Ngân hàng rao bán “đất vàng” Hà Nội, TPHCM để xử lý nợ bất động sản

Thị trường xử lý nợ bất động sản đang xuất hiện nhiều diễn biến đáng chú ý khi các ngân hàng liên tục đưa khoản nợ có tài sản bảo đảm là đất đai, dự án nhà ở ra đấu giá hoặc chuẩn bị thu giữ để thu hồi vốn. Đáng chú ý, nhiều tài sản nằm tại những khu vực có giá trị bất động sản cao ở Hà Nội và TPHCM.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh dư nợ của nhóm doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tăng nhanh, trong khi chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng có dấu hiệu chịu thêm áp lực.

Một trường hợp đáng chú ý là khoản nợ của Công ty Cổ phần Đại Kim đang được VietinBank Đông Anh đưa ra bán đấu giá, với tài sản bảo đảm gồm hơn 7.000 m2 đất tại khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội.

VietinBank rao bán khoản nợ gần 625 tỷ đồng

Theo thông tin được công bố, VietinBank Đông Anh vừa thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty Cổ phần Đại Kim.

Dư nợ quy đổi tạm tính đến ngày 11/8/2026 lên tới khoảng 624,9 tỷ đồng. Trong đó, phần nợ gốc là khoảng 440,5 tỷ đồng, còn nợ lãi khoảng 184,4 tỷ đồng.

Khoản nợ được đưa ra bán theo nguyên trạng và không truy đòi do đã quá hạn thanh toán.

Đáng chú ý, mức giá khởi điểm mà VietinBank Đông Anh đưa ra là khoảng 562,4 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 62,5 tỷ đồng so với tổng dư nợ tạm tính.

Theo quy định của phiên đấu giá, số tiền đặt trước được xác định ở mức khoảng 112,5 tỷ đồng.

Sự chênh lệch giữa tổng dư nợ và giá khởi điểm cho thấy ngân hàng đang tìm kiếm phương án chuyển nhượng khoản nợ để đẩy nhanh quá trình xử lý, thay vì tiếp tục duy trì một khoản tín dụng đã quá hạn trong thời gian dài.

Tài sản bảo đảm là hơn 7.000 m2 đất tại Cầu Giấy

Điểm đáng chú ý nhất trong khoản nợ của Công ty Cổ phần Đại Kim nằm ở tài sản bảo đảm.

Theo thông tin được công bố, khoản nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng hơn 7.000 m2 đất cùng tài sản gắn liền với đất tại lô C/D13, Khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội.

Đây là khu vực có vị trí đáng chú ý trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất được UBND TP Hà Nội cấp ngày 15/8/2007 cho Công ty Cổ phần Quan hệ quốc tế đầu tư sản xuất.

Khu đất này gắn với dự án Five Star Residence Cầu Giấy. Theo những thông tin từng được công bố, dự án đã kéo dài trong nhiều năm nhưng chưa được triển khai như kỳ vọng.

Việc một khu đất có diện tích hơn 7.000 m2 tại Cầu Giấy xuất hiện trong hồ sơ tài sản bảo đảm của một khoản nợ hàng trăm tỷ đồng cho thấy quá trình xử lý tín dụng bất động sản không chỉ liên quan đến giá trị tài sản mà còn phụ thuộc rất lớn vào tình trạng pháp lý, tiến độ dự án và khả năng khai thác thực tế.

Không chỉ có đất, khoản nợ còn nhiều tài sản bảo đảm khác

Bên cạnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, khoản nợ của Công ty Cổ phần Đại Kim còn được bảo đảm bằng hàng tồn kho hình thành từ vốn vay do VietinBank tài trợ cùng nhiều quyền tài sản khác.

Trong số đó có các quyền đòi nợ, quyền thụ hưởng những khoản phải thu, tiền ứng trước, tiền phạt vi phạm, tiền bồi thường thiệt hại và các khoản bồi hoàn khác.

Điều này cho thấy một khoản nợ doanh nghiệp bất động sản có thể được cấu thành từ nhiều lớp tài sản bảo đảm khác nhau.

Đối với ngân hàng, việc xử lý những khoản nợ như vậy không đơn thuần là bán một mảnh đất. Giá trị thu hồi thực tế còn phụ thuộc vào khả năng xác minh quyền tài sản, tính pháp lý của tài sản bảo đảm, tình trạng dự án và khả năng chuyển nhượng.

Đây cũng là lý do các khoản nợ có tài sản bất động sản dù giá trị lớn vẫn có thể mất nhiều thời gian để xử lý.

