Thị trường nhà ở Mỹ bất ngờ tăng tốc: Doanh số bán nhà cao nhất trong 6 tháng, giá tiếp tục lập kỷ lục

Thị trường bất động sản Mỹ đang phát đi những tín hiệu tích cực sau nhiều tháng chịu áp lực từ lãi suất cao và chi phí vay vốn đắt đỏ. Theo số liệu mới nhất từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), doanh số bán nhà hiện có trong tháng 5/2026 đã tăng mạnh hơn dự báo, ghi nhận mức cao nhất kể từ cuối năm ngoái.

Cụ thể, doanh số bán nhà hiện hữu tăng 3,2% so với tháng trước, đạt tốc độ điều chỉnh theo mùa hàng năm khoảng 4,17 triệu căn. Đây là mức tăng vượt xa kỳ vọng của các nhà kinh tế khi phần lớn dự báo trước đó chỉ cho rằng doanh số sẽ nhích nhẹ dưới 1%.

Không chỉ tăng theo tháng, doanh số bán nhà tại Mỹ còn tăng 3,2% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tốc độ tăng trưởng mạnh nhất kể từ tháng 12/2025. Kết quả này cho thấy nhu cầu mua nhà đang dần phục hồi bất chấp môi trường lãi suất vẫn ở mức tương đối cao.

Lãi suất thế chấp giảm nhẹ giúp kích hoạt nhu cầu mua nhà

Theo các chuyên gia, nguyên nhân quan trọng nhất giúp thị trường khởi sắc trong tháng 5 là sự cải thiện về khả năng chi trả của người mua nhà.

Các giao dịch được ghi nhận trong tháng 5 phần lớn bắt nguồn từ những hợp đồng ký kết trong tháng 4, thời điểm lãi suất thế chấp tại Mỹ có xu hướng giảm nhẹ sau đợt tăng mạnh hồi tháng 3 do những bất ổn địa chính trị liên quan đến căng thẳng tại Trung Đông.

Ông Lawrence Yun, Kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ, nhận định rằng khả năng chi trả được cải thiện đang trở thành động lực chính thúc đẩy thị trường.

Theo ông, mặc dù lãi suất thế chấp hiện nay vẫn cao hơn giai đoạn lãi suất thấp lịch sử, nhưng đã thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, tốc độ tăng thu nhập của người dân Mỹ đang vượt nhẹ tốc độ tăng giá nhà tại phần lớn khu vực trên cả nước.

Điều này giúp nhiều hộ gia đình có điều kiện tiếp cận thị trường nhà ở dễ dàng hơn so với năm trước.

Giá nhà Mỹ tiếp tục thiết lập kỷ lục mới

Mặc dù doanh số bán hàng cải thiện, nguồn cung nhà ở tại Mỹ vẫn chưa thực sự dồi dào, khiến giá nhà tiếp tục xu hướng tăng.

Trong tháng 5, giá trung bình của một căn nhà hiện hữu được giao dịch đạt 429.300 USD, tăng 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây đồng thời là mức giá cao nhất từng được ghi nhận trong tháng 5 kể từ khi dữ liệu được thống kê.

Diễn biến này phản ánh thực trạng kéo dài nhiều năm của thị trường nhà ở Mỹ: nguồn cung tăng chậm hơn nhu cầu, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ tăng dân số và việc làm cao.

Giá nhà tăng liên tục cũng cho thấy phần lớn chủ sở hữu bất động sản vẫn đang duy trì nền tảng tài chính vững chắc và chưa xuất hiện làn sóng bán tháo như nhiều dự báo trước đó.

Hàng tồn kho tăng nhưng vẫn chưa đủ cân bằng thị trường

Một tín hiệu tích cực khác là lượng nhà được rao bán trên thị trường đã có dấu hiệu cải thiện.

Trong tháng 5, lượng hàng tồn kho tăng 3,3% so với tháng trước, đạt khoảng 1,55 triệu căn nhà sẵn sàng giao dịch. So với cùng kỳ năm ngoái, lượng tồn kho chỉ tăng chưa tới 1%.

