Lời khuyên cho người bán nhà tại Mỹ: Đừng cố canh thời điểm thị trường, năm 2027 có thể còn nhiều biến động

Người bán nhà Mỹ được khuyên không nên chờ đợi thời điểm hoàn hảo

Thị trường bất động sản Mỹ đang đối mặt với nhiều thách thức khi lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao, người mua nhà ngày càng thận trọng và niềm tin của các doanh nghiệp xây dựng suy giảm. Trong bối cảnh đó, Jim Tobin, Giám đốc điều hành Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Quốc gia Mỹ (NAHB), đưa ra lời khuyên đáng chú ý dành cho những chủ nhà đang trì hoãn quyết định bán bất động sản: đừng cố gắng dự đoán chính xác thời điểm tốt nhất của thị trường.

Trong cuộc trao đổi với Yahoo Finance hôm thứ Hai, Tobin cho rằng việc canh thời điểm thị trường để đạt được mức giá tối ưu gần như là điều không thể. Theo ông, những người tự hào vì đã bán nhà hoặc mua nhà đúng thời điểm thường chỉ có thể khẳng định điều đó khi nhìn lại các diễn biến đã xảy ra.

Quan điểm này phản ánh một thực tế của thị trường nhà ở: giá bán chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, bao gồm lãi suất, nguồn cung, nhu cầu thực tế, tình hình việc làm và khả năng tài chính của người mua. Ngay cả những người có kinh nghiệm cũng khó xác định chính xác thời điểm thị trường đạt đỉnh hoặc chạm đáy.

Trong khi đó, việc chờ đợi quá lâu có thể khiến người bán bỏ lỡ những cơ hội phù hợp với nhu cầu cá nhân. Một chủ nhà cần chuyển nơi sinh sống, nâng cấp chỗ ở hoặc thay đổi kế hoạch tài chính có thể phải cân nhắc nhiều yếu tố hơn là chỉ kỳ vọng giá nhà sẽ tăng thêm.

Tobin cho rằng thay vì đứng ngoài thị trường để chờ một thời điểm hoàn hảo, chủ nhà cần nhìn nhận thực tế về nhu cầu nhà ở, mức giá có thể chấp nhận và khả năng giao dịch trong điều kiện hiện tại.

Thị trường khó khăn khi người mua hủy hợp đồng và nhà xây dựng mất niềm tin

Lời khuyên của Tobin được đưa ra trong bối cảnh thị trường nhà ở Mỹ đang gặp nhiều trở ngại.

Theo thông tin được đề cập trong bài viết gốc, người mua nhà đang hủy hợp đồng với tỷ lệ gần mức kỷ lục. Đồng thời, niềm tin của các nhà xây dựng nhà ở đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2012 trong tháng 10.

Hai diễn biến này cho thấy áp lực không chỉ xuất hiện ở phía người mua mà còn ảnh hưởng đến các doanh nghiệp cung cấp nhà ở.

Đối với người mua, lãi suất vay cao làm tăng chi phí sở hữu bất động sản. Những thay đổi về thu nhập, chi phí sinh hoạt hoặc điều kiện vay cũng có thể khiến một giao dịch đã được thống nhất ban đầu không còn phù hợp với khả năng tài chính.

Đối với người bán, tâm lý thận trọng của người mua khiến quá trình giao dịch có thể kéo dài hơn. Nhà được rao bán không đồng nghĩa với việc chắc chắn tìm được khách hàng phù hợp, đặc biệt khi giá chào bán vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua trong khu vực.

Các nhà xây dựng cũng chịu ảnh hưởng khi khách hàng trì hoãn quyết định mua nhà mới. Để duy trì doanh số, doanh nghiệp có thể phải giảm giá, hỗ trợ chi phí vay hoặc đưa ra những ưu đãi khác. Những biện pháp này giúp kích thích nhu cầu nhưng đồng thời có thể làm giảm biên lợi nhuận.

Trong môi trường như vậy, việc chủ nhà cùng lúc rút bất động sản khỏi thị trường vì lo ngại không đạt được mức giá mong muốn có thể khiến nguồn cung nhà ở hiện hữu trở nên hạn chế hơn. Đây chính là vấn đề mà Tobin cho rằng cần được giải quyết.

Vì sao Jim Tobin muốn nhiều chủ nhà đưa bất động sản trở lại thị trường?

