Nhà “siêu mỏng” xuất hiện sau dự án rạch Xuyên Tâm: TP.HCM nói gì về việc cấp phép xây dựng và quyền lợi người dân?

Sau khi triển khai công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm, nhiều căn nhà có diện tích chỉ khoảng 3-7m² xuất hiện trên địa bàn phường Gia Định, TP.HCM, thu hút sự quan tâm của dư luận. Trước phản ánh của báo chí và người dân, UBND phường Gia Định đã có văn bản chính thức làm rõ nguyên nhân phát sinh các thửa đất và căn nhà có diện tích nhỏ, đồng thời thông tin về hướng xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành.

Theo chính quyền địa phương, việc xuất hiện các căn nhà “siêu mỏng” là hệ quả của quá trình thu hồi một phần diện tích đất để phục vụ dự án chỉnh trang đô thị, chứ không phải do phát sinh tình trạng xây dựng trái phép sau giải tỏa.

Dự án rạch Xuyên Tâm – Công trình trọng điểm cải tạo hạ tầng đô thị TP.HCM

Rạch Xuyên Tâm là một trong những dự án cải tạo hạ tầng và môi trường quy mô lớn tại TP.HCM. Toàn tuyến có tổng chiều dài 8,875 km, bao gồm tuyến chính dài 6,638 km cùng ba tuyến nhánh Cầu Sơn, Bình Lợi và Bình Triệu với tổng chiều dài 2,237 km.

Dự án được triển khai trên địa bàn các phường Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung và An Nhơn, với nhiều hạng mục quan trọng như:

• Nạo vét, cải tạo dòng chảy rạch Xuyên Tâm.
• Xây dựng hệ thống kè bảo vệ hai bên bờ.
• Hoàn thiện hệ thống thoát nước mưa và nước thải.
• Thu gom nước thải đưa về nhà máy xử lý tập trung.
• Hình thành tuyến giao thông dọc hai bên rạch.
• Xây dựng công viên và không gian công cộng phục vụ người dân.

Khi hoàn thành, dự án được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể môi trường sống, giảm ngập úng, nâng cao mỹ quan đô thị và tăng giá trị bất động sản khu vực.

Hơn 860 trường hợp bị thu hồi đất, nhiều căn nhà chỉ còn vài mét vuông

Theo UBND phường Gia Định, toàn địa bàn có 869 trường hợp thuộc diện thu hồi đất để thực hiện dự án.

Trong đó:

• 606 trường hợp bị giải tỏa toàn phần.
• 263 trường hợp bị giải tỏa một phần.

Đối với 263 trường hợp thu hồi một phần, địa phương đã tiến hành rà soát diện tích còn lại sau khi trừ phần đất thuộc lộ giới.

Kết quả thống kê cho thấy:

• 214 trường hợp còn diện tích từ 9m² trở lên.
• 49 trường hợp còn diện tích dưới 9m², bao gồm cả những thửa đất có nguồn gốc từ rạch.

Trong nhóm 49 trường hợp này:

• 8 trường hợp chỉ còn đất trống, không có công trình xây dựng.
• 41 trường hợp vẫn còn nhà ở hoặc công trình hiện hữu và người dân đang tiếp tục sử dụng để sinh sống.

Đây chính là nguyên nhân xuất hiện các căn nhà có diện tích rất nhỏ, được nhiều người gọi là “nhà siêu mỏng” sau khi dự án triển khai.

Nhà còn dưới 9m² có được xây mới hay không?

Một trong những vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm là liệu những phần đất còn lại sau giải tỏa có đủ điều kiện để xây dựng mới hay không.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia hoặc công cộng, nếu phần diện tích còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì người sử dụng đất có thể đồng ý để Nhà nước thu hồi toàn bộ phần diện tích còn lại.

Trong trường hợp này, người dân sẽ được xem xét:

• Bồi thường theo quy định.
• Hỗ trợ ổn định đời sống.
• Bố trí tái định cư nếu đáp ứng điều kiện.

