Hồng công đón làn sóng chuyên gia nước ngoài, giá thuê nhà cao cấp được dự báo tiếp tục tăng

Thị trường nhà ở cho thuê tại Hồng Công (Trung Quốc) đang bước vào một giai đoạn đáng chú ý khi ngày càng nhiều chuyên gia nước ngoài quay trở lại thành phố để sinh sống và làm việc. Đà phục hồi của ngành tài chính, hoạt động phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) sôi động và sự phát triển nhanh của lĩnh vực quản lý tài sản đang tạo thêm nhu cầu đối với phân khúc nhà ở, đặc biệt là bất động sản cho thuê cao cấp.

Theo công ty tư vấn bất động sản JLL, giá thuê nhà cao cấp tại Hồng Công được dự báo tăng khoảng 5% trong năm nay và tiếp tục tăng trong năm 2027.

Nhận định này cho thấy thị trường cho thuê nhà đang có sự chuyển biến rõ rệt sau giai đoạn chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19.

Chỉ số giá thuê nhà ở tư nhân do Cục Định giá và Thẩm định Hồng Công (Rating and Valuation Department) công bố đã tăng 18,5% tính đến tháng 6, lên 205,8 điểm, so với mức đáy 173,6 điểm vào tháng 1/2023.

Đáng chú ý, đây là lần đầu tiên chỉ số này duy trì trên ngưỡng 200 điểm, cho thấy mức phục hồi đáng kể của thị trường nhà ở cho thuê.

JLL nhận định rằng thị trường cho thuê nhà ở Hồng Công đã bước vào một chu kỳ mở rộng mới trong năm 2026.

Ngành tài chính trở thành động lực chính của nhu cầu thuê nhà

Một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy thị trường là sự phục hồi của ngành tài chính Hồng Công.

Sau thời gian trầm lắng, hoạt động IPO tại Hồng Công đang tăng tốc trở lại. Điều này kéo theo nhu cầu nhân sự trong nhiều lĩnh vực liên quan như ngân hàng đầu tư, bảo lãnh phát hành, pháp lý, kiểm toán và tuân thủ.

Năm 2025, Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Công dẫn đầu thế giới về huy động vốn thông qua IPO với tổng giá trị 285,8 tỷ đô la Hồng Công, tương đương khoảng 36,46 tỷ USD.

Đà tăng trưởng tiếp tục được duy trì trong nửa đầu năm nay khi giá trị huy động qua IPO đạt 210,2 tỷ đô la Hồng Công, chỉ đứng sau sàn Nasdaq.

Việc ngày càng nhiều doanh nghiệp Trung Quốc lựa chọn niêm yết tại Hồng Công để mở rộng hoạt động ra thị trường quốc tế cũng tạo thêm nhu cầu tuyển dụng.

Đằng sau mỗi đợt IPO là một hệ sinh thái dịch vụ tài chính gồm nhiều vị trí chuyên môn cao. Các ngân hàng, công ty luật, hãng kiểm toán, tổ chức tư vấn và đơn vị cung cấp dịch vụ tài chính đều cần bổ sung nhân sự.

Khi một bộ phận nhân sự cấp cao đến từ nước ngoài, nhu cầu về nhà ở phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế cũng tăng theo.

Lao động ngành tài chính và dịch vụ chuyên môn tiếp tục tăng

Số liệu từ Cục Thống kê và Điều tra dân số Hồng Công cho thấy số lao động trong lĩnh vực tài chính, không bao gồm bảo hiểm, cùng các dịch vụ chuyên môn và kinh doanh đã tăng khoảng 5.300 người trong năm 2025.

Trong nửa đầu năm nay, nhóm ngành này tiếp tục tăng thêm khoảng 3.800 lao động, đưa tổng số lao động lên khoảng 554.600 người.

Số liệu được tính dựa trên mức trung bình động ba tháng về số người có việc làm trong các lĩnh vực liên quan.

Đây là một chỉ dấu quan trọng đối với thị trường bất động sản cho thuê.

Không giống nhu cầu mua nhà, nhu cầu thuê của chuyên gia nước ngoài thường phản ứng khá nhanh với sự dịch chuyển việc làm. Khi một doanh nghiệp tuyển dụng hoặc điều chuyển nhân sự đến Hồng Công, nhân viên có thể nhanh chóng phát sinh nhu cầu tìm nhà ở gần văn phòng, trường học và các tuyến giao thông thuận tiện.