Theo Tobin, một phần khó khăn của thị trường nhà ở Mỹ xuất phát từ việc nguồn cung chưa đáp ứng tốt nhu cầu của người mua.

Ông cho rằng thị trường cần có thêm nhà ở hiện hữu được đưa ra bán, đồng thời cần tăng số lượng nhà mới được giao dịch. Theo lập luận này, các chủ nhà không nên tiếp tục đứng ngoài thị trường chỉ vì kỳ vọng rằng giá bất động sản sẽ tăng thêm hoặc điều kiện giao dịch sẽ trở nên hoàn hảo hơn trong tương lai.

Khi nhiều chủ nhà trì hoãn bán nhà, số lượng lựa chọn dành cho người mua có thể giảm. Điều này đặc biệt đáng chú ý tại những khu vực mà nguồn cung vốn đã hạn chế.

Ngược lại, nếu nhiều căn nhà được đưa ra thị trường hơn, người mua có thêm cơ hội so sánh về giá, vị trí và chất lượng. Giao dịch có thể được cải thiện nếu người bán đưa ra mức giá phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu thực tế.

Tuy nhiên, tăng nguồn cung không đồng nghĩa giá nhà chắc chắn giảm hoặc thanh khoản sẽ phục hồi ngay lập tức. Nếu lãi suất tiếp tục cao và khả năng chi trả của người mua vẫn yếu, thị trường có thể cần thêm thời gian để hấp thụ lượng nhà được rao bán.

Quan điểm của Tobin chủ yếu nhấn mạnh sự cần thiết của việc duy trì dòng cung nhà ở, thay vì để những kỳ vọng về giá trong tương lai khiến chủ nhà trì hoãn mọi quyết định.

Đối với người bán, bài toán quan trọng không chỉ là mức giá cao nhất có thể đạt được, mà còn là khả năng hoàn tất giao dịch trong khoảng thời gian phù hợp với kế hoạch cá nhân.

Lãi suất thế chấp 7,4% gây áp lực lên quyết định mua bán nhà

Một trong những rào cản lớn nhất của thị trường bất động sản Mỹ hiện nay là chi phí vay mua nhà.

Theo Freddie Mac, tính đến ngày 15/10, lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm trung bình ở mức 7,4%. Mức này không thay đổi so với tuần trước nhưng cao hơn đáng kể so với mức 6,27% cùng kỳ năm trước.

Sự gia tăng của lãi suất khiến người mua phải trả nhiều tiền hơn cho cùng một khoản vay, qua đó làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở.

Để minh họa, giả sử một người mua vay 300.000 USD, tương đương khoảng 7,86 tỷ đồng theo tỷ giá tham khảo 26.200 đồng/USD, với thời hạn 30 năm và lãi suất cố định.

Ở mức lãi suất 6,27%, khoản thanh toán gốc và lãi hằng tháng vào khoảng 1.851 USD, tương đương 48,5 triệu đồng. Nếu lãi suất tăng lên 7,4%, khoản thanh toán này có thể tăng lên khoảng 2.082 USD, tương đương 54,5 triệu đồng mỗi tháng.

Như vậy, người vay có thể phải trả thêm khoảng 231 USD mỗi tháng, tương đương hơn 6 triệu đồng. Tính trong một năm, chênh lệch có thể lên tới khoảng 2.772 USD, tương đương gần 72,6 triệu đồng.

Đây là ví dụ tính toán minh họa cho một khoản vay giả định, chưa bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở và các chi phí liên quan khác.

Mức chênh lệch này cho thấy tại sao lãi suất có thể tác động mạnh đến quyết định mua nhà. Một hộ gia đình có thể đủ khả năng thanh toán khi lãi suất thấp nhưng lại không đáp ứng được tỷ lệ nợ trên thu nhập khi chi phí vay tăng.

Với những người đã sở hữu nhà và đang cân nhắc chuyển sang căn nhà lớn hơn, vấn đề còn phức tạp hơn. Họ có thể đang hưởng khoản vay thế chấp với lãi suất thấp từ những năm trước, trong khi căn nhà mới sẽ phải được tài trợ bằng khoản vay có lãi suất cao hơn đáng kể.

Chính sự chênh lệch này khiến nhiều chủ nhà ngần ngại bán bất động sản hiện tại, góp phần làm giảm lượng nhà hiện hữu được đưa ra thị trường.

Lãi suất 6% có thể giúp thị trường nhà ở Mỹ phục hồi?

