Thị trường nhà ở Mỹ đóng băng sâu trong tháng 9: Giao dịch giảm 11,3%, niềm tin ngành xây dựng chạm đáy 14 năm

Thị trường bất động sản Mỹ suy yếu khi lãi suất thế chấp tăng mạnh

Thị trường nhà ở Mỹ đang đối mặt với một giai đoạn khó khăn khi lãi suất thế chấp tăng nhanh, khả năng chi trả của người mua suy giảm và hoạt động xây dựng nhà ở tiếp tục chững lại. Dữ liệu tháng 9 cho thấy áp lực không chỉ xuất hiện ở nhóm người có nhu cầu mua nhà mà còn lan rộng sang các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản.

Theo số liệu được công bố, doanh số bán nhà đang chờ xử lý tại Mỹ giảm 7,3% so với tháng 8 và thấp hơn 11,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số lượng nhà ở khởi công xây dựng giảm 4,56%, xuống mức quy đổi theo năm là 859.000 căn. Tâm lý của các nhà xây dựng nhà ở cũng chạm mức thấp nhất trong 14 năm.

Những con số này cho thấy thị trường đang chịu sức ép từ nhiều phía. Chi phí vay mua nhà tăng khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định, còn các nhà xây dựng phải sử dụng biện pháp giảm giá và ưu đãi để thu hút khách hàng.

Diễn biến trên cũng đặt ra câu hỏi về triển vọng phục hồi của bất động sản Mỹ trong thời gian tới. Mặc dù việc làm và thu nhập vẫn có thể hỗ trợ nhu cầu nhà ở, chi phí tài chính cao đang trở thành một rào cản đáng kể đối với cả người mua lẫn doanh nghiệp.

Lãi suất thế chấp tăng từ 6,8% lên 7,6% trong tháng 9

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thị trường nhà ở Mỹ suy yếu là đà tăng của lãi suất thế chấp.

Theo Mortgage News Daily, lãi suất trung bình đối với khoản vay thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm bắt đầu tháng 9 ở mức khoảng 6,8%, trước khi tăng lên 7,6% vào cuối tháng.

Mức tăng này làm gia tăng đáng kể chi phí vay mua nhà, đặc biệt đối với những hộ gia đình cần sử dụng khoản vay dài hạn để tài trợ cho phần lớn giá trị bất động sản.

Để hình dung tác động, giả sử một người mua nhà vay 300.000 USD, tương đương khoảng 7,86 tỷ đồng theo tỷ giá minh họa 26.200 đồng/USD, với khoản vay thế chấp cố định trong 30 năm. Nếu lãi suất tăng từ 6,8% lên 7,6%, khoản thanh toán gốc và lãi hằng tháng có thể tăng từ khoảng 1.955 USD lên 2.114 USD, tương đương từ khoảng 51,2 triệu đồng lên 55,4 triệu đồng.

Như vậy, người vay có thể phải trả thêm khoảng 159 USD mỗi tháng, tương đương hơn 4,1 triệu đồng. Trong một năm, mức chênh lệch này lên tới khoảng 1.908 USD, tương đương gần 50 triệu đồng, chưa tính thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí quản lý và những chi phí liên quan khác.

Đây là ví dụ minh họa dựa trên khoản vay và lãi suất giả định, không phải số liệu bình quân của toàn bộ người mua nhà tại Mỹ.

Khi khoản thanh toán hằng tháng tăng lên, người mua có thể lựa chọn một căn nhà rẻ hơn, trì hoãn giao dịch hoặc rút khỏi thị trường. Những người đang tìm cách mua căn nhà đầu tiên thường chịu áp lực lớn hơn do nguồn tiền tích lũy hạn chế và khả năng tiếp cận tín dụng phụ thuộc nhiều vào thu nhập.

Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), nhận định rằng tăng trưởng việc làm và thu nhập có thể hỗ trợ hoạt động mua nhà, nhưng khả năng chi trả chịu ảnh hưởng mạnh hơn từ những thay đổi của lãi suất thế chấp.

Nhận định này nhấn mạnh một vấn đề quan trọng: ngay cả khi người lao động có việc làm và thu nhập tăng, họ vẫn có thể gặp khó khăn trong việc mua nhà nếu chi phí vay tăng nhanh hơn khả năng tài chính của gia đình.

