Người nước ngoài giảm mua nhà tại Mỹ, nhưng bất động sản cao cấp vẫn hút khách quốc tế

Thị trường bất động sản Mỹ đang chứng kiến một nghịch lý đáng chú ý: lượng người nước ngoài mua nhà giảm mạnh, nhưng phân khúc bất động sản cao cấp vẫn duy trì sức hút đối với nhóm khách quốc tế giàu có.

Theo báo cáo thường niên của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), trong khoảng thời gian từ tháng 4/2025 đến tháng 3/2026, doanh số bán nhà hiện có tại Mỹ cho người mua nước ngoài đã giảm 14% về số lượng bất động sản và giảm 19% về giá trị giao dịch so với 12 tháng trước đó.

Trong 12 tháng tính đến tháng 3/2026, người mua quốc tế đã hoàn tất khoảng 67.100 giao dịch bất động sản nhà ở tại Mỹ. Đây là mức thấp thứ hai kể từ khi NAR bắt đầu theo dõi hoạt động mua nhà của người nước ngoài vào năm 2009.

Giá trung bình của các giao dịch do người mua quốc tế thực hiện đạt khoảng 465.000 USD.

Những con số này cho thấy sức mua của nhóm khách hàng quốc tế trên thị trường nhà ở Mỹ đang suy yếu đáng kể. Tuy nhiên, sự suy giảm không diễn ra đồng đều giữa tất cả các nhóm người mua.

Đáng chú ý, những người mua nhà giàu có, đặc biệt là nhóm tìm kiếm bất động sản cao cấp tại các thị trường như California, vẫn tiếp tục tạo ra nhu cầu đáng kể.

Vì sao người nước ngoài giảm mua bất động sản Mỹ?

Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, cho rằng sự sụt giảm hoạt động mua nhà của người nước ngoài phản ánh một phần sự suy giảm lượng khách du lịch quốc tế đến Mỹ.

Theo ông, ngay cả khi đồng USD yếu hơn đôi chút trong năm qua, qua đó giúp người nước ngoài có sức mua tốt hơn, yếu tố này vẫn không đủ để thúc đẩy hoạt động mua bất động sản.

Điều đó cho thấy quyết định mua nhà của người nước ngoài không chỉ phụ thuộc vào tỷ giá.

Người mua quốc tế còn phải cân nhắc nhiều yếu tố khác như:

• Chính sách nhập cư và thị thực.
• Khả năng làm việc và cư trú tại Mỹ.
• Giá bất động sản.
• Chi phí vay mua nhà.
• Thuế và chi phí sở hữu tài sản.
• Triển vọng kinh tế.
• Khả năng di chuyển và định cư lâu dài.
• Mức độ bất ổn của chính sách.

Đặc biệt, những thay đổi liên quan đến visa lao động đang ảnh hưởng đáng kể đến nhóm chuyên gia nước ngoài có thu nhập cao và có nhu cầu mua nhà tại các trung tâm công nghệ của Mỹ.

Người lao động H-1B giảm nhu cầu mua nhà

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất nằm ở nhóm lao động tay nghề cao đến Mỹ bằng visa H-1B và những chương trình việc làm tương tự.

Theo Scott Wild, chuyên gia tại John Burns Research & Consulting (JBREC), đây là nhóm có mức sụt giảm người mua lớn nhất.

Trước đây, nhóm lao động có tay nghề cao thường tạo ra nhu cầu mạnh đối với nhà ở mới tại những thị trường công nghệ lớn.

Họ thường có thu nhập tương đối cao, việc làm ổn định và có nhu cầu sở hữu nhà tại các khu vực gần nơi làm việc. Khi quyết định làm việc lâu dài tại Mỹ, việc mua nhà trở thành một bước quan trọng trong kế hoạch tài chính của nhiều gia đình.

Tuy nhiên, chính sách nhập cư và visa thay đổi đã tạo ra mức độ bất định cao hơn.

Khi người lao động không chắc chắn về thời gian có thể ở lại Mỹ, nơi làm việc hoặc khả năng gia hạn tình trạng cư trú, quyết định mua một tài sản trị giá hàng trăm nghìn USD trở nên khó khăn hơn.

Đây là lý do thị trường nhà ở dành cho nhóm chuyên gia quốc tế có thể chịu ảnh hưởng nhanh hơn so với các nhóm khách mua nhà khác.

Bất động sản cao cấp vẫn giữ sức hút với người mua quốc tế

Mặc dù thị trường nhà ở nói chung suy yếu, phân khúc nhà ở cao cấp và bất động sản hạng sang lại thể hiện sức chống chịu tốt hơn.

Các nhà nghiên cứu tại JBREC theo dõi hoạt động mua nhà của người nước ngoài thông qua nhận xét, quan sát và dữ liệu tại các văn phòng bán hàng của các chủ đầu tư.

