Dự thảo Luật Đất đai mới: Đề xuất siết quy định bồi thường, tránh gây khó cho doanh nghiệp và nhà đầu tư

Dự thảo Luật Đất đai mới đang tiếp tục nhận được nhiều ý kiến đóng góp từ các chuyên gia, hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp. Một trong những vấn đề được quan tâm nhất là cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, bởi đây là nội dung có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, tiến độ giải phóng mặt bằng cũng như khả năng triển khai các dự án đầu tư.

Tại hội thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, đánh giá Dự thảo Luật Đất đai nhìn tổng thể khá cô đọng và phù hợp với định hướng xây dựng luật theo mô hình “Luật khung”.

Theo ông Hiệp, Dự thảo mới nhất chỉ còn 106 điều, ngắn gọn hơn đáng kể so với luật hiện hành nhưng vẫn bao quát tương đối đầy đủ những vấn đề trọng tâm theo tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Đáng chú ý, dự thảo đã có những thay đổi về một số khái niệm cơ bản trong quản lý, sử dụng đất, đồng thời đưa ra nhiều quy định mới liên quan đến giá đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và quyền, lợi ích của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, từ góc độ doanh nghiệp xây dựng và triển khai dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng một số quy định vẫn cần được tiếp tục nghiên cứu, đặc biệt là cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Cần làm rõ cơ chế bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng

Một trong những nội dung được đề xuất xem xét là khoản 2 Điều 42 của Dự thảo Luật Đất đai, liên quan đến nguyên tắc bồi thường về đất.

Theo quy định được đưa ra, việc bồi thường được thực hiện bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trong trường hợp địa phương không có quỹ đất phù hợp để bồi thường thì thực hiện bồi thường bằng tiền.

Đáng chú ý, nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở và người có đất bị thu hồi có nhu cầu, có thể xem xét phương án bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở. Nếu người được bồi thường có nhu cầu nhận tiền thì có thể lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, đây là một quy định có tính mở, tạo thêm sự linh hoạt trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, ông đề nghị cần cân nhắc phạm vi áp dụng. Cụ thể, cơ chế này nên tập trung vào đất ở hoặc các loại đất có thu tiền sử dụng đất, thay vì mở rộng sang đất nông nghiệp hoặc đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất.

Lý do là việc mở rộng quá nhiều loại đất có thể khiến nhà đầu tư gặp khó trong việc xác định giá trị bồi thường, chuẩn bị quỹ đất thay thế, quỹ nhà ở cũng như tổ chức thực hiện dự án.

Vì sao vấn đề này quan trọng?

Trong thực tế triển khai một dự án bất động sản hoặc dự án hạ tầng, giải phóng mặt bằng thường là một trong những khâu phức tạp nhất.

Nếu phương thức bồi thường không rõ ràng, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc dự toán tổng mức đầu tư. Ngược lại, nếu quy định quá cứng nhắc, cơ quan quản lý cũng có thể thiếu công cụ để xử lý những trường hợp đặc thù tại từng địa phương.

Do đó, bài toán đặt ra là phải tìm được điểm cân bằng giữa quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất và tính khả thi của dự án.

Cần có công thức khung để tính tiền bồi thường

Một đề xuất đáng chú ý khác liên quan đến khoản 3 Điều 44, trong đó giao Chính phủ quy định chi tiết việc bồi thường theo từng loại đất và đối tượng sử dụng đất.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng luật nên quy định rõ hơn các nguyên tắc và công thức khung để xác định mức bồi thường.

Chẳng hạn, có thể xác định mức bồi thường trên cơ sở bảng giá đất của địa phương, sau đó quy định tỷ lệ áp dụng tương ứng cho từng trường hợp.

Việc xây dựng một nguyên tắc hoặc công thức khung có thể giúp tăng tính minh bạch và thống nhất trong quá trình thực hiện.

Đây cũng là vấn đề đặc biệt quan trọng bởi giá đất và điều kiện thị trường giữa các địa phương có sự khác biệt rất lớn. Nếu luật chỉ đưa ra nguyên tắc chung nhưng thiếu cơ chế tính toán đủ rõ, cùng một tình huống có thể phát sinh cách hiểu hoặc cách áp dụng khác nhau.

