Hà Nội mở rộng Quốc lộ 1A hơn 191.000 tỷ đồng: Giá đất Ngọc Hồi tăng nóng, chuyên gia cảnh báo rủi ro sốt ảo

Thông tin HĐND TP Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư dự án trục không gian Quốc lộ 1A gắn với chỉnh trang, tái thiết đô thị theo hình thức PPP đang tạo ra làn sóng quan tâm lớn trên thị trường bất động sản phía Nam Thủ đô.

Với tổng mức đầu tư lên tới hơn 191.677 tỷ đồng và dự kiến hoàn thành vào năm 2028, dự án không chỉ mang ý nghĩa hạ tầng giao thông chiến lược mà còn nhanh chóng tác động mạnh đến giá đất tại nhiều khu vực dọc tuyến như Giải Phóng, Ngọc Hồi, Thanh Trì, Thường Tín và Phú Xuyên.

Đáng chú ý, giá rao bán nhà đất tại khu vực Ngọc Hồi đang bị đẩy lên gấp nhiều lần so với bảng giá đất chính thức, làm dấy lên lo ngại về nguy cơ sốt đất theo quy hoạch.

Dự án mở rộng Quốc lộ 1A có gì đặc biệt?

Theo quyết định được HĐND TP Hà Nội thông qua, dự án trục không gian Quốc lộ 1A sẽ được triển khai theo phương thức đối tác công tư (PPP), loại hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT).

Tổng mức đầu tư toàn dự án lên tới hơn 191.677 tỷ đồng, trở thành một trong những dự án hạ tầng đô thị lớn nhất của Hà Nội trong giai đoạn hiện nay.

Phân kỳ 1 đầu tư gần 158.000 tỷ đồng

Ở giai đoạn đầu, dự án tập trung vào đoạn từ nút giao Lê Duẩn đến cầu Giẽ với chiều dài khoảng 36,3km.

Tổng vốn đầu tư cho phân kỳ này gần 158.000 tỷ đồng.

Tuyến đường sẽ được nâng cấp với mặt cắt ngang lên tới 90m, bao gồm:

• 10 làn xe chính
• 6 làn đường gom

Dự án đi qua hàng loạt khu vực trọng điểm từ nội đô đến các huyện phía Nam như:

• Hoàng Mai
• Thanh Trì
• Thường Tín
• Phú Xuyên

Việc mở rộng tuyến huyết mạch này được kỳ vọng sẽ giảm áp lực giao thông cửa ngõ phía Nam, đồng thời tạo động lực phát triển đô thị và bất động sản dọc hành lang Quốc lộ 1A.

Giá đất Ngọc Hồi tăng mạnh theo thông tin quy hoạch

Ngay sau khi thông tin dự án được công bố, thị trường bất động sản khu vực Ngọc Hồi – Thanh Trì ghi nhận làn sóng rao bán dày đặc.

Nhiều căn nhà, lô đất được chào bán với mức giá tăng mạnh, thậm chí cao gấp nhiều lần bảng giá đất chính thức của Hà Nội.

Theo bảng giá đất Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2026:

• Giá đất đẹp nhất dọc tuyến Giải Phóng khoảng 191,2 triệu đồng/m²
• Nhiều khu vực trên trục Ngọc Hồi dao động từ 27,7 – 98,3 triệu đồng/m² tùy vị trí

Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy mức giá rao bán đã bị đẩy lên rất cao.

Nhiều căn nhà bị hét giá hơn 300 triệu đồng/m²

Một số ví dụ điển hình:

• Căn nhà đầu đường Ngọc Hồi, diện tích 25m² sau quy hoạch mở đường được chào giá 9,4 tỷ đồng, tương đương hơn 370 triệu đồng/m²
• Một căn khác diện tích 99m² đã bị thu hồi đất làm đường được rao bán 29 tỷ đồng, tương đương hơn 290 triệu đồng/m²
• Một bất động sản diện tích 490m² (sau quy hoạch còn 420m²) được môi giới chào tới 150 tỷ đồng, tương đương gần 360 triệu đồng/m²

Mức giá này cao hơn rất nhiều so với mặt bằng giá thực tế cũng như bảng giá đất của thành phố.

Môi giới tiết lộ: Giá cao chủ yếu dựa vào kỳ vọng

Theo một môi giới lâu năm tại khu vực Ngọc Hồi – Thanh Trì, lượng khách hỏi mua đã tăng mạnh sau khi thông tin mở rộng Quốc lộ 1A xuất hiện.

Nhiều chủ đất đang “neo giá rất cao” với kỳ vọng khu vực sẽ trở thành trục phát triển đô thị mới của Hà Nội.

Tuy nhiên, thực tế giao dịch lại không quá sôi động.

“Khách chủ yếu hỏi đầu tư dài hạn. Nhưng nhiều lô đất nằm trong diện có thể bị thu hồi hoặc chỉ còn diện tích rất nhỏ sau quy hoạch. Giá rao bán cao chủ yếu dựa vào kỳ vọng chứ giao dịch thực tế không nhiều”, môi giới này chia sẻ.

Điều này cho thấy thị trường đang xuất hiện dấu hiệu tăng giá theo tâm lý đón đầu quy hoạch thay vì dựa trên nhu cầu thực.

Chuyên gia cảnh báo nguy cơ sốt đất ảo

Việc giá đất tăng theo thông tin mở rộng hạ tầng là điều phổ biến trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn tiềm ẩn rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng giá thị trường được quyết định bởi ba yếu tố chính:

• Quy luật giá trị
• Quy luật cung – cầu
• Quy luật cạnh tranh

Ngoài ra, giá bất động sản còn chịu ảnh hưởng lớn từ tiện ích và hạ tầng giao thông.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư thường đón đầu các dự án hạ tầng để tìm kiếm cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, chỉ những người có nhu cầu thực và nguồn tài chính nhàn rỗi mới phù hợp với chiến lược đầu tư dài hạn này.

Nhà đầu tư cần lưu ý điều gì?

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết việc mở rộng hạ tầng giao thông chắc chắn sẽ tạo giá trị gia tăng cho bất động sản lân cận.

Tuy nhiên, các dự án hạ tầng thường có tính dài hạn và tiến độ triển khai không phải lúc nào cũng diễn ra như kỳ vọng ban đầu.

Ông cảnh báo hiện tượng “đội lái” tạo sóng dựa trên thông tin tích cực để đẩy giá, tạo sốt đất và thu hút nhà đầu tư FOMO.

Do đó, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý hai yếu tố quan trọng nhất:

1. Dư địa tăng giá thực sự

Không phải khu vực nào có quy hoạch cũng sẽ tăng giá mạnh. Cần đánh giá khả năng phát triển thực tế thay vì chỉ chạy theo tin đồn.

2. Tiến độ triển khai hạ tầng

Nếu dự án kéo dài nhiều năm hoặc thay đổi quy hoạch, nhà đầu tư có thể rơi vào tình trạng chôn vốn rất lâu.

Việc tìm hiểu kỹ pháp lý, quy hoạch chi tiết, khả năng thanh khoản và mức độ phù hợp với nhu cầu đầu tư là yếu tố sống còn.