Hà Nội đề xuất tuyến đường Bắc – Nam dài 52 km, tổng vốn hơn 53.000 tỷ đồng, thanh toán bằng 85,8 ha đất

Hà Nội đang lấy ý kiến thẩm định hồ sơ đề xuất thực hiện dự án đầu tư xây dựng tuyến đường trục phát triển kinh tế Bắc – Nam, đoạn từ Đại lộ Thăng Long đến đường đê Hữu Hồng theo hình thức hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT). Dự án có chiều dài nghiên cứu khoảng 52,19 km, tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 53.000 tỷ đồng và dự kiến sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư.

Đây là dự án hạ tầng quy mô lớn, đi qua nhiều xã, phường của Hà Nội. Bên cạnh vai trò tăng cường kết nối giao thông theo trục Bắc – Nam, phương án tài chính sử dụng quỹ đất đối ứng cũng đang được các cơ quan chức năng rà soát về quy hoạch, pháp lý, giá trị đất và khả năng chồng lấn với các dự án khác.

Hà Nội lấy ý kiến dự án đường Bắc – Nam dài hơn 52 km

Theo hồ sơ được Sở Tài chính Hà Nội gửi các sở, ngành và UBND các xã, phường để lấy ý kiến thẩm định, đơn vị đề xuất nghiên cứu dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đông Thịnh Phát.

Tuyến đường được nghiên cứu có điểm đầu tại Km18+500, kết nối với Đại lộ Thăng Long tại nút giao thuộc địa bàn xã Hạ Bằng. Điểm cuối khoảng Km70+012,43, kết nối với đê Hữu Hồng thuộc địa phận xã Phú Xuyên.

Tổng chiều dài tuyến nghiên cứu khoảng 52,19 km.

Tuyến đường đi qua nhiều khu vực trên địa bàn Hà Nội, tạo thành một trục giao thông mới kết nối từ khu vực phía Tây, Tây Nam thành phố với khu vực phía Nam và Đông Nam.

Theo đề xuất, dự án có quy mô mặt cắt ngang khoảng 80 m. Tuyến chính được thiết kế với 8 làn xe. Hai bên tuyến bố trí đường song hành, mỗi bên gồm 2 làn xe cơ giới và 1 làn hỗn hợp.

Với quy mô mặt cắt lớn, tuyến đường không chỉ được định hướng phục vụ nhu cầu giao thông hiện tại mà còn tính đến khả năng mở rộng không gian phát triển đô thị và kinh tế dọc hành lang tuyến trong tương lai.

Những hạng mục chính của dự án

Dự án đường trục phát triển kinh tế Bắc – Nam được đề xuất với nhiều hạng mục, từ giải phóng mặt bằng đến xây dựng công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

Các hạng mục dự kiến gồm:

• Giải phóng mặt bằng;
• Xây dựng nền đường và mặt đường;
• Xử lý nền đất yếu;
• Xây dựng cầu, hầm và các công trình dọc tuyến;
• Hệ thống cây xanh;
• Hạ tầng kỹ thuật;
• Hệ thống thoát nước;
• An toàn giao thông;
• Điện chiếu sáng;
• Các công trình và hạng mục phụ trợ.

Dự án được chia thành 2 dự án thành phần.

Trong đó, dự án thành phần 1 tập trung vào công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại các địa bàn mà tuyến đường đi qua. Dự án thành phần 2 tập trung đầu tư xây dựng tuyến đường.

Việc tách riêng phần bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành một dự án thành phần cho thấy công tác giải phóng mặt bằng sẽ là một nội dung quan trọng trong quá trình triển khai dự án.

Đối với một tuyến đường dài hơn 52 km và có mặt cắt ngang tới 80 m, diện tích đất cần thu hồi có thể trải rộng qua nhiều địa bàn. Vì vậy, việc xác định phạm vi giải phóng mặt bằng, hiện trạng sử dụng đất, phương án bồi thường và tái định cư là những vấn đề cần được làm rõ trong quá trình thẩm định.

Tổng vốn đầu tư sơ bộ hơn 53.000 tỷ đồng

Theo hồ sơ đề xuất, tổng mức đầu tư sơ bộ của dự án khoảng 53.311 tỷ đồng.

Về cơ cấu nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự kiến chiếm 15%, trong khi vốn vay và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác chiếm khoảng 85%.

Dự án được đề xuất thực hiện theo loại hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT), với phương thức thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất.

Đây là điểm đáng chú ý bởi phương án sử dụng đất để thanh toán có ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc tài chính của dự án, đồng thời liên quan đến công tác xác định giá trị đất, chi phí giải phóng mặt bằng và khả năng cân đối giữa giá trị dự án với giá trị tài sản dùng để thanh toán.

85,8 ha đất được đề xuất làm quỹ đất thanh toán

Theo hồ sơ, tổng diện tích quỹ đất dự kiến dùng để thanh toán cho nhà đầu tư khoảng 85,8 ha, nằm trong tổng quy mô khoảng 249 ha theo quy hoạch tại 9 vị trí.