Một khung tính toán minh bạch sẽ giúp người dân có cơ sở hiểu rõ quyền lợi của mình, trong khi doanh nghiệp có thể chủ động hơn khi xây dựng phương án tài chính cho dự án.

Không nên lấy giá đất thỏa thuận làm căn cứ cho phần đất bị Nhà nước thu hồi

Dự thảo cũng đặt ra cơ chế xử lý đối với trường hợp không đạt được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Theo nội dung được đề cập, nếu mức bồi thường, hỗ trợ thấp hơn mức giá đất trung bình đã thỏa thuận thì người có đất bị thu hồi được nhận thêm phần chênh lệch.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, quy định này cần được cân nhắc thêm.

Lập luận được đưa ra là phần diện tích mà các bên không thể thỏa thuận được cuối cùng phải thực hiện theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất, với chính sách bồi thường và hỗ trợ tương ứng.

Do đó, không nên lấy kết quả của cơ chế thỏa thuận để làm căn cứ điều chỉnh mức bồi thường đối với phần diện tích đất được thực hiện theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất.

Vấn đề này có ý nghĩa lớn đối với các dự án có diện tích sử dụng đất lớn. Nếu không phân định rõ hai cơ chế, quá trình đàm phán và giải phóng mặt bằng có thể phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau.

Mở rộng quyền nhưng cũng phải đi kèm nghĩa vụ sử dụng đất

Ngoài chính sách bồi thường, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng góp ý về Điều 23, liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Theo đánh giá của ông, đây là hướng tiếp cận tương đối cởi mở, thể hiện sự quan tâm tới quyền và lợi ích của người sử dụng đất, đặc biệt là người dân và hộ gia đình trồng rừng.

Dự thảo có xu hướng mở rộng một số quyền, trong đó có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo ông Hiệp, quyền được mở rộng cần đi cùng với nghĩa vụ tương ứng.

Một trong những đề xuất được đưa ra là bổ sung nghĩa vụ khai thác và sử dụng đất hiệu quả.

Trường hợp người được giao đất để đất hoang hóa, không khai thác hoặc sử dụng trong thời gian quá 5 năm, Nhà nước có thể được trao quyền thu hồi đất theo quy định.

Đây là đề xuất nhằm hạn chế tình trạng đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng, trong khi nguồn lực đất đai vẫn là một tài nguyên hữu hạn.

Người sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi trong trường hợp cần thiết

Cùng với nghĩa vụ sử dụng đất hiệu quả, ông Hiệp cũng đề nghị quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo hướng đề xuất, nếu đất nằm trong phạm vi dự án thuộc trường hợp phải thu hồi thì người sử dụng đất cần có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi theo quy định pháp luật.

Quy định rõ trách nhiệm của các bên được xem là cần thiết để tránh tình trạng dự án đã được phê duyệt nhưng không thể triển khai do kéo dài quá trình giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, đi cùng với nghĩa vụ của người sử dụng đất vẫn cần là cơ chế bảo đảm quyền lợi, bồi thường và hỗ trợ minh bạch, hợp lý.

Phân cấp quản lý đất đai cũng cần được làm rõ

Ngoài các nội dung về bồi thường và quyền của người sử dụng đất, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam còn đề nghị cân nhắc nhiều nhóm vấn đề khác.

Trong đó có phân cấp nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, căn cứ giao đất, tài chính đất đai, giá đất và các điều khoản chuyển tiếp.

Đây đều là những nội dung có tác động trực tiếp tới hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, xây dựng và hạ tầng.

Đặc biệt, phân cấp quản lý cần được thiết kế theo hướng rõ trách nhiệm, rõ thẩm quyền và hạn chế tình trạng hồ sơ phải đi qua quá nhiều tầng nấc.

Đối với doanh nghiệp, thời gian hoàn tất thủ tục là một yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn. Một dự án bị kéo dài thủ tục có thể làm tăng chi phí tài chính, chi phí quản lý và ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh.

Dự thảo Luật Đất đai mới có thể tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Nếu các đề xuất được nghiên cứu và đưa vào quy định chính thức, những thay đổi về bồi thường, giá đất, thu hồi đất và nghĩa vụ sử dụng đất có thể ảnh hưởng đáng kể tới thị trường bất động sản.

