Chính sách nhà ở cần thay đổi: Không chỉ xây thêm nhà, quan trọng là người dân có đủ khả năng mua và thuê

Trong quá trình thảo luận định hướng sửa đổi, hoàn thiện chính sách nhà ở, một vấn đề đang được các đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm là khoảng cách giữa số lượng nhà ở được phát triển và khả năng tiếp cận thực tế của người dân.

Theo các đại biểu, việc đánh giá hiệu quả chính sách nhà ở không nên chỉ dựa trên việc một địa phương đã phát triển được bao nhiêu dự án hay bao nhiêu căn nhà. Điều quan trọng hơn là có bao nhiêu người dân thực sự có thể tiếp cận được một nơi ở phù hợp, an toàn, có hạ tầng và nằm trong khả năng chi trả.

Phát biểu tại buổi thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở, đại biểu Trương Thị Bích Hạnh (TP HCM) cho rằng thước đo của chính sách không chỉ nằm ở số lượng căn nhà được xây dựng mà phải hướng tới câu hỏi quan trọng hơn: Bao nhiêu người dân có thể thực sự sử dụng những căn nhà đó?

Đây được xem là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của một bộ phận người lao động.

Nói cách khác, nếu có thêm nhiều căn hộ nhưng giá bán vượt xa khả năng tài chính của nhóm người có nhu cầu thực tế, hiệu quả của chính sách nhà ở vẫn chưa đạt được mục tiêu cuối cùng.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng trở thành vấn đề lớn

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường nhà ở hiện nay là khả năng chi trả.

Đối với người có thu nhập cao, việc giá bất động sản tăng có thể chưa tạo ra áp lực quá lớn. Tuy nhiên, với công nhân, người lao động trẻ, hộ gia đình mới lập nghiệp hoặc người có thu nhập trung bình và thấp, giá nhà ngày càng trở thành một rào cản.

Đại biểu Trương Thị Bích Hạnh cho rằng thực tiễn triển khai Luật Nhà ở năm 2023 và các quy định liên quan vẫn còn một số điểm cần tiếp tục tháo gỡ.

Trong đó có vấn đề bố trí và khai thác quỹ đất, thủ tục tiếp cận nhà ở xã hội, giá bán chưa thực sự gắn với khả năng chi trả và vai trò của nhà ở cho thuê chưa được đặt đúng vị trí trong hệ thống chính sách.

Từ thực tế này, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc phát triển nhà ở theo hướng bảo đảm người dân có chỗ ở phù hợp, an toàn, đáp ứng nhu cầu và điều kiện của từng cá nhân, gia đình.

Đây là sự chuyển dịch đáng chú ý trong cách tiếp cận chính sách: từ “có bao nhiêu nhà” sang “có bao nhiêu người được ở trong những căn nhà phù hợp”.

Nhà ở xã hội: Không chỉ có quỹ đất mà phải có “quỹ nhà sử dụng được”

Một trong những đề xuất đáng chú ý là thay đổi tư duy về phát triển nhà ở xã hội.

Theo đại biểu Trương Thị Bích Hạnh, chính sách cần chuyển từ tư duy đơn thuần tạo lập quỹ đất sang tạo lập quỹ nhà ở xã hội có khả năng sử dụng thực tế.

Quỹ đất vẫn là điều kiện cần, nhưng chưa phải điều kiện đủ.

Một khu đất dành cho nhà ở xã hội nếu nằm quá xa trung tâm việc làm, thiếu trường học, bệnh viện, giao thông công cộng hoặc các tiện ích thiết yếu thì rất khó trở thành lựa chọn thực tế đối với người lao động.

Điều này đặc biệt quan trọng tại những đô thị lớn, nơi người lao động thường phải di chuyển hàng chục kilomet mỗi ngày giữa nơi ở và nơi làm việc.

Một căn hộ có giá thấp hơn thị trường nhưng nằm quá xa nơi làm việc có thể khiến tổng chi phí sinh hoạt của người dân tăng lên do tiền đi lại, thời gian di chuyển và các chi phí liên quan.

Do đó, khi lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, các yếu tố cần được xem xét đồng thời gồm:

• Vị trí dự án.
• Khả năng kết nối giao thông.
• Khoảng cách tới khu vực có nhiều việc làm.
• Hệ thống trường học, y tế và hạ tầng xã hội.
• Giá bán căn hộ.
• Giá thuê.
• Thu nhập của nhóm đối tượng thụ hưởng.
• Khả năng tiếp cận tín dụng.

Đây cũng là lý do các đại biểu đề nghị trách nhiệm của chính quyền địa phương cần được xác định rõ hơn trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân và người lao động.

