Novaland chào bán 801 triệu cổ phiếu: Bài toán 8.000 tỷ đồng và áp lực tái cấu trúc tài chính

Novaland đang triển khai một phương án tăng vốn quy mô lớn trong bối cảnh doanh nghiệp tiếp tục thực hiện quá trình tái cấu trúc tài chính. Theo phương án được công bố trong tháng 9/2026, doanh nghiệp dự kiến chào bán khoảng 801 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 3:1, với giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu.

Nếu đợt phát hành hoàn tất, Novaland có thể thu về khoảng 8.000 tỷ đồng. Nguồn vốn dự kiến được sử dụng để thanh toán các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính và các khoản phải trả quá hạn của công ty và các công ty con, trong đó có phương án góp vốn vào các công ty con để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Novaland huy động 8.000 tỷ đồng từ cổ đông hiện hữu

Điểm đáng chú ý là đây là lần đầu tiên Novaland thực hiện huy động vốn trực tiếp từ cổ đông hiện hữu kể từ đợt phát hành thành công năm 2021.

Trước đó, trong năm 2023 và 2024, doanh nghiệp từng đưa ra phương án chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu nhưng các kế hoạch này sau đó đều bị hủy bỏ.

Việc Novaland tiếp tục lựa chọn phương án tăng vốn trong năm 2026 diễn ra trong bối cảnh áp lực thanh khoản và nghĩa vụ nợ vẫn là vấn đề quan trọng đối với doanh nghiệp.

Với giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu, mức giá phát hành thấp hơn khoảng 18% so với thị giá được đề cập tại thời điểm công bố phương án. Điều này đồng nghĩa cổ đông hiện hữu sẽ đứng trước lựa chọn thực hiện quyền mua để duy trì tỷ lệ sở hữu hoặc chấp nhận khả năng bị pha loãng nếu không tham gia.

Tuy nhiên, mục tiêu trọng tâm của phương án không chỉ nằm ở việc tăng vốn. Đối với Novaland, nguồn tiền mới còn hướng đến việc giải quyết các nghĩa vụ tài chính đang tồn đọng, qua đó hỗ trợ quá trình tái cấu trúc diễn ra trong những năm qua.

Áp lực tài chính bắt đầu rõ nét từ năm 2023

Những khó khăn về dòng tiền của Novaland được thể hiện rõ hơn từ đầu năm 2023. Khi đó, doanh nghiệp đề xuất giãn thời hạn thanh toán tiền gốc đối với một lô trái phiếu trị giá 1.000 tỷ đồng, được phát hành tháng 8/2021 và đáo hạn vào tháng 2/2023.

Trong giai đoạn 2023-2024, Novaland nhiều lần làm việc với các trái chủ nhằm tìm phương án gia hạn thời gian thanh toán gốc và lãi đối với nhiều lô trái phiếu.

Bên cạnh gia hạn, doanh nghiệp cũng đưa ra các phương án xử lý nghĩa vụ nợ bằng nhiều hình thức khác nhau, trong đó có hoán đổi nghĩa vụ nợ bằng sản phẩm bất động sản hoặc cổ phiếu.

Một trường hợp đáng chú ý là lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá hơn 300 triệu USD, được phát hành năm 2021 và niêm yết tại Singapore. Các điều khoản của lô trái phiếu này đã được điều chỉnh nhiều lần.

Riêng trong năm 2024, giá chuyển đổi của trái phiếu được điều chỉnh từ mức ban đầu 135.800 đồng/cổ phiếu xuống còn 36.000 đồng/cổ phiếu.

Đến năm 2026, các trái chủ đại diện cho khoảng 262,2 triệu USD, tương đương hơn 85% tổng giá trị trái phiếu quốc tế đang lưu hành, đã chấp thuận một số sửa đổi trong hợp đồng trái phiếu cũng như các miễn trừ liên quan đến nghĩa vụ thanh toán.

Kỳ hạn trái phiếu cũng được kéo dài thêm một năm, tới năm 2028.