Đối với người dân, cơ chế bồi thường minh bạch hơn có thể giúp xác định rõ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với doanh nghiệp, việc có công thức và nguyên tắc rõ ràng sẽ giúp dự báo chi phí giải phóng mặt bằng tốt hơn.

Đối với thị trường bất động sản, quy trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng rõ ràng hơn có thể góp phần rút ngắn thời gian triển khai dự án, từ đó cải thiện nguồn cung.

Tuy nhiên, tác động cụ thể còn phụ thuộc vào nội dung cuối cùng được Quốc hội thông qua cũng như các nghị định, thông tư hướng dẫn sau đó.

Thay đổi Luật Đất đai và bài toán cân bằng lợi ích

Điểm quan trọng nhất trong quá trình hoàn thiện Luật Đất đai là phải tạo được sự cân bằng giữa quyền lợi của người sử dụng đất, yêu cầu quản lý Nhà nước và tính khả thi của hoạt động đầu tư.

Đất đai liên quan trực tiếp đến sinh kế của người dân, nguồn lực phát triển của địa phương và chi phí của doanh nghiệp. Vì vậy, bất kỳ thay đổi nào về cơ chế bồi thường, giá đất hoặc thu hồi đất đều có thể tạo ra tác động lớn tới nền kinh tế.

Việc Dự thảo được xây dựng theo hướng “Luật khung” có thể tạo dư địa để Chính phủ và các cơ quan liên quan quy định chi tiết, linh hoạt hơn trong quá trình thực thi. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu các nguyên tắc cốt lõi phải đủ rõ để hạn chế cách hiểu khác nhau.

Đặc biệt, cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần được thiết kế sao cho người bị thu hồi đất có thể tiếp cận thông tin minh bạch, trong khi doanh nghiệp có thể xác định được chi phí và tiến độ thực hiện dự án.

Trong thời gian tới, những nội dung liên quan đến giá đất, bồi thường, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, phân cấp quản lý và điều khoản chuyển tiếp sẽ tiếp tục là những vấn đề được thị trường bất động sản đặc biệt quan tâm.

Đối với người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản, việc theo dõi các thay đổi chính sách ngay từ giai đoạn dự thảo sẽ giúp chủ động hơn trong việc đánh giá pháp lý dự án, giá đất, khả năng triển khai và rủi ro đầu tư.

Một số câu hỏi thường gặp về Dự thảo Luật Đất đai

Dự thảo Luật Đất đai mới có bao nhiêu điều?

Theo nội dung được ông Nguyễn Quốc Hiệp đề cập tại hội thảo do VCCI tổ chức, Dự thảo mới nhất gồm 106 điều, được xây dựng theo hướng cô đọng, phù hợp với mô hình “Luật khung”.

Điểm nào về bồi thường đất đang được đề xuất xem xét?

Một nội dung đáng chú ý là cơ chế cho phép trong điều kiện nhất định có thể bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở. Đề xuất góp ý cho rằng nên cân nhắc phạm vi áp dụng để tránh gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc bố trí quỹ đất và xác định chi phí.

Có đề xuất xây dựng công thức tính bồi thường không?

Có. Ý kiến góp ý cho rằng luật nên có nguyên tắc và công thức khung, chẳng hạn dựa trên bảng giá đất của địa phương và tỷ lệ áp dụng tương ứng, nhằm tăng tính minh bạch và hạn chế sự khác biệt trong cách thực hiện giữa các địa phương.

Người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có thêm nghĩa vụ không?

Theo đề xuất, bên cạnh việc mở rộng quyền, cần bổ sung nghĩa vụ sử dụng đất hiệu quả. Trường hợp đất bị bỏ hoang, không khai thác, sử dụng trong thời gian quá 5 năm có thể xem xét cơ chế thu hồi theo quy định.

Dự thảo có tác động đến doanh nghiệp bất động sản không?

Có khả năng. Các quy định về giá đất, bồi thường, thu hồi đất, phân cấp quản lý và điều khoản chuyển tiếp đều có thể ảnh hưởng tới chi phí, tiến độ pháp lý và khả năng triển khai dự án bất động sản.