Lãi Suất Vay Mua Nhà Tăng Mạnh, Nhà Đầu Tư Bất Động Sản Chật Vật Cắt Lỗ Để Thoát Hàng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mới khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng đáng kể so với giai đoạn 2023 – 2024. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư căn hộ, nhà đất đang phải đối mặt với áp lực trả nợ ngày càng nặng nề.

Không ít nhà đầu tư từng kỳ vọng giá bất động sản tăng mạnh để bù đắp chi phí vay vốn, nhưng thực tế hiện nay lại hoàn toàn khác. Trong bối cảnh lãi suất thả nổi tăng cao, thanh khoản thị trường chậm lại và nguồn cung mới liên tục được bổ sung, nhiều người buộc phải chấp nhận bán cắt lỗ để giảm áp lực tài chính.

Vay 80% Giá Trị Căn Hộ, Chủ Nhà Gánh Khoản Trả Nợ 40 Triệu Đồng Mỗi Tháng

Một nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ đã mua căn hộ 2 phòng ngủ với giá 3,7 tỷ đồng. Để sở hữu căn hộ này, anh vay ngân hàng tới 2,9 tỷ đồng, tương đương gần 80% giá trị tài sản.

Trong thời gian đầu, nhờ chính sách ưu đãi lãi suất và ân hạn gốc từ ngân hàng, áp lực tài chính chưa quá lớn. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khiến chi phí trả nợ tăng mạnh.

Theo tính toán của chủ nhà, hiện mỗi tháng anh phải chi từ 30-40 triệu đồng để thanh toán cả gốc và lãi. Mức lãi suất thực tế đã lên khoảng 13-14%/năm, gần gấp đôi so với giai đoạn lãi suất thấp trước đây.

Trong khi đó, căn hộ mới chỉ được bàn giao phần thô theo tiêu chuẩn chủ đầu tư nên giá cho thuê khá thấp. Nếu chưa hoàn thiện nội thất, mức thuê chỉ dao động khoảng 6-7 triệu đồng/tháng. Ngay cả khi đầu tư đầy đủ nội thất, doanh thu cho thuê cũng chỉ đạt khoảng 8-9 triệu đồng/tháng.

Sự chênh lệch quá lớn giữa chi phí trả nợ và dòng tiền cho thuê khiến nhà đầu tư buộc phải rao bán căn hộ. Dù đã giảm giá tổng cộng 400 triệu đồng so với kỳ vọng ban đầu nhưng việc tìm kiếm người mua vẫn rất khó khăn.

Mặt Bằng Lãi Suất Vay Mua Nhà Đã Bước Sang Chu Kỳ Mới

Khảo sát trên thị trường đầu tháng 6 cho thấy nhiều ngân hàng thương mại đang áp dụng lãi suất vay mua nhà ưu đãi dao động từ 8-10%/năm trong thời gian đầu.

So với mức 6-8%/năm phổ biến cách đây khoảng 2 năm, đây là mức tăng đáng kể.

Tại HDBank, khách hàng vay mua hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản được hưởng lãi suất cố định 9,8%/năm trong 12 tháng đầu hoặc 10,8%/năm trong 24 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, khoản vay sẽ được tính theo lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3,5%/năm.

Trong khi đó, Shinhan Bank áp dụng lãi suất ưu đãi 10%/năm cố định trong 12 tháng hoặc 10,3%/năm cố định trong 24 tháng đối với khách hàng vay mua nhà. Các dự án liên kết có thể được hưởng mức thấp hơn, dao động từ 9,5-9,8%/năm.

Điều đáng chú ý là sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng hiện đã tăng lên khoảng 13-15%/năm. Đây chính là nguyên nhân khiến nhiều người vay mua nhà cảm thấy áp lực tài chính gia tăng rõ rệt.

Nguồn Cung Tăng Mạnh, Người Mua Ngày Càng Thận Trọng

Theo đánh giá của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn có nhiều thay đổi.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2025 đã tăng khoảng 22% nhờ các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Xu hướng này được dự báo tiếp tục kéo dài trong năm 2026 khi nhiều dự án trung cấp, cao cấp và nhà ở xã hội được tung ra thị trường.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với việc giao dịch sẽ bùng nổ.

Mặt bằng giá nhà hiện vẫn ở mức rất cao, trong khi lãi suất vay mua nhà tăng khiến khả năng tiếp cận của người mua suy giảm đáng kể. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm xuống còn khoảng 95% trong năm 2025, thấp hơn so với mức 106% của năm trước đó.

Người mua ngày càng thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền, đặc biệt là những khách hàng phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Thị Trường Bất Động Sản 2026 Có Thể Đối Mặt Nhiều Thách Thức

Các chuyên gia nhận định lãi suất vay mua nhà trong năm 2026 có thể tiếp tục duy trì ở mức cao hơn từ 3-4% so với giai đoạn trước.

Nguyên nhân đến từ việc lãi suất huy động tăng và dòng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Trong bối cảnh đó, giá bán và số lượng giao dịch bất động sản được dự báo có thể giảm tốc. Các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, chuyển hướng sang những sản phẩm có giá bán phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường.

Những dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc căn hộ có tổng giá trị thấp sẽ có cơ hội phát triển mạnh hơn trong giai đoạn tới.

Người Vay Mua Nhà Cần Lưu Ý Điều Gì?

Khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản, người mua cần tính toán kỹ khả năng trả nợ trong trường hợp lãi suất tăng mạnh sau thời gian ưu đãi.

Các chuyên gia khuyến nghị tỷ lệ vay không nên vượt quá 50-60% giá trị tài sản nếu nguồn thu nhập không thực sự ổn định. Đồng thời cần xây dựng quỹ dự phòng tài chính đủ lớn để tránh rơi vào tình trạng áp lực trả nợ khi thị trường biến động.