Thời kỳ “lướt sóng” bất động sản khép lại: Nhà đầu tư chuyển sang săn tài sản tạo dòng tiền bền vững

Sau nhiều năm thị trường tăng trưởng nhờ hiệu ứng quy hoạch và kỳ vọng tăng giá, bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới. Nếu như trước đây, chỉ cần mua đất tại khu vực có thông tin quy hoạch là nhiều nhà đầu tư đã có thể thu về khoản lợi nhuận đáng kể thì hiện nay, chiến lược đó không còn mang lại hiệu quả như trước.

Theo các chuyên gia, dòng tiền đầu tư đang thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, chuyển từ tư duy đầu tư ngắn hạn, lướt sóng sang lựa chọn những tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền lâu dài.

Đây được xem là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong năm 2026 và những năm tiếp theo.

Thị trường bất động sản phục hồi nhưng cơ cấu giao dịch thay đổi mạnh

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi nguồn cung được cải thiện đáng kể sau quá trình tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý không chỉ nằm ở số lượng giao dịch mà còn ở sự thay đổi rõ nét trong cơ cấu sản phẩm.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phân khúc căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m² – từng chiếm khoảng 7% giao dịch vào năm 2023 – đã hoàn toàn biến mất trên thị trường sơ cấp kể từ năm 2024.

Trong khi đó:

• Căn hộ trung cấp có giá từ 25 – 50 triệu đồng/m² giảm mạnh tỷ trọng giao dịch từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026.
• Phân khúc căn hộ cao cấp từ 50 – 80 triệu đồng/m² trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý I/2026.
• Phân khúc siêu sang trên 200 triệu đồng/m² vẫn duy trì khoảng 1% tổng giao dịch, cho thấy nhóm khách hàng cao cấp vẫn duy trì nhu cầu ổn định.

Điều này phản ánh sự thay đổi về nhu cầu cũng như khả năng tài chính của người mua trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc.

Nhà đầu tư không còn chạy theo “sóng” quy hoạch

Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường là hành vi của người mua.

Nếu như giai đoạn 2013 – 2015, chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc mở đường, giá đất tại nhiều khu vực đã tăng mạnh thì hiện nay, nhà đầu tư không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông.

Ông Ngô Thành Huấn, CEO CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT nhận định, dòng tiền trên thị trường không hề suy giảm mà đang được phân bổ theo hướng thận trọng và chuyên nghiệp hơn.

Trước khi quyết định đầu tư, khách hàng hiện đặt ra hàng loạt câu hỏi:

• Khu vực này có khu công nghiệp hay không?
• Mật độ dân cư hiện hữu như thế nào?
• Khả năng lấp đầy ra sao?
• Nếu mua để khai thác thì ai sẽ thuê?
• Sau 5 – 10 năm, ai sẽ là người mua lại?

Những câu hỏi này cho thấy thị trường đã bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi giá trị thực quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá.

Hạ tầng vẫn là “chìa khóa” tạo giá trị bất động sản

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, thời kỳ đầu tư theo phong trào đã chính thức kết thúc.

Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần rà soát lại toàn bộ danh mục tài sản của mình, xác định:

• Bất động sản nào nên tiếp tục nắm giữ.
• Tài sản nào cần cơ cấu lại.
• Danh mục nào sẽ là nền tảng trong 5 – 10 năm tới.

Ông Trung nhấn mạnh rằng mọi quyết định đầu tư phải dựa trên dữ liệu và chiến lược dài hạn thay vì cảm tính.

Đặc biệt, yếu tố quyết định thanh khoản và khả năng tăng giá của bất động sản vẫn là hạ tầng giao thông.

Các dự án như:

• Đường vành đai.
• Cao tốc liên vùng.
• Cầu mới.
• Hệ thống giao thông kết nối.

sẽ tiếp tục tạo động lực phát triển cho nhiều khu vực.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý rằng chỉ những công trình được triển khai thực tế, có tiến độ rõ ràng mới tạo ra giá trị bền vững, thay vì những thông tin quy hoạch chưa được thực hiện.

Pháp lý không còn là lợi thế mà là điều kiện bắt buộc

Một thay đổi quan trọng khác là yêu cầu ngày càng cao về pháp lý dự án.

Nếu như trước đây, nhiều dự án có thể thu hút khách hàng bằng những cam kết hoặc kỳ vọng trong tương lai thì hiện nay thị trường không còn chấp nhận điều đó.

Theo các chuyên gia, một dự án muốn thu hút dòng tiền cần đáp ứng đồng thời nhiều yếu tố:

• Hồ sơ pháp lý minh bạch.
• Tiến độ xây dựng đúng cam kết.
• Chủ đầu tư có năng lực tài chính.
• Hệ thống tiện ích hoàn chỉnh.
• Cộng đồng cư dân được hình thành.
• Khả năng vận hành sau bàn giao.

Đây chính là những tiêu chí đang được người mua ưu tiên hàng đầu trong năm 2026.

Giá trị sử dụng thực trở thành tiêu chí quan trọng nhất

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho rằng, dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ thì tiêu chí lựa chọn bất động sản đang dần hội tụ về một điểm chung.

Đó là tài sản phải tạo ra không gian sống thực, có:

• Cư dân sinh sống.
• Việc làm.
• Hệ thống dịch vụ.
• Tiện ích đồng bộ.
• Khả năng khai thác lâu dài.

Những bất động sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó thu hút dòng vốn.

Nửa cuối năm 2026: Thị trường hướng tới sự ổn định và minh bạch

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, trong nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản khó xuất hiện các cơn sốt đất diện rộng như những chu kỳ trước.

Thay vào đó, thị trường sẽ phát triển theo hướng:

• Minh bạch hơn.
• Chọn lọc hơn.
• Bền vững hơn.
• Tập trung vào giá trị sử dụng.

Những tài sản hội tụ đầy đủ các yếu tố như:

• Hạ tầng đồng bộ.
• Pháp lý hoàn chỉnh.
• Chủ đầu tư uy tín.
• Khả năng tạo dòng tiền.
• Thanh khoản tốt.

được kỳ vọng sẽ trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn trong giai đoạn mới.

Xu hướng đầu tư bất động sản giai đoạn 2026 – 2030

Các chuyên gia nhận định, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường sẽ không còn dựa trên tâm lý đầu cơ mà chuyển sang giá trị nội tại của bất động sản. Nhà đầu tư sẽ ưu tiên những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng được triển khai thực tế, nhu cầu ở thật lớn và khả năng khai thác cho thuê ổn định.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, việc lựa chọn đúng dự án, đúng thời điểm và đánh giá kỹ năng lực chủ đầu tư sẽ quan trọng hơn nhiều so với việc chạy theo các cơn “sóng” ngắn hạn. Đây cũng là xu hướng phù hợp với định hướng phát triển minh bạch và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới.

Sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn. Thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn, dòng tiền hiện tập trung vào những dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện và khả năng tạo dòng tiền bền vững. Đây sẽ là nền tảng giúp thị trường phát triển ổn định, giảm rủi ro đầu cơ và hướng tới giá trị thực trong dài hạn.