Theo Scott Wild, tổng lượng nhà mới bán cho khách quốc tế gần đây có giảm, nhưng phân khúc cao cấp vẫn tương đối mạnh.

Một ví dụ tiêu biểu là Irvine, Nam California.

Tại đây, thị trường nhà ở cao cấp mới vẫn được thúc đẩy bởi những người mua đến từ bên ngoài quận, trong đó có nhóm khách giàu có đến từ Trung Quốc.

Một bộ phận đáng kể trong số này sử dụng tiền mặt để mua nhà.

Điều này tạo ra sự khác biệt rất lớn so với nhóm người mua phụ thuộc vào tín dụng. Khi không cần vay ngân hàng, khách hàng giàu có ít chịu ảnh hưởng trực tiếp từ biến động lãi suất thế chấp.

Các nhà xây dựng tại Irvine tiếp tục chủ động tiếp thị các khu dân cư cao cấp nhất ra thị trường quốc tế, cho thấy phân khúc này vẫn được xem là một nguồn cầu quan trọng.

Toll Brothers nổi bật trong nhóm nhà xây dựng hướng tới khách quốc tế

Trong số những nhà xây dựng nhà ở lớn tại Mỹ, Toll Brothers là một trong những doanh nghiệp nổi bật ở phân khúc cao cấp.

Theo Scott Wild, Toll Brothers có thương hiệu mạnh đối với người mua quốc tế.

Một trong những lợi thế của doanh nghiệp là khả năng tiếp thị các sản phẩm nhà ở cao cấp ra thị trường nước ngoài và điều chỉnh thiết kế nhà theo nhu cầu của từng nhóm khách hàng.

Điều này đặc biệt quan trọng bởi người mua quốc tế không phải là một nhóm đồng nhất.

Một nhà đầu tư giàu có mua bất động sản để bảo toàn tài sản sẽ có nhu cầu hoàn toàn khác với một gia đình muốn định cư lâu dài.

Tương tự, một chuyên gia công nghệ chuyển đến Mỹ để làm việc cũng có tiêu chí mua nhà khác với một người mua nhà nghỉ dưỡng.

Wild cho rằng các nhóm người mua này phản ứng với những yếu tố kinh tế và chính sách khác nhau.

Do đó, việc thị trường người mua quốc tế giảm 14% không có nghĩa tất cả các phân khúc đều suy yếu với cùng mức độ.

Người Trung Quốc giảm số lượng nhưng vẫn chi nhiều tiền

Một thay đổi đáng chú ý khác liên quan đến cơ cấu người mua quốc tế.

Trước đây, người mua Trung Quốc thường đứng đầu về số lượng giao dịch bất động sản quốc tế tại Mỹ. Tuy nhiên, trong năm vừa qua, nhóm này đã tụt xuống vị trí thứ ba, sau người mua Mexico và Canada.

Dù vậy, người mua Trung Quốc vẫn là một trong những nhóm chi tiêu nhiều nhất trên thị trường.

Nguyên nhân là họ có xu hướng tập trung nhiều hơn vào các bất động sản cao cấp.

Đặc biệt tại California, một số người mua Trung Quốc giàu có vẫn tìm kiếm những căn nhà có giá trị lớn và sẵn sàng thanh toán bằng tiền mặt.

Điều này tạo ra một nghịch lý: số lượng giao dịch của người mua Trung Quốc giảm, nhưng tổng số tiền họ chi ra vẫn ở mức cao do giá trị trung bình mỗi giao dịch lớn.

Đây cũng là lý do tại sao chỉ nhìn vào số lượng giao dịch có thể chưa phản ánh đầy đủ sức mạnh của dòng vốn quốc tế vào bất động sản Mỹ.

Canada trở thành nhóm người mua nước ngoài lớn nhất

Theo NAR, trong năm qua, người Canada chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tổng số giao dịch mua nhà quốc tế tại Mỹ, với khoảng 16% doanh số quốc tế.

Tỷ lệ này tăng từ 14% của năm trước.

Canada từ lâu đã là một trong những nguồn khách hàng quan trọng của thị trường bất động sản Mỹ, đặc biệt tại các bang có khí hậu thuận lợi hoặc gần Canada.

Ngoài yếu tố địa lý, người Canada cũng có xu hướng tìm kiếm bất động sản tại Mỹ để nghỉ dưỡng, đầu tư hoặc sử dụng theo mùa.

Trong khi đó, người mua Mexico cũng đang gia tăng vai trò và vượt người mua Trung Quốc về số lượng giao dịch.

Sự thay đổi này phản ánh sự biến động trong dòng vốn quốc tế và nhu cầu nhà ở của từng nhóm khách hàng.