Những diễn biến này cho thấy quá trình tái cấu trúc nghĩa vụ tài chính của Novaland vẫn tiếp tục được triển khai, thay vì kết thúc hoàn toàn sau các đợt đàm phán trước đó.

Kinh doanh cải thiện nhưng dòng tiền vẫn là vấn đề lớn

Bức tranh tài chính của Novaland trong năm 2025 và nửa đầu năm 2026 có một số điểm tích cực.

Sau khoản lỗ 4.394 tỷ đồng năm 2024, doanh nghiệp chuyển sang ghi nhận 1.861 tỷ đồng lợi nhuận năm 2025. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Novaland tiếp tục báo lãi khoảng 1.772 tỷ đồng.

Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong nửa đầu năm tăng gần 40%, đạt khoảng 4.793 tỷ đồng.

Tuy nhiên, lợi nhuận kế toán và dòng tiền thực tế vẫn có sự khác biệt đáng kể.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Novaland tiếp tục âm hơn 3.600 tỷ đồng.

Đây là một trong những điểm cần lưu ý khi đánh giá sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Một doanh nghiệp có thể ghi nhận lợi nhuận nhưng vẫn chịu áp lực thanh khoản nếu tiền chưa thực sự thu được từ khách hàng hoặc các giao dịch tài sản chưa chuyển thành dòng tiền.

Lợi nhuận tài chính đóng góp đáng kể

Cơ cấu lợi nhuận của Novaland trong nửa đầu năm 2026 cũng cho thấy hoạt động tài chính đóng vai trò đáng kể.

Doanh thu từ hoạt động tài chính đạt khoảng 2.557 tỷ đồng. Trong đó, tiền lãi từ các khoản cho vay và hợp đồng hợp tác đầu tư đạt gần 1.400 tỷ đồng.

Hơn 1.000 tỷ đồng còn lại đến từ lợi nhuận chuyển nhượng công ty con và thu hồi các khoản đầu tư.

Thương vụ liên quan đến Công ty TNHH Ngôi nhà Mega, trong đó Novaland thực hiện bơm vốn rồi chuyển nhượng, cũng đóng góp đáng kể vào thu nhập trong kỳ.

Điều này cho thấy kết quả kinh doanh của doanh nghiệp không chỉ đến từ hoạt động bán bất động sản mà còn chịu ảnh hưởng đáng kể từ các giao dịch tài chính và tái cấu trúc danh mục đầu tư.

Dư nợ gần 73.000 tỷ đồng

Một trong những con số đáng chú ý nhất trong báo cáo tài chính là tổng dư nợ vay của Novaland tại ngày 30/6/2026 đạt khoảng 72.900 tỷ đồng, tương đương 28% tổng nguồn vốn.

Trong số này, khoảng 30.500 tỷ đồng dự kiến đáo hạn trong vòng 12 tháng, bao gồm khoảng 13.200 tỷ đồng trái phiếu.

Ngoài ra, tại ngày 30/6/2026, Novaland còn ghi nhận hơn 16.700 tỷ đồng nợ gốc quá hạn. Một phần nghĩa vụ đã được các bên thống nhất gia hạn.

Sau thời điểm 1/7 đến khi báo cáo được phê duyệt, doanh nghiệp tiếp tục thanh toán hơn 2.400 tỷ đồng nợ gốc.

Trong 6 tháng đầu năm, Novaland cũng hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị khoảng 11.266 tỷ đồng để phục vụ tái cấu trúc và thanh toán nghĩa vụ nợ.

Việc bán tài sản có thể giúp doanh nghiệp nhanh chóng thu hồi tiền, qua đó giảm áp lực thanh khoản trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, đặc biệt là bán hàng và bàn giao sản phẩm bất động sản, vẫn đóng vai trò quan trọng.

Hàng tồn kho hơn 158.000 tỷ đồng

Tại cuối tháng 6/2026, hàng tồn kho của Novaland đạt hơn 158.000 tỷ đồng, tương đương trên 60% tổng tài sản.

Trong đó, bất động sản đang xây dựng để bán chiếm khoảng 148.000 tỷ đồng.