TPHCM cũng xuất hiện động thái thu giữ tài sản bảo đảm

Không chỉ tại Hà Nội, hoạt động xử lý nợ liên quan bất động sản cũng đang diễn ra tại TPHCM.

Mới đây, một ngân hàng cho biết dự kiến thực hiện thu giữ một số tài sản bảo đảm để xử lý nợ liên quan đến Công ty CP Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân.

Các tài sản dự kiến thu giữ gồm dự án Khu nhà ở biệt thự và chung cư tại phường Thạnh Mỹ Lợi cùng 26 nền đất thuộc một số dự án và khu dân cư tại TPHCM.

Danh sách tài sản được đề cập gồm các nền đất tại Khu dân cư Phú Lợi, dự án Saigonres tại phường 7, quận 8 trước đây, nay thuộc phường Chánh Hưng; Khu dân cư Phú Hữu tại phường Phú Hữu, quận 9 trước đây, nay thuộc phường Long Trường.

Việc các tài sản có vị trí tại những khu vực đô thị của TPHCM được đưa vào quá trình xử lý nợ cho thấy ngân hàng đang ngày càng chủ động hơn trong việc sử dụng các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm khi khoản vay không được giải quyết theo thỏa thuận.

Vì sao ngân hàng phải thu giữ tài sản?

Theo thông tin từ ngân hàng, trước khi tiến hành các biện pháp xử lý tài sản, ngân hàng đã có thời gian dài phối hợp với doanh nghiệp nhằm hỗ trợ tái cấu trúc hoạt động và giải quyết các nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, doanh nghiệp và các bên liên quan vẫn chưa thực hiện đầy đủ những cam kết theo thỏa thuận tín dụng và hợp đồng bảo đảm.

Trước đó, ngân hàng cũng yêu cầu bên vay, bên bảo đảm và các bên đang quản lý tài sản phối hợp bàn giao tài sản cùng hồ sơ pháp lý để phục vụ quá trình xử lý nợ.

Sau khi thời hạn yêu cầu kết thúc nhưng nghĩa vụ trả nợ vẫn chưa được hoàn thành đầy đủ, ngân hàng cho biết sẽ tiến hành các biện pháp thu giữ theo quy định pháp luật và các thỏa thuận đã ký.

Về bản chất, thu giữ tài sản bảo đảm là một trong những phương án giúp ngân hàng chuyển từ việc đàm phán, cơ cấu khoản vay sang giai đoạn xử lý trực tiếp tài sản để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, thu giữ không đồng nghĩa với việc ngân hàng có thể lập tức bán tài sản và thu hồi toàn bộ khoản nợ. Quá trình này còn phụ thuộc vào pháp lý, quyền sở hữu, tình trạng tài sản, tranh chấp nếu có và khả năng bán hoặc đấu giá trên thị trường.

Dư nợ doanh nghiệp bất động sản tăng hơn 20%

Động thái bán nợ và thu giữ tài sản diễn ra trong bối cảnh dư nợ của nhóm doanh nghiệp bất động sản đang tăng nhanh.

Theo báo cáo “1H 2026 Banking Sector Update” của S&I Ratings, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến cuối tháng 6/2026 đạt khoảng 360.240 tỷ đồng.

Con số này tăng hơn 20%, tương đương gần 60.900 tỷ đồng so với cuối tháng 3/2026.

Đáng chú ý, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của toàn ngành cũng tăng từ 0,61 lần vào cuối quý I lên 0,72 lần vào cuối quý II/2026.

Những con số này cho thấy đòn bẩy tài chính của nhóm doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng gia tăng.

Trong điều kiện thị trường thuận lợi, việc sử dụng vốn vay có thể giúp doanh nghiệp mở rộng quỹ đất, triển khai dự án và tăng tốc đầu tư. Tuy nhiên, khi dự án chậm triển khai, dòng tiền bán hàng không đạt kỳ vọng hoặc chi phí vốn tăng, áp lực trả nợ cũng nhanh chóng trở thành vấn đề.

Nợ xấu ngân hàng tiếp tục tăng

Áp lực không chỉ nằm ở nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Số liệu tại 27 ngân hàng niêm yết cho thấy tỷ lệ nợ xấu tăng từ 1,86% cuối năm 2025 lên 2,01% vào cuối quý II/2026.

Quy mô nợ xấu tăng 17,5% trong nửa đầu năm, gần gấp đôi tốc độ tăng 9% của dư nợ tín dụng.

Nếu xu hướng này tiếp tục, các ngân hàng có thể phải dành nhiều nguồn lực hơn cho hoạt động kiểm soát chất lượng tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm.