Có quỹ đất nhưng không đúng nơi người dân cần thì vẫn khó giải quyết bài toán nhà ở

Một thực tế được đặt ra là một số địa phương đã bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội nhưng vị trí chưa thực sự sát với nhu cầu của người ở.

Điều này đặt ra câu hỏi: Một dự án nhà ở xã hội được xây dựng đúng quy hoạch nhưng không thuận tiện cho người lao động thì có thực sự giải quyết được bài toán nhà ở?

Câu trả lời phụ thuộc vào cách đánh giá hiệu quả.

Nếu người mua phải mất quá nhiều thời gian đi làm, con cái khó tiếp cận trường học hoặc gia đình phải chịu chi phí giao thông cao, lợi thế về giá của căn hộ có thể bị giảm đáng kể.

Vì vậy, chính sách nhà ở trong tương lai cần xem xét tổng chi phí để sống, thay vì chỉ nhìn vào giá bán một mét vuông.

Một căn hộ 50 m2 giá thấp nhưng cách nơi làm việc 30-40 km chưa chắc đã dễ tiếp cận hơn một căn hộ có giá cao hơn một chút nhưng nằm gần khu công nghiệp, trung tâm việc làm và tuyến giao thông công cộng.

Đơn giản hóa thủ tục mua nhà ở xã hội bằng dữ liệu quốc gia

Một vấn đề khác được đại biểu Trương Thị Bích Hạnh đề cập là thủ tục và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.

Hiện nay, người dân thuộc nhóm có nhu cầu đôi khi phải thực hiện nhiều bước để chứng minh điều kiện về thu nhập, tình trạng nhà ở và các tiêu chí liên quan.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu việc khai thác các cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai, nhà ở và thuế để giảm gánh nặng thủ tục.

Theo hướng này, người dân chỉ cần bổ sung những thông tin còn thiếu thay vì phải nhiều lần thực hiện các thủ tục chứng minh.

Nếu được triển khai hiệu quả, việc số hóa quy trình có thể mang lại hai lợi ích.

Thứ nhất, người dân giảm thời gian và chi phí hành chính.

Thứ hai, cơ quan quản lý có thể xác minh thông tin nhanh hơn, hạn chế tình trạng hồ sơ thiếu hoặc không thống nhất.

Đặc biệt, khi nhu cầu nhà ở xã hội tăng cao, việc đơn giản hóa thủ tục có thể giúp những người thực sự có nhu cầu tiếp cận chính sách thuận lợi hơn.

Nhà ở cho thuê có thể trở thành trụ cột mới của chính sách nhà ở

Một điểm đáng chú ý khác trong định hướng chính sách là phát triển nhà ở cho thuê.

Theo đại biểu Trương Thị Bích Hạnh, việc dự thảo dành riêng một chương cho nhà ở cho thuê cho thấy tư duy chính sách đang có sự thay đổi.

Thay vì coi việc sở hữu nhà là mục tiêu gần như duy nhất, chính sách có thể chuyển sang bảo đảm một mục tiêu rộng hơn: người dân phải có nơi ở phù hợp.

Đây là một thay đổi quan trọng.

Không phải tất cả người dân đều có nhu cầu hoặc đủ khả năng mua nhà.

Đối với người lao động trẻ, người mới chuyển đến thành phố, lao động có tính chất cơ động hoặc những gia đình chưa tích lũy đủ vốn, thuê nhà có thể là lựa chọn hợp lý hơn.

Một thị trường cho thuê phát triển tốt cũng giúp giảm áp lực phải mua nhà bằng mọi giá.

Tuy nhiên, để nhà ở cho thuê thực sự trở thành một trụ cột của chính sách nhà ở, yếu tố quan trọng nhất vẫn là giá thuê.

Giá thuê bao nhiêu là “phù hợp” với người lao động?

Đại biểu Phan Thị Thúy Linh (Đà Nẵng) cũng đề nghị xem xét lại giá bán và giá thuê nhà ở theo hướng sát hơn với thu nhập thực tế của người lao động.

Theo số liệu được đại biểu dẫn, thu nhập bình quân của người lao động cả nước khoảng 9 triệu đồng/tháng, trong khi tại nhiều địa phương chỉ khoảng 6-8 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, một căn nhà ở xã hội diện tích khoảng 50 m2 được mở bán đầu năm nay có giá trên 1 tỷ đồng.

Nếu so với thu nhập của người lao động, số tiền này tương đương khoảng 10 năm thu nhập, chưa tính chi phí sinh hoạt, nuôi con, y tế, giáo dục và các khoản chi tiêu khác.