Tobin cho rằng mức lãi suất thế chấp khoảng 6% có thể đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện hoạt động của thị trường nhà ở Mỹ.

Theo ông, nếu lãi suất giảm về ngưỡng này, thị trường có thể mở cửa trở lại với nhiều người mua hơn. Chi phí vay thấp hơn sẽ giúp một số hộ gia đình đáp ứng điều kiện tài chính dễ dàng hơn và có thể khuyến khích những người đang trì hoãn quyết định quay trở lại thị trường.

Tuy nhiên, Tobin không kỳ vọng lãi suất giảm xuống mức đó trước cuối năm được đề cập trong bài viết gốc. Ông cũng cảnh báo năm 2027 có thể tiếp tục là một giai đoạn nhiều biến động.

Điều này cho thấy người mua và người bán không nên xây dựng toàn bộ kế hoạch tài chính dựa trên giả định rằng lãi suất sẽ sớm giảm mạnh.

Lãi suất thế chấp chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, trong đó có lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ, kỳ vọng lạm phát, triển vọng kinh tế và điều kiện trên thị trường tín dụng. Vì vậy, diễn biến lãi suất không nhất thiết đi cùng chiều hoặc thay đổi đồng thời với các quyết định về lãi suất chính sách của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed).

Ngay cả khi lãi suất giảm, khả năng chi trả còn phụ thuộc vào giá nhà, thu nhập và các khoản chi phí sinh hoạt khác. Nếu giá bất động sản tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, lợi ích từ lãi suất thấp có thể bị hạn chế.

Đối với người bán, việc chờ lãi suất giảm có thể giúp mở rộng nhóm người mua tiềm năng, nhưng cũng có nguy cơ khiến họ phải trì hoãn kế hoạch chuyển nhà hoặc thay đổi nơi làm việc. Vì vậy, quyết định phù hợp cần dựa trên hoàn cảnh tài chính cụ thể thay vì chỉ dự đoán một mức lãi suất trong tương lai.

Có nên bán nhà khi đang sở hữu khoản vay thế chấp lãi suất 3%?

Một trong những vấn đề khó khăn nhất đối với chủ nhà Mỹ là quyết định có nên chuyển sang căn nhà mới khi khoản vay hiện tại đang có lãi suất khoảng 3%.

Trong những năm lãi suất thấp, nhiều hộ gia đình đã ký các hợp đồng thế chấp với chi phí vay tương đối rẻ. Nếu bán nhà và mua bất động sản khác trong môi trường lãi suất 7,4%, khoản thanh toán hằng tháng có thể tăng đáng kể, ngay cả khi giá căn nhà mới không cao hơn quá nhiều.

Tobin cho rằng những chủ nhà có hồ sơ tín dụng tốt vẫn nên cân nhắc nhu cầu thực tế thay vì chỉ tập trung vào mức lãi suất hiện tại. Nếu việc chuyển nhà giúp đáp ứng tốt hơn nhu cầu gia đình hoặc công việc, quyết định nâng cấp chỗ ở vẫn có thể hợp lý dù phải chấp nhận chi phí vay cao hơn.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa mọi chủ nhà đang hưởng lãi suất 3% đều nên bán nhà ngay lập tức.

Trước khi quyết định, người bán cần xem xét ít nhất bốn yếu tố.

Thứ nhất là mục tiêu chuyển nhà. Nếu căn nhà hiện tại không còn phù hợp với quy mô gia đình, vị trí làm việc hoặc nhu cầu sinh hoạt, lợi ích của việc chuyển đi có thể lớn hơn chi phí tài chính tăng thêm.

Thứ hai là khả năng thanh toán. Chủ nhà cần tính toán khoản trả nợ mới cùng các chi phí như thuế, bảo hiểm, phí bảo trì và chi phí chuyển nhà để bảo đảm ngân sách không bị quá tải.

Thứ ba là giá trị tài sản hiện tại. Giá bán thực tế, số dư nợ còn lại và các chi phí giao dịch sẽ quyết định số tiền mà chủ nhà có thể sử dụng cho giao dịch tiếp theo.

Thứ tư là triển vọng tài chính dài hạn. Một khoản vay mới có lãi suất cao không nhất thiết là quyết định sai nếu người mua có thu nhập ổn định và kế hoạch sở hữu bất động sản phù hợp. Ngược lại, việc nâng cấp nhà quá khả năng tài chính có thể làm tăng rủi ro trong thời gian dài.