Doanh số nhà ở đang chờ xử lý giảm 11,3% so với cùng kỳ

Theo NAR, doanh số bán nhà đang chờ xử lý giảm 7,3% trong tháng 9 so với tháng trước và giảm 11,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Chỉ số này phản ánh số hợp đồng đã ký kết đối với nhà ở hiện hữu nhưng chưa hoàn tất giao dịch. Vì vậy, đây là một chỉ báo quan trọng giúp đánh giá xu hướng mua bán nhà trong những tháng tiếp theo.

Khác với số liệu giao dịch đã hoàn tất, doanh số nhà đang chờ xử lý có thể cho thấy những thay đổi của nhu cầu tương đối sớm. Khi số hợp đồng ký kết giảm, thị trường có thể phải đối mặt với lượng giao dịch hoàn tất thấp hơn trong thời gian tiếp theo, dù mức độ tác động còn phụ thuộc vào tỷ lệ hủy hợp đồng và điều kiện thị trường.

Sự suy giảm trong tháng 9 diễn ra đúng thời điểm lãi suất thế chấp tăng mạnh. Điều này cho thấy chi phí tài chính có thể đang làm suy yếu quyết định mua nhà của nhiều hộ gia đình.

Thị trường bất động sản Mỹ vốn có sự khác biệt lớn giữa các khu vực. Những nơi có giá nhà cao thường khiến người mua nhạy cảm hơn với lãi suất, bởi chỉ một thay đổi nhỏ trong chi phí vay cũng có thể làm tăng đáng kể số tiền phải thanh toán mỗi tháng.

Tại những khu vực mà giá nhà đã vượt xa khả năng tài chính của phần lớn hộ gia đình, lãi suất cao có thể khiến nhiều người trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc tiếp tục thuê nhà thay vì sở hữu bất động sản.

Miền Nam và miền Tây chịu mức giảm mạnh nhất

Dữ liệu tháng 9 cho thấy doanh số nhà đang chờ xử lý giảm trên toàn nước Mỹ, nhưng mức giảm không đồng đều giữa các khu vực.

Miền Nam ghi nhận mức giảm 8,2% so với tháng trước, trong khi miền Tây giảm 9,2%. Đây là hai khu vực có mức suy giảm hàng tháng lớn nhất theo số liệu được đề cập.

Miền Nam thường là một trong những thị trường nhà ở sôi động nhất nước Mỹ, còn miền Tây là khu vực có mặt bằng giá nhà cao. Vì vậy, diễn biến tại hai khu vực này đặc biệt đáng chú ý khi đánh giá ảnh hưởng của lãi suất đến nhu cầu bất động sản.

Đối với miền Nam, thị trường từng thu hút người mua nhờ nguồn cung nhà ở tại một số địa phương tương đối dồi dào và sức hấp dẫn về việc làm, dân số cũng như chi phí sinh hoạt so với những thị trường đắt đỏ hơn. Tuy nhiên, khi chi phí thế chấp tăng, lợi thế về giá có thể không còn đủ để duy trì tốc độ giao dịch như trước.

Trong khi đó, giá nhà cao tại miền Tây khiến người mua cần nguồn thu nhập lớn hơn để đáp ứng điều kiện vay và thanh toán hằng tháng. Lãi suất tăng có thể làm giảm đáng kể số lượng người đủ khả năng tham gia thị trường.

Dù vậy, mức giảm doanh số không có nghĩa giá nhà tại tất cả các địa phương đều sẽ giảm tương ứng. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nguồn cung, tốc độ tăng dân số, tình hình việc làm, thu nhập và điều kiện kinh tế tại từng thành phố.

Số nhà khởi công giảm xuống 859.000 căn, thấp nhất kể từ tháng 9/2025

Không chỉ hoạt động mua bán nhà hiện hữu suy yếu, lĩnh vực xây dựng nhà ở cũng chịu áp lực đáng kể trong tháng 9.

Theo Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ, số lượng nhà ở khởi công giảm 4,56%, xuống còn 859.000 căn tính theo năm. Đây là mức thấp nhất kể từ tháng 9/2025 theo thông tin được cung cấp.

Cần lưu ý rằng con số 859.000 căn là tốc độ khởi công đã được quy đổi theo năm, không phải số căn nhà thực tế được khởi công trong riêng tháng 9.

Giấy phép xây dựng, một chỉ báo về hoạt động xây dựng trong tương lai, cũng giảm 4% trong tháng. Khi cả số nhà khởi công và giấy phép xây dựng cùng suy giảm, triển vọng hoạt động xây dựng trong những tháng tới có thể trở nên kém tích cực hơn.

