Quốc hội thảo luận Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi: Đề xuất cấm thao túng thị trường, tháo gỡ dự án đình trệ

Sáng 30/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Nhiều vấn đề đáng chú ý được đại biểu đặt ra, từ kiểm soát hành vi thao túng thị trường, xử lý hàng loạt dự án chậm tiến độ đến điều kiện chuyển nhượng dự án và giới hạn việc thu tiền của khách hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Các ý kiến cho thấy yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý không chỉ nằm ở việc tăng cường quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, mà còn phải giải quyết những điểm nghẽn đang khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí, nguồn cung nhà ở chưa đáp ứng nhu cầu và người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Đề xuất bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào danh mục cấm

Tại phiên thảo luận, đại biểu Trịnh Xuân An, đoàn Đồng Nai, đặc biệt quan tâm đến vấn đề kiểm soát hành vi thao túng thị trường bất động sản.

Theo nội dung giải trình được nêu tại phiên họp, ban soạn thảo chưa tiếp thu đề xuất bổ sung hành vi thao túng thị trường vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm. Lý do được đưa ra là pháp luật hiện hành đã có quy định xử lý hành vi gian lận, lừa dối và các chế tài theo pháp luật hình sự.

Tuy nhiên, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng gian lận trong một giao dịch cụ thể và thao túng thị trường bất động sản là hai vấn đề không hoàn toàn giống nhau. Trong khi gian lận thường gắn với hành vi vi phạm trong một quan hệ giao dịch, thao túng thị trường có thể tác động trên phạm vi rộng, làm sai lệch giá cả, cung cầu và kỳ vọng của các bên tham gia thị trường.

Nếu không được nhận diện và kiểm soát hiệu quả, hành vi thao túng có thể khiến giá bất động sản tăng hoặc giảm bất thường, tạo ra những tín hiệu sai lệch về giá trị tài sản và làm méo mó quyết định đầu tư của người dân, doanh nghiệp.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với tín dụng, hoạt động đầu tư, xây dựng và nhiều lĩnh vực kinh tế khác. Vì vậy, những biến động giá không phản ánh đúng cung cầu thực tế có thể tạo ra hệ quả vượt ra ngoài phạm vi một dự án hoặc một nhóm nhà đầu tư.

Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 5 của dự thảo luật về các hành vi bị nghiêm cấm. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế nhận diện, giám sát và xử lý phù hợp với tính chất, mức độ vi phạm.

Đề xuất này đặt ra yêu cầu làm rõ thế nào là thao túng thị trường, những dấu hiệu nào cần được cơ quan quản lý theo dõi và căn cứ nào để phân biệt hoạt động đầu tư hợp pháp với hành vi cố tình làm sai lệch thị trường. Đây là những vấn đề có ý nghĩa quan trọng đối với tính minh bạch và khả năng thực thi của luật sau khi được ban hành.

Hàng nghìn hecta đất và nhiều dự án đình trệ gây lãng phí nguồn lực

Một nội dung khác được quan tâm tại phiên thảo luận là tình trạng hàng loạt dự án bất động sản chậm tiến độ, bị đình trệ kéo dài, thậm chí hình thành những khu đô thị bỏ hoang hoặc được ví như các “thành phố ma”.

Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa, đoàn Quảng Ngãi, cho rằng thực trạng này đang gây lãng phí đáng kể nguồn lực quốc gia. Đất đai đã được đưa vào quy hoạch, dự án đã được triển khai ở một số giai đoạn nhưng không thể tiếp tục thực hiện khiến nguồn lực không được khai thác hiệu quả.

Theo ví dụ được đại biểu nêu tại phiên họp, riêng một thành phố lớn ở khu vực miền Bắc có tới 712 dự án chậm tiến độ, với tổng diện tích hơn 11.400 ha đất. Nhiều địa phương khác cũng đang có hàng trăm dự án rơi vào tình trạng đình trệ.

Bên cạnh các vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai và nghĩa vụ tài chính, những vụ án lớn liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, trong đó có Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh, còn khiến nhiều tài sản bị phong tỏa, làm phát sinh các vấn đề phức tạp trong quá trình xử lý.

