Thượng Hải tung “8 biện pháp” kích cầu bất động sản: Giảm trả trước nhà thứ hai xuống 15%, trợ cấp đổi nhà tối đa 80.000 NDT

Thị trường bất động sản Thượng Hải đang đứng trước một bước điều chỉnh chính sách đáng chú ý khi chính quyền thành phố đồng loạt triển khai 8 biện pháp hỗ trợ thị trường nhà ở, tập trung vào tín dụng, quỹ dự phòng nhà ở, trợ cấp đổi nhà, tái định cư bằng phiếu nhà ở và thị trường nhà ở đã qua sử dụng.

Động thái mới được đánh giá là hướng trực tiếp vào nhóm người có nhu cầu mua nhà để cải thiện điều kiện sống, thay vì chỉ tập trung hỗ trợ người mua nhà lần đầu.

Ngày 20/8/2026, sáu cơ quan của Thượng Hải, gồm Ủy ban Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn thành phố, Cục Quản lý Nhà ở, Cục Tài chính, Chi nhánh Thượng Hải của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Cục Điều tiết Tài chính Thượng Hải và Trung tâm Quản lý Quỹ Dự phòng Nhà ở thành phố, cùng ban hành “Thông báo về việc tối ưu hóa các chính sách và biện pháp bất động sản tại Thượng Hải”.

Chính sách chính thức có hiệu lực từ ngày 21/8/2026.

Điểm đáng chú ý nhất là tỷ lệ trả trước tối thiểu đối với khoản vay mua căn nhà thứ hai tại khu vực ngoài đường vành đai ngoài được giảm từ 20% xuống còn 15%.

Bên cạnh đó, các hộ gia đình đủ điều kiện đổi nhà cũ lấy nhà mới có thể nhận tổng mức trợ cấp lên tới 80.000 nhân dân tệ, qua đó giảm đáng kể chi phí giao dịch.

8 biện pháp mới của Thượng Hải tập trung vào 5 nhóm chính

Theo nội dung chính sách, 8 biện pháp mới được triển khai trên 5 nhóm trọng tâm gồm:

• Tối ưu hóa việc rút tiền từ quỹ dự phòng nhà ở.
• Điều chỉnh chính sách tín dụng nhà ở cá nhân.
• Thực hiện trợ cấp cho chương trình “đổi nhà cũ lấy nhà mới”.
• Thúc đẩy tái định cư bằng phiếu nhà ở.
• Mở rộng việc thu mua và sử dụng nhà ở hiện có.

Nhìn tổng thể, chính sách mới không chỉ tác động đến phía cầu mà còn cố gắng tháo gỡ các điểm nghẽn trong chuỗi giao dịch bất động sản.

Đặc biệt, chính quyền Thượng Hải đang muốn giải quyết tình trạng nhiều gia đình có nhu cầu nâng cấp nhà ở nhưng chưa thể bán căn nhà cũ để mua căn nhà mới.

Đây là một trong những điểm nghẽn phổ biến của thị trường nhà ở hiện nay: người mua có nhu cầu nhưng phải cân nhắc chi phí giao dịch, khoản tiền trả trước, khả năng vay vốn và thời điểm bán nhà cũ.

Giảm tiền trả trước nhà thứ hai ngoài vành đai xuống còn 15%

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của chính sách mới là điều chỉnh tỷ lệ trả trước đối với người mua căn nhà thứ hai.

Theo quy định mới, đối với người mua nhà tại khu vực ngoài đường vành đai ngoài, tỷ lệ trả trước tối thiểu đối với khoản vay mua nhà ở thương mại thứ hai được giảm từ không dưới 20% xuống còn không dưới 15%.

Chính sách này bao gồm cả một số khu vực trước đây áp dụng các quy định khác nhau, trong đó có toàn bộ các quận Baoshan và Jiading.

Trong khi đó, tỷ lệ trả trước tối thiểu đối với người mua nhà lần đầu tại Thượng Hải được thống nhất ở mức 15%.

Đối với người mua căn nhà thứ hai, chính sách tiếp tục phân biệt theo khu vực:

• Trong khu vực vành đai ngoài: tối thiểu 25%.
• Ngoài khu vực vành đai ngoài: tối thiểu 15%.