Bài toán tương tự xuất hiện với nhà thuê.

Một mức thuê khoảng 5 triệu đồng/tháng có thể tạo áp lực lớn đối với người có thu nhập thấp nếu phần lớn thu nhập phải dành cho tiền nhà.

Vì vậy, câu hỏi không chỉ là “giá nhà được tính đúng theo chi phí đầu tư chưa?”, mà còn phải là “người dân có thể trả mức giá đó hay không?”

Công thức tính giá thuê cần tính đến khả năng chi trả

Theo đại biểu Phan Thị Thúy Linh, dự thảo hiện đưa ra 4 công thức tính giá thuê nhưng các công thức này đều xuất phát từ chi phí đầu tư.

Điều đáng lưu ý là chưa có công thức trực tiếp dựa trên khả năng chi trả của người thuê.

Đây là vấn đề cần được nghiên cứu khi hoàn thiện chính sách.

Bởi nếu chỉ căn cứ vào chi phí đất, chi phí xây dựng, vốn, lợi nhuận và các yếu tố đầu vào, giá thuê có thể phản ánh đúng bài toán của chủ đầu tư nhưng chưa chắc phản ánh đúng khả năng của người thuê.

Trong khi đó, mục tiêu của nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê có tính chất hỗ trợ chính sách là giúp người dân có nơi ở phù hợp.

Do đó, giá thuê có thể cần được xem xét trên nhiều yếu tố hơn, chẳng hạn:

Thu nhập hộ gia đình + giá thuê + vị trí + chi phí đi lại + quy mô hộ + mức sống tối thiểu.

Cách tiếp cận này có thể giúp khái niệm “giá thuê phù hợp” trở nên cụ thể hơn thay vì chỉ là một thuật ngữ mang tính định tính.

Nhà ở cho thuê cần gắn với việc làm và giao thông

Một điểm quan trọng trong chính sách nhà ở cho thuê là vị trí.

Người thuê nhà thường không chỉ quan tâm căn hộ rộng bao nhiêu mét vuông mà còn quan tâm căn hộ đó cách nơi làm việc bao xa.

Đối với người lao động thu nhập thấp, tiền thuê nhà và tiền đi lại thường liên quan chặt chẽ với nhau.

Nếu tiền thuê thấp nhưng chi phí đi lại quá cao, tổng chi phí sinh hoạt vẫn có thể vượt khả năng của gia đình.

Vì vậy, các khu nhà ở cho thuê giá phù hợp cần được phát triển gần các trung tâm việc làm, khu công nghiệp, hệ thống giao thông công cộng và các dịch vụ xã hội thiết yếu.

Đây cũng là lý do chính sách nhà ở không thể được tách rời khỏi chính sách quy hoạch đô thị, giao thông và phát triển việc làm.

Cần hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê

Để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê đủ lớn, Nhà nước cũng cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia.

Theo đề xuất của đại biểu, cần tiếp tục rà soát các chính sách về đất đai và tín dụng để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển phân khúc nhà ở cho thuê.

Nếu doanh nghiệp không có cơ chế đủ hấp dẫn, nguồn cung nhà cho thuê dài hạn có thể khó tăng mạnh.

Ngược lại, nếu chính sách đất đai, vốn và quy định vận hành được thiết kế phù hợp, nhà ở cho thuê có thể trở thành một phân khúc đầu tư dài hạn, tạo ra nguồn cung ổn định cho người lao động.

Điều này cũng có thể giúp thị trường bất động sản cân bằng hơn giữa hai lựa chọn mua và thuê.

Từ “sở hữu nhà” sang “có chỗ ở phù hợp”

Điểm chung trong ý kiến của các đại biểu là thay đổi cách nhìn về thành công của chính sách nhà ở.

Nếu trước đây trọng tâm thường được đặt vào việc xây dựng bao nhiêu căn nhà, bao nhiêu dự án hoặc bao nhiêu quỹ đất, thì cách tiếp cận mới có thể tập trung nhiều hơn vào khả năng tiếp cận thực tế.

Một chính sách nhà ở hiệu quả cần trả lời được nhiều câu hỏi:

Người dân có mua được không?

Nếu không mua được, họ có thuê được không?

Nếu thuê được, giá thuê có phù hợp với thu nhập không?

Nếu mua hoặc thuê được, vị trí có thuận tiện cho việc làm, học tập và sinh hoạt không?

Nếu người dân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, thủ tục có đủ đơn giản để họ tiếp cận không?

