Đại biểu Quốc hội đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà trên giấy để hạn chế đầu cơ, hạ nhiệt giá bất động sản

Sáng 30/10, tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhiều đại biểu Quốc hội tập trung vào những vấn đề đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là tình trạng đầu cơ thông qua chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và rủi ro đối với khoản tiền khách hàng ứng trước cho chủ đầu tư.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn, đoàn Thanh Hóa, cho rằng thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện tình trạng tài chính hóa vượt tầm kiểm soát, khiến nhà ở từ tài sản phục vụ nhu cầu an cư trở thành công cụ đầu cơ, lướt sóng. Ông đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và nghiên cứu lộ trình chuyển sang mô hình bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, đoàn Hải Phòng, nhấn mạnh yêu cầu bảo vệ thực chất khoản tiền người mua ứng trước, đồng thời đề nghị kiểm soát những khoản thu mang tên “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hay “phí ưu tiên” nếu bản chất là tiền nhằm bảo đảm việc mua bất động sản.

Các ý kiến cho thấy việc sửa đổi luật không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn đặt ra bài toán cân bằng giữa hoạt động kinh doanh, kiểm soát đầu cơ và bảo vệ quyền lợi của người có nhu cầu mua nhà thực sự.

Chuyển nhượng hợp đồng mua nhà trên giấy: Ranh giới giữa giao dịch và đầu cơ

Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, một trong những nguyên nhân góp phần thúc đẩy đầu cơ trên thị trường là việc pháp luật hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước khi người mua nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Đại biểu phân tích rằng trong giai đoạn công trình chưa hoàn thành, chưa được nghiệm thu và bàn giao, đối tượng được chuyển nhượng về bản chất không phải là căn nhà đã hiện hữu đầy đủ. Thay vào đó, giao dịch chủ yếu liên quan đến vị trí hợp đồng, tức quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán giữa các bên.

Cách thức giao dịch này có thể tạo điều kiện cho việc mua bán suất mua nhà trước khi tài sản hoàn thiện. Khi giá bất động sản tăng, người mua ban đầu có thể tìm cách chuyển nhượng hợp đồng để thu khoản chênh lệch mà không cần chờ đến thời điểm nhận nhà.

Đại biểu cho rằng cơ chế này có nguy cơ khiến hợp đồng mua nhà trở thành một công cụ giao dịch dựa trên kỳ vọng tăng giá, thay vì tập trung vào việc chuyển giao và sở hữu tài sản phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa hoạt động chuyển nhượng hợp đồng theo quy định pháp luật và hành vi đầu cơ. Không phải mọi trường hợp chuyển nhượng đều có mục đích thổi giá, bởi một số người mua có thể thay đổi kế hoạch tài chính hoặc nhu cầu sinh sống. Vấn đề được đại biểu đặt ra là liệu cơ chế chuyển nhượng hiện nay có tạo điều kiện quá lớn cho hoạt động lướt sóng ngắn hạn, qua đó làm gia tăng rủi ro cho toàn thị trường hay không.

Từ góc độ chính sách, việc xác định rõ mục tiêu quản lý là cần thiết để tránh một giải pháp quá rộng có thể ảnh hưởng đến cả những giao dịch chuyển nhượng xuất phát từ nhu cầu chính đáng.

Vì sao giao dịch suất mua có thể khuếch đại lợi nhuận đầu cơ?

Một nội dung đáng chú ý trong phân tích của đại biểu Lê Thanh Hoàn là khả năng sử dụng vốn ban đầu tương đối nhỏ để tham gia giao dịch có giá trị tài sản lớn.

Theo lập luận được đại biểu nêu tại phiên thảo luận, người mua ở giai đoạn đầu có thể chỉ cần thanh toán tiền đặt cọc và một phần giá trị hợp đồng. Nếu thị trường tăng giá, họ có thể chuyển nhượng hợp đồng để thu chênh lệch trước khi phải thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà.