Điều này lý giải vì sao thị trường nhà cho thuê tại các khu vực tập trung nhiều văn phòng và tiện ích quốc tế có thể chịu áp lực tăng giá sớm hơn.

Người nước ngoài từ châu Âu và Mỹ đang quay trở lại Hồng Công

Công ty tái định cư Dwellworks Hồng Công cho biết châu Âu và Mỹ là hai nguồn cung cấp đáng kể các giám đốc tài chính và nhân sự cấp cao đang chuyển đến thành phố.

Bà Joyce Lam, Giám đốc điều hành của Dwellworks, cho biết mặc dù tổng lượng dịch chuyển nhân sự vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, tốc độ tăng hiện nay là mạnh nhất trong khoảng ba năm.

Theo dữ liệu của doanh nghiệp này, phần lớn các yêu cầu tái định cư đến từ lĩnh vực tài chính.

Xét theo khu vực địa lý, người lao động trong ngành tài chính chuyển đến Hồng Công chủ yếu đến từ châu Âu và Mỹ, bên cạnh nhu cầu bổ sung từ Singapore và Nhật Bản.

Trong lĩnh vực bán lẻ, các đợt chuyển công tác chủ yếu đến từ châu Âu. Trong khi đó, nhóm nhân sự ngành công nghệ phần lớn đến từ Trung Quốc và xu hướng này đã tăng tốc kể từ nửa cuối năm 2025.

Dwellworks dự báo nhu cầu tái định cư trong năm tới có thể tăng ít nhất 10%.

Nếu dự báo này trở thành hiện thực, thị trường cho thuê nhà, đặc biệt là phân khúc phục vụ chuyên gia quốc tế, sẽ tiếp tục chịu áp lực về nguồn cung.

Quản lý tài sản mở thêm một động lực cho thị trường nhà ở

Không chỉ ngành ngân hàng đầu tư và IPO, quản lý tài sản đang trở thành một động lực quan trọng khác.

Hồng Công đã vượt qua Thụy Sĩ để trở thành trung tâm quản lý tài sản xuyên biên giới lớn nhất thế giới, với tổng giá trị tài sản đạt 2,95 nghìn tỷ USD trong năm 2025.

Sự mở rộng của ngành này có ý nghĩa đặc biệt đối với thị trường nhà ở cao cấp.

Các nhà quản lý quỹ, chuyên gia đầu tư, nhân sự cấp cao của các văn phòng gia đình và những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao thường có nhu cầu về những căn hộ chất lượng cao, vị trí thuận tiện và dịch vụ tương xứng.

Do đó, sự tăng trưởng của ngành quản lý tài sản có thể tạo ra một lớp nhu cầu riêng biệt bên cạnh nhu cầu thuê nhà từ lực lượng lao động phổ thông và trung lưu.

Số lượng thị thực tài chính dành cho người nước ngoài tăng mạnh

Một chỉ báo khác về xu hướng dịch chuyển nhân sự là số lượng thị thực dịch vụ tài chính được cấp cho công dân nước ngoài.

Theo số liệu JLL tổng hợp từ Cục Xuất nhập cảnh Hồng Công, số thị thực thuộc nhóm này đã tăng 16,9% trong năm 2025, lên 2.343 thị thực.

Đây là mức tăng mạnh nhất kể từ năm 2022.

Trong quý I năm nay, Hồng Công đã cấp 678 thị thực loại này, tương đương khoảng 29% tổng số thị thực của cả năm trước.

Mặc dù chưa thể khẳng định toàn bộ số người được cấp thị thực đều phát sinh nhu cầu thuê nhà ngay lập tức, con số này vẫn phản ánh sự gia tăng của dòng nhân lực quốc tế liên quan đến ngành tài chính.

Khi số lượng chuyên gia nước ngoài tăng, nhu cầu nhà ở có chất lượng tốt, gần trung tâm việc làm và trường học quốc tế cũng có xu hướng tăng.

Người nước ngoài đang tìm nhà ở tại những khu vực nào?

Sự thay đổi đáng chú ý khác là xu hướng phân bổ địa lý của người thuê nhà nước ngoài.

Theo JLL, người nước ngoài hiện không còn tập trung quá mạnh vào một số khu vực truyền thống mà nhu cầu đang trở nên đa dạng hơn về mặt địa lý.

Trước đây, những khu vực như Central/Soho, khu vực gần ga Kowloon, Tây Nam Cửu Long, Discovery Bay và Tung Chung thường được người nước ngoài quan tâm.