Đối với 8 trường hợp chỉ còn đất trống dưới 9m², UBND phường Gia Định cho biết sẽ không xem xét cấp phép sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng mới. Chính quyền cũng phối hợp với đơn vị bồi thường để vận động các hộ dân chuyển sang phương án thu hồi toàn phần nhằm được xem xét bố trí tái định cư.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có nhiều hộ dân chưa đồng thuận, mong muốn giữ lại phần nhà còn lại và chỉ gia cố công trình nằm ngoài phạm vi giải phóng mặt bằng.

Vì sao chưa có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu để cấp phép xây dựng?

Liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng trên các thửa đất nhỏ sau giải tỏa, UBND phường Gia Định cho biết trước đây UBND quận Bình Thạnh đã nhiều lần kiến nghị Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM hướng dẫn cụ thể.

Tuy nhiên, các văn bản phản hồi chưa quy định rõ diện tích tối thiểu của lô đất được xem xét cấp giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, Quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM ban hành kèm Quyết định số 56/2021 cũng không quy định diện tích tối thiểu của thửa đất để cấp phép xây dựng nhà ở.

Dù vậy, công trình muốn được cấp phép vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Xây dựng như:

• Bảo đảm công năng sử dụng.
• Đáp ứng yêu cầu về kết cấu chịu lực.
• Tuân thủ quy định về phòng cháy, chữa cháy.
• Đảm bảo mỹ quan đô thị.
• Đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn khác.

Đặc biệt, theo tiêu chuẩn thiết kế nhà ở hiện hành, diện tích tối thiểu của phòng ngủ một người là 9m². Do đó, các thửa đất có tổng diện tích dưới ngưỡng này gần như không đủ điều kiện để bố trí công năng nhà ở và không đủ cơ sở xem xét cấp giấy phép xây dựng mới.

Công trình hiện hữu vẫn được sửa chữa nhưng không được mở rộng

Đối với các căn nhà đã tồn tại trước thời điểm thu hồi đất, UBND phường Gia Định cho biết sẽ xem xét giải quyết nhu cầu sửa chữa hoặc cải tạo nhằm đảm bảo điều kiện sinh hoạt và an toàn cho người dân.

Tuy nhiên, việc sửa chữa chỉ giới hạn trong phạm vi hiện trạng. Chính quyền không xem xét cấp phép xây dựng mới hoặc mở rộng diện tích, quy mô công trình trên các phần đất còn lại dưới chuẩn.

Song song đó, phần diện tích còn lại sau thu hồi vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người dân. Trong trường hợp có nhu cầu hợp thửa hoặc hợp khối kiến trúc với bất động sản liền kề, người dân có thể thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Tăng cường quản lý trật tự xây dựng tại khu vực dự án

Để tránh phát sinh vi phạm sau giải phóng mặt bằng, UBND phường Gia Định đã giao Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phối hợp cùng Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng phường Bình Thạnh thực hiện nhiều nhiệm vụ.

Các đơn vị sẽ:

• Xác định chính xác ranh giới phần đất được phép xây dựng.
• Hướng dẫn người dân xây dựng đúng giấy phép nếu đủ điều kiện.
• Ghi nhận hiện trạng công trình trước và sau khi sửa chữa.
• Giám sát quy mô xây dựng theo hồ sơ đã đăng ký.
• Tăng cường kiểm tra, tuần tra nhằm kịp thời phát hiện và xử lý các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng.

Đây được xem là giải pháp nhằm đảm bảo việc cải tạo khu vực rạch Xuyên Tâm diễn ra đồng bộ, hạn chế tình trạng phát sinh công trình không đúng quy định sau khi dự án hoàn thành.

Việc xuất hiện các căn nhà “siêu mỏng” tại khu vực dự án rạch Xuyên Tâm phản ánh những khó khăn thường gặp trong quá trình giải phóng mặt bằng đối với các dự án hạ tầng quy mô lớn. Theo UBND phường Gia Định, các trường hợp này đang được phân loại và xử lý trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Xây dựng, đồng thời ưu tiên vận động người dân lựa chọn phương án thu hồi toàn phần để được xem xét bồi thường và tái định cư khi đủ điều kiện.

Trong thời gian tới, cùng với việc đẩy nhanh tiến độ dự án, TP.HCM sẽ tiếp tục tăng cường quản lý trật tự xây dựng, hướng dẫn người dân thực hiện đúng quy định nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp và góp phần chỉnh trang đô thị bền vững.