Các khu đất này phân bố ở nhiều khu vực khác nhau của Hà Nội, trong đó có những vị trí nằm tại các khu vực đã đô thị hóa.

Ba khu đất có quy mô lớn nhất gồm Phú Thượng, Yên Sở và Phúc Thịnh.

Cụ thể, tại phường Phú Thượng, diện tích dự kiến sử dụng để thanh toán khoảng 8,26 ha, trong tổng số 11,8 ha theo quy hoạch.

Tại phường Yên Sở, diện tích dự kiến khoảng 46,55 ha, trong tổng số khoảng 133 ha theo quy hoạch. Đây là khu đất có diện tích dự kiến dùng để thanh toán lớn nhất trong 9 vị trí.

Tại xã Phúc Thịnh, diện tích dự kiến khoảng 31,2 ha, trong tổng số khoảng 78 ha theo quy hoạch.

Sáu vị trí còn lại có diện tích nhỏ hơn, gồm khoảng 0,44 ha tại phường Tây Hồ; 5,76 ha tại phường Đại Mỗ; 2,36 ha tại phường Xuân Phương; 2 ha tại phường Từ Liêm; 0,14 ha tại phường Cửa Nam và 0,38 ha tại phường Cầu Giấy.

Như vậy, phần lớn quỹ đất dự kiến dùng để thanh toán tập trung tại ba khu vực Phú Thượng, Yên Sở và Phúc Thịnh.

Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán khoảng 54.269 tỷ đồng

Theo hồ sơ đề xuất, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư được xác định dựa trên tổng doanh thu từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, sau khi trừ các khoản chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Cụ thể, tổng doanh thu dự kiến từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khoảng 57.929,516 tỷ đồng.

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được tính khoảng 3.659 tỷ đồng.

Sau khi khấu trừ, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư được xác định khoảng 54.269 tỷ đồng.

Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất của hồ sơ, bởi giá trị quỹ đất đối ứng có quan hệ trực tiếp với phương án tài chính của dự án BT.

Việc xác định giá trị đất, doanh thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản chi phí được khấu trừ cần có cơ sở pháp lý và phương pháp tính phù hợp. Đây cũng là lý do Sở Tài chính đề nghị các sở, ngành liên quan rà soát kỹ nội dung này.

Hà Nội yêu cầu rà soát khả năng chồng lấn quỹ đất

Một trong những vấn đề được đặt ra trong quá trình thẩm định là khả năng các khu đất dự kiến dùng để thanh toán có thể chồng lấn với những dự án đầu tư khác hoặc quỹ đất đã được dự kiến làm đối ứng cho dự án khác.

Sở Xây dựng được đề nghị đánh giá mức độ phù hợp của các khu đất dự kiến thanh toán với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, quy hoạch chung, quy hoạch tổng thể 100 năm và những quy hoạch liên quan.

Cơ quan này đồng thời được yêu cầu rà soát khả năng chồng lấn với các dự án đã có kế hoạch đầu tư hoặc những quỹ đất đã được xác định làm đối ứng cho dự án khác.

Nếu phát sinh diện tích chồng lấn, nội dung này cần được xử lý trước khi phương án quỹ đất được xác định chính thức.

Trong khi đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường được đề nghị rà soát sự phù hợp của phạm vi dự án cũng như quỹ đất thanh toán với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Cơ quan này cũng cần kiểm tra sự chồng lấn với các dự án đã được phê duyệt, chấp thuận hoặc các quỹ đất đã dự kiến làm đối ứng cho những dự án khác.

Đặc biệt, Sở Nông nghiệp và Môi trường được đề nghị cho ý kiến về căn cứ pháp lý và phương pháp xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán.

Nhiều xã, phường phải tham gia thẩm định

Do tuyến đường có chiều dài hơn 52 km và đi qua nhiều khu vực, Sở Tài chính Hà Nội đề nghị nhiều xã, phường tham gia góp ý đối với hồ sơ dự án.

Các địa bàn liên quan đến tuyến đường gồm Hạ Bằng, Tây Phương, Kiều Phú, Quốc Oai, Hưng Đạo, Chương Mỹ, Phú Nghĩa, Quảng Bị, Hòa Phú, Ứng Thiên, Vân Đình, Ứng Hòa, Phượng Dực, Chuyên Mỹ và Phú Xuyên.

Các địa phương có quỹ đất dự kiến dùng để thanh toán gồm Phú Thượng, Yên Sở, Phúc Thịnh, Tây Hồ, Đại Mỗ, Xuân Phương, Từ Liêm, Cửa Nam và Cầu Giấy.

Đối với các địa phương nơi tuyến đường đi qua, cơ quan chức năng yêu cầu đánh giá hiện trạng khu vực, khả năng giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích mở rộng mặt cắt theo định hướng quy hoạch tổng thể 100 năm.

Các địa phương cũng phải cho ý kiến về căn cứ và giá trị chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được đề xuất.

Đối với những khu vực có quỹ đất dùng để thanh toán, địa phương phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, phương án giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, di dân và tái định cư.

