HoREA đề xuất cơ chế mới cho nhà ở thương mại giá phù hợp tại TP.HCM: Cơ hội tăng nguồn cung, người thu nhập trung bình hưởng lợi

Thị trường bất động sản TP.HCM nhiều năm qua luôn đối mặt với bài toán thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà của người lao động, người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng lớn thì phần lớn dự án mới lại tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp.

Trước thực tế đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Đô thị đặc biệt, đề xuất nhiều cơ chế đột phá nhằm phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Nếu được chấp thuận, các đề xuất này được kỳ vọng sẽ góp phần mở rộng nguồn cung nhà ở, bình ổn giá bán và tạo thêm cơ hội an cư cho hàng triệu người dân đô thị.

HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Theo văn bản góp ý gửi cơ quan soạn thảo, HoREA đề nghị bổ sung quy định trao quyền cho UBND TP.HCM được quyết định giá thuê và giá bán tối đa (giá trần) đối với loại hình nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Đề xuất này được xây dựng theo hướng tương tự cơ chế hiện đang áp dụng đối với nhà ở xã hội, khi UBND cấp tỉnh được quyết định mức giá thuê trên địa bàn.

Theo HoREA, việc xây dựng khung giá trần sẽ giúp định hướng thị trường phát triển đúng mục tiêu, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để triển khai các chính sách ưu đãi dành cho doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở giá hợp lý.

Doanh nghiệp vẫn được tự quyết định giá bán nhưng không vượt giá trần

Một điểm đáng chú ý trong đề xuất là HoREA không kiến nghị áp đặt mức giá cứng đối với doanh nghiệp.

Theo đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư tự nguyện tham gia phát triển các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn được quyền chủ động xác định giá bán hoặc giá cho thuê căn hộ.

Tuy nhiên, mức giá này không được vượt quá giá trần do UBND TP.HCM ban hành.

Cách tiếp cận này được đánh giá là cân bằng giữa hai mục tiêu:

• Bảo đảm tính thị trường.
• Giữ mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Đổi lại, doanh nghiệp sẽ được hưởng nhiều chính sách ưu đãi theo quy định của pháp luật.

Hưởng nhiều ưu đãi về đầu tư, thuế và tín dụng

HoREA cũng đề xuất đưa loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp vào danh mục các loại hình nhà ở được HĐND TP.HCM ban hành cơ chế hỗ trợ riêng.

Các chính sách ưu đãi có thể bao gồm:

• Hỗ trợ về đầu tư.
• Ưu đãi thuế.
• Chính sách tín dụng.
• Hỗ trợ thủ tục hành chính.
• Khuyến khích phát triển quỹ đất.
• Cơ chế ưu đãi trong xây dựng.

Theo Hiệp hội, việc có chính sách hỗ trợ rõ ràng sẽ tạo động lực để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc vốn có biên lợi nhuận thấp hơn so với nhà ở cao cấp.

Mở rộng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập trung bình

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm.

Nguồn cung căn hộ cao cấp liên tục tăng, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp ngày càng khan hiếm.

Theo HoREA, việc bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ góp phần hiện thực hóa định hướng phát triển thị trường nhà ở của Chính phủ.

Mục tiêu bao gồm:

• Gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.
• Phát triển thị trường nhà cho thuê.
• Hỗ trợ người trẻ mua nhà.
• Đáp ứng nhu cầu của người lao động.
• Tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp.

Đây cũng là xu hướng mà nhiều quốc gia đang áp dụng nhằm bảo đảm phát triển đô thị bền vững.

Đề xuất trao thêm thẩm quyền cho UBND TP.HCM

Một nội dung quan trọng khác trong kiến nghị của HoREA là sửa đổi quy định hiện hành để UBND TP.HCM được chủ động ban hành trình tự và thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo Hiệp hội, quy định hiện nay loại trừ toàn bộ nhà ở thương mại khỏi nhóm được địa phương chủ động quy định quy trình đầu tư.

Điều này khiến phân khúc nhà ở giá hợp lý chưa có cơ chế riêng, làm giảm tính hấp dẫn đối với doanh nghiệp.

Nếu được trao thêm thẩm quyền, TP.HCM có thể:

• Đơn giản hóa thủ tục.
• Rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.
• Đẩy nhanh tiến độ triển khai.
• Khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nguồn cung.

Vì sao thị trường cần nhà ở thương mại giá phù hợp?

Thực tế cho thấy phần lớn người dân tại TP.HCM có thu nhập từ trung bình đến khá, trong khi giá căn hộ thương mại liên tục tăng trong nhiều năm gần đây.

Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn khiến nhiều gia đình trẻ khó tiếp cận cơ hội sở hữu nhà.

Nhà ở xã hội tuy có giá thấp nhưng nguồn cung còn hạn chế và điều kiện tiếp cận khá chặt chẽ.

Do đó, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là giải pháp trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.

Đây là mô hình đang được nhiều chuyên gia đánh giá cao vì vừa bảo đảm yếu tố thị trường, vừa góp phần giải quyết nhu cầu thực của người dân.

Tác động tới thị trường bất động sản

Nếu các kiến nghị của HoREA được tiếp thu trong Luật Đô thị đặc biệt, thị trường bất động sản TP.HCM có thể ghi nhận nhiều thay đổi tích cực.

Gia tăng nguồn cung

Doanh nghiệp sẽ có thêm động lực đầu tư vào phân khúc giá hợp lý nhờ các chính sách ưu đãi.

Bình ổn giá nhà

Việc áp dụng giá trần giúp hạn chế tình trạng tăng giá quá mức, tạo điều kiện để nhiều người dân tiếp cận nhà ở.

Thu hút nhà đầu tư dài hạn

Các chính sách tín dụng và ưu đãi đầu tư có thể giúp giảm chi phí phát triển dự án.

Phát triển đô thị bền vững

Nguồn cung đa dạng hơn sẽ giúp cân bằng cơ cấu thị trường, giảm áp lực lên phân khúc cao cấp.

Thách thức cần giải quyết

Bên cạnh những lợi ích, việc triển khai mô hình này cũng đặt ra một số thách thức.

Thứ nhất, cần xây dựng phương pháp xác định giá trần hợp lý, vừa bảo đảm khả năng chi trả của người dân vừa đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia.

Thứ hai, các chính sách ưu đãi phải đủ mạnh để bù đắp lợi nhuận thấp hơn của phân khúc này.

Ngoài ra, thủ tục hành chính cũng cần được cải cách theo hướng minh bạch, rút ngắn thời gian thực hiện dự án nhằm giảm chi phí phát sinh.

Triển vọng trong thời gian tới

Trong bối cảnh Chính phủ đang ưu tiên phát triển nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực, đề xuất của HoREA được đánh giá là phù hợp với định hướng điều tiết thị trường.

Nếu được luật hóa, TP.HCM có thể trở thành địa phương tiên phong xây dựng cơ chế riêng cho nhà ở thương mại giá phù hợp, từ đó tạo mô hình để các đô thị lớn khác nghiên cứu áp dụng.

Điều này không chỉ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển cân bằng, lành mạnh của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Đề xuất của HoREA về việc xây dựng cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả là một trong những kiến nghị đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Đô thị đặc biệt. Nếu được thông qua, đây có thể trở thành bước tiến quan trọng giúp cân bằng cung – cầu trên thị trường bất động sản TP.HCM, đồng thời tạo thêm cơ hội an cư cho hàng triệu người dân có thu nhập trung bình và thấp.