Hệ quả không chỉ là vốn đầu tư bị mắc kẹt hoặc quỹ đất chưa được khai thác. Khi dự án không thể tiếp tục triển khai, Nhà nước có thể chậm thu các khoản nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp gặp khó khăn, còn người dân mất đi cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở vốn có thể được bổ sung ra thị trường.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn là vấn đề đáng quan tâm tại nhiều đô thị, việc tìm cơ chế xử lý dự án đình trệ có ý nghĩa thiết thực. Tuy nhiên, quá trình tháo gỡ cần đi kèm kiểm soát pháp lý, xác định rõ trách nhiệm của các bên và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua, nhà đầu tư cũng như Nhà nước.

Tháo gỡ điều kiện chuyển nhượng dự án để khơi thông nguồn lực đất đai

Để giải quyết những bất cập trên, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa đề nghị sửa đổi một số quy định quan trọng của dự thảo luật, trong đó có Điều 30 về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo phân tích của đại biểu, một điểm nghẽn nằm ở quy định tại khoản 4 Điều 30, khi dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi được chuyển nhượng dự án.

Về mục tiêu quản lý, việc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính nhằm bảo đảm kỷ luật ngân sách và tránh tình trạng chuyển giao dự án khi các trách nhiệm với Nhà nước chưa được giải quyết. Tuy nhiên, nếu quy định không có cơ chế xử lý phù hợp với những dự án đang gặp khó khăn, điều kiện này có thể tạo ra trở ngại lớn đối với việc tái cơ cấu dự án.

Một doanh nghiệp đã cạn kiệt dòng tiền có thể không đủ khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khi đó, doanh nghiệp khó chuyển nhượng dự án để thu hồi vốn, trong khi bên có năng lực tài chính lại không thể tiếp nhận dự án nếu điều kiện chuyển nhượng chưa được đáp ứng.

Vòng luẩn quẩn này có nguy cơ khiến dự án tiếp tục nằm bất động, đất đai không được khai thác, nguồn cung nhà ở không được bổ sung và nghĩa vụ ngân sách cũng chưa thể thu hồi.

Đại biểu đề xuất xem xét cơ chế cho phép bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành. Một phương án khác là cho phép trích trực tiếp khoản tiền tương ứng từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp vào ngân sách nhà nước trước khi thực hiện thủ tục sang tên, nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định.

Nếu được thiết kế chặt chẽ, các phương án này có thể giúp tạo thêm lối ra cho những dự án đang bị đình trệ, đồng thời bảo đảm Nhà nước có cơ chế thu hồi nghĩa vụ tài chính rõ ràng.

Dù vậy, việc sửa đổi không nên được hiểu là miễn hoặc xóa bỏ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Vấn đề cốt lõi là xác lập một cơ chế chuyển giao trách nhiệm minh bạch, có điều kiện và có khả năng thực hiện, tránh để các khoản nghĩa vụ chưa hoàn thành trở thành rào cản khiến dự án không thể tiếp tục.

Đối với thị trường bất động sản, khơi thông dự án không chỉ giúp doanh nghiệp xử lý tài sản và tái cơ cấu nguồn vốn. Nếu các dự án đủ điều kiện được triển khai trở lại, thị trường có thể có thêm sản phẩm nhà ở, bao gồm cả cơ hội phát triển nhà ở xã hội tùy theo tính chất và quy hoạch của từng dự án.

Giới hạn tiền đặt cọc: Cần ngăn việc thu tiền dưới những tên gọi khác nhau

Bên cạnh việc xử lý dự án đình trệ, các quy định về đặt cọc và thu tiền của khách hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai cũng nhận được nhiều ý kiến.

Tại phiên thảo luận, các nội dung được quan tâm gồm đề xuất giới hạn tiền đặt cọc không quá 5%, chỉ được thu khi bất động sản đáp ứng điều kiện kinh doanh và quy định về khoản thanh toán lần đầu không quá 30%.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, đoàn Hải Phòng, cho rằng người mua nhà trên thực tế có thể phải ứng trước một khoản vốn đáng kể cho chủ đầu tư nhưng không có khả năng trực tiếp giám sát việc sử dụng số tiền đó.

