏ.

Tuy nhiên, mức giá sau điều chỉnh vẫn vượt quá ngân sách của gia đình. Vì vậy, anh Trung tiếp tục chờ đợi với kỳ vọng giá nhà sẽ giảm thêm, tạo điều kiện để người có thu nhập từ lương có thể sở hữu căn hộ.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra với chị Minh Anh, một cư dân tại TP.HCM đã nhiều năm thuê nhà. Chị cho biết gia đình có thể cân nhắc vay thêm nếu thị trường xuất hiện nhiều căn hộ trong khoảng 2–2,5 tỷ đồng. Dù vậy, theo chị, những căn hộ gần trung tâm, còn mới và có chất lượng tốt hiện vẫn thường có giá trên 5 tỷ đồng mỗi căn.

Những trường hợp này phản ánh một vấn đề lớn của thị trường bất động sản: giá nhà có thể bắt đầu điều chỉnh nhưng chưa chắc đã trở nên phù hợp với thu nhập của phần đông người dân.

Theo một số đơn vị khảo sát thị trường được dẫn trong thông tin ban đầu, giá nhà tại một số khu vực, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, đã giảm khoảng 10–20%. Tuy nhiên, mức giảm này không diễn ra đồng đều ở mọi phân khúc và địa bàn. Trong khi đó, nguồn cung vẫn tập trung đáng kể vào các căn hộ cao cấp, hạng sang có giá trên 100 triệu đồng/m².

Do vậy, câu hỏi đặt ra không chỉ là làm thế nào để giá bất động sản giảm, mà còn là làm sao để thị trường tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả thực tế, đồng thời bảo đảm tính ổn định và hạn chế những đợt tăng giá bất thường.

Nhà ở xã hội và nhà cho thuê được kỳ vọng tăng nguồn cung giá phù hợp

Một trong những giải pháp quan trọng để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở là tăng nguồn cung ở các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà thương mại có mức giá hợp lý.

Theo số liệu được nêu trong báo cáo, cả nước hiện triển khai 907 dự án nhà ở xã hội với gần 858.500 căn, tổng mức đầu tư gần 793.000 tỷ đồng. Trong đó, 301 dự án với khoảng 201.500 căn đã hoàn thành. Riêng bốn tháng gần đây theo thông tin được cung cấp, 22 dự án nhà ở cho thuê với hơn 33.400 căn đã được khởi công.

Việc mở rộng các chương trình này có ý nghĩa trong bối cảnh nhiều người lao động chưa đủ tích lũy để mua căn hộ thương mại. Khi nguồn cung giá phù hợp tăng lên, người dân có thêm lựa chọn thay vì phải cạnh tranh chủ yếu ở phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, tăng số lượng dự án mới chỉ là bước đầu. Để chính sách phát huy hiệu quả, các dự án cần được triển khai đúng tiến độ, có vị trí phù hợp với nhu cầu sinh sống và làm việc, đồng thời bảo đảm mức giá, tiền thuê hoặc khoản thanh toán phù hợp với thu nhập của nhóm khách hàng mục tiêu.

Đối với nhà ở xã hội, khả năng tiếp cận còn phụ thuộc vào điều kiện và quy trình xét duyệt đối tượng. Với nhà cho thuê, chi phí thuê dài hạn, chất lượng công trình và khả năng kết nối giao thông là những yếu tố quyết định sức hấp dẫn.

Nguồn cung giá phù hợp tăng lên cũng có thể tạo thêm áp lực cạnh tranh đối với các sản phẩm thương mại có mức giá cao nhưng chưa thể hiện rõ lợi thế về vị trí, tiện ích hoặc chất lượng. Tuy nhiên, việc nguồn cung tăng có chuyển thành mức giảm giá đáng kể hay không vẫn phụ thuộc vào quy mô thực tế, tốc độ bàn giao và sức mua của thị trường.

Kiểm soát giá đất để hạn chế chi phí phát triển dự án

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, một trong những vấn đề cần giải quyết trước tiên là kiểm soát giá đất và hạn chế tình trạng thổi giá.

Ông đề xuất Nhà nước xem xét duy trì khung giá đất cơ sở trong thời gian dài, khoảng 10–20 năm, thay vì để mức giá biến động thường xuyên theo kết quả thẩm định. Theo đề xuất này, hệ số điều chỉnh K có thể được sử dụng linh hoạt theo từng giai đoạn, bao gồm cả hệ số dương và âm, nhằm tạo biên độ điều chỉnh và hạn chế các cơn sốt đất.