Trong trường hợp này, lợi nhuận tính trên khoản vốn ban đầu có thể cao hơn đáng kể so với tỷ lệ tăng giá của toàn bộ tài sản. Đại biểu cho biết tỷ suất lợi nhuận trên số vốn ban đầu trong một số trường hợp có thể đạt 50%, thậm chí 100%.

Cần lưu ý, đây là mức lợi nhuận được nêu trong lập luận của đại biểu, không phải tỷ suất sinh lời phổ biến hoặc được xác nhận cho toàn bộ thị trường. Kết quả thực tế còn phụ thuộc vào giá chuyển nhượng, nghĩa vụ thanh toán, chi phí giao dịch, thuế và khả năng tìm được người mua tiếp theo.

Dù vậy, cơ chế sử dụng vốn ban đầu thấp để nắm giữ quyền mua một tài sản có giá trị lớn có thể làm tăng sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ khi thị trường đi lên. Ngược lại, nếu giá giảm, giao dịch bị đình trệ hoặc không tìm được người nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư có thể đối mặt với rủi ro tài chính.

Khi nhiều người tham gia chủ yếu để kiếm chênh lệch, nhu cầu giao dịch có thể tăng nhanh mà không tương ứng với nhu cầu sử dụng nhà ở. Giá bán trên thị trường thứ cấp khi đó có nguy cơ phản ánh kỳ vọng đầu cơ nhiều hơn khả năng chi trả của người mua cuối cùng.

Đây là lý do đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị xem xét lại cơ chế chuyển nhượng hợp đồng, nhằm hạn chế việc mua bán quyền hợp đồng nhiều lần trước khi tài sản được hoàn thành và bàn giao.

Nguy cơ thổi giá, người mua nhà ở thực chịu sức ép

Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai liên tục được chuyển qua nhiều tầng nấc trung gian, mỗi lần chuyển nhượng có thể phát sinh khoản chênh lệch giá và chi phí môi giới.

Nếu các khoản chênh lệch được cộng dồn qua nhiều lần giao dịch, giá mà người mua cuối cùng phải trả có thể cao hơn đáng kể so với giá bán ban đầu của chủ đầu tư.

Đại biểu cảnh báo rằng trong một số trường hợp, giá căn hộ khi bàn giao có thể tăng gấp 1-2 lần so với giá gốc. Đây là nhận định được nêu trong phần phát biểu tại Quốc hội; mức độ tăng giá thực tế cần được đánh giá theo từng dự án, thời điểm và dữ liệu giao dịch cụ thể.

Hệ quả đáng lo ngại là người có nhu cầu mua nhà để ở có thể phải tiếp cận thị trường ở mức giá cao hơn, trong khi thu nhập không tăng tương ứng. Khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả vì thế có nguy cơ tiếp tục nới rộng.

Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ở thực có thể bị thu hẹp lựa chọn, phải vay nợ nhiều hơn hoặc trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà. Trong khi đó, những người tham gia thị trường với mục tiêu lướt sóng có thể rút khỏi giao dịch khi kỳ vọng lợi nhuận không còn, khiến thanh khoản suy giảm.

Tuy nhiên, giá nhà tăng không chỉ xuất phát từ hoạt động đầu cơ qua chuyển nhượng hợp đồng. Nguồn cung hạn chế, chi phí đất đai, chi phí xây dựng, pháp lý dự án, nhu cầu tập trung tại các đô thị và điều kiện tín dụng cũng có thể ảnh hưởng đến mặt bằng giá.

Vì vậy, việc kiểm soát chuyển nhượng hợp đồng cần được đặt trong tổng thể các giải pháp phát triển nguồn cung, minh bạch dữ liệu và kiểm soát những hành vi gây méo mó thị trường.

