Lãi suất vay mua nhà vượt 11%, tín dụng bất động sản vẫn tăng mạnh: Dòng tiền đang đi về đâu?

Mặt bằng lãi suất cho vay đang trở thành một trong những yếu tố được thị trường bất động sản đặc biệt quan tâm. Trong bối cảnh lãi suất cho vay bình quân trên 11%/năm, thậm chí một số khoản vay sau thời gian ưu đãi có thể chuyển sang mức lãi suất thả nổi trên 14%/năm, nhiều ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn với tín dụng bất động sản.

Thông tin này được các chuyên gia tại Chứng khoán SSI ghi nhận trong báo cáo mới đây.

Tuy nhiên, một nghịch lý đang xuất hiện: dù chi phí vay vốn tăng, bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút lượng tín dụng rất lớn trong hệ thống ngân hàng.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến ngày 30/6, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 13% so với cuối quý I.

Như vậy, chỉ trong vòng 3 tháng, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng thêm hơn 284.000 tỷ đồng.

Con số này cho thấy dòng vốn ngân hàng vào lĩnh vực địa ốc vẫn rất đáng kể, bất chấp việc mặt bằng lãi suất đang tạo thêm áp lực đối với cả doanh nghiệp bất động sản lẫn người mua nhà.

12 ngân hàng có dư nợ bất động sản hơn 1,12 triệu tỷ đồng

Bức tranh tín dụng bất động sản cũng được thể hiện rõ qua báo cáo tài chính của nhóm ngân hàng niêm yết.

Trong số 27 ngân hàng niêm yết được theo dõi, có 12 ngân hàng công bố chi tiết dư nợ cho vay bất động sản tính đến ngày 30/6. Tổng dư nợ của nhóm này đã vượt 1,12 triệu tỷ đồng.

Dẫn đầu là VPBank, với hơn 286.000 tỷ đồng dư nợ cho vay bất động sản.

Đứng thứ hai và thứ ba lần lượt là SHB và Techcombank, với dư nợ hơn 220.000 tỷ đồng và hơn 212.000 tỷ đồng.

MB đứng thứ tư với 167.081 tỷ đồng, tiếp tục nằm trong nhóm các ngân hàng có dư nợ bất động sản trên 100.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, một số ngân hàng cũng có dư nợ cho vay địa ốc đáng kể như:

• HDBank: 78.567 tỷ đồng.
• TPBank: gần 50.000 tỷ đồng.
• VIB: hơn 33.000 tỷ đồng.

Những con số này cho thấy bất động sản vẫn đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng của nhiều ngân hàng.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô tuyệt đối của dư nợ mà còn ở tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của từng ngân hàng.

SHB dẫn đầu về tỷ trọng cho vay bất động sản

Trong 6 tháng đầu năm, một số ngân hàng tiếp tục ghi nhận tỷ trọng tín dụng bất động sản tăng lên.

SHB tăng 0,08 điểm phần trăm, lên mức 34,62%, đứng đầu trong nhóm 12 ngân hàng được thống kê về tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ.

BVBank tăng 0,33 điểm phần trăm lên 30,47%.

Đáng chú ý, VPBank ghi nhận mức tăng mạnh 3,6 điểm phần trăm, đưa tỷ trọng tín dụng bất động sản lên 27,17%.

Trong khi đó, MSB tăng 0,24 điểm phần trăm, lên 14,27%.

Những biến động này cho thấy chính sách tín dụng giữa các ngân hàng không hoàn toàn giống nhau. Trong khi một số nhà băng đang gia tăng tỷ trọng vốn dành cho bất động sản, một số khác lại chủ động giảm tỷ trọng để kiểm soát rủi ro.

Techcombank, HDBank và một số ngân hàng giảm tỷ trọng cho vay địa ốc

Ở chiều ngược lại, 4 ngân hàng được ghi nhận giảm tỷ trọng cho vay bất động sản trong 6 tháng đầu năm.

Techcombank giảm 1,92 điểm phần trăm, xuống 26,68%.

HDBank giảm 0,87 điểm phần trăm, xuống 12,68%.

Saigonbank giảm 0,56 điểm phần trăm, còn 4,81%.

LPBank giảm 0,27 điểm phần trăm, xuống 3,58%.

Việc giảm tỷ trọng không đồng nghĩa với việc các ngân hàng ngừng cho vay bất động sản. Trong nhiều trường hợp, đây có thể là kết quả của việc tổng dư nợ các lĩnh vực khác tăng nhanh hơn hoặc ngân hàng điều chỉnh cơ cấu danh mục tín dụng.

Dù vậy, xu hướng này cho thấy các ngân hàng đang phải cân bằng giữa nhu cầu giải ngân cho một lĩnh vực có quy mô lớn và yêu cầu kiểm soát chất lượng tín dụng.

Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 11%/năm

Nếu tín dụng bất động sản vẫn tăng, thì ở phía người mua nhà, bài toán khó hơn lại nằm ở chi phí vốn.

Khảo sát đến ngày 24/8 cho thấy nhiều ngân hàng đang có mức lãi suất cho vay bình quân trên 10%/năm.

Một số trường hợp được ghi nhận gồm:

• Vikki Bank: 10,82%/năm.
• BVBank: 10,72%/năm.
• Techcombank: 10,62%/năm.
• Bac A Bank: 10,48%/năm.
• GPBank: 11,34%/năm.

Đáng chú ý, đây là mức lãi suất cho vay bình quân được công bố hoặc khảo sát trong bối cảnh mặt bằng lãi suất đang có xu hướng tăng.

Theo công bố mới đây của Ngân hàng Nhà nước, trong tháng 7, lãi suất tiền gửi bình quân tăng, đồng thời lãi suất cho vay bình quân cũng nhích lên, dao động khoảng 8,3-10,5%/năm.

Tuy nhiên, người vay mua nhà cần đặc biệt lưu ý rằng lãi suất ban đầu không phải lúc nào cũng là mức lãi suất áp dụng xuyên suốt thời hạn khoản vay.

Lãi suất ưu đãi hết, người vay đối mặt mức 13-15%/năm

Một trong những điểm dễ gây nhầm lẫn khi vay mua nhà là mức lãi suất quảng cáo trong thời gian đầu.

Nhiều khoản vay được áp dụng lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian nhất định. Sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay thường chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi.

Mức lãi suất này thường được xác định dựa trên lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng thêm biên độ.

Theo thông tin được nêu trong nội dung khảo sát, biên độ phổ biến khoảng 3,3-3,5%.

Do đó, lãi suất thực tế mà người vay phải chịu sau thời gian ưu đãi có thể lên tới khoảng 13-15%/năm.

Đây là một mức chi phí vốn đáng kể đối với người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính dài hạn.

Ví dụ, với một khoản vay vài tỷ đồng, chỉ cần lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm cũng có thể khiến số tiền lãi phải trả mỗi tháng tăng đáng kể.

Vì vậy, người mua nhà không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi trong 3, 6 hoặc 12 tháng đầu mà cần tính toán cả kịch bản lãi suất thả nổi trong những năm tiếp theo.

Vì sao ngân hàng vẫn cho vay bất động sản khi lãi suất tăng?

Đây là câu hỏi đáng chú ý trong bối cảnh hiện nay.

Một mặt, lãi suất cao khiến nhu cầu vay mua nhà chịu áp lực. Mặt khác, bất động sản vẫn là lĩnh vực có quy mô tín dụng rất lớn và nhu cầu vốn của doanh nghiệp vẫn cao.

Có thể nhìn nhận vấn đề ở một số khía cạnh.

Thứ nhất, bất động sản có quy mô thị trường lớn. Các doanh nghiệp cần vốn để triển khai dự án, giải phóng mặt bằng, xây dựng và hoàn thiện sản phẩm.

Thứ hai, khi thị trường bất động sản dần phục hồi, nhu cầu tín dụng từ doanh nghiệp và người mua nhà cũng có thể tăng.

Thứ ba, ngân hàng không chỉ cho vay người mua nhà mà còn cung cấp tín dụng cho các hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng và các ngành liên quan.

Thứ tư, việc ngân hàng tăng hoặc giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản phụ thuộc vào chiến lược riêng, khẩu vị rủi ro và chất lượng từng nhóm khách hàng.

Do đó, việc lãi suất tăng không nhất thiết dẫn đến tín dụng bất động sản giảm ngay lập tức.

Lãi suất cao sẽ tác động thế nào đến thị trường nhà đất?

Lãi suất là một trong những biến số có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hấp thụ bất động sản.

Khi lãi suất vay tăng, người mua sử dụng đòn bẩy phải dành nhiều tiền hơn cho chi phí tài chính. Điều này có thể khiến một bộ phận khách hàng trì hoãn quyết định mua nhà.

Đặc biệt, những người mua với tỷ lệ vay cao sẽ nhạy cảm hơn với biến động lãi suất.

Ngược lại, những người có lượng vốn tự có lớn sẽ ít chịu ảnh hưởng hơn.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, chi phí vốn cao cũng có thể làm tăng chi phí phát triển dự án, ảnh hưởng đến dòng tiền và thời gian triển khai.

Tuy nhiên, tác động của lãi suất không diễn ra giống nhau ở tất cả phân khúc.

Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng, vị trí tốt và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực có thể vẫn duy trì sức hấp thụ.