Đây là quan điểm chính sách được chuyên gia đề xuất, không đồng nghĩa với quy định đã được áp dụng. Việc thiết kế cơ chế giá đất cần được xem xét trong khuôn khổ pháp luật hiện hành, đồng thời cân nhắc sự khác biệt giữa các địa phương, loại đất và điều kiện thị trường.

Giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí phát triển dự án. Khi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh giá bán để bảo đảm hiệu quả tài chính. Nếu chi phí đất, giải phóng mặt bằng và các nghĩa vụ liên quan chiếm tỷ trọng lớn, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ càng khó khăn.

Bên cạnh đó, TS Phạm Viết Thuận đề xuất sử dụng công cụ thuế đối với những giao dịch có mức giá chênh lệch lớn so với giá cơ sở, nhằm điều tiết phần chênh lệch thực tế. Theo quan điểm này, chính sách thuế có thể vừa bổ sung nguồn thu ngân sách vừa góp phần hạn chế hoạt động đầu cơ đẩy giá đất vượt xa giá trị thực.

Tuy nhiên, hiệu quả của giải pháp phụ thuộc vào cách xác định giá tham chiếu, khả năng giám sát giao dịch và thiết kế thuế. Chính sách cần phân biệt hợp lý giữa hoạt động đầu cơ ngắn hạn với các giao dịch phục vụ nhu cầu chính đáng, tránh tạo thêm gánh nặng không cần thiết cho người mua nhà để ở.

Điều tiết tín dụng: Hạn chế đầu cơ, hỗ trợ người mua nhà thực

Tín dụng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến cả phía cung và phía cầu của thị trường bất động sản. Khi nguồn vốn dồi dào và chi phí vay thấp, nhu cầu mua nhà có thể tăng lên. Ngược lại, lãi suất cao làm tăng chi phí sở hữu, khiến người mua thận trọng hơn và có thể kéo dài thời gian ra quyết định.

TS Phạm Viết Thuận kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế xác định lãi suất cơ bản và biên độ lãi suất cho vay theo từng nhóm lĩnh vực. Theo đề xuất của ông, các khoản vay phục vụ đầu cơ bất động sản nên chịu biên độ cao hơn để hạn chế dòng tiền tạo sóng giá, trong khi nhu cầu mua nhà thực cần được quan tâm phù hợp.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Minh Nhựt, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Luminous, cho rằng mặt bằng lãi suất có vai trò điều chỉnh cung – cầu và có thể góp phần hình thành mức giá phù hợp hơn với từng phân khúc.

Dù vậy, điều tiết tín dụng cần được thiết kế thận trọng. Nếu nguồn vốn bị thu hẹp quá mạnh hoặc chi phí vay tăng đối với cả những dự án có nhu cầu thực, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong triển khai, khiến nguồn cung mới giảm hoặc tiến độ bị kéo dài. Khi đó, mục tiêu tăng khả năng tiếp cận nhà ở có thể bị ảnh hưởng.

Vì vậy, hướng đi được đặt ra là phân bổ vốn hợp lý hơn: ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai thực tế và sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở; đồng thời tăng cường kiểm soát các hoạt động sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm đầu cơ hoặc tạo sốt giá.

Đối với người vay mua nhà, việc đánh giá khả năng trả nợ cũng cần dựa trên lãi suất thực tế trong dài hạn, thay vì chỉ căn cứ vào mức ưu đãi ban đầu. Khoản vay quá lớn so với thu nhập có thể khiến người mua gặp áp lực khi lãi suất thay đổi hoặc thu nhập bị gián đoạn.

Chuyên gia đề xuất 5 nhóm giải pháp đưa giá bất động sản về mức phù hợp

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đề xuất năm nhóm giải pháp nhằm đưa giá bất động sản về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.

1. Tái cơ cấu nguồn cung, giảm lệ thuộc vào phân khúc cao cấp

Theo định hướng này, thị trường cần giảm tỷ trọng nhà ở thương mại cao cấp, hạng sang và tăng sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực.

Việc đa dạng hóa nguồn cung cần được thực hiện cả về mức giá, diện tích, loại hình nhà ở và vị trí dự án. Nếu nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao, lượng sản phẩm tăng lên vẫn khó giải quyết nhu cầu của người có thu nhập trung bình.

Nhà ở xã hội, nhà thương mại giá hợp lý và nhà cho thuê được xem là những hướng cần thúc đẩy để bổ sung lựa chọn cho các nhóm khách hàng khác nhau.

2. Giảm chi phí phát triển dự án

Chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và thời gian triển khai đều có thể tác động đến giá thành nhà ở.

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng cần rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và điều chỉnh các yếu tố liên quan đến giá đất phù hợp. Khi thời gian triển khai được rút ngắn và chi phí phát sinh giảm, doanh nghiệp có thêm điều kiện phát triển sản phẩm ở mức giá dễ tiếp cận hơn.

