Hà Nội đề xuất bồi thường đất tối đa gấp 2 lần cho 7 dự án đường sắt, rút ngắn thủ tục giải phóng mặt bằng

Hà Nội đang xây dựng dự thảo nghị quyết về một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt nhằm thúc đẩy các dự án đường sắt quan trọng của Thủ đô. Trong đó, nội dung thu hút sự quan tâm lớn là đề xuất mức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi có thể được áp dụng tối đa bằng 2 lần mức quy định, cùng với cơ chế mới về giải phóng mặt bằng, tái định cư và lựa chọn nhà thầu.

Theo các nội dung được công bố, cơ chế đặc thù dự kiến áp dụng cho 7 dự án đường sắt, gồm 2 dự án đường sắt quốc gia và 5 tuyến đường sắt đô thị. Tuy nhiên, cần lưu ý đây vẫn là dự thảo đang được xem xét, lấy ý kiến, chưa phải mức bồi thường chính thức áp dụng cho mọi trường hợp.

Đề xuất bồi thường đất tối đa gấp 2 lần

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo là cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đường sắt quan trọng.

Theo đề xuất, mức bồi thường bằng tiền về đất có thể được áp dụng tối đa bằng 2 lần mức quy định hiện hành đối với những trường hợp thuộc phạm vi và đủ điều kiện theo cơ chế đặc thù.

Việc áp dụng mức cụ thể sẽ không mặc nhiên diễn ra trên toàn bộ địa bàn Hà Nội. Theo nội dung dự thảo, UBND TP Hà Nội sẽ quyết định tuyến, đoạn tuyến hoặc khu vực áp dụng cơ chế này, đồng thời bố trí nguồn lực cho công tác giải phóng mặt bằng.

Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với các dự án đường sắt có phạm vi thu hồi đất lớn. Trong những dự án hạ tầng quy mô lớn, giải phóng mặt bằng thường là một trong những khâu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai.

Việc xây dựng một cơ chế bồi thường đặc thù được đặt trong bối cảnh Hà Nội đang đẩy nhanh kế hoạch phát triển mạng lưới đường sắt đô thị và các tuyến đường sắt quan trọng kết nối khu vực trung tâm với các đô thị, khu vực phát triển mới.

Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên bố trí tạm cư

Bên cạnh mức bồi thường, dự thảo còn đề cập đến phương án hỗ trợ người dân trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Đối với những hộ gia đình bị thu hồi đất ở, thành phố dự kiến ưu tiên bố trí tạm cư, qua đó hạn chế khoảng thời gian người dân phải chờ đợi trong quá trình hoàn tất công tác bồi thường, tái định cư.

Đây là vấn đề có ý nghĩa thực tế bởi đối với các dự án đường sắt đi qua khu vực dân cư đông đúc, việc thu hồi đất không chỉ liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất mà còn tác động trực tiếp đến chỗ ở, sinh hoạt và kế hoạch ổn định cuộc sống của người dân.

Vì vậy, cơ chế tạm cư và tái định cư sẽ là một trong những nội dung cần được quan tâm khi đánh giá hiệu quả thực tế của chính sách.

Có thể kiểm đếm, lập phương án bồi thường sớm hơn

Một thay đổi đáng chú ý khác nằm ở cách tổ chức công tác giải phóng mặt bằng.

Theo dự thảo, đối với đất nông nghiệp và đất công, địa phương có thể tiến hành kiểm đếm, lập hồ sơ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngay sau khi phương án hướng tuyến tỷ lệ 1/2.000 được chấp thuận, đồng thời tiếp tục hoàn thiện hồ sơ quy hoạch tỷ lệ 1/500.

Cách làm này nhằm hạn chế tình trạng phải chờ hoàn tất toàn bộ các bước quy hoạch mới bắt đầu thực hiện những công việc liên quan đến giải phóng mặt bằng.

Đối với đất ở và đất phi nông nghiệp, chính quyền địa phương cũng được đề xuất tổ chức vận động, kiểm đếm và lập phương án bồi thường trong quá trình hoàn thiện hướng tuyến.

Mục tiêu là thực hiện nhiều công việc song song thay vì hoàn toàn theo trình tự tuần tự.

Nếu được áp dụng, cách tiếp cận này có thể giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng, đặc biệt đối với những dự án có quy mô lớn và đi qua nhiều địa bàn.

7 dự án đường sắt nằm trong diện đề xuất cơ chế đặc thù

Theo phụ lục của dự thảo, cơ chế đặc biệt dự kiến áp dụng cho 7 dự án đường sắt, gồm 2 dự án đường sắt quốc gia và 5 dự án đường sắt đô thị.

Hai dự án đường sắt quốc gia gồm:

• Tuyến đường sắt Hà Nội – TP.HCM hiện hữu, đoạn Phú Xuyên – Ngọc Hồi.
• Tuyến đường sắt vành đai phía Đông, đoạn Ngọc Hồi – Kim Sơn.