Theo các chuyên gia, với tốc độ giao dịch hiện tại, lượng hàng tồn kho tương đương khoảng 4,5 tháng nguồn cung.

Trong khi đó, mức 6 tháng nguồn cung thường được xem là trạng thái cân bằng giữa người mua và người bán.

Điều này đồng nghĩa thị trường nhà ở Mỹ vẫn đang trong trạng thái thiếu hụt nguồn cung tương đối, đặc biệt tại các phân khúc có nhu cầu cao.

Việc thiếu hụt nguồn cung tiếp tục là yếu tố hỗ trợ giá nhà tăng trong thời gian tới.

Phân khúc nhà ở cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường

Một xu hướng đáng chú ý là phân khúc bất động sản cao cấp đang duy trì sức tăng trưởng tốt hơn nhiều so với các phân khúc bình dân.

Theo báo cáo, doanh số bán các căn nhà có giá trên 1 triệu USD tăng tới 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngược lại, nhóm nhà ở có giá từ 100.000 – 250.000 USD lại ghi nhận mức giảm khoảng 5%.

Điều này cho thấy nhóm khách hàng thu nhập cao ít chịu ảnh hưởng hơn bởi biến động lãi suất thế chấp, trong khi những người mua nhà lần đầu hoặc nhóm thu nhập trung bình vẫn phải đối mặt với áp lực tài chính lớn.

Xu hướng này đã xuất hiện trong nhiều quý gần đây và tiếp tục phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản Mỹ.

Người mua nhà lần đầu quay trở lại

Một điểm sáng khác của thị trường là sự trở lại của nhóm người mua nhà lần đầu.

Trong tháng 5, nhóm khách hàng này chiếm khoảng 35% tổng số giao dịch mua bán nhà ở, tăng từ mức 33% của tháng trước và cao hơn đáng kể so với tỷ lệ 30% cùng kỳ năm ngoái.

Đây là tín hiệu cho thấy những điều kiện tài chính thuận lợi hơn đang giúp nhiều người trẻ và các gia đình mới tiếp cận thị trường nhà ở.

Ngoài ra, thời gian trung bình một căn nhà được rao bán trên thị trường chỉ còn 29 ngày, giảm so với 32 ngày trong tháng trước.

Tuy nhiên, con số này vẫn cao hơn mức 27 ngày của cùng kỳ năm ngoái, cho thấy người mua đang có thêm thời gian để cân nhắc trước khi đưa ra quyết định.

Giao dịch tiền mặt vẫn chiếm tỷ trọng lớn

Báo cáo cũng cho thấy khoảng 25% tổng số giao dịch mua bán nhà trong tháng 5 được thực hiện hoàn toàn bằng tiền mặt.

Mặc dù tỷ lệ này giảm nhẹ so với năm trước, nhưng vẫn ở mức cao trong lịch sử.

Điều này phản ánh sự hiện diện mạnh mẽ của các nhà đầu tư cá nhân, quỹ đầu tư và nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn trên thị trường bất động sản Mỹ.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà còn ở mức cao, những người mua bằng tiền mặt đang sở hữu lợi thế đáng kể trong quá trình đàm phán và chốt giao dịch.

Triển vọng thị trường bất động sản Mỹ nửa cuối năm 2026

Các chuyên gia nhận định thị trường nhà ở Mỹ đang bước vào giai đoạn phục hồi thận trọng.

Nếu lãi suất thế chấp tiếp tục ổn định hoặc giảm nhẹ trong các tháng tới, doanh số bán nhà có thể duy trì đà tăng trưởng tích cực.

Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và giá nhà tiếp tục leo thang vẫn là những thách thức lớn đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Dù vậy, việc doanh số bán nhà tăng mạnh hơn dự báo cùng sự trở lại của người mua lần đầu đang mang lại tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản lớn nhất thế giới.