Theo phần giải trình của Bộ Xây dựng được đề cập tại phiên họp, dự thảo không bắt buộc áp dụng cơ chế quản lý tiền đặt cọc theo một phương thức duy nhất, đồng thời cho phép người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Dự thảo cũng quy định nghiêm cấm việc sử dụng tiền trái quy định.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đồng tình với hướng tiếp thu nhưng lưu ý cần đánh giá đúng sự bất cân xứng giữa người mua và chủ đầu tư. Trên thực tế, người mua thường có ít khả năng đàm phán hơn, đặc biệt khi giao dịch được thực hiện trong bối cảnh nguồn cung hạn chế hoặc dự án có sức hút lớn.

Nếu việc từ chối bảo lãnh được đưa vào hợp đồng theo cách người mua khó có thể thương lượng, quyền lựa chọn trên giấy tờ chưa chắc đã bảo đảm được quyền chủ động trong thực tế.

Một vấn đề khác là nguy cơ thu tiền thông qua các hình thức như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”. Những khoản tiền này có thể được thu qua đơn vị trung gian trước khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Nếu pháp luật chỉ kiểm soát các khoản tiền được gọi tên là đặt cọc hoặc thanh toán mà không xem xét bản chất giao dịch, một số chủ thể có thể tìm cách sử dụng tên gọi khác để thu tiền của khách hàng.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 18 nguyên tắc nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi. Đồng thời, cần làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp thuận cho tổ chức, cá nhân trung gian thu tiền.

Đây là đề xuất có ý nghĩa đối với việc ngăn ngừa tình trạng lách quy định, bởi rủi ro của người mua không chỉ xuất phát từ điều khoản trong hợp đồng mua bán chính thức mà còn có thể xuất hiện ngay từ những thỏa thuận ban đầu.

Không được nhận tiền khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh

Cùng quan tâm đến việc bảo vệ khách hàng, đại biểu Nguyễn Văn Huy, đoàn Hưng Yên, cảnh báo rằng khi dự án không thể triển khai hoặc chưa được phép bán, người mua thường là bên chịu thiệt hại lớn.

Khách hàng có thể đã chuyển tiền để giữ quyền ưu tiên mua nhà hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng trong tương lai. Nhưng nếu dự án không đáp ứng điều kiện pháp lý, không thể triển khai hoặc không được phép đưa vào kinh doanh, việc thu hồi tiền có thể trở nên khó khăn.

Đại biểu đề nghị quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm và bổ sung nguyên tắc áp dụng đối với mọi thỏa thuận nhận tiền của khách hàng nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đề xuất này, việc tuân thủ phải căn cứ vào bản chất và mục đích của khoản thu, không phụ thuộc vào tên gọi mà các bên sử dụng trong thỏa thuận.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy nhấn mạnh rằng trong trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không được nhận tiền của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào nhằm bảo đảm việc mua hoặc thuê mua bất động sản đó.

Nếu được thể hiện rõ trong luật, nguyên tắc này có thể giúp hạn chế các hình thức thu tiền trước khi dự án đủ điều kiện, đồng thời tạo căn cứ rõ ràng hơn để cơ quan chức năng giám sát và xử lý vi phạm.

Đối với người mua nhà, đây là vấn đề đặc biệt quan trọng. Trước khi chuyển tiền, khách hàng cần quan tâm đến tình trạng pháp lý của dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, chủ thể nhận tiền và nội dung thỏa thuận. Tên gọi như “giữ chỗ” hay “phí ưu tiên” tự nó không đủ để chứng minh giao dịch an toàn hoặc hợp pháp.

Hoàn thiện luật cần cân bằng giữa quản lý thị trường và khơi thông dự án

Các ý kiến tại Quốc hội cho thấy dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang đặt ra nhiều yêu cầu cần giải quyết đồng thời.

Thứ nhất, cần tăng khả năng nhận diện và xử lý hành vi thao túng thị trường để bảo đảm giá cả và hoạt động giao dịch không bị bóp méo bởi những hành vi gây ảnh hưởng bất hợp pháp.

Thứ hai, cần xây dựng cơ chế tháo gỡ dự án đình trệ có kiểm soát, đặc biệt đối với những trường hợp có thể tiếp tục triển khai nếu được giải quyết các vướng mắc về nghĩa vụ tài chính và chuyển nhượng.

