HLV Kim Sang Sik nói giá nhà Hà Nội quá cao: Căn hộ 60m² đã lên hơn 7 tỷ đồng

Sau hơn 2 năm làm việc tại Việt Nam, HLV trưởng đội tuyển Việt Nam Kim Sang Sik cho biết ông ngày càng xem Việt Nam như quê hương thứ hai.

Trong cuộc phỏng vấn với báo Dân trí, nhà cầm quân người Hàn Quốc chia sẻ rằng vợ và người thân thậm chí thường nói với ông: “Vậy thì cứ sống luôn ở đây, còn đi đâu nữa”.

Khi được hỏi về khả năng gắn bó lâu dài với Việt Nam, HLV Kim Sang Sik đưa ra một câu trả lời vừa hài hước vừa phản ánh một thực tế đang được nhiều người quan tâm:

“Tôi cũng thường trêu mọi người rằng giá nhà ở Hà Nội cao quá, tôi không mua nổi!”

Câu nói của HLV Kim Sang Sik nhanh chóng thu hút sự chú ý bởi phía sau sự dí dỏm đó là một vấn đề rất thực tế của thị trường bất động sản Thủ đô: giá nhà đã tăng lên mức rất cao so với thu nhập của phần đông người dân.

Dù thị trường chung cư Hà Nội đã xuất hiện một số dấu hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng, mặt bằng giá hiện vẫn ở mức cao.

Đáng chú ý, với mức giá bình quân khoảng 123 triệu đồng/m², một căn hộ 60m² tại Hà Nội có thể có giá hơn 7,3 tỷ đồng.

Giá chung cư Hà Nội bình quân 123 triệu đồng/m²

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại một số đô thị lớn đã bắt đầu giảm so với quý trước.

Tuy nhiên, Hà Nội vẫn là địa phương có mặt bằng giá chung cư cao nhất trong nhóm được thống kê.

Giá căn hộ bình quân tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m², cao hơn mức khoảng 108 triệu đồng/m² tại TPHCM và khoảng 69 triệu đồng/m² tại Hưng Yên.

Nếu quy đổi theo mức giá bình quân này, giá trị một căn hộ tại Hà Nội trở nên rất lớn:

Như vậy, câu nói của HLV Kim Sang Sik rằng “giá nhà ở Hà Nội cao quá” không phải là một nhận xét thiếu cơ sở.

Ngay cả một căn hộ có diện tích khoảng 50-60m², vốn thường được xem là phù hợp với gia đình nhỏ, cũng có thể có giá từ hơn 6 tỷ đồng đến hơn 7 tỷ đồng nếu tính theo mặt bằng bình quân nói trên.

Đây là mức tài chính rất lớn nếu đặt cạnh thu nhập của người lao động tại Hà Nội.

Giá căn hộ tại Hà Nội không chỉ cao ở một vài dự án

Mặt bằng giá cao không xuất hiện đơn lẻ tại một dự án cụ thể mà đang trở thành đặc điểm đáng chú ý của thị trường căn hộ Hà Nội.

Theo các dự án được Bộ Xây dựng dẫn lại, Hateco Laroma có mức giá khoảng 133-140 triệu đồng/m².

Trong khi đó, Bamboo Airways Tower được ghi nhận khoảng 97-103 triệu đồng/m²; Sông Hồng Park View khoảng 98-105 triệu đồng/m² và Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m².

Mức chênh lệch giữa các dự án khá lớn, tùy thuộc vị trí, chất lượng công trình, tiện ích, thời điểm mở bán và tình trạng pháp lý.

Tuy nhiên, điểm chung là mặt bằng giá căn hộ tại nhiều khu vực của Hà Nội đã được đẩy lên một mặt bằng mới.

Đáng chú ý hơn, con số bình quân 123 triệu đồng/m² được ghi nhận trong quý II diễn ra ngay sau khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt.

Trong quý I/2026, giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội từng đạt trung bình khoảng 128 triệu đồng/m², mức cao nhất trong các thị trường lớn được đề cập.

Điều này cho thấy việc giá giảm nhẹ trong quý II chưa đồng nghĩa với việc nhà ở đã trở nên rẻ hơn.

Giá nhà Hà Nội đã điều chỉnh nhưng vẫn rất cao

Dữ liệu từ CBRE cho thấy mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã duy trì trên 100 triệu đồng/m² trong nhiều quý.

Từ quý III/2025, nếu không tính các đại đô thị tại Văn Giang, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội liên tục vượt ngưỡng này.

Khi giá tăng nhanh trong thời gian dài, khả năng chi trả của người mua bắt đầu trở thành giới hạn.

Một dấu hiệu rõ ràng là tỷ lệ hấp thụ căn hộ có xu hướng giảm.

Trong quý II, thị trường Hà Nội tiêu thụ hơn 5.800 căn hộ, tương đương khoảng 68% nguồn cung mở bán mới.

Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.

Điều này cho thấy người mua không biến mất khỏi thị trường, nhưng đang có xu hướng thận trọng hơn trước mức giá cao.