Đồng thời, các địa phương cần kiểm tra khả năng chồng lấn với những dự án khác hoặc quỹ đất đối ứng đã được xác định trước đó.

Tuyến đường Bắc – Nam có thể tác động thế nào đến bất động sản?

Với chiều dài khoảng 52,19 km và đi qua nhiều khu vực của Hà Nội, dự án nếu được triển khai có thể tạo thêm một hành lang giao thông mới, qua đó ảnh hưởng đến quá trình phát triển đô thị và bất động sản tại một số khu vực.

Thông thường, các tuyến đường quy mô lớn có thể cải thiện khả năng tiếp cận, rút ngắn thời gian di chuyển và tạo điều kiện hình thành thêm các hoạt động thương mại, dịch vụ dọc tuyến.

Đặc biệt, những khu vực có khả năng kết nối trực tiếp với các trục giao thông lớn, nút giao, khu đô thị hoặc trung tâm dịch vụ có thể được hưởng lợi về khả năng tiếp cận hạ tầng.

Tuy nhiên, tác động đến giá bất động sản không thể xác định chỉ dựa trên thông tin một dự án đường giao thông.

Nhà đầu tư cần xem xét đồng thời tình trạng pháp lý, quy hoạch sử dụng đất, tiến độ dự án, vị trí thực tế, khả năng kết nối với mạng lưới giao thông hiện hữu và kế hoạch phát triển đô thị tại từng khu vực.

Đặc biệt, việc một khu đất nằm trong danh sách quỹ đất dự kiến thanh toán của dự án không đồng nghĩa với việc toàn bộ khu đất đó đã hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc chắc chắn được đưa vào khai thác thương mại.

Quỹ đất đối ứng sẽ là vấn đề trọng tâm trong quá trình thẩm định

Tuyến đường trục phát triển kinh tế Bắc – Nam đoạn từ Đại lộ Thăng Long đến đê Hữu Hồng được đề xuất với quy mô lớn, tổng vốn sơ bộ 53.311 tỷ đồng và chiều dài hơn 52 km.

Điểm đáng chú ý nhất trong hồ sơ hiện nay không chỉ nằm ở quy mô công trình mà còn ở phương án tài chính sử dụng khoảng 85,8 ha quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư.

Việc các cơ quan chức năng đồng thời rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khả năng chồng lấn dự án và phương pháp xác định giá trị đất cho thấy đây sẽ là một trong những nội dung then chốt trước khi dự án có thể tiến tới các bước tiếp theo.

Đối với thị trường bất động sản, thông tin về một tuyến đường quy mô lớn đi qua nhiều khu vực Hà Nội có thể thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Tuy nhiên, tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào quá trình phê duyệt, giải phóng mặt bằng, triển khai xây dựng và khả năng kết nối đồng bộ với mạng lưới giao thông hiện hữu.

Do đó, người dân và nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa đề xuất dự án, hồ sơ đang được thẩm định và dự án đã được phê duyệt, triển khai thực tế. Đây là yếu tố quan trọng khi đánh giá tác động của hạ tầng đến bất động sản và giá đất tại từng khu vực.

Những câu hỏi thường gặp về dự án đường Bắc – Nam Hà Nội

Tuyến đường Bắc – Nam được đề xuất dài bao nhiêu?

Theo hồ sơ đề xuất, tuyến đường có chiều dài nghiên cứu khoảng 52,19 km, bắt đầu từ khu vực kết nối Đại lộ Thăng Long tại xã Hạ Bằng và kết thúc tại khu vực đê Hữu Hồng thuộc xã Phú Xuyên.

Tổng mức đầu tư dự án là bao nhiêu?

Tổng mức đầu tư sơ bộ được đề xuất khoảng 53.311 tỷ đồng.

Dự án được thực hiện theo hình thức nào?

Dự án được đề xuất thực hiện theo hình thức hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT), với phương thức thanh toán bằng quỹ đất.

Có bao nhiêu đất được dự kiến dùng để thanh toán?

Tổng quỹ đất dự kiến dùng để thanh toán khoảng 85,8 ha, phân bố tại 9 vị trí trên địa bàn Hà Nội.

Khu vực nào có quỹ đất đối ứng lớn nhất?

Phường Yên Sở có diện tích dự kiến dùng để thanh toán lớn nhất, khoảng 46,55 ha. Hai vị trí lớn tiếp theo nằm tại xã Phúc Thịnh với khoảng 31,2 ha và phường Phú Thượng với khoảng 8,26 ha.

Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán bao nhiêu?

Theo hồ sơ đề xuất, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán khoảng 54.269 tỷ đồng, được tính từ doanh thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sau khi trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Dự án đã được triển khai xây dựng chưa?

Hiện nội dung được nêu đang ở giai đoạn lấy ý kiến, thẩm định hồ sơ đề xuất dự án. Vì vậy, các thông tin về quy mô, phương án tài chính, quỹ đất và tiến độ cần tiếp tục được xem xét trong quá trình hoàn thiện thủ tục.

Nguồn tham khảo: Sở Tài chính Hà Nội và hồ sơ đề xuất dự án được cơ quan chức năng lấy ý kiến thẩm định.