Thứ ba, quy định về đặt cọc, thanh toán và các khoản thu trước khi ký hợp đồng cần đủ rõ để hạn chế việc sử dụng tên gọi khác nhau nhằm né tránh điều kiện pháp luật.

Ba vấn đề này có mối liên hệ trực tiếp với nhau. Một thị trường minh bạch cần có cơ chế giám sát hành vi thao túng, xử lý dự án không đủ điều kiện và tạo hành lang pháp lý để các dự án có khả năng phục hồi được tiếp tục triển khai.

Tuy nhiên, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp không đồng nghĩa với nới lỏng mọi điều kiện. Cơ chế chuyển nhượng dự án phải bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; việc khơi thông nguồn cung phải gắn với điều kiện pháp lý; còn bảo vệ người mua cần được thực hiện từ giai đoạn đặt cọc, giữ chỗ cho đến khi hoàn tất giao dịch.

Nếu các quy định được thiết kế rõ ràng, có khả năng thực thi và hạn chế được những khoảng trống pháp lý, luật sửa đổi có thể góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và giảm rủi ro cho người dân khi mua nhà.

Dù vậy, những đề xuất tại phiên thảo luận cần được phân biệt với quy định pháp luật đã có hiệu lực. Tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào nội dung cuối cùng được Quốc hội thông qua cũng như các văn bản hướng dẫn và cơ chế tổ chức thực hiện.

Lưu ý: Bài viết tổng hợp các ý kiến được nêu tại phiên thảo luận sáng 30/10 theo nội dung cung cấp. Các đề xuất của đại biểu không đồng nghĩa với quy định đã được Quốc hội thông qua hoặc đang có hiệu lực thi hành.

Câu hỏi thường gặp về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

1. Vì sao có đề xuất bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào danh mục cấm?

Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng thao túng thị trường không hoàn toàn đồng nhất với gian lận trong từng giao dịch. Hành vi này có thể làm sai lệch giá cả và cung cầu trên phạm vi rộng, gây ảnh hưởng đến người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế. Vì vậy, cần cân nhắc quy định riêng cùng cơ chế nhận diện, giám sát và xử lý phù hợp.

2. Vì sao quy định về nghĩa vụ tài chính có thể khiến dự án bất động sản đình trệ?

Theo ý kiến được nêu tại Quốc hội, nếu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp đang thiếu nguồn lực có thể không đáp ứng được điều kiện. Điều này khiến dự án không thể chuyển giao cho nhà đầu tư có năng lực, tiếp tục kéo dài tình trạng đình trệ.

3. Đề xuất tháo gỡ chuyển nhượng dự án có đồng nghĩa với việc miễn nghĩa vụ tài chính không?

Không. Phương án được đại biểu đề xuất là cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành hoặc trích tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngân sách theo cơ chế phù hợp. Mục tiêu là tìm cách thực hiện nghĩa vụ và khơi thông dự án, không mặc nhiên xóa bỏ trách nhiệm tài chính.

4. Người mua cần lưu ý gì với khoản tiền “giữ chỗ” hoặc “phí ưu tiên”?

Người mua nên kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án, mục đích thực tế của khoản thu, đơn vị nhận tiền và nội dung thỏa thuận. Không nên chỉ dựa vào tên gọi để đánh giá mức độ an toàn. Các đề xuất tại phiên thảo luận hướng tới việc xác định khoản thu theo bản chất giao dịch, kể cả khi được thực hiện thông qua trung gian.

5. Bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh có được thu tiền của khách hàng không?

Theo đề xuất của đại biểu Nguyễn Văn Huy tại phiên thảo luận, khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không được nhận tiền của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào nhằm bảo đảm việc mua hoặc thuê mua bất động sản đó. Người mua cần phân biệt rõ đề xuất sửa luật với quy định đang có hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

6. Luật sửa đổi có thể tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Nếu được hoàn thiện và triển khai hiệu quả, luật có thể góp phần tăng tính minh bạch, hạn chế rủi ro khi thu tiền khách hàng và tạo điều kiện xử lý các dự án đình trệ đủ khả năng phục hồi. Tuy nhiên, kết quả thực tế còn phụ thuộc vào quy định cuối cùng, hướng dẫn thi hành và năng lực thực thi của cơ quan quản lý.