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai

Từ những phân tích trên, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, ông kiến nghị xây dựng lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Theo quan điểm của đại biểu, việc chấm dứt cơ chế chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp được đề xuất không đơn thuần là biện pháp thắt chặt thị trường. Mục tiêu là tách hoạt động đầu cơ dựa trên quyền hợp đồng khỏi giao dịch bất động sản gắn với tài sản thực.

Nếu được nghiên cứu và thiết kế phù hợp, chính sách này có thể làm giảm khả năng mua bán suất mua qua nhiều tầng nấc, qua đó hạn chế một kênh hình thành chênh lệch giá không gắn trực tiếp với việc chuyển giao căn nhà đã hoàn thành.

Tuy nhiên, đề xuất cấm chuyển nhượng cũng đặt ra một số vấn đề cần cân nhắc. Người mua có thể gặp thay đổi về công việc, nơi sinh sống hoặc khả năng tài chính trong thời gian chờ nhận nhà. Nếu không được phép chuyển nhượng, họ có thể phải tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc tìm phương án xử lý khác theo quy định.

Bởi vậy, quá trình hoàn thiện luật cần đánh giá tác động đối với cả người đầu cơ và người mua có nhu cầu chính đáng. Nếu áp dụng lộ trình bán nhà khi công trình đã hoàn thành, cơ quan soạn thảo cũng cần xem xét tác động đến dòng vốn phát triển dự án, khả năng huy động vốn của chủ đầu tư, giá bán và nguồn cung nhà ở.

Bài toán chính sách không chỉ là ngăn giao dịch đầu cơ, mà còn phải bảo đảm các dự án có năng lực và tuân thủ pháp luật vẫn có điều kiện huy động nguồn lực hợp pháp để phát triển.

Kinh nghiệm Trung Quốc và Hàn Quốc về kiểm soát giao dịch nhà ở

Để củng cố lập luận, đại biểu Lê Thanh Hoàn dẫn kinh nghiệm tại một số quốc gia châu Á, trong đó có Trung Quốc và Hàn Quốc.

Theo thông tin được đại biểu nêu, Trung Quốc không cho phép người mua bán lại căn hộ trước khi bàn giao và trước khi được cấp giấy chứng nhận. Từ năm 2020, nước này triển khai các cải cách theo hướng chuyển từ mô hình bán nhà trên giấy sang bán nhà đã hoàn thành. Một số đô thị như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến ưu tiên, từng bước áp dụng hình thức xây xong mới bán.

Đối với Hàn Quốc, đại biểu cho biết việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bị cấm tại các đô thị lớn thuộc khu vực kiểm soát đầu cơ. Thời hạn cấm có thể kéo dài từ 3 đến 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng hoặc đến khi nhà ở hoàn thành, bàn giao và đăng ký quyền sở hữu.

Những ví dụ này cho thấy một số thị trường đã sử dụng các biện pháp hạn chế chuyển nhượng để kiểm soát hoạt động đầu cơ nhà ở. Tuy nhiên, khi tham khảo kinh nghiệm quốc tế, cần xem xét sự khác biệt về pháp luật, cơ chế tài chính nhà ở, nguồn cung, quyền của người mua và điều kiện kinh tế tại từng quốc gia.

Không thể chỉ dựa trên một quy định riêng lẻ để kết luận rằng mô hình của một nước có thể áp dụng nguyên trạng tại Việt Nam. Hiệu quả của chính sách phụ thuộc vào cách thiết kế, phạm vi áp dụng, thời hạn hạn chế, cơ chế ngoại lệ và năng lực giám sát thực thi.

Đối với Việt Nam, việc nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế có thể cung cấp thêm cơ sở để đánh giá những phương án kiểm soát đầu cơ, nhưng cần được đặt trong điều kiện thực tế của thị trường trong nước.