Florida tiếp tục là điểm đến hàng đầu

Florida vẫn giữ vị trí nổi bật trong bản đồ bất động sản dành cho người mua nước ngoài.

Lawrence Yun cho rằng bãi biển, khí hậu mùa đông thuận lợi và sức hấp dẫn về lối sống tiếp tục giúp Florida thu hút người mua quốc tế.

Đối với nhiều khách hàng nước ngoài, mua nhà tại Florida không đơn thuần là một khoản đầu tư.

Đó có thể là:

• Nhà nghỉ dưỡng.
• Nơi ở thứ hai.
• Bất động sản cho thuê.
• Tài sản phục vụ kế hoạch nghỉ hưu.
• Tài sản đầu tư dài hạn.

Sự đa dạng về mục đích sử dụng giúp thị trường Florida duy trì sức hút ngay cả khi nhu cầu mua nhà của người nước ngoài trên toàn nước Mỹ suy yếu.

Vì sao nhà xây dựng cao cấp vẫn có thể thu hút khách quốc tế?

Có ít nhất ba lý do giải thích cho sự khác biệt này.

Thứ nhất, người mua giàu có ít phụ thuộc vào tín dụng.

Khi phần lớn giao dịch được thanh toán bằng tiền mặt, biến động lãi suất không ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua.

Thứ hai, bất động sản cao cấp có tính chất tài sản toàn cầu.

Với nhóm khách hàng giàu có, bất động sản tại Mỹ có thể được xem như một công cụ đa dạng hóa tài sản, bên cạnh cổ phiếu, trái phiếu và các khoản đầu tư khác.

Thứ ba, các nhà xây dựng lớn chủ động tiếp thị quốc tế.

Những doanh nghiệp như Toll Brothers không chỉ chờ khách hàng tìm đến mà chủ động tiếp cận các thị trường nước ngoài, giới thiệu dự án và thiết kế sản phẩm theo từng nhóm khách hàng.

Người nước ngoài mua nhà tại Mỹ đang thay đổi như thế nào?

Thị trường đang chuyển từ mô hình tương đối đồng nhất sang một cấu trúc phân hóa rõ rệt.

Nhóm lao động tay nghề cao có thể giảm nhu cầu vì bất ổn về visa và việc làm.

Nhóm người mua trung lưu chịu ảnh hưởng nhiều hơn bởi giá nhà và chi phí vay.

Trong khi đó, nhóm khách hàng giàu có vẫn có khả năng tiếp tục mua bất động sản cao cấp nếu họ coi đây là tài sản chiến lược dài hạn.

Điều này có nghĩa thị trường bất động sản Mỹ có thể tiếp tục chứng kiến sự suy giảm về số lượng giao dịch quốc tế, nhưng không nhất thiết đồng nghĩa dòng tiền nước ngoài biến mất khỏi thị trường.

Dòng tiền có thể tập trung nhiều hơn vào các tài sản có chất lượng cao, vị trí tốt và khả năng bảo toàn giá trị.

Thị trường bất động sản Mỹ đang phân hóa mạnh

Sự suy giảm 14% về số lượng giao dịch và 19% về giá trị cho thấy người mua nước ngoài đang thận trọng hơn đáng kể với bất động sản Mỹ. Tuy nhiên, thị trường không hoàn toàn mất đi sức hút quốc tế.

Điểm đáng chú ý là dòng tiền nước ngoài đang có xu hướng phân hóa.

Những người mua phụ thuộc vào công việc, visa và tín dụng chịu tác động mạnh hơn. Trong khi đó, nhóm khách hàng giàu có, đặc biệt là những người tìm kiếm bất động sản cao cấp, vẫn duy trì sức mua đáng kể.

Irvine là một ví dụ rõ ràng. Dù thị trường quốc tế nói chung giảm tốc, những khu dân cư cao cấp tại đây vẫn thu hút người mua giàu có từ Trung Quốc và các khu vực khác.

Florida cũng tiếp tục giữ vị trí quan trọng nhờ lợi thế về khí hậu và phong cách sống.

Về dài hạn, diễn biến của thị trường bất động sản Mỹ dành cho khách quốc tế sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ chính sách nhập cư, visa H-1B, tỷ giá USD, lãi suất, giá nhà cho tới triển vọng kinh tế Mỹ.

Nếu các chính sách visa trở nên ổn định hơn và chi phí tài chính giảm, nhóm lao động tay nghề cao có thể quay trở lại thị trường. Ngược lại, nếu sự bất định kéo dài, nhu cầu có thể tiếp tục chuyển dịch sang nhóm khách hàng giàu có và các tài sản cao cấp.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản Mỹ không đơn giản là “người nước ngoài mua ít nhà hơn”, mà đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu quốc tế, trong đó chất lượng tài sản, khả năng tài chính và mục đích mua nhà ngày càng đóng vai trò quan trọng.