Khi giá vượt quá khả năng tài chính, người mua có thể trì hoãn quyết định, chuyển sang căn hộ nhỏ hơn, tìm kiếm khu vực xa trung tâm hoặc tiếp tục thuê nhà.

Thị trường thứ cấp lần đầu giảm giá sau nhiều năm

Một diễn biến đáng chú ý khác là thị trường thứ cấp Hà Nội đã ghi nhận quý giảm giá đầu tiên kể từ cuối năm 2022.

Đây có thể xem là một tín hiệu quan trọng sau giai đoạn giá căn hộ liên tục tăng.

Tuy nhiên, mức điều chỉnh chưa đủ để tạo ra một mặt bằng giá mới dễ tiếp cận đối với số đông.

Đáng chú ý, những căn hộ có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng bắt đầu xuất hiện trở lại sau một thời gian dài gần như vắng bóng.

Nhưng khảo sát trên thị trường cho thấy phần lớn sản phẩm trong nhóm giá này là căn hộ thứ cấp hoặc nằm tại các khu vực xa trung tâm.

Nói cách khác, người mua vẫn có cơ hội tìm căn hộ dưới 3 tỷ đồng, nhưng phải đánh đổi bằng một hoặc nhiều yếu tố như vị trí, tuổi đời dự án, diện tích hoặc khả năng kết nối giao thông.

Vì sao giá nhà Hà Nội vẫn neo cao?

Tại phiên thảo luận về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản ngày 22/8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh thừa nhận giá nhà tại một số đô thị thời gian qua đã “tăng quá cao”.

Một trong những nguyên nhân được chỉ ra là cơ cấu nguồn cung mất cân đối.

Thị trường đang thiếu các sản phẩm thuộc phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội cũng như nhà cho thuê, trong khi nguồn cung cao cấp lại chiếm tỷ trọng lớn.

Khi nguồn cung giá vừa túi tiền không đủ, người mua có nhu cầu ở thực phải cạnh tranh trong một thị trường mà phần lớn sản phẩm mới có giá cao.

Bên cạnh đó, giá bán bất động sản được cấu thành từ rất nhiều khoản chi phí.

Các khoản này bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng, xây dựng, đầu tư hạ tầng, chi phí vốn vay trong quá trình triển khai, quản lý dự án, bán hàng và thuế.

Khi một hoặc nhiều chi phí đầu vào tăng, giá thành cuối cùng của sản phẩm cũng chịu áp lực.

Giá đất và lãi vay tiếp tục tác động tới giá căn hộ

Một yếu tố khác được đề cập là giá đất.

Giá đất là một trong những đầu vào quan trọng của dự án bất động sản. Khi chi phí đất tăng, doanh nghiệp phải bỏ ra lượng vốn lớn hơn để phát triển dự án.

Nếu thời gian hoàn thiện thủ tục kéo dài, doanh nghiệp tiếp tục phải chịu chi phí vốn trong thời gian chờ đợi.

Lãi vay cũng có tác động tương tự.

Một dự án càng kéo dài thời gian triển khai, chi phí tài chính càng có thể tăng và cuối cùng được tính vào bài toán giá thành.

Đây là lý do vì sao việc giảm giá nhà không đơn giản chỉ là yêu cầu doanh nghiệp giảm lợi nhuận.

Muốn tạo ra sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân, cần đồng thời giải quyết nhiều yếu tố từ quỹ đất, thủ tục pháp lý, chi phí vốn, cơ cấu sản phẩm cho tới nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê.

58% người trẻ Hà Nội đang phải thuê nhà

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đang trở thành vấn đề rõ rệt đối với nhóm người trẻ.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết khảo sát của đơn vị này ghi nhận 58% người trẻ tại Hà Nội đang phải thuê nhà do giá nhà quá cao.

Con số này cho thấy việc thuê nhà đối với một bộ phận người trẻ không hoàn toàn xuất phát từ lựa chọn phong cách sống.

Thay vào đó, khả năng mua nhà đang bị giới hạn bởi giá bất động sản.

Ví dụ, một căn hộ 60m² có giá khoảng 7,38 tỷ đồng theo mặt bằng bình quân 123 triệu đồng/m².

Nếu người mua phải vay một phần lớn giá trị căn hộ, số tiền trả nợ hàng tháng có thể trở thành gánh nặng đáng kể nếu lãi suất duy trì ở mức cao.

Đây cũng là lý do ngày càng nhiều người trẻ lựa chọn phương án thuê nhà trong thời gian tích lũy tài chính.

Người mua có thể phải dịch chuyển xa trung tâm

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc – Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định việc sở hữu bất động sản tại khu vực lõi trung tâm đang gần như nằm ngoài khả năng của phần lớn gia đình trẻ sau giai đoạn giá tăng mạnh.

Một xu hướng có thể tiếp tục diễn ra là dịch chuyển nhu cầu nhà ở ra xa trung tâm.

Tuy nhiên, việc dịch chuyển này chỉ thực sự hấp dẫn nếu các khu vực ngoại vi có hệ thống giao thông và tiện ích đủ tốt.