Năm tuyến đường sắt đô thị gồm:

• Tuyến số 1: Thượng Phúc – Khu công nghiệp đường sắt – Ngọc Hồi – Ga Hà Nội – Yên Viên – Khu đô thị đa mục tiêu Thư Lâm – sân bay Nội Bài.
• Tuyến số 2: sân bay Nội Bài – Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo – Thượng Đình – Sân vận động Hùng Vương/Trống Đồng theo các tài liệu công bố.
• Tuyến số 8: Hòa Lạc – Sơn Đồng – Mai Dịch – Vành đai 3 – Lĩnh Nam – Thuận An – sân bay Gia Bình.
• Tuyến số 10: Võ Chí Công – Vành đai 2,5 – Vĩnh Tuy – Đông Anh.
• Tuyến số 14: Cầu Thăng Long – Hồng Hà – Gia Lâm – Nghĩa Trụ.

Việc đưa nhiều tuyến vào cùng một cơ chế đặc thù cho thấy Hà Nội đang tìm cách giải quyết đồng thời các vấn đề thường gặp trong những dự án đường sắt quy mô lớn, từ giải phóng mặt bằng đến thủ tục đầu tư và lựa chọn nhà thầu.

Rút ngắn thủ tục đầu tư đường sắt

Không chỉ tập trung vào bồi thường đất, dự thảo còn đề xuất cơ chế nhằm rút ngắn quá trình chuẩn bị đầu tư.

Đối với các dự án đường sắt địa phương, Hà Nội đề xuất cho phép thực hiện đồng thời một số thủ tục về quy hoạch, quyết định đầu tư và khởi công, đồng thời không phải thực hiện riêng thủ tục lập, thẩm định và quyết định chủ trương đầu tư theo cách thông thường.

Mục tiêu của cơ chế này là giảm thời gian chờ giữa các bước thủ tục.

Trong các dự án hạ tầng lớn, thời gian chuẩn bị đầu tư có thể kéo dài do nhiều thủ tục phải thực hiện nối tiếp nhau. Nếu một số bước có thể triển khai song song nhưng vẫn bảo đảm điều kiện pháp lý, tổng thời gian chuẩn bị dự án có thể được rút ngắn.

Tuy nhiên, đây cũng là nội dung cần được đánh giá kỹ trong quá trình hoàn thiện nghị quyết để bảo đảm việc đẩy nhanh tiến độ không làm giảm yêu cầu về chất lượng hồ sơ, kiểm soát vốn và an toàn dự án.

Nhà thầu chiến lược phải cam kết giảm giá 10-15%

Một cơ chế khác được đề xuất là nhà thầu chiến lược.

Theo dự thảo, nhà thầu chiến lược sẽ được lựa chọn theo hình thức chỉ định thầu rút gọn và phải tham gia xuyên suốt quá trình thực hiện dự án theo phạm vi hợp đồng.

Đổi lại cơ chế lựa chọn đặc thù, nhà thầu phải cam kết về tiến độ, chất lượng, chuyển giao công nghệ và mức giá thực hiện.

Cụ thể, mức giảm giá tối thiểu được đề xuất là 15% so với giá gói thầu được phê duyệt đối với dự án đường sắt địa phương, bao gồm dự án phát triển theo mô hình TOD; trong khi đối với dự án đường sắt quốc gia, mức giảm tối thiểu là 10%.

Cơ chế này được thiết kế theo hướng rút ngắn thời gian lựa chọn nhà thầu, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu về trách nhiệm xuyên suốt của nhà thầu đối với dự án.

Theo nội dung được công bố, nhà thầu cũng phải có phương án tiếp nhận và chuyển giao công nghệ. Đây là yếu tố quan trọng đối với các dự án đường sắt, nơi công nghệ, thiết bị, hệ thống điều khiển và vận hành có vai trò lớn trong tổng thể công trình.

Có thể thử nghiệm một số hạng mục trước khi dự án được phê duyệt toàn bộ

Dự thảo còn đưa ra cơ chế cho phép thử nghiệm có kiểm soát đối với một số công việc khảo sát, thiết kế hoặc thi công trước khi toàn bộ dự án được phê duyệt.

Cơ chế này nhằm giải quyết một vấn đề thường gặp trong các dự án công nghệ và hạ tầng phức tạp: một số nội dung cần được triển khai thực tế mới có thể đánh giá chính xác phương án kỹ thuật.

Tuy nhiên, nhà thầu phải tự chịu chi phí và rủi ro nếu phần việc triển khai trước đó không phù hợp với dự án sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, việc cho phép thực hiện trước không đồng nghĩa với việc ngân sách Nhà nước mặc nhiên phải chịu toàn bộ rủi ro phát sinh.

Tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Các tuyến đường sắt đô thị thường có mối liên hệ chặt chẽ với quá trình phát triển không gian đô thị. Khi một tuyến metro hoặc đường sắt được triển khai, những khu vực nằm gần nhà ga có thể thay đổi về khả năng tiếp cận giao thông, quy hoạch và nhu cầu phát triển đô thị.

Tuy nhiên, việc có dự án đường sắt đi qua không đồng nghĩa giá đất tại mọi khu vực đều chắc chắn tăng.

Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch sử dụng đất, vị trí cụ thể, khoảng cách đến nhà ga, tiến độ thực tế của dự án, hạ tầng kết nối, nguồn cung nhà ở và sức mua của thị trường.

Đặc biệt, đối với những khu vực nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng, thông tin về hướng tuyến và ranh giới thu hồi đất cần được xác định từ hồ sơ chính thức. Người mua nhà và chủ đất không nên chỉ dựa vào thông tin truyền miệng hoặc các bản đồ chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

Cơ chế bồi thường gấp 2 lần có phải áp dụng cho mọi dự án?

Không.

Theo nội dung dự thảo, cơ chế đặc thù được đề xuất cho 7 dự án cụ thể, và việc áp dụng mức bồi thường tối đa bằng 2 lần còn phụ thuộc vào phạm vi, khu vực, tuyến hoặc đoạn tuyến được xác định.

Đồng thời, việc bồi thường vẫn phải căn cứ vào điều kiện pháp lý của từng trường hợp.

Do đó, không nên hiểu rằng tất cả các trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất tại Hà Nội đều được tự động áp dụng mức bồi thường gấp đôi.

Dự thảo đã có hiệu lực chưa?

Chưa.

Đây là dự thảo nghị quyết đang trong quá trình xem xét và lấy ý kiến. Các cơ chế như bồi thường tối đa 2 lần, nhà thầu chiến lược hay rút ngắn thủ tục đầu tư chỉ trở thành chính sách áp dụng khi được cấp có thẩm quyền thông qua và ban hành theo đúng trình tự pháp luật.

Việc Hà Nội lấy ý kiến đối với các cơ chế bồi thường và chính sách đặc thù cũng phù hợp với quá trình hoàn thiện chính sách trước khi trình cấp có thẩm quyền quyết định.

Dự thảo dự kiến có hiệu lực trong 5 năm

Theo nội dung được công bố, nghị quyết dự kiến có thời hạn thực hiện 5 năm.

Khoảng thời gian này được kỳ vọng tạo ra một khung chính sách đủ dài để triển khai các dự án đường sắt thuộc diện áp dụng cơ chế đặc thù, đồng thời đánh giá hiệu quả của những giải pháp mới.

Điểm đáng chú ý là Hà Nội không chỉ đề xuất thay đổi ở một khâu mà đang xây dựng một nhóm cơ chế tương đối rộng, từ giải phóng mặt bằng, tái định cư đến thủ tục đầu tư, lựa chọn nhà thầu và chuyển giao công nghệ.

Nếu được thông qua, việc triển khai thực tế sẽ là yếu tố quyết định để đánh giá mức độ hiệu quả của các cơ chế này.

Câu hỏi về bồi thường đất đường sắt Hà Nội

Hà Nội có đề xuất bồi thường đất gấp 2 lần cho người dân bị thu hồi đất làm đường sắt không?

Có. Dự thảo đề xuất mức bồi thường bằng tiền về đất có thể được áp dụng tối đa bằng 2 lần mức quy định đối với những trường hợp thuộc phạm vi cơ chế đặc thù. Tuy nhiên, đây mới là đề xuất và không phải mọi trường hợp thu hồi đất đều tự động được hưởng mức này.

Có bao nhiêu dự án đường sắt dự kiến áp dụng cơ chế đặc thù?

Có 7 dự án, gồm 2 dự án đường sắt quốc gia và 5 tuyến đường sắt đô thị.

Những tuyến metro nào nằm trong danh sách?

Theo phụ lục dự thảo, gồm tuyến số 1, tuyến số 2, tuyến số 8, tuyến số 10 và tuyến số 14.

Người bị thu hồi đất ở có được hỗ trợ tạm cư không?

Theo dự thảo, người dân bị thu hồi đất ở được ưu tiên bố trí tạm cư nhằm hỗ trợ quá trình ổn định chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án.

Nhà thầu chiến lược phải giảm giá bao nhiêu?

Mức giảm giá tối thiểu được đề xuất là 15% so với giá gói thầu được phê duyệt đối với dự án đường sắt địa phương và 10% đối với dự án đường sắt quốc gia.

Dự thảo nghị quyết đã chính thức có hiệu lực chưa?

Chưa. Các nội dung hiện vẫn đang được xem xét, lấy ý kiến và hoàn thiện trước khi HĐND TP Hà Nội quyết định.