Lãi suất cao ảnh hưởng đến ngành xây dựng theo nhiều cách. Trước hết, người mua khó tiếp cận các khoản vay thế chấp hơn, khiến tốc độ bán nhà mới có thể chậm lại. Khi lượng khách hàng tiềm năng giảm, doanh nghiệp xây dựng phải cân nhắc kỹ hơn trước khi triển khai dự án mới.

Bên cạnh đó, nhà xây dựng phải đối mặt với chi phí đất đai, nhân công, vật liệu, tài chính và các yêu cầu pháp lý. Nếu giá bán không thể tăng tương ứng với chi phí, biên lợi nhuận sẽ chịu sức ép.

Trong bối cảnh này, nhiều doanh nghiệp lựa chọn giảm giá hoặc đưa ra ưu đãi nhằm kích thích nhu cầu. Những biện pháp này có thể giúp giải phóng hàng tồn kho và cải thiện tốc độ bán hàng, nhưng đồng thời làm giảm lợi nhuận trên mỗi căn nhà.

Ben Ayers, nhà kinh tế cấp cao tại Nationwide Financial, dự báo hoạt động xây dựng nhà ở có thể tiếp tục trì trệ đến năm 2027.

Theo ông, nhiều nhà xây dựng vẫn đang tìm cách bán các dự án hiện tại thông qua giảm giá và các chương trình ưu đãi. Hoạt động khởi công, đặc biệt đối với nhà ở đơn lập, có thể duy trì ở mức thấp trong phần lớn năm tiếp theo khi thị trường thích nghi với môi trường lãi suất cao hơn.

Nếu hoạt động xây dựng tiếp tục suy yếu, tác động không chỉ giới hạn trong lĩnh vực bất động sản. Ngành xây dựng còn liên quan đến việc làm, sản xuất vật liệu, vận tải, nội thất, thiết bị gia dụng và nhiều dịch vụ khác. Do đó, sự giảm tốc kéo dài có thể tạo thêm lực cản đối với tăng trưởng kinh tế Mỹ.

Tâm lý nhà xây dựng chạm mức thấp nhất trong 14 năm

Một tín hiệu đáng lo ngại khác đến từ chỉ số tâm lý ngành xây dựng nhà ở tháng 10 do Hiệp hội Nhà xây dựng Quốc gia Mỹ (NAHB) công bố.

Theo thông tin được cung cấp, chỉ số này đã giảm xuống mức thấp nhất trong 14 năm. Các thành phần phản ánh doanh số bán nhà hiện tại, kỳ vọng doanh số trong tương lai và lượng khách mua nhà đều suy yếu. Trong đó, lượng khách mua nhà đạt mức thấp nhất.

Tâm lý của các nhà xây dựng có ý nghĩa quan trọng vì nó phản ánh cách doanh nghiệp đánh giá nhu cầu thị trường và triển vọng kinh doanh trong thời gian tới.

Khi lượng khách đến xem nhà giảm, doanh nghiệp có thể nhận thấy nhu cầu đang yếu đi ngay cả trước khi điều đó thể hiện đầy đủ trong số liệu giao dịch hoàn tất. Nếu tình trạng này kéo dài, các nhà xây dựng có thể hạn chế mở bán dự án mới, trì hoãn khởi công hoặc điều chỉnh kế hoạch đầu tư.

Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng của NAHB, cho biết thị trường nhà ở tiếp tục chịu áp lực do nguồn cung hạn chế và khả năng chi trả eo hẹp.

Theo ông, nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại, nhưng lãi suất thế chấp cao hơn, chi phí xây dựng tăng và niềm tin người tiêu dùng suy yếu đang khiến nhiều người mua do dự.

Điều này cho thấy thị trường nhà ở Mỹ không đơn giản là thiếu nhu cầu. Vấn đề nằm ở khoảng cách giữa nhu cầu sở hữu nhà và khả năng tài chính để biến nhu cầu đó thành giao dịch thực tế.

Một gia đình có thể muốn mua nhà nhưng chưa đủ điều kiện vay. Người mua khác có thể đủ khả năng tài chính nhưng lựa chọn chờ đợi vì lo ngại lãi suất hoặc giá nhà sẽ thay đổi. Trong khi đó, các nhà xây dựng cần duy trì doanh số đủ lớn để trang trải chi phí và bảo đảm hiệu quả dự án.