Vì vậy, lời khuyên của Tobin nên được hiểu là không nên để nỗi lo về lãi suất chi phối toàn bộ quyết định, chứ không phải bỏ qua những tính toán tài chính cần thiết.

Người mua nhà đang chuyển hướng về vùng Trung Tây nước Mỹ

Trong bối cảnh khả năng chi trả trở thành mối quan tâm lớn, một số thị trường có giá nhà phải chăng hơn đang thu hút sự chú ý của người mua.

Khi được hỏi người mua đang hướng đến đâu, Tobin nhắc đến vùng Trung Tây nước Mỹ, trong đó có các thành phố như Indianapolis và Milwaukee.

Theo ông, những thị trường này có lợi thế về khả năng chi trả và không chứng kiến mức tăng giá nhà cùng chi phí bảo hiểm mạnh như tại một số khu vực khác.

Indianapolis được Tobin mô tả là một trong những thị trường nhà ở có mức giá phải chăng nhất cả nước. Lợi thế này có thể giúp thành phố trở nên hấp dẫn đối với những người mua đang gặp khó khăn tại các thị trường đắt đỏ hơn.

Sức hút của những địa phương có giá nhà thấp hơn không chỉ nằm ở giá mua ban đầu. Khi khoản vay nhỏ hơn, người mua có thể giảm số tiền phải thanh toán hằng tháng, hạn chế áp lực tài chính và có thêm dư địa cho các khoản chi tiêu khác.

Tuy nhiên, giá nhà phải chăng không phải yếu tố duy nhất cần cân nhắc. Người mua vẫn cần đánh giá thị trường lao động, tốc độ tăng dân số, chất lượng cơ sở hạ tầng, chi phí sinh hoạt, thuế địa phương và triển vọng tăng giá bất động sản.

Một thành phố có giá nhà thấp nhưng cơ hội việc làm hạn chế có thể không phù hợp với tất cả các hộ gia đình. Ngược lại, một thị trường có việc làm tăng trưởng và nguồn cầu ổn định có thể hấp dẫn hơn trong dài hạn, dù giá nhà ban đầu cao hơn.

Xu hướng hướng đến các thành phố thuộc vùng Trung Tây cũng cho thấy thị trường bất động sản Mỹ không vận động đồng nhất. Trong khi một số khu vực đắt đỏ phải đối mặt với áp lực về khả năng chi trả, những nơi có chi phí nhà ở thấp hơn vẫn có thể thu hút người mua đang tìm kiếm sự cân bằng giữa giá nhà và chất lượng cuộc sống.

Bài học cho người bán nhà: Tập trung vào giá trị thực tế thay vì dự đoán thị trường

Thông điệp quan trọng nhất từ Tobin là người bán nhà không nên kỳ vọng có thể xác định chính xác thời điểm thị trường đạt mức giá tốt nhất.

Trong thực tế, việc bán nhà còn phụ thuộc vào nhu cầu cá nhân, tình trạng bất động sản, mức giá cạnh tranh và khả năng tiếp cận tín dụng của người mua.

Nếu chủ nhà muốn bán trong thời gian ngắn, việc định giá sát với những giao dịch tương tự trong khu vực có thể quan trọng hơn việc chờ đợi một đợt tăng giá chưa chắc xảy ra. Nếu không cần bán gấp, chủ nhà có thể dành thời gian sửa chữa, chuẩn bị hồ sơ và cân nhắc các phương án tài chính trước khi đưa bất động sản ra thị trường.

Người bán cũng cần xác định rõ số tiền tối thiểu có thể chấp nhận sau khi trừ dư nợ thế chấp, thuế, phí môi giới và các chi phí giao dịch khác. Việc biết trước giới hạn tài chính sẽ giúp quá trình đàm phán thực tế hơn.

Đối với người mua, bài học tương tự là không nên chỉ chờ đợi lãi suất giảm hoặc giá nhà chạm đáy. Một giao dịch phù hợp cần dựa trên khả năng thanh toán, thời gian dự kiến sở hữu tài sản và mức độ ổn định của thu nhập.

Thị trường bất động sản có thể tiếp tục biến động trong năm 2027, nhưng không có một thời điểm hoàn hảo áp dụng cho tất cả mọi người. Điều quan trọng là mỗi quyết định phải phù hợp với mục tiêu và điều kiện tài chính cụ thể.