Tuy nhiên, việc ngày càng nhiều doanh nghiệp chuyển hoạt động về khu Đông Cửu Long (East Kowloon) và Tây Cửu Long (West Kowloon) đang làm thay đổi bản đồ nhu cầu nhà ở.

Ông Norry Lee, Giám đốc cấp cao phụ trách chiến lược dự án và tư vấn tại JLL Hồng Công, cho biết nhu cầu hiện đang dịch chuyển dần về các khu vực như Kai Tak và Tseung Kwan O.

Đặc biệt, các dự án nhà ở mới, căn hộ penthouse và nhà phố đang nhận được sự quan tâm.

Điều này cho thấy người thuê nước ngoài ngày càng quan tâm đến sự cân bằng giữa vị trí, chất lượng nhà ở, khả năng tiếp cận nơi làm việc và ngân sách.

Nguồn cung hạn chế có thể khiến giá thuê tiếp tục tăng

Một trong những yếu tố khiến giá thuê nhà cao cấp có khả năng tiếp tục tăng là nguồn cung không tăng đủ nhanh so với nhu cầu.

JLL cho biết một số căn hộ dịch vụ đang được chuyển đổi thành nhà ở cho sinh viên. Trong khi đó, tỷ lệ nhà trống trên thị trường cho thuê vẫn ở mức thấp.

Khi nguồn cung sẵn có hạn chế, mỗi đợt gia tăng nhu cầu từ nhóm chuyên gia nước ngoài có thể tạo thêm áp lực lên giá thuê.

Bà Cathie Chung, Giám đốc cấp cao phụ trách nghiên cứu tại JLL Hồng Công, nhận định dòng nhân sự tài chính cấp cao và những cá nhân có giá trị tài sản ròng lớn đến Hồng Công nhiều khả năng tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê nhà cao cấp.

Điều này đặc biệt đáng chú ý đối với các chủ nhà sở hữu căn hộ ở những khu vực có vị trí tốt, gần trung tâm việc làm, trường quốc tế hoặc các tiện ích dành cho cộng đồng quốc tế.

Chính sách thuế có thể tăng sức hút đối với giới quản lý quỹ

Bên cạnh các yếu tố thị trường, chính sách của chính quyền Hồng Công cũng có thể đóng vai trò quan trọng.

Chính quyền đang đề xuất miễn giảm thuế đối với “carried interest”, khoản phí hiệu suất mà các nhà quản lý quỹ đầu cơ và quỹ đầu tư tư nhân được hưởng.

Nếu chính sách này được triển khai theo hướng thuận lợi, Hồng Công có thể trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà quản lý quỹ, văn phòng gia đình và những chuyên gia đầu tư có thu nhập liên quan đến khoản phí này.

Dòng người có thu nhập cao đến thành phố không chỉ tác động tới thị trường tài chính mà còn lan tỏa sang bất động sản, dịch vụ cao cấp, giáo dục quốc tế, bán lẻ và các dịch vụ dành cho người nước ngoài.

Đối với bất động sản, đây là nhóm khách thuê có khả năng chi trả cao và thường tìm kiếm những sản phẩm có chất lượng vượt trội.

Giá thuê nhà cao cấp Hồng Công có thể tăng bao nhiêu?

Theo dự báo của JLL, giá thuê nhà cao cấp có thể tăng khoảng 5% trong năm 2026 và tiếp tục tăng trong năm 2027.

Dự báo này được xây dựng trong bối cảnh nhiều yếu tố cùng hỗ trợ thị trường, bao gồm sự phục hồi của ngành tài chính, IPO tăng trưởng, quản lý tài sản mở rộng, dòng nhân sự quốc tế gia tăng và tỷ lệ nhà trống thấp.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá thực tế vẫn có thể thay đổi tùy theo diễn biến kinh tế, nguồn cung nhà ở mới, chính sách nhập cư, hoạt động tuyển dụng của doanh nghiệp và khả năng hấp thụ của thị trường.

Do đó, mức tăng 5% nên được hiểu là một dự báo thị trường, không phải mức tăng chắc chắn đối với mọi loại bất động sản.

Người thuê nhà và chủ nhà sẽ chịu tác động thế nào?

Đối với chủ nhà, thị trường đang phục hồi tạo ra cơ hội cải thiện tỷ suất khai thác tài sản, đặc biệt tại những khu vực có nhu cầu cao từ chuyên gia nước ngoài.

Nhưng đối với người thuê, nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng có thể khiến việc tìm kiếm một căn hộ phù hợp trở nên khó khăn hơn.