Bảo vệ khoản tiền ứng trước: Người mua vẫn đối mặt với rủi ro

Bên cạnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, đoàn Hải Phòng, tập trung vào việc bảo vệ tiền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu, Luật Kinh doanh bất động sản có vai trò kết nối quy định của pháp luật đất đai, nhà ở với hoạt động giao dịch trên thị trường. Vì vậy, yêu cầu hoàn thiện luật không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, mà còn phải bảo vệ tiền của khách hàng, giải phóng nguồn lực đang vướng mắc tại các dự án và tạo công cụ điều tiết thị trường minh bạch.

Đại biểu cho biết dự thảo được thảo luận có quy định giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh. Dự thảo cũng đề cập mức thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70%.

Dù có các giới hạn này, ông Sơn cho rằng người mua vẫn phải ứng trước một khoản vốn đáng kể nhưng không có khả năng trực tiếp giám sát việc sử dụng tiền.

Rủi ro có thể xuất hiện nếu dòng tiền khách hàng không được sử dụng đúng mục đích, dự án chậm triển khai hoặc chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính. Khi đó, người mua có thể phải chờ đợi kéo dài và đối mặt với những vướng mắc khi yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Đại biểu đồng tình với hướng tiếp thu của Bộ Xây dựng về việc không bắt buộc quản lý tiền đặt cọc theo một cơ chế duy nhất, cho phép người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng sự bất cân xứng giữa người mua và chủ đầu tư có thể khiến quyền lựa chọn trên thực tế không hoàn toàn bình đẳng.

Trong một số trường hợp, việc từ chối bảo lãnh có thể được đưa vào hợp đồng theo cách người mua khó thương lượng. Vì vậy, quy định cần hướng đến khả năng bảo vệ thực chất, thay vì chỉ xác lập quyền lựa chọn về hình thức.

“Giữ chỗ”, “phí ưu tiên”: Cần kiểm soát theo bản chất giao dịch

Một vấn đề khác được đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nhấn mạnh là nguy cơ thu tiền thông qua các hình thức như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Nếu pháp luật chỉ kiểm soát khoản tiền có tên gọi là đặt cọc mà không xem xét mục đích và bản chất giao dịch, các hình thức thu tiền khác có thể tạo ra khoảng trống trong quản lý.

Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi. Đồng thời, cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp thuận để tổ chức, cá nhân trung gian thu tiền của khách hàng.

Đề xuất này có ý nghĩa trong việc xác định trách nhiệm giữa chủ đầu tư và đơn vị phân phối. Nếu khoản tiền được thu nhằm bảo đảm quyền mua hoặc hướng đến việc ký kết hợp đồng mua bán, cần làm rõ liệu hoạt động đó có đáp ứng các điều kiện pháp luật hay không.

Đối với khách hàng, việc ký một thỏa thuận mang tên “phiếu đăng ký”, “xác nhận nhu cầu” hoặc “giữ chỗ” không có nghĩa là giao dịch đương nhiên an toàn. Người mua cần xem xét điều khoản hoàn tiền, trách nhiệm của bên nhận tiền, điều kiện pháp lý của dự án và mục đích thực tế của khoản thanh toán.

Việc quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư đối với hoạt động thu tiền qua trung gian cũng có thể giúp hạn chế tình trạng các bên đùn đẩy trách nhiệm khi phát sinh tranh chấp.

Sửa luật cần cân bằng giữa kiểm soát đầu cơ và phát triển nguồn cung

Những đề xuất tại phiên thảo luận sáng 30/10 phản ánh hai vấn đề có mối liên hệ chặt chẽ: kiểm soát hoạt động đầu cơ trên thị trường thứ cấp và bảo vệ khoản tiền mà người mua ứng trước cho chủ đầu tư.

Một mặt, việc chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai có thể tạo điều kiện cho người mua chuyển giao quyền và nghĩa vụ trước khi nhận tài sản. Nếu giao dịch bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, cơ chế này có thể góp phần làm tăng chênh lệch giá và khiến người mua ở thực chịu sức ép.