Người mua có thể chấp nhận sống xa trung tâm hơn nếu thời gian di chuyển tới nơi làm việc vẫn hợp lý, đồng thời khu vực sinh sống có trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, dịch vụ và không gian công cộng.

Điều này cũng khiến hạ tầng giao thông trở thành yếu tố quan trọng trong bài toán giá bất động sản Hà Nội.

Khi một khu vực được kết nối tốt hơn với trung tâm, sức hấp dẫn đối với người mua ở thực có thể tăng lên.

Nguồn cung nhà ở đang có tín hiệu cải thiện

Dù giá nhà vẫn ở mức cao, thị trường bắt đầu xuất hiện một số tín hiệu tích cực.

Bộ Xây dựng ghi nhận giá chung cư thứ cấp đã giảm trong quý II, trong khi nguồn cung nhà ở thương mại tăng mạnh.

Trong quý, cả nước có 113 dự án được cấp phép xây dựng mới với hơn 103.200 căn, gần gấp đôi quý trước.

Nếu xu hướng này tiếp tục, nguồn cung có thể cải thiện trong những năm tới.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng không chỉ nằm ở số lượng căn hộ mà còn là cơ cấu giá.

Nếu phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, việc tổng nguồn cung tăng chưa chắc giúp người có thu nhập trung bình dễ mua nhà hơn.

Ngược lại, nếu nguồn cung vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà cho thuê được mở rộng, áp lực về giá có thể giảm rõ rệt hơn.

Giá nhà cao đang thay đổi cách người Hà Nội lựa chọn nơi ở

Câu nói vui của HLV Kim Sang Sik về việc “không mua nổi” nhà Hà Nội vô tình phản ánh một bài toán mà rất nhiều người đang đối mặt.

Điểm đáng chú ý không chỉ là giá căn hộ đã lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông ở nhiều dự án, mà còn nằm ở khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bất động sản và thu nhập.

Một căn hộ 60m² với giá bình quân hơn 7,3 tỷ đồng rõ ràng không phải sản phẩm dễ tiếp cận đối với phần lớn người lao động.

Thị trường đang bước vào giai đoạn có sự điều chỉnh về sức mua. Tỷ lệ hấp thụ giảm, giá thứ cấp bắt đầu đi xuống và một số sản phẩm dưới 3 tỷ đồng xuất hiện trở lại là những dấu hiệu đáng chú ý.

Tuy nhiên, để giá nhà thực sự trở nên dễ tiếp cận hơn, thị trường cần nhiều hơn một đợt điều chỉnh ngắn hạn.

Điều quan trọng là nguồn cung phải tăng đúng phân khúc, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà cho thuê.

Nếu nguồn cung được cải thiện, thủ tục dự án được rút ngắn, chi phí đầu vào được kiểm soát và hạ tầng tiếp tục mở rộng, người mua có thể có nhiều lựa chọn hơn.

Khi đó, câu chuyện “giá nhà Hà Nội quá cao” có thể từng bước được giải quyết không phải bằng việc giá giảm mạnh trên diện rộng, mà bằng cách tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân.

Trong ngắn hạn, người mua nhà nên đặc biệt chú ý tới tổng giá trị căn hộ, khả năng trả nợ và chất lượng kết nối hạ tầng thay vì chỉ nhìn vào mức giá trên mỗi mét vuông. Bởi trong một thị trường có giá cao, một căn hộ rẻ hơn nhưng nằm quá xa nơi làm việc hoặc thiếu tiện ích chưa chắc là lựa chọn kinh tế hơn.

Câu hỏi thường gặp về giá nhà Hà Nội

Giá chung cư Hà Nội hiện khoảng bao nhiêu?

Theo số liệu được đề cập trong báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá chung cư bình quân tại Hà Nội trong quý II khoảng 123 triệu đồng/m².

Căn hộ 60m² tại Hà Nội có giá bao nhiêu?

Nếu tính theo mức giá bình quân 123 triệu đồng/m², căn hộ 60m² có giá khoảng 7,38 tỷ đồng. Giá thực tế có thể cao hoặc thấp hơn đáng kể tùy dự án và vị trí.

Giá chung cư Hà Nội đã giảm chưa?

Có dấu hiệu điều chỉnh. Giá chung cư trên thị trường thứ cấp đã giảm trong quý II và đây là quý giảm giá đầu tiên kể từ cuối năm 2022 theo nội dung được đề cập. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn ở mức rất cao.

Vì sao giá nhà Hà Nội vẫn đắt?

Các nguyên nhân chính gồm giá đất cao, chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng, vốn vay, thủ tục dự án, thuế và đặc biệt là sự mất cân đối giữa nguồn cung cao cấp với nguồn cung vừa túi tiền.

Người trẻ có nên mua nhà Hà Nội ngay lúc này?

Không có một câu trả lời chung cho tất cả mọi người. Người mua cần xem xét thu nhập ổn định, khả năng trả nợ, khoản tiền có sẵn, lãi suất vay và giá trị thực của căn hộ. Nếu phải vay quá lớn so với thu nhập, việc thuê nhà và tiếp tục tích lũy có thể là phương án cần cân nhắc.