Đây là những tiêu chí có tính thực tế cao hơn so với việc chỉ đo lường bằng số lượng nhà được phát triển.

Chính sách nhà ở có thể tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Việc chuyển trọng tâm sang khả năng chi trả có thể tạo ra những thay đổi đáng chú ý đối với thị trường bất động sản.

Trước hết, nguồn cung có thể được định hướng rõ hơn vào nhu cầu ở thực.

Thứ hai, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê có thể đóng vai trò lớn hơn trong cơ cấu thị trường.

Thứ ba, các dự án ở vị trí phù hợp với việc làm và giao thông có thể được ưu tiên hơn.

Cuối cùng, việc gắn giá nhà với thu nhập có thể giúp các cơ quan quản lý đánh giá chính xác hơn mức độ phù hợp của một dự án đối với nhóm người mà chính sách hướng tới.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, đây cũng có thể là tín hiệu cho thấy thị trường trong tương lai không chỉ cạnh tranh bằng vị trí và tiện ích mà còn bằng khả năng tạo ra sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế.

Thước đo cuối cùng của chính sách nhà ở là người dân có thể ở được

Những ý kiến được đưa ra tại Quốc hội cho thấy tư duy về chính sách nhà ở đang đứng trước yêu cầu thay đổi quan trọng.

Xây dựng thêm nhà là cần thiết, nhưng xây được bao nhiêu căn không phải là thước đo duy nhất.

Điều quan trọng hơn là những căn nhà đó có đến được với đúng đối tượng hay không.

Một căn nhà ở xã hội chỉ thực sự phát huy giá trị khi người có thu nhập thấp có thể mua hoặc thuê với mức giá phù hợp. Một dự án chỉ thực sự đáp ứng nhu cầu khi người dân có thể tiếp cận giao thông, trường học, bệnh viện và nơi làm việc mà không phải chịu chi phí quá lớn.

Trong khi đó, nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một bộ phận quan trọng của hệ thống nhà ở quốc gia, thay vì chỉ là giải pháp tạm thời cho những người chưa mua được nhà.

Việc đặt khả năng chi trả vào trung tâm chính sách vì thế có thể tạo ra một cách tiếp cận thực tế hơn đối với thị trường bất động sản.

Trong thời gian tới, những vấn đề như quỹ đất, thủ tục, tín dụng, giá bán, giá thuê, vị trí dự án, giao thông và thu nhập người dân sẽ cần được xem xét đồng bộ.

Mục tiêu cuối cùng không đơn thuần là có thêm nhiều căn hộ trên thị trường.

Mục tiêu là người dân thực sự có một nơi ở phù hợp, an toàn và nằm trong khả năng tài chính của mình.

Đó mới là thước đo phản ánh đầy đủ hiệu quả của chính sách nhà ở trong giai đoạn mới.

Câu hỏi thường gặp về chính sách nhà ở

Vì sao không thể chỉ đo hiệu quả chính sách bằng số lượng nhà xây dựng?

Bởi số lượng căn nhà không phản ánh đầy đủ khả năng tiếp cận. Một căn nhà chỉ thực sự giải quyết nhu cầu nếu người dân có thể mua hoặc thuê, đồng thời đáp ứng được các điều kiện về vị trí, hạ tầng và khả năng chi trả.

Nhà ở xã hội có nên chỉ tập trung vào quỹ đất?

Không. Quỹ đất là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Vị trí phải phù hợp với nơi người dân làm việc, có hạ tầng giao thông và dịch vụ xã hội, đồng thời giá bán hoặc giá thuê phải phù hợp với thu nhập.

Vì sao nhà ở cho thuê được đề xuất trở thành một trụ cột chính sách?

Không phải người dân nào cũng có khả năng hoặc nhu cầu sở hữu nhà. Một thị trường nhà cho thuê an toàn, ổn định và có giá phù hợp sẽ tạo thêm lựa chọn cho người lao động, đặc biệt là người trẻ và nhóm có tính cơ động cao.

Giá thuê nhà nên được xác định như thế nào?

Ngoài chi phí đầu tư, cần xem xét khả năng chi trả của người thuê, thu nhập hộ gia đình, vị trí, chi phí đi lại và các yếu tố sinh hoạt khác. Mục tiêu là xác định mức giá mà người dân thực sự có thể duy trì trong dài hạn.

Có nên đơn giản hóa thủ tục mua nhà ở xã hội?

Các đại biểu đề xuất tăng cường khai thác dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai, nhà ở và thuế để giảm số lượng giấy tờ người dân phải tự chứng minh. Nếu thực hiện hiệu quả, quy trình có thể nhanh và minh bạch hơn.