Tuy nhiên, việc giảm chi phí không đồng nghĩa với nới lỏng các yêu cầu về chất lượng công trình, an toàn, quy hoạch hay nghĩa vụ pháp lý. Mục tiêu cần hướng tới là giảm các chi phí không cần thiết và cải thiện hiệu quả thực hiện dự án.

3. Hướng tín dụng đến đúng đối tượng

Nguồn vốn có lãi suất hợp lý cần được xem xét cho các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời hỗ trợ người dân có khả năng tài chính phù hợp tiếp cận vốn mua nhà.

Giải pháp này cần đi cùng việc đánh giá khả năng trả nợ, minh bạch thông tin vay vốn và kiểm soát rủi ro tín dụng. Một chính sách hỗ trợ hiệu quả không chỉ giúp người dân mua được nhà mà còn phải hạn chế nguy cơ phát sinh nợ quá sức chi trả.

4. Minh bạch hóa dữ liệu và thông tin giao dịch

Theo đề xuất tại hội thảo, thị trường cần được minh bạch hóa dữ liệu, xây dựng thông tin định danh cho từng sản phẩm để cơ quan quản lý có thể theo dõi giao dịch, kiểm soát biến động giá và điều tiết kịp thời.

Khi dữ liệu về giá giao dịch thực tế, tình trạng pháp lý, tiến độ dự án và lịch sử chuyển nhượng được cập nhật đầy đủ, người mua sẽ có thêm cơ sở để so sánh, đánh giá giá trị tài sản.

Ngược lại, nếu thị trường chủ yếu dựa trên giá rao bán hoặc thông tin thiếu kiểm chứng, người mua có thể khó xác định mức giá hợp lý, còn cơ quan quản lý gặp trở ngại trong phát hiện dấu hiệu bất thường.

5. Tăng chế tài đối với hành vi thao túng và đẩy giá

Giải pháp cuối cùng là tăng cường xử lý các hành vi thao túng, lũng đoạn và cố tình đẩy giá bất động sản nhằm trục lợi.

Việc xử lý cần dựa trên chứng cứ, quy định pháp luật và cơ chế giám sát phù hợp. Cùng với chế tài, việc công khai thông tin và nâng cao khả năng kiểm tra giao dịch sẽ góp phần giảm không gian cho các hoạt động đầu cơ gây nhiễu loạn thị trường.

Năm nhóm giải pháp có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nếu chỉ tăng nguồn cung nhưng không giảm được chi phí phát triển, giá nhà vẫn có thể cao. Nếu giảm lãi suất nhưng dòng vốn chủ yếu chảy vào đầu cơ, mặt bằng giá có thể tiếp tục bị đẩy lên. Ngược lại, nếu tín dụng, nguồn cung, dữ liệu và cơ chế kiểm soát giá được phối hợp hiệu quả, thị trường sẽ có cơ sở tốt hơn để vận hành theo nhu cầu thực.

Luật Đất đai sửa đổi và vai trò điều tiết giá đất

Tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội về kinh tế – xã hội chiều 18/10, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đề cập các vấn đề liên quan đến giá đất và bất động sản.

Theo nội dung được cung cấp, Thủ tướng cho biết sau khi triển khai những biện pháp quyết liệt như phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê, thị trường giá nhà, đặc biệt là chung cư, đã xuất hiện xu hướng đi xuống. Về giá đất, Thủ tướng cho biết Quốc hội sẽ xem xét Luật Đất đai sửa đổi và Nhà nước sẽ có vai trò quyết định, điều tiết giá đất; ông nhận định điều này sẽ tạo cơ sở để giá đất và giá bất động sản giảm.

Đây là định hướng và nhận định được nêu trong thông tin về phiên thảo luận. Mức độ giảm giá thực tế vẫn phụ thuộc vào nội dung chính sách được thông qua, cách thức tổ chức thực hiện, nguồn cung nhà ở, chi phí phát triển dự án, lãi suất và sức mua của thị trường.

Đặc biệt, giá bất động sản không chỉ được quyết định bởi giá đất. Chi phí xây dựng, chi phí vốn, nghĩa vụ tài chính, tiến độ pháp lý, vị trí và nhu cầu tại từng khu vực đều có thể ảnh hưởng đến giá bán cuối cùng.

Vì vậy, để chính sách phát huy tác dụng, việc điều tiết giá đất cần được phối hợp với các giải pháp tăng nguồn cung, giảm chi phí dự án và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Bao giờ giá nhà mới thực sự phù hợp với thu nhập?