Việc đưa tỷ lệ trả trước nhà thứ hai ngoài vành đai về ngang mức nhà ở đầu tiên được xem là động thái có tính định hướng rõ ràng.

Theo các chuyên gia được dẫn lại trong nội dung chính sách, khu vực ngoài vành đai ngoài là một trong những nơi có nguồn cung nhà ở mới lớn của Thượng Hải. Nhu cầu tại đây không chỉ đến từ người mua nhà lần đầu mà còn có tỷ trọng đáng kể từ các gia đình muốn đổi sang căn hộ lớn hơn, chất lượng tốt hơn.

Khi khoản tiền trả trước giảm, áp lực tài chính ban đầu cũng giảm theo. Điều này có thể tạo điều kiện để một bộ phận người dân thực hiện kế hoạch nâng cấp nhà ở thay vì tiếp tục trì hoãn.

Trợ cấp đổi nhà cũ lấy nhà mới tối đa 80.000 NDT

Bên cạnh việc nới tín dụng, Thượng Hải còn đưa ra chính sách trợ cấp trực tiếp cho hoạt động đổi nhà.

Đây được xem là một trong những điểm nổi bật nhất của “8 biện pháp Thượng Hải”.

Theo chính sách, từ ngày 21/8/2026 đến 31/3/2027, những hộ gia đình cư trú mua nhà ở thương mại mới xây dựng ngoài đường vành đai ngoài, hoàn tất đăng ký hợp đồng trực tuyến và bán căn nhà cũ trong thành phố trong khoảng thời gian một năm trước hoặc sau ngày đăng ký hợp đồng, có thể đăng ký nhận trợ cấp.

Trợ cấp vay mua nhà tối đa 50.000 NDT

Khoản trợ cấp đầu tiên được tính bằng 1% tổng số tiền vay mua nhà ở thương mại mới, với mức tối đa 50.000 NDT/căn.

Tổng ngân sách dành cho chương trình là khoảng 200 triệu NDT và được thực hiện theo nguyên tắc đăng ký trước được phục vụ trước.

Điều này có nghĩa là người mua nhà đủ điều kiện cần đặc biệt lưu ý thời gian thực hiện chính sách và tiến độ đăng ký.

Trợ cấp đổi nhà thêm 30.000 NDT

Ngoài khoản trợ cấp trên, Thượng Hải tiếp tục tối ưu hóa chương trình “đổi nhà cũ lấy nhà mới” từng được triển khai trước đó.

Theo chính sách mới, hộ gia đình mua nhà thương mại mới xây dựng ngoài đường vành đai ngoài và bán căn nhà cũ trong khu vực vành đai ngoài trong khoảng thời gian quy định có thể nhận thêm 30.000 NDT.

Đáng chú ý, nếu một hộ gia đình đồng thời đáp ứng đủ điều kiện của cả hai chương trình, họ có thể nhận cả hai khoản trợ cấp.

Như vậy, tổng mức hỗ trợ tối đa có thể lên tới 80.000 NDT.

Đây là khoản tiền có thể tạo ra tác động đáng kể đối với những gia đình đang cân nhắc chuyển từ căn hộ cũ sang nhà mới.

Vì sao chính sách “đổi nhà cũ lấy nhà mới” quan trọng?

Một trong những vấn đề lớn của thị trường bất động sản không chỉ nằm ở việc thiếu người mua mà còn ở việc chuỗi giao dịch bị tắc nghẽn.

Một gia đình muốn mua căn hộ mới thường cần bán căn nhà hiện tại để giải phóng nguồn vốn. Tuy nhiên, nếu thị trường nhà cũ thanh khoản chậm, họ có thể không muốn hoặc không thể thực hiện giao dịch mua nhà mới.

Khi đó hình thành vòng luẩn quẩn:

Không bán được nhà cũ → không đủ vốn mua nhà mới → trì hoãn quyết định mua → thanh khoản thị trường giảm.

Chính sách trợ cấp của Thượng Hải đang tìm cách phá vỡ nút thắt này.

Nếu chi phí giao dịch giảm và khả năng vay vốn được cải thiện, người dân có thể mạnh dạn bán căn nhà hiện tại để chuyển sang căn hộ mới.

Điều này không chỉ tạo thêm giao dịch trên thị trường sơ cấp mà còn kích thích thanh khoản của thị trường thứ cấp.