Thị trường nhà ở Mỹ đang chịu áp lực từ lãi suất thế chấp cao, khả năng chi trả hạn chế và tâm lý thận trọng của cả người mua lẫn nhà xây dựng. Trong bối cảnh đó, Jim Tobin khuyến nghị chủ nhà không nên cố gắng canh thời điểm thị trường mà cần tập trung vào nhu cầu thực tế và khả năng hoàn tất giao dịch.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình đạt 7,4% trong số liệu được đề cập, trong khi mức lãi suất khoảng 6% được kỳ vọng có thể giúp thị trường mở rộng cơ hội cho người mua. Tuy nhiên, triển vọng giảm lãi suất vẫn chưa chắc chắn và năm 2027 có thể tiếp tục nhiều biến động.

Sự dịch chuyển của người mua về các thị trường có giá nhà phải chăng hơn như Indianapolis và Milwaukee cũng cho thấy khả năng chi trả đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định lựa chọn nơi ở.

Đối với người bán, điều cần thiết là định giá hợp lý, hiểu rõ chi phí giao dịch và xác định mục tiêu tài chính trước khi đưa ra quyết định. Đối với người mua, việc cân đối khoản vay và khả năng thanh toán dài hạn sẽ quan trọng hơn việc cố gắng dự đoán chính xác thời điểm thị trường chạm đáy.

Lưu ý: Các số tiền USD trong ví dụ được quy đổi theo tỷ giá minh họa 26.200 đồng/USD, không phải tỷ giá giao dịch được xác nhận tại thời điểm đăng bài. Bài viết được biên soạn dựa trên nội dung nguồn do người dùng cung cấp; các nhận định về thị trường không phải lời khuyên đầu tư cá nhân.

Nguồn tham khảo: Yahoo Finance; Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Quốc gia Mỹ (NAHB); Freddie Mac; các nhận định của Jim Tobin được dẫn trong nội dung nguồn.

Câu hỏi thường gặp về thị trường nhà ở Mỹ

1. Vì sao Jim Tobin khuyên người bán nhà không nên canh thời điểm thị trường?

Theo Tobin, việc dự đoán chính xác đỉnh hoặc đáy của thị trường rất khó. Chủ nhà nên xem xét nhu cầu thực tế, mức giá có thể chấp nhận và khả năng tài chính thay vì trì hoãn vô thời hạn để chờ thời điểm hoàn hảo.

2. Lãi suất thế chấp trung bình 7,4% có ý nghĩa gì đối với người mua nhà?

Lãi suất cao làm tăng khoản thanh toán gốc và lãi hằng tháng, khiến người mua khó đáp ứng điều kiện vay hơn. Điều này có thể khiến một số người trì hoãn giao dịch hoặc chuyển sang những căn nhà có giá thấp hơn.

3. Có nên bán nhà đang có khoản vay lãi suất 3% để mua căn nhà mới?

Không có câu trả lời chung cho tất cả trường hợp. Chủ nhà cần so sánh chi phí vay mới, thu nhập, số tiền thu được sau khi bán nhà và lợi ích thực tế của việc chuyển chỗ ở. Không nên bán chỉ vì dự đoán giá sẽ giảm, cũng không nên giữ nhà bằng mọi giá nếu nhu cầu sống đã thay đổi.

4. Vì sao Indianapolis và Milwaukee thu hút người mua nhà?

Hai thành phố này được đề cập như những thị trường có giá nhà tương đối phải chăng hơn. Mức giá thấp hơn có thể giúp người mua giảm khoản vay và chi phí sở hữu, dù vẫn cần đánh giá cơ hội việc làm và triển vọng kinh tế tại địa phương.

5. Lãi suất thế chấp có thể giảm về 6% trong thời gian tới không?

Tobin cho rằng mức 6% có thể giúp thị trường hoạt động thuận lợi hơn, nhưng ông không kỳ vọng điều đó xảy ra trước cuối năm được đề cập và cảnh báo năm 2027 có thể còn biến động. Đây là nhận định triển vọng, không phải cam kết về diễn biến lãi suất.

6. Người bán nên làm gì nếu không đạt được mức giá kỳ vọng?

Người bán nên xem xét lại giá chào bán so với các bất động sản tương tự, đánh giá phản hồi của khách hàng và tính toán chi phí nếu tiếp tục giữ nhà. Nếu không cần bán gấp, họ có thể cân nhắc thời gian phù hợp hơn; nếu cần giao dịch, việc điều chỉnh kỳ vọng theo điều kiện thị trường có thể giúp tăng cơ hội bán thành công.