Các doanh nghiệp cũng có thể phải đối mặt với chi phí tái định cư cao hơn khi đưa chuyên gia đến Hồng Công.

Nếu giá thuê nhà tiếp tục tăng, chi phí sinh hoạt của nhân sự quốc tế sẽ trở thành một yếu tố mà doanh nghiệp phải tính đến trong chính sách lương thưởng và phúc lợi.

Ở chiều ngược lại, sự cạnh tranh về giá cũng có thể thúc đẩy người thuê tìm kiếm những khu vực mới ngoài các địa bàn truyền thống.

Đây chính là lý do Kai Tak, Tseung Kwan O và một số khu vực khác có thể tiếp tục nhận được sự quan tâm trong thời gian tới.

Thị trường cho thuê Hồng Công bước vào chu kỳ mới

Sự phục hồi của thị trường nhà ở cho thuê Hồng Công đang phản ánh một thay đổi lớn hơn trong nền kinh tế thành phố.

Từ hoạt động IPO, ngân hàng đầu tư đến quản lý tài sản, sự phục hồi của ngành tài chính đang kéo theo dòng nhân sự quốc tế mới. Khi những chuyên gia này đến sinh sống và làm việc, nhu cầu về nhà ở chất lượng cao cũng tăng theo.

Chỉ số giá thuê nhà tư nhân đã phục hồi đáng kể từ đáy năm 2023. Trong khi đó, số lượng lao động trong ngành tài chính và dịch vụ chuyên môn tiếp tục tăng, số thị thực dành cho nhân sự tài chính nước ngoài cũng ghi nhận tốc độ tăng đáng chú ý.

Trong bối cảnh đó, dự báo giá thuê nhà cao cấp tăng khoảng 5% trong năm 2026 và tiếp tục tăng trong năm 2027 đang trở thành một chỉ dấu đáng chú ý đối với thị trường bất động sản Hồng Công.

Tuy nhiên, câu chuyện không chỉ nằm ở mức tăng giá.

Điểm đáng chú ý hơn là bản đồ nhu cầu nhà ở đang thay đổi. Người nước ngoài không còn chỉ tập trung tại các khu vực truyền thống mà bắt đầu tìm đến những khu vực mới như Kai Tak và Tseung Kwan O, nơi có nguồn cung nhà ở mới và khả năng kết nối ngày càng tốt.

Nếu dòng nhân sự tài chính cấp cao và người có giá trị tài sản ròng lớn tiếp tục đổ về Hồng Công, áp lực lên phân khúc nhà ở cao cấp có thể duy trì trong thời gian dài.

Với các chủ nhà, đây có thể là giai đoạn thuận lợi để khai thác tài sản. Với người thuê, đặc biệt là chuyên gia nước ngoài, bài toán lựa chọn địa điểm và ngân sách sẽ ngày càng quan trọng.

Và với toàn thị trường, sự phục hồi của giá thuê nhà có thể là một trong những dấu hiệu rõ nhất cho thấy Hồng Công đang bước vào một chu kỳ mới của thị trường bất động sản cho thuê.

Câu hỏi thường gặp về thị trường cho thuê nhà Hồng Công

Giá thuê nhà Hồng Công đang tăng hay giảm?

Theo dữ liệu được đề cập, chỉ số giá thuê nhà ở tư nhân đã tăng 18,5% tính đến tháng 6 so với mức đáy tháng 1/2023. JLL cũng dự báo giá thuê nhà cao cấp tăng khoảng 5% trong năm 2026.

Vì sao người nước ngoài đến Hồng Công nhiều hơn?

Các động lực chính gồm sự phục hồi của ngành tài chính, hoạt động IPO tăng mạnh, lĩnh vực quản lý tài sản phát triển và nhu cầu tuyển dụng nhân sự quốc tế của các doanh nghiệp.

Người nước ngoài thường thuê nhà ở đâu?

Các khu vực truyền thống gồm Central/Soho, gần ga Kowloon, Tây Nam Cửu Long, Discovery Bay và Tung Chung. Tuy nhiên, nhu cầu đang mở rộng sang Kai Tak, Tseung Kwan O và các khu vực khác.

Giá thuê nhà cao cấp Hồng Công năm 2027 có tiếp tục tăng?

JLL dự báo giá thuê nhà cao cấp tiếp tục đi lên trong năm 2027, sau mức tăng khoảng 5% được dự báo cho năm 2026.