Quỹ dự phòng nhà ở được nới lỏng đáng kể

Một nhóm chính sách khác cũng rất đáng chú ý là việc tối ưu hóa quy định sử dụng quỹ dự phòng nhà ở.

Trước đây, người mua nhà gặp một số giới hạn nhất định về thời điểm, tần suất và mục đích rút tiền.

Theo chính sách mới, phạm vi sử dụng quỹ dự phòng được mở rộng hơn.

Có thể rút tiền để mua nhà mới và nhà ở hiện có

Nếu trước đó chính sách tập trung hỗ trợ việc sử dụng quỹ dự phòng để trả tiền trả trước cho các dự án nhà ở thương mại mới xây dựng và bán trước, thì quy định mới mở rộng phạm vi sang cả:

Nhà ở thương mại mới xây dựng và nhà ở hiện có.

Đồng thời, Thượng Hải tiếp tục hỗ trợ cơ chế “rút tiền và vay đồng thời”, tức việc rút tiền từ quỹ để thanh toán khoản trả trước không ảnh hưởng đến việc tính toán số tiền vay từ quỹ dự phòng.

Tần suất rút tiền được nâng lên mỗi năm

Đây cũng là một thay đổi đáng kể.

Tần suất rút tiền để mua nhà được điều chỉnh từ một lần trong vòng 5 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sang một lần mỗi năm dương lịch.

Mức rút tiền cũng được nới theo hướng không vượt quá giá mua nhà bằng nguồn vốn tự có.

Ngoài ra, quỹ dự phòng còn có thể được sử dụng để thanh toán một số chi phí liên quan đến nhà ở, bao gồm thuế mua nhà đất tại Thượng Hải và chi phí mua chỗ đậu xe hoặc phòng kho gắn liền với nhà ở theo quy định.

Đây là thay đổi có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu đối với người mua nhà.

Thượng Hải đẩy mạnh tái định cư bằng phiếu nhà ở

Không chỉ hỗ trợ người mua nhà thông thường, chính sách mới còn tập trung vào nhóm người dân thuộc diện giải tỏa, cải tạo đô thị và tái thiết các khu vực cũ.

Thượng Hải sẽ tăng cường triển khai phiếu nhà ở trong các chương trình bồi thường và tái định cư, đặc biệt tại các dự án cải tạo làng đô thị và tái thiết khu vực đô thị cũ.

Mục tiêu là tạo thêm lựa chọn cho người dân thay vì chỉ sử dụng hình thức tái định cư truyền thống.

Mô hình này có thể hình thành một chuỗi:

Cải tạo đô thị → phát hành phiếu nhà ở → người dân mua nhà thương mại → tăng sức cầu trên thị trường.

Nếu triển khai hiệu quả, nguồn cầu từ các dự án cải tạo đô thị có thể trở thành một động lực đáng kể cho thị trường nhà ở.

Thu mua nhà cũ để phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ

Ở phía cung, Thượng Hải cũng dự kiến đẩy nhanh việc thu mua nhà cũ để chuyển đổi thành nhà ở cho thuê giá rẻ.

Theo chính sách, các khu vực trung tâm đô thị, bao gồm khu vực trong vành đai ngoài của Phố Đông, sẽ thúc đẩy việc thu mua nhà cũ dựa trên nhu cầu thực tế.

Sau khi cải tạo, những căn nhà này có thể được đưa vào khai thác cho thuê, qua đó tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp tại các khu vực trung tâm.

Cách làm này có thể đồng thời giải quyết hai bài toán: tăng thanh khoản cho nhà ở hiện có và bổ sung nguồn cung nhà cho thuê.

Thị trường bất động sản Thượng Hải đang có dấu hiệu phục hồi

Những chính sách mới được đưa ra trong bối cảnh thị trường nhà ở Thượng Hải đã xuất hiện một số tín hiệu tích cực.

Theo dữ liệu được nêu trong nội dung, trong tháng 7, giao dịch nhà mới tại Thượng Hải tăng khoảng 1% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu lần đầu tiên trong năm ghi nhận tăng trưởng dương.

Phân khúc bất động sản trung và cao cấp tiếp tục có giao dịch tích cực.

Đáng chú ý, một số dự án nhà ở cải thiện chất lượng với mức giá khoảng 60.000 NDT/m² tại khu vực ngoài vành đai đã thu hút sự quan tâm và kích hoạt hệ thống tính điểm.