Khi các yếu tố này cùng suy yếu, thị trường có thể rơi vào trạng thái trì trệ kéo dài dù nhu cầu nhà ở cơ bản chưa biến mất.

Thị trường nhà ở Mỹ có thể tiếp tục khó khăn đến năm 2027?

Triển vọng thị trường nhà ở Mỹ trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào diễn biến lãi suất thế chấp, thu nhập hộ gia đình, nguồn cung và niềm tin của người tiêu dùng.

Dự báo của Nationwide Financial cho thấy hoạt động xây dựng có thể tiếp tục trì trệ đến năm 2027. Tuy nhiên, đây là nhận định triển vọng, không phải kết quả chắc chắn.

Nếu lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao, người mua có thể tiếp tục trì hoãn quyết định, trong khi các doanh nghiệp xây dựng phải dựa nhiều hơn vào giảm giá và ưu đãi để duy trì doanh số. Điều này có thể làm giảm số lượng dự án mới và gây sức ép lên lợi nhuận ngành xây dựng.

Ngược lại, nếu chi phí vay giảm và điều kiện tài chính cải thiện, một phần nhu cầu đang bị trì hoãn có thể quay trở lại thị trường. Khi đó, doanh số nhà ở và tâm lý doanh nghiệp có thể phục hồi.

Dù vậy, khả năng phục hồi còn phụ thuộc vào mức độ phù hợp giữa giá nhà và thu nhập. Nếu giá bất động sản vẫn cao so với khả năng chi trả, chỉ riêng việc lãi suất giảm có thể chưa đủ để đưa thị trường trở lại trạng thái sôi động.

Đối với ngành xây dựng, một yếu tố cần theo dõi là tốc độ giải phóng hàng tồn kho. Khi các dự án hiện hữu được bán tốt hơn, doanh nghiệp có thể tự tin hơn trong việc triển khai công trình mới. Ngược lại, nếu phải tiếp tục giảm giá để bán nhà, nhiều nhà xây dựng có thể ưu tiên bảo toàn dòng tiền thay vì mở rộng đầu tư.

Nhìn chung, các dữ liệu tháng 9 và chỉ số tâm lý tháng 10 phản ánh một thị trường đang chịu áp lực rõ rệt. Tuy nhiên, chưa đủ cơ sở để kết luận toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ đang bước vào một cuộc khủng hoảng hoặc giá nhà sẽ giảm mạnh trên diện rộng.

Tác động đối với nhà đầu tư bất động sản và người mua nhà

Những diễn biến tại Mỹ mang lại một số bài học đáng chú ý đối với người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản.

Thứ nhất, lãi suất là yếu tố có thể thay đổi đáng kể khả năng chi trả, ngay cả khi giá bất động sản không biến động. Vì vậy, việc đánh giá một căn nhà chỉ dựa trên giá bán mà không tính đến tổng chi phí vay có thể dẫn đến quyết định tài chính thiếu thận trọng.

Thứ hai, doanh số giao dịch suy giảm không nhất thiết lập tức dẫn đến giá nhà giảm. Trong những thị trường có nguồn cung hạn chế, người bán có thể lựa chọn giữ tài sản thay vì giảm giá. Khi đó, thanh khoản có thể suy yếu trước khi giá bán điều chỉnh rõ rệt.

Thứ ba, nhà đầu tư cần phân biệt giữa nhu cầu dài hạn và khả năng giao dịch trong ngắn hạn. Nhu cầu nhà ở có thể tiếp tục tồn tại, nhưng nếu người mua không đủ khả năng tài chính, nhu cầu đó chưa chắc chuyển thành doanh số ngay lập tức.

Cuối cùng, các chỉ báo như doanh số nhà đang chờ xử lý, giấy phép xây dựng, số nhà khởi công và tâm lý nhà xây dựng cần được theo dõi cùng nhau. Khi nhiều chỉ số đồng thời suy yếu, khả năng thị trường phục hồi nhanh có thể thấp hơn kỳ vọng.

Đối với người đang cân nhắc mua nhà, việc chuẩn bị nguồn vốn dự phòng, tính toán khoản thanh toán trong nhiều kịch bản lãi suất và tránh vay vượt quá khả năng tài chính là những nguyên tắc quan trọng. Với nhà đầu tư, thanh khoản, giá mua, chi phí vốn và khả năng khai thác tài sản vẫn là những yếu tố quyết định hiệu quả dài hạn.