Trong khi đó, những sản phẩm phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn có thể chịu áp lực lớn hơn.

Người mua nhà cần làm gì trước khi vay ngân hàng?

Trong môi trường lãi suất biến động, việc tính toán khả năng trả nợ cần được đặt lên hàng đầu.

Người mua không nên lấy mức lãi suất ưu đãi làm cơ sở duy nhất để xác định khả năng tài chính.

Thay vào đó, nên xây dựng ít nhất 2-3 kịch bản.

Kịch bản 1: lãi suất giữ nguyên ở mức hiện tại.

Kịch bản 2: lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm.

Kịch bản 3: lãi suất tăng lên vùng 13-15%/năm.

Nếu trong kịch bản xấu, khoản trả nợ hàng tháng vượt quá khả năng tài chính của gia đình, người mua nên cân nhắc giảm số tiền vay hoặc lựa chọn bất động sản có giá trị thấp hơn.

Ngoài ra, cần đọc kỹ hợp đồng tín dụng để xác định:

• Thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi.
• Công thức tính lãi suất sau ưu đãi.
• Lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu.
• Biên độ cộng thêm.
• Phí trả nợ trước hạn.
• Các loại phí liên quan đến khoản vay.
• Điều kiện điều chỉnh lãi suất.

Đây là những yếu tố có thể ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí sở hữu căn nhà trong dài hạn.

Tín dụng bất động sản vẫn tăng nhưng cuộc chơi đang thay đổi

Những dữ liệu mới nhất cho thấy thị trường đang tồn tại hai xu hướng song song.

Một mặt, dòng vốn tín dụng vào bất động sản vẫn tăng mạnh, với dư nợ kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6. Một số ngân hàng tiếp tục có quy mô cho vay địa ốc rất lớn.

Mặt khác, chi phí vốn đang trở thành rào cản rõ rệt hơn đối với người vay, khi lãi suất cho vay bình quân tại nhiều ngân hàng ở mức trên 10% và lãi suất thả nổi có thể lên vùng 13-15%/năm.

Điều này có thể khiến thị trường bất động sản bước vào giai đoạn mà khả năng tài chính thực tế của người mua quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá.

Trong môi trường lãi suất cao, các dự án có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp có thể có lợi thế hơn. Ngược lại, những giao dịch sử dụng đòn bẩy quá lớn sẽ phải đối mặt với rủi ro tài chính cao hơn.

Về phía ngân hàng, việc điều chỉnh tỷ trọng cho vay bất động sản giữa các nhà băng cho thấy dòng vốn không biến mất mà đang được phân bổ có chọn lọc hơn.

Vì vậy, diễn biến lãi suất, tín dụng và chính sách ngân hàng sẽ tiếp tục là những biến số quan trọng đối với thị trường nhà đất trong thời gian tới. Đối với người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp, bài toán không còn đơn thuần là “có vay được hay không”, mà quan trọng hơn là vay bao nhiêu, với chi phí vốn nào và dòng tiền có đủ sức chịu đựng khi lãi suất thay đổi hay không.

Câu hỏi thường gặp về lãi suất vay mua nhà và tín dụng bất động sản

Lãi suất vay mua nhà hiện nay khoảng bao nhiêu?

Theo số liệu được đề cập, lãi suất cho vay bình quân tại nhiều ngân hàng đã trên 10%/năm, một số trường hợp vượt 11%/năm. Mức lãi suất cụ thể phụ thuộc vào ngân hàng, sản phẩm vay, hồ sơ khách hàng và thời gian áp dụng.

Lãi suất thả nổi có thể lên tới bao nhiêu?

Theo nội dung khảo sát, lãi suất thực tế sau khi hết ưu đãi phổ biến quanh 13-15%/năm, tùy công thức tính và điều kiện của từng khoản vay.

Vì sao lãi suất tăng nhưng tín dụng bất động sản vẫn tăng?

Bất động sản vẫn có nhu cầu vốn rất lớn từ doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà. Ngoài ra, chiến lược tín dụng của mỗi ngân hàng khác nhau nên mức độ mở rộng hoặc thu hẹp cho vay bất động sản không giống nhau.

Ngân hàng nào đang có dư nợ bất động sản lớn?

Trong số liệu được đề cập, VPBank đứng đầu với hơn 286.000 tỷ đồng, tiếp theo là SHB với hơn 220.000 tỷ đồng và Techcombank với hơn 212.000 tỷ đồng.

Có nên vay mua nhà khi lãi suất đang cao?

Không có câu trả lời chung cho mọi trường hợp. Quyết định nên dựa trên thu nhập ổn định, vốn tự có, tỷ lệ vay và khả năng chịu đựng kịch bản lãi suất tăng. Người mua cần tính cả lãi suất sau thời gian ưu đãi thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ban đầu.