Điều này cho thấy nhu cầu nâng cấp nhà ở đang dần được giải phóng.

Ở thị trường nhà ở thứ cấp, ngoại trừ tháng 2 chịu ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, lượng giao dịch trong những tháng còn lại duy trì trên 20.000 căn/tháng.

Chỉ số giá nhà ở thứ cấp cũng được cho là đã phục hồi trong 6 tháng liên tiếp, với mức tăng lũy kế khoảng 2,2%.

Những dữ liệu này cho thấy chính sách mới của Thượng Hải không nhất thiết mang tính “giải cứu” thị trường theo nghĩa truyền thống.

Thay vào đó, mục tiêu có vẻ là củng cố đà phục hồi và giải quyết các điểm nghẽn trong chuỗi giao dịch.

Thị trường đang hình thành trạng thái “nóng ở hai đầu, ảm đạm ở giữa”

Một đặc điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản Thượng Hải hiện nay là sự phân hóa.

Theo nhận định được dẫn lại, thị trường đang có xu hướng “nóng ở hai đầu và ảm đạm ở giữa”.

Một đầu là nhóm người mua nhà lần đầu, vốn vẫn có nhu cầu thực tế cao.

Đầu còn lại là nhóm khách hàng cao cấp, tập trung vào những sản phẩm khan hiếm tại khu vực trung tâm.

Trong khi đó, phân khúc nâng cấp nhà ở tầm trung, đặc biệt nhóm tài sản khoảng 5-6 triệu NDT, dù có dấu hiệu sôi động nhưng vẫn gặp một nút thắt lớn: người mua chưa bán được nhà cũ hoặc còn lo ngại về chi phí giao dịch.

Chính sách trợ cấp, tín dụng và quỹ dự phòng mới được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp vào nhóm khách hàng này.

Đây có thể là nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất từ “8 biện pháp” mới.

Chính sách mới của Thượng Hải có thể tác động thế nào đến thị trường?

Nếu nhìn tổng thể, chính sách mới tạo ra tác động trên cả ba lớp.

Thứ nhất, giảm chi phí mua nhà.
Tỷ lệ trả trước nhà thứ hai ngoài vành đai giảm xuống 15%, giúp giảm số tiền vốn ban đầu.

Thứ hai, giảm chi phí đổi nhà.
Khoản trợ cấp tối đa 80.000 NDT có thể giúp các hộ gia đình mạnh dạn thực hiện giao dịch.

Thứ ba, tăng thanh khoản.
Khi nhà cũ dễ bán hơn và nhà mới có thêm người mua, toàn bộ chuỗi giao dịch có thể được kích hoạt.

Nếu chính sách được thực thi hiệu quả, tác động có thể không chỉ dừng ở việc tăng doanh số bán nhà mới mà còn lan sang thị trường nhà ở thứ cấp, xây dựng, vật liệu, nội thất và các ngành dịch vụ liên quan.

Bất động sản Thượng Hải bước vào giai đoạn kích hoạt nhu cầu nâng cấp

Điểm đáng chú ý nhất trong “8 biện pháp Thượng Hải” không nằm ở một chính sách đơn lẻ mà ở cách chính quyền thành phố đồng thời tác động vào nhiều mắt xích của thị trường.

Từ giảm tỷ lệ trả trước nhà thứ hai xuống 15%, hỗ trợ đổi nhà tối đa 80.000 NDT, nới điều kiện sử dụng quỹ dự phòng, cho tới phát triển phiếu nhà ở và thu mua nhà cũ để làm nhà cho thuê giá rẻ, các chính sách đang hướng đến mục tiêu chung là làm cho thị trường vận hành thông suốt hơn.

Trong đó, nhóm khách hàng muốn nâng cấp nhà ở có thể trở thành tâm điểm.

Một gia đình đang sở hữu căn hộ cũ có thể bán tài sản hiện tại, sử dụng nguồn vốn thu được kết hợp khoản vay và trợ cấp để mua căn nhà mới. Khi chuỗi này được kích hoạt, thị trường nhà cũ có thêm thanh khoản, trong khi thị trường nhà mới có thêm người mua.

Đây chính là cơ chế mà Thượng Hải kỳ vọng sẽ tạo ra một vòng tuần hoàn tích cực hơn cho thị trường.

