Kiểm toán Nhà nước điểm tên loạt sai phạm đất đai: Vingroup nộp 600 tỷ, thị trường bất động sản lộ nhiều “lỗ hổng” quản lý

Toàn cảnh báo cáo kiểm toán: Nhiều sai phạm đất đai bị “phơi bày”

Báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2025 của Kiểm toán Nhà nước Việt Nam đã chỉ ra hàng loạt tồn tại đáng chú ý trong quản lý đất đai và triển khai các dự án bất động sản trên cả nước.

Theo đó, không chỉ các sai phạm tại một số dự án lớn, báo cáo còn phản ánh thực trạng đáng lo ngại: hàng triệu mét vuông đất đang được sử dụng không đúng quy định, thiếu hồ sơ pháp lý hoặc bị lấn chiếm kéo dài.

Đây được xem là tín hiệu cảnh báo mạnh mẽ về những “lỗ hổng” trong quản lý tài nguyên đất – một trong những yếu tố cốt lõi của thị trường bất động sản Việt Nam.

Trường hợp đáng chú ý: Vingroup nộp 600 tỷ khi chưa có quyết định giá đất

Một trong những điểm nhấn trong báo cáo là trường hợp của Vingroup tại dự án Khu chức năng đô thị Green City (huyện Đan Phượng, Hà Nội).

Cụ thể:

• Doanh nghiệp đã nộp 600 tỷ đồng tiền sử dụng đất (đợt 1) vào ngân sách nhà nước.
• Tuy nhiên, thời điểm nộp tiền, cơ quan chức năng chưa phê duyệt giá đất cụ thể.
• Đồng thời, cơ quan thuế cũng chưa ban hành thông báo thu theo quy định.

Phải đến tháng 2/2025, các quyết định liên quan mới được ban hành và có hiệu lực.

Vấn đề này đặt ra câu hỏi lớn về quy trình quản lý, tính minh bạch cũng như sự đồng bộ giữa các cơ quan chức năng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.

Sai phạm tại dự án Sunshine Crystal River

Không chỉ dừng lại ở một trường hợp, báo cáo còn chỉ ra vi phạm tại dự án Sunshine Crystal River.

Cụ thể:

• Ô đất CT01 thuộc dự án do Công ty Cổ phần Bất động sản Wonderland quản lý
• Đã thực hiện chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất
• Vi phạm điều kiện chuyển nhượng và thẩm quyền phê duyệt

Đây là hành vi tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn, không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp tới quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp.

Hàng triệu m2 đất “không giấy tờ”: Thực trạng đáng báo động

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là tình trạng sử dụng đất thiếu hồ sơ pháp lý:

• Tại Hà Nội:
  • 1.710 điểm đất
  • Tổng diện tích hơn 6,4 triệu m²
  • Phân bố tại 27 quận, huyện
• Tại Hải Phòng:
  • Hàng trăm nghìn m² đất tại các quận Ngô Quyền, Kiến An và các huyện Tiên Lãng, Vĩnh Bảo

Ngoài ra, nhiều địa phương khác như Bắc Ninh, Khánh Hòa, Đắk Lắk, Sóc Trăng, Lạng Sơn cũng ghi nhận tình trạng tương tự.

Các trường hợp phổ biến gồm:

• Không có quyết định thuê đất
• Không ký hợp đồng thuê đất
• Hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh

Điều này không chỉ gây thất thoát ngân sách mà còn tạo ra môi trường đầu tư thiếu minh bạch.

Đất bị lấn chiếm, bỏ hoang: Bài toán nhức nhối tại đô thị lớn

Tại Hà Nội, tình trạng đất bị sử dụng sai mục đích hoặc bỏ hoang đang diễn ra khá phổ biến:

• 490 điểm đất bị lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích (~500.000 m²)
• Riêng quận Hoàn Kiếm có 12 điểm đất bỏ hoang (~7.700 m²)

Các khu vực ghi nhận tình trạng này gồm:

• Hoàn Kiếm
• Tây Hồ
• Bắc Từ Liêm
• Đông Anh
• Gia Lâm

Thực trạng này không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch đô thị và mỹ quan thành phố.

Sai sót trong định giá đất: Nguy cơ thất thoát ngân sách

Báo cáo cũng chỉ ra những bất cập nghiêm trọng trong công tác định giá đất:

• Nhiều đơn vị tư vấn dựa trên cảm quan chủ quan
• Lựa chọn tài sản so sánh không tương đồng
• Không điều chỉnh giá theo thời điểm

Một số dự án điển hình:

• Dự án Thành phố thông minh (Đông Anh): áp dụng công thức sai → nguy cơ giảm tiền sử dụng đất
• Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra): chậm định giá tới 102 tháng

Ngoài ra, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội bị chỉ ra chưa thực hiện đầy đủ quy trình rà soát nhưng vẫn trình phê duyệt giá đất.

Thị trường bất động sản: Cần minh bạch để phát triển bền vững

Những phát hiện từ kiểm toán cho thấy một thực tế rõ ràng:

Thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều bất cập về pháp lý, quản lý và định giá.

Để phát triển bền vững, cần:

• Chuẩn hóa quy trình định giá đất
• Minh bạch nghĩa vụ tài chính
• Siết chặt quản lý sử dụng đất
• Tăng cường trách nhiệm của các cơ quan liên quan

Báo cáo của Kiểm toán Nhà nước không chỉ “gọi tên” các sai phạm cụ thể mà còn phản ánh bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Việt Nam: nhiều tiềm năng nhưng vẫn tồn tại không ít rủi ro. Việc siết chặt quản lý và minh bạch hóa thông tin sẽ là chìa khóa để thị trường phát triển lành mạnh trong giai đoạn tới.