Giá nhà giảm là mong muốn chính đáng của những người đang tìm nơi an cư, nhưng quá trình đưa giá về mức phù hợp với khả năng chi trả có thể cần thời gian. Một vài đợt giảm giá riêng lẻ chưa đủ để chứng minh thị trường đã trở nên dễ tiếp cận hơn.

Điều quan trọng là nguồn cung mới phải đáp ứng đúng nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc có mức giá phù hợp với thu nhập của người dân. Cùng với đó, chi phí phát triển dự án cần được kiểm soát, tín dụng cần hỗ trợ đúng đối tượng và các giao dịch phải minh bạch hơn.

Về phía người mua, việc chờ giá giảm thêm có thể là một lựa chọn, nhưng không nên chỉ dựa vào kỳ vọng thị trường. Người mua cần xác định ngân sách, khoản tiền trả trước, mức trả nợ hàng tháng và quỹ dự phòng; đồng thời so sánh giá giao dịch thực tế của những căn hộ có đặc điểm tương đồng.

Đối với người có nhu cầu ở thực, một căn nhà phù hợp không chỉ là căn nhà có giá thấp mà còn cần có pháp lý rõ ràng, chất lượng bảo đảm, khả năng kết nối thuận tiện và tổng chi phí sở hữu nằm trong giới hạn tài chính.

Nhìn chung, muốn kéo giảm giá nhà một cách bền vững, thị trường cần sự phối hợp giữa chính sách đất đai, phát triển nhà ở xã hội, cơ cấu lại nguồn cung, điều tiết tín dụng, minh bạch dữ liệu và xử lý hành vi thao túng. Khi các giải pháp này được triển khai đồng bộ, giá nhà mới có cơ hội phản ánh sát hơn nhu cầu và sức mua thực tế của người dân.

Lưu ý: Số liệu về dự án nhà ở xã hội, mức giảm giá nhà và các đề xuất chính sách trong bài cần được đối chiếu với báo cáo, phát biểu và văn bản chính thức tương ứng trước khi sử dụng làm căn cứ đầu tư.

Câu hỏi thường gặp về giải pháp giảm giá nhà

1. Vì sao giá nhà đã giảm nhưng nhiều người vẫn chưa mua được?

Giá giảm không đồng nghĩa với việc đã về mức phù hợp với thu nhập. Tại những khu vực có nhu cầu cao, căn hộ vẫn có thể vượt ngân sách của nhiều gia đình. Ngoài giá mua, người mua còn phải tính đến lãi vay, phí quản lý, chi phí sinh hoạt và các khoản phát sinh khác.

2. Nhà ở xã hội có thể giúp kéo giảm giá căn hộ thương mại không?

Nhà ở xã hội không trực tiếp quyết định giá của mọi căn hộ thương mại, nhưng có thể bổ sung nguồn cung cho nhóm người có nhu cầu ở thực và giảm áp lực cạnh tranh ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tác động cụ thể phụ thuộc vào quy mô, vị trí và tiến độ triển khai dự án.

3. Kiểm soát giá đất có làm giá nhà giảm ngay không?

Không nhất thiết. Giá đất là một cấu phần quan trọng nhưng giá bán còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng, vốn vay, thủ tục, nghĩa vụ tài chính và nhu cầu thị trường. Chính sách cần được triển khai đồng bộ và có thời gian để tác động đến nguồn cung mới.

4. Có nên đánh thuế các giao dịch bất động sản có giá chênh lệch lớn?

Đây là một đề xuất chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và điều tiết phần chênh lệch giá. Hiệu quả phụ thuộc vào cách xác định giá tham chiếu, thiết kế thuế, dữ liệu giao dịch và khả năng thực thi. Cần phân biệt đề xuất của chuyên gia với quy định đã chính thức có hiệu lực.

5. Người mua nhà nên làm gì trong thời gian chờ giá điều chỉnh?

Người mua nên chuẩn bị khoản tiền trả trước, xác định mức vay phù hợp, kiểm tra pháp lý dự án và so sánh giá giao dịch thực tế. Nếu vay ngân hàng, cần tính khả năng trả nợ trong trường hợp lãi suất tăng, thay vì chỉ dựa vào mức ưu đãi ban đầu.

6. Những dấu hiệu nào cho thấy thị trường đang phục hồi thực chất?

Các dấu hiệu cần theo dõi gồm tỷ lệ hấp thụ, số giao dịch thành công, mức giá giao dịch thực tế, cơ cấu nguồn cung, tiến độ dự án và khả năng tiếp cận vốn của người mua. Giá rao bán hoặc số lượng dự án công bố riêng lẻ chưa đủ để kết luận thị trường đã phục hồi bền vững.