Quy mô hàng tồn kho rất lớn cho thấy lượng vốn của doanh nghiệp đang nằm đáng kể trong các dự án bất động sản. Việc chuyển hàng tồn kho thành doanh thu và dòng tiền phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, xây dựng, mở bán, bàn giao và khả năng thanh toán của khách hàng.

Đây cũng là lý do tiến độ tháo gỡ pháp lý các dự án có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình phục hồi dòng tiền của Novaland.

Kiểm toán tiếp tục lưu ý vấn đề hoạt động liên tục

Trong báo cáo soát xét bán niên 2026, kiểm toán tiếp tục nhấn mạnh vấn đề liên quan đến khả năng hoạt động liên tục của Novaland trong bối cảnh doanh nghiệp còn dòng tiền kinh doanh âm và nhiều nghĩa vụ tài chính đến hạn hoặc quá hạn.

Điều này không đồng nghĩa doanh nghiệp chắc chắn không thể tiếp tục hoạt động. Tuy nhiên, đây là dấu hiệu cho thấy quá trình tái cấu trúc tài chính vẫn đang diễn ra và các áp lực về thanh khoản chưa thể xem là đã được giải quyết hoàn toàn.

Trong cuộc phỏng vấn với VnExpress vào tháng 7/2026, Tổng Giám đốc Novaland cho biết trong hai năm trước đó, phần lớn nguồn lực của doanh nghiệp tập trung vào xử lý nợ, pháp lý và duy trì hoạt động.

Theo định hướng được chia sẻ, từ năm 2026 Novaland bắt đầu tập trung nhiều hơn vào giai đoạn hậu tái cấu trúc, bao gồm triển khai xây dựng quy mô lớn, nâng cao năng lực phát triển dự án, ứng dụng công nghệ và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Nhiều dự án vẫn cần tháo gỡ pháp lý

Bên cạnh bài toán tài chính, pháp lý dự án vẫn là một yếu tố quan trọng đối với Novaland.

Tại dự án The Botanica, giá trị hàng tồn kho được ghi nhận khoảng 621 tỷ đồng tại ngày 30/6/2026. Báo cáo soát xét cho biết việc nhận chuyển nhượng dự án vẫn chưa được UBND TP.HCM và các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Novaland cho biết đang thỏa thuận với đối tác để hoàn tất việc chuyển nhượng.

The Botanica đã đưa vào hoạt động từ năm 2018. Theo thông tin được nêu trong nội dung gốc, cư dân cho biết đã thanh toán khoảng 95-99% giá trị căn hộ nhưng sau nhiều năm sinh sống vẫn chưa nhận được sổ hồng.

Một trường hợp khác là Sunrise Riverside, trong đó Block A được phát triển theo loại hình officetel. Loại hình này có những giới hạn nhất định về thời hạn sử dụng và mục đích sử dụng, qua đó tạo ra những vấn đề pháp lý khác với căn hộ ở thông thường, đặc biệt đối với nhu cầu sinh sống, cho thuê và các thủ tục cư trú.

Tại Nhà Bè, dự án Grand Sentosa cũng là một dự án đáng chú ý. Dự án có quy mô khoảng 10,8 ha và dự kiến cung cấp khoảng 1.700-3.000 căn hộ.

Novaland nhận chuyển nhượng dự án từ Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên vào tháng 2/2022. Dự án từng được dự kiến bàn giao năm 2024, nhưng đến nay tiến độ triển khai vẫn chưa đạt như kế hoạch ban đầu.

Mục tiêu cấp hơn 4.300 sổ hồng trong năm 2026

Một trong những nhiệm vụ quan trọng được Novaland đặt ra trong năm 2026 là đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý và cấp giấy chứng nhận cho cư dân tại các dự án đã hoàn tất pháp lý và xây dựng.

Theo lộ trình được công bố, doanh nghiệp đặt mục tiêu được cấp khoảng 4.347 sổ hồng trong năm 2026.

Danh sách gồm các tòa còn lại tại Sunrise Riverside cùng một số dự án như Lexington, Lucky Palace, Tropic Garden 1, Tresor, Rivergate, Golden Mansion và Lakeview City.