Đối với lĩnh vực bất động sản, vấn đề càng đáng chú ý bởi các khoản vay thường có giá trị lớn và tài sản bảo đảm có thể là đất, dự án đang triển khai, căn hộ hình thành trong tương lai hoặc quyền tài sản.

Khi dự án gặp khó khăn pháp lý hoặc thanh khoản thị trường giảm, việc chuyển đổi tài sản bảo đảm thành tiền mặt để thu hồi nợ có thể mất nhiều thời gian.

“Đất vàng” ngân hàng rao bán có phải luôn là cơ hội đầu tư?

Việc ngân hàng rao bán khoản nợ có tài sản bảo đảm là bất động sản tại những khu vực được đánh giá có giá trị cao có thể thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, không nên mặc định rằng tài sản ngân hàng rao bán luôn có giá thấp hoặc chắc chắn là một món hời.

Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản, quyền sử dụng đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, tranh chấp, hiện trạng dự án và các quyền của bên thứ ba nếu có.

Đặc biệt, trong trường hợp ngân hàng bán khoản nợ thay vì bán trực tiếp bất động sản, người mua khoản nợ có thể tiếp nhận cả những quyền và nghĩa vụ liên quan đến khoản tín dụng. Việc định giá vì vậy phức tạp hơn nhiều so với việc mua một bất động sản thông thường.

Thị trường cần theo dõi sát quá trình xử lý nợ bất động sản

Việc các ngân hàng liên tục đưa khoản nợ có tài sản bảo đảm là bất động sản ra đấu giá hoặc tiến hành các bước thu giữ cho thấy hoạt động xử lý tín dụng đang bước vào giai đoạn đáng chú ý.

Tại Hà Nội, khoản nợ gần 625 tỷ đồng của Công ty Cổ phần Đại Kim có tài sản bảo đảm là hơn 7.000 m2 đất tại khu đô thị mới Cầu Giấy. Trong khi đó, tại TPHCM, nhiều dự án và nền đất cũng đang được đưa vào quá trình xử lý tài sản bảo đảm.

Điểm cần quan tâm trong thời gian tới không chỉ là số lượng tài sản được ngân hàng đưa ra bán mà còn là giá bán thực tế, thời gian xử lý, khả năng thanh khoản và mức độ hoàn thiện pháp lý của từng tài sản.

Đối với thị trường bất động sản, việc xử lý thành công các tài sản bảo đảm có thể giúp giải phóng nguồn lực, đưa tài sản quay trở lại thị trường và góp phần giảm áp lực nợ xấu. Ngược lại, những tài sản pháp lý phức tạp hoặc dự án kéo dài nhiều năm có thể tiếp tục mất thời gian để giải quyết.

Lưu ý: Các thông tin về khoản nợ, giá khởi điểm và tài sản bảo đảm cần được đối chiếu với thông báo đấu giá, hồ sơ pháp lý và thông tin chính thức của ngân hàng trước khi đưa ra bất kỳ quyết định giao dịch nào.

Câu hỏi về việc giao bán bất động sản của ngân hàng 2026

Ngân hàng đang rao bán khoản nợ nào tại Hà Nội?

VietinBank Đông Anh đang thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty Cổ phần Đại Kim. Dư nợ tạm tính đến ngày 11/8/2026 khoảng 624,9 tỷ đồng, gồm 440,5 tỷ đồng nợ gốc và 184,4 tỷ đồng nợ lãi.

Tài sản bảo đảm của khoản nợ nằm ở đâu?

Tài sản bảo đảm đáng chú ý là quyền sử dụng hơn 7.000 m2 đất và tài sản gắn liền với đất tại lô C/D13, Khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội.

Giá khởi điểm khoản nợ là bao nhiêu?

Giá khởi điểm được VietinBank Đông Anh đưa ra khoảng 562,4 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 62,5 tỷ đồng so với tổng dư nợ tạm tính.

Tại TPHCM ngân hàng đang xử lý những tài sản nào?

Một ngân hàng cho biết dự kiến thu giữ dự án Khu nhà ở biệt thự và chung cư tại phường Thạnh Mỹ Lợi cùng 26 nền đất tại một số khu dân cư, dự án ở TPHCM để xử lý tài sản bảo đảm và thu hồi nợ.

Dư nợ doanh nghiệp bất động sản tăng bao nhiêu?

Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026, tăng hơn 20% so với cuối tháng 3.

Nợ xấu ngân hàng hiện ở mức nào?

Tại 27 ngân hàng niêm yết, tỷ lệ nợ xấu tăng từ 1,86% cuối năm 2025 lên 2,01% vào cuối quý II/2026. Quy mô nợ xấu tăng 17,5% trong nửa đầu năm.