Mặt khác, việc thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện hoặc không có cơ chế bảo vệ phù hợp có thể khiến người mua phải chịu rủi ro tài chính lớn. Những khoản thu mang tên gọi khác nhau cũng cần được đánh giá theo bản chất để tránh né quy định.

Tuy nhiên, chính sách kiểm soát đầu cơ cần được thiết kế đồng bộ với các giải pháp tăng nguồn cung nhà ở, cải thiện tính minh bạch của dữ liệu và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư. Nếu chỉ hạn chế một hình thức giao dịch mà không xử lý các nguyên nhân khác khiến giá nhà cao, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có thể chưa được cải thiện đáng kể.

Về dài hạn, thị trường bền vững cần tạo điều kiện cho giao dịch dựa trên nhu cầu thực, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án.

Cần lưu ý, các nội dung nêu trên là ý kiến và đề xuất của đại biểu trong quá trình thảo luận dự án luật, không đồng nghĩa với quy định đã được Quốc hội thông qua hoặc đang có hiệu lực. Tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào nội dung cuối cùng của luật và cơ chế triển khai sau khi được ban hành.

Đề xuất hạn chế chuyển nhượng hợp đồng mua nhà trên giấy và tăng cường bảo vệ tiền ứng trước cho thấy yêu cầu hoàn thiện pháp luật theo hướng giảm đầu cơ, tăng minh bạch và bảo vệ người mua. Để đạt hiệu quả, các giải pháp cần được cân nhắc đồng bộ với chính sách phát triển nguồn cung và cơ chế bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên trên thị trường.

Câu hỏi thường gặp về chuyển nhượng hợp đồng mua nhà trên giấy

1. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Đây là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ của bên mua theo hợp đồng cho bên nhận chuyển nhượng theo điều kiện pháp luật áp dụng. Khi căn nhà chưa hoàn thành và chưa bàn giao, đối tượng chuyển giao chủ yếu là quyền, nghĩa vụ hợp đồng, chứ không đơn thuần là việc bán một căn nhà đã hoàn thiện.

2. Vì sao có đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà trên giấy?

Đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng cơ chế này có thể tạo điều kiện cho hoạt động lướt sóng, sử dụng khoản vốn ban đầu để tìm kiếm chênh lệch khi giá tăng. Ông đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và nghiên cứu lộ trình bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

3. Cấm chuyển nhượng hợp đồng có thể ảnh hưởng đến người mua có nhu cầu chính đáng không?

Có thể phát sinh ảnh hưởng đối với người mua thay đổi kế hoạch sinh sống hoặc khả năng tài chính trong thời gian chờ nhận nhà. Vì vậy, nếu chính sách được xem xét áp dụng, cần đánh giá phạm vi, lộ trình và các trường hợp cần xử lý phù hợp để hạn chế tác động không mong muốn.

4. Mức đặt cọc và thanh toán được nêu trong dự thảo là bao nhiêu?

Theo nội dung được đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề cập, dự thảo quy định tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh; khoản thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70%. Người mua cần kiểm tra văn bản pháp luật chính thức áp dụng tại thời điểm giao dịch.

5. Tiền “giữ chỗ” hoặc “phí ưu tiên” có thể thay thế tiền đặt cọc không?

Không nên chỉ căn cứ vào tên gọi để kết luận. Cần xem xét mục đích, điều kiện và bản chất của khoản thu. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề xuất xác định các khoản thu theo bản chất giao dịch và làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi cho phép trung gian thu tiền.

6. Người mua cần làm gì trước khi chuyển tiền cho chủ đầu tư hoặc môi giới?

Người mua nên xác minh pháp lý dự án, điều kiện kinh doanh, tư cách của bên nhận tiền, nội dung hợp đồng và điều kiện hoàn tiền. Cần yêu cầu chứng từ giao dịch rõ ràng, đọc kỹ điều khoản về tiến độ thanh toán và không nên chuyển tiền chỉ dựa trên quảng cáo hoặc lời hứa về khả năng tăng giá.