Nếu tiến độ pháp lý và bàn giao được cải thiện, đây có thể là một trong những yếu tố hỗ trợ khả năng thu tiền từ khách hàng, đồng thời giảm lượng vốn bị giữ trong hàng tồn kho.

Tuy nhiên, để đánh giá hiệu quả của quá trình tái cấu trúc, không chỉ cần nhìn vào lợi nhuận mà còn phải theo dõi dòng tiền kinh doanh, tốc độ xử lý nợ, tiến độ pháp lý dự án, lượng hàng tồn kho và khả năng chuyển các tài sản đang xây dựng thành doanh thu thực tế.

Novaland đứng trước bài toán chuyển lợi nhuận thành dòng tiền

Bức tranh Novaland năm 2026 có nhiều yếu tố đan xen. Kết quả kinh doanh đã có dấu hiệu cải thiện, doanh thu bất động sản tăng và doanh nghiệp tiếp tục triển khai nhiều phương án xử lý nợ, bán tài sản và tăng vốn.

Tuy nhiên, quy mô dư nợ gần 73.000 tỷ đồng, hơn 16.700 tỷ đồng nợ gốc quá hạn tại thời điểm cuối tháng 6, dòng tiền kinh doanh âm và lượng hàng tồn kho trên 158.000 tỷ đồng cho thấy áp lực tài chính vẫn đáng kể.

Đợt chào bán 801 triệu cổ phiếu, nếu triển khai thành công, sẽ bổ sung một nguồn vốn lớn cho quá trình xử lý nghĩa vụ tài chính. Nhưng về dài hạn, khả năng phục hồi của doanh nghiệp vẫn phụ thuộc nhiều vào việc tháo gỡ pháp lý, hoàn thiện dự án, bàn giao sản phẩm và thu tiền từ khách hàng.

Với doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn, quá trình phục hồi không chỉ được phản ánh qua lợi nhuận trên báo cáo kết quả kinh doanh mà còn nằm ở khả năng biến hàng tồn kho thành sản phẩm, sản phẩm thành doanh thu và doanh thu thành dòng tiền thực tế.

Đây sẽ là những chỉ số quan trọng cần tiếp tục theo dõi trong các quý tiếp theo của Novaland và thị trường bất động sản Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp về Novaland và kế hoạch tăng vốn năm 2026

Novaland dự kiến huy động bao nhiêu tiền từ đợt phát hành mới?

Theo phương án được công bố, Novaland dự kiến chào bán khoảng 801 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Nếu phát hành thành công toàn bộ, doanh nghiệp có thể thu về khoảng 8.000 tỷ đồng.

Tiền huy động được dùng vào mục đích gì?

Nguồn vốn dự kiến được sử dụng để thanh toán các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính và các khoản phải trả quá hạn của Novaland và các công ty con, bao gồm hình thức góp vốn vào công ty con.

Vì sao Novaland phải tiếp tục tái cấu trúc tài chính?

Doanh nghiệp vẫn có dư nợ lớn, một phần nghĩa vụ tài chính đến hạn hoặc quá hạn và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh còn âm. Vì vậy, việc tái cấu trúc nợ và tăng cường nguồn vốn vẫn là một phần quan trọng trong quá trình ổn định tài chính.

Lợi nhuận của Novaland đã phục hồi chưa?

Kết quả kinh doanh đã cải thiện so với năm 2024. Novaland chuyển từ mức lỗ 4.394 tỷ đồng năm 2024 sang lãi 1.861 tỷ đồng năm 2025 và ghi nhận 1.772 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong 6 tháng đầu năm 2026.

Tuy nhiên, lợi nhuận và dòng tiền là hai chỉ tiêu khác nhau. Trong nửa đầu năm 2026, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh vẫn âm hơn 3.600 tỷ đồng.

Điều gì cần theo dõi tiếp theo?

Các yếu tố đáng chú ý gồm tiến độ phát hành cổ phiếu, khả năng xử lý các khoản nợ đến hạn, dòng tiền từ bán hàng, tiến độ pháp lý và xây dựng các dự án, tốc độ cấp sổ hồng cũng như khả năng giảm hàng tồn kho.