Trong bối cảnh giá nhà và nhu cầu tại các đô thị lớn của Trung Quốc vẫn có sự phân hóa mạnh, việc Thượng Hải tiếp tục điều chỉnh chính sách cho thấy thành phố đang ưu tiên ổn định thị trường, kích thích nhu cầu thực và cải thiện thanh khoản, thay vì chỉ dựa vào các biện pháp hỗ trợ ngắn hạn.

Với quy mô kinh tế và vai trò đặc biệt của Thượng Hải, những thay đổi này cũng có thể trở thành một tín hiệu đáng chú ý đối với xu hướng điều hành chính sách bất động sản tại các đô thị lớn khác của Trung Quốc.

8 biện pháp Thượng Hải” đang tạo ra một gói hỗ trợ tương đối toàn diện cho thị trường nhà ở, với trọng tâm là giải phóng nhu cầu thực và đặc biệt hỗ trợ những hộ gia đình muốn thay đổi, nâng cấp chỗ ở.

Việc giảm tỷ lệ trả trước nhà thứ hai ngoài vành đai xuống 15%, cộng với chính sách trợ cấp đổi nhà tối đa 80.000 NDT, có thể giúp giảm đáng kể rào cản tài chính đối với người mua.

Trong khi đó, việc nới điều kiện rút quỹ dự phòng, triển khai phiếu nhà ở và thu mua nhà cũ để phát triển nhà cho thuê giá rẻ cho thấy Thượng Hải đang cố gắng tác động đồng thời vào cả cung và cầu.

Nếu các biện pháp mới thực sự kích hoạt được chuỗi “bán nhà cũ → nhận hỗ trợ → mua nhà mới”, thị trường có thể tiếp tục cải thiện thanh khoản trong thời gian tới.

Đối với thị trường bất động sản Thượng Hải, câu chuyện đáng theo dõi không còn đơn thuần là giá nhà tăng hay giảm, mà là khả năng khơi thông dòng giao dịch và chuyển nhu cầu tiềm năng thành giao dịch thực tế. Đây cũng sẽ là yếu tố quan trọng quyết định liệu đà phục hồi hiện tại có thể duy trì bền vững hay không.

Câu hỏi thường gặp về 8 biện pháp bất động sản của Thượng Hải

1. Tỷ lệ trả trước nhà thứ hai ngoài vành đai Thượng Hải còn bao nhiêu?

Theo chính sách mới, tỷ lệ trả trước tối thiểu đối với khoản vay mua nhà thứ hai tại khu vực ngoài đường vành đai ngoài được giảm xuống 15%, từ mức 20% trước đó.

2. Người đổi nhà cũ lấy nhà mới có thể được trợ cấp bao nhiêu?

Nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện của cả hai chương trình trợ cấp, một hộ gia đình có thể nhận tổng mức hỗ trợ tối đa 80.000 NDT, gồm tối đa 50.000 NDT từ chương trình trợ cấp vay mua nhà và 30.000 NDT từ chương trình đổi nhà cũ lấy nhà mới.

3. Chính sách có hỗ trợ mua nhà cũ không?

Có. Quy định mới mở rộng phạm vi sử dụng quỹ dự phòng nhà ở để hỗ trợ việc mua nhà ở hiện có, bên cạnh nhà ở thương mại mới xây dựng.

4. Khi nào chính sách mới của Thượng Hải có hiệu lực?

“Thông báo về việc tối ưu hóa các chính sách và biện pháp bất động sản tại Thượng Hải” có hiệu lực từ ngày 21/8/2026.

5. Chính sách trợ cấp đổi nhà kéo dài đến khi nào?

Các chương trình trợ cấp được triển khai theo thời hạn quy định đến ngày 31/3/2027, với điều kiện cụ thể về thời điểm mua nhà mới, đăng ký hợp đồng và bán nhà cũ.

6. Chính sách này có giúp thị trường bất động sản Thượng Hải phục hồi mạnh hơn?

Khả năng tác động tích cực là đáng chú ý, đặc biệt đối với nhóm người mua nhà để nâng cấp. Tuy nhiên, mức độ phục hồi thực tế còn phụ thuộc vào thu nhập, tín dụng, giá nhà, nguồn cung và tâm lý người mua.