Dữ liệu tháng 9 cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang chịu sức ép từ chi phí vay tăng cao và khả năng chi trả suy yếu. Doanh số nhà đang chờ xử lý giảm 7,3% so với tháng trước và 11,3% so với cùng kỳ, số nhà khởi công giảm xuống mức quy đổi theo năm là 859.000 căn, trong khi tâm lý ngành xây dựng chạm mức thấp nhất trong 14 năm.

Những diễn biến này cho thấy khó khăn đã lan từ người mua nhà sang doanh nghiệp xây dựng. Việc giảm giá và đưa ra ưu đãi có thể giúp duy trì giao dịch trong ngắn hạn, nhưng cũng gây áp lực lên lợi nhuận và khiến các công ty thận trọng hơn với dự án mới.

Trong thời gian tới, lãi suất thế chấp sẽ tiếp tục là biến số quan trọng. Nếu chi phí vay duy trì ở mức cao, hoạt động mua bán và xây dựng có thể còn trì trệ. Ngược lại, điều kiện tín dụng thuận lợi hơn có thể hỗ trợ nhu cầu bị trì hoãn quay trở lại.

Đối với người mua nhà và nhà đầu tư, điều quan trọng là đánh giá khả năng chi trả, chi phí vốn và triển vọng thị trường thay vì chỉ dựa vào biến động giá bán. Trong một thị trường có thanh khoản suy yếu, quyết định đầu tư thận trọng và quản trị dòng tiền sẽ đóng vai trò đặc biệt quan trọng.

Nguồn tham khảo: Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR); Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ; Mortgage News Daily; Hiệp hội Nhà xây dựng Quốc gia Mỹ (NAHB); Nationwide Financial. Nội dung số liệu và nhận định được biên soạn dựa trên phần thông tin nguồn do người dùng cung cấp.

Lưu ý: Các số tiền USD trong ví dụ được quy đổi theo tỷ giá minh họa 26.200 đồng/USD, không phải tỷ giá giao dịch được xác nhận tại thời điểm đăng bài.

Câu hỏi thường gặp về thị trường nhà ở Mỹ

1. Vì sao thị trường nhà ở Mỹ suy yếu trong tháng 9?

Nguyên nhân nổi bật là lãi suất thế chấp tăng nhanh, khiến chi phí vay mua nhà tăng và khả năng chi trả suy giảm. Đồng thời, chi phí xây dựng cao và niềm tin người tiêu dùng yếu cũng gây áp lực lên hoạt động mua bán và phát triển dự án.

2. Doanh số nhà ở đang chờ xử lý giảm 11,3% có ý nghĩa gì?

Chỉ số này phản ánh số hợp đồng mua bán nhà hiện hữu đã ký nhưng chưa hoàn tất. Mức giảm 11,3% so với cùng kỳ cho thấy hoạt động ký kết giao dịch yếu hơn đáng kể, đồng thời có thể báo hiệu áp lực đối với số giao dịch hoàn tất trong những tháng tiếp theo.

3. Lãi suất thế chấp 7,6% ảnh hưởng thế nào đến người mua nhà?

Lãi suất cao làm tăng khoản thanh toán hằng tháng đối với người vay. Với cùng giá nhà và số tiền vay, người mua phải chi trả nhiều hơn cho tiền lãi, từ đó có thể giảm ngân sách mua nhà hoặc trì hoãn giao dịch.

4. Số nhà khởi công 859.000 căn có phải là số nhà được xây trong tháng 9 không?

Không. Đây là tốc độ khởi công được quy đổi theo năm, không phải tổng số căn nhà thực tế khởi công trong riêng tháng 9.

5. Tâm lý nhà xây dựng thấp nhất trong 14 năm có đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm mạnh?

Không nhất thiết. Chỉ số tâm lý phản ánh đánh giá của doanh nghiệp về doanh số, triển vọng tương lai và lượng khách hàng. Giá nhà thực tế còn phụ thuộc vào nguồn cung, nhu cầu địa phương, thu nhập và khả năng tài chính của người mua.

6. Thị trường nhà ở Mỹ có thể phục hồi trong năm 2027 không?

Khả năng phục hồi phụ thuộc vào diễn biến lãi suất, thu nhập, nguồn cung và niềm tin thị trường. Nationwide Financial dự báo hoạt động xây dựng có thể tiếp tục trì trệ đến năm 2027, nhưng triển vọng thực tế vẫn có thể thay đổi khi các điều kiện kinh tế và tài chính biến động.