“Điểm nghẽn” pháp lý và dòng vốn đang kìm hãm thị trường bất động sản: HoREA đề xuất hàng loạt giải pháp khơi thông

Hàng trăm dự án “đóng băng” vì vướng pháp lý

Tại Diễn đàn “Khơi thông nguồn vốn, kết nối đa kênh”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – đã đưa ra nhiều nhận định đáng chú ý về thực trạng thị trường địa ốc hiện nay.

Theo ông Châu, vấn đề nghiêm trọng nhất của thị trường bất động sản không nằm ở nhu cầu mua nhà hay khả năng huy động dòng tiền, mà đến từ “điểm nghẽn thể chế và pháp lý” kéo dài suốt nhiều năm qua. Chính điều này đã khiến niềm tin của doanh nghiệp lẫn người mua nhà bị ảnh hưởng nặng nề.

Thực tế cho thấy, hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước, đặc biệt tại TP.HCM, đang rơi vào tình trạng đình trệ do vướng mắc thủ tục pháp lý liên quan đến giao đất, quy hoạch, cấp phép xây dựng, xác định nghĩa vụ tài chính hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Không chỉ khiến doanh nghiệp kiệt quệ về dòng tiền, các dự án “treo” còn gây lãng phí rất lớn nguồn lực đất đai và kéo theo hàng loạt hệ lụy cho nền kinh tế.

Gần 1.000 dự án tại TP.HCM cần tháo gỡ

Theo thống kê từ Sở Tài chính TP.HCM, hiện có khoảng 838 dự án và cơ sở nhà đất đang cần xử lý các vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, qua nhiều đợt rà soát bổ sung, HoREA cho biết tổng số dự án cần tháo gỡ trên địa bàn TP.HCM hiện đã lên tới khoảng 950 dự án.

Trong số này có:

• 265 dự án thuộc doanh nghiệp tư nhân
• 13 dự án PPP
• 28 dự án của doanh nghiệp Nhà nước

Đây được xem là “khối tài sản khổng lồ” đang bị đóng băng và chưa thể đưa vào khai thác.

Theo các chuyên gia, nếu các dự án này được tháo gỡ kịp thời, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng cải thiện thanh khoản, đồng thời tạo thêm nguồn cung lớn cho nhu cầu nhà ở và thương mại.

Quốc hội và Chính phủ bắt đầu vào cuộc mạnh mẽ

Để giải quyết tình trạng ách tắc kéo dài, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16 với cơ chế thực thi trực tiếp, không cần chờ thêm các văn bản hướng dẫn chi tiết.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP nhằm hướng dẫn bốn nhóm nội dung trọng tâm để tháo gỡ khó khăn cho các dự án bị đình trệ.

Riêng tại TP.HCM, tổ công tác đặc biệt do Chủ tịch UBND TP làm tổ trưởng cũng đang đẩy nhanh quá trình rà soát, xử lý nhiều dự án “đắp chiếu” suốt nhiều năm qua.

Động thái này được giới chuyên gia đánh giá là tín hiệu tích cực, giúp thị trường dần lấy lại niềm tin sau thời gian dài trầm lắng.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu áp lực vốn rất lớn

Dù mặt bằng lãi suất đã giảm khoảng 0,5% so với trước đây, nhưng theo HoREA, áp lực vốn đối với doanh nghiệp địa ốc vẫn rất nặng nề.

Nguyên nhân là bởi:

• Dòng tiền bán hàng suy giảm
• Thanh khoản thị trường yếu
• Chi phí tài chính vẫn ở mức cao
• Việc tiếp cận tín dụng chưa thực sự dễ dàng

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần có chính sách tín dụng phân loại theo từng phân khúc thay vì xem toàn bộ bất động sản là lĩnh vực rủi ro cao.

Theo phân tích của HoREA:

• Nhà ở xã hội có độ an toàn lên tới 99%
• Nhà ở thương mại vừa túi tiền có rủi ro thấp
• Bất động sản khu công nghiệp cũng là phân khúc ổn định

Trong khi đó, nhiều ngân hàng vẫn áp dụng cơ chế tín dụng tương đối “cào bằng” cho toàn bộ lĩnh vực địa ốc.

Nhà ở xã hội cần được ưu tiên tín dụng riêng

Chủ tịch HoREA dẫn chứng về một dự án nhà ở xã hội tại Dĩ An, nơi ngân hàng hỗ trợ người mua vay với lãi suất cố định 6% trong vòng 5 năm.

Theo ông, đây là mô hình hiệu quả cần được nhân rộng nhằm hỗ trợ nhu cầu ở thực của người dân.

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục neo cao, việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền đang trở thành ưu tiên hàng đầu.

Nhiều chuyên gia cho rằng nếu dòng vốn được phân bổ đúng hướng, đặc biệt tập trung cho phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng

Một trong những vấn đề lớn khác được HoREA nhấn mạnh là sự mất cân đối trong cấu trúc huy động vốn của ngành bất động sản.

Hiện nay, thị trường địa ốc Việt Nam vẫn phụ thuộc chủ yếu vào:

• Tín dụng ngân hàng
• Tiền ứng trước của khách hàng

Trong khi đó, các kênh huy động vốn khác như:

• Trái phiếu doanh nghiệp
• Quỹ đầu tư REIT
• Thị trường chứng khoán
• Quỹ đầu tư bất động sản
• Dòng vốn trong dân

… vẫn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng.

Theo thống kê, hiện chỉ có 69 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên tổng số hơn 1.600 doanh nghiệp đại chúng và khoảng 50.000 doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực địa ốc trên cả nước.

Điều này cho thấy thị trường vốn cho bất động sản tại Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển.

Ngân hàng Nhà nước nói gì?

Phản hồi về các đề xuất của HoREA, ông Nguyễn Phi Lân – đại diện Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – cho biết cơ quan này vẫn duy trì các cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn.

Theo ông Lân, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản hiện vẫn cao hơn mức tăng chung toàn ngành ngân hàng.

Tuy nhiên, cơ quan quản lý cũng phải cân đối dòng vốn cho nhiều lĩnh vực khác nhau. Nếu ưu tiên tín dụng quá lớn cho bất động sản, các ngành sản xuất – kinh doanh khác, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ, có thể gặp khó khăn trong tiếp cận vốn.

Do đó, Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục rà soát, phân loại và đánh giá mức độ tác động của từng phân khúc bất động sản để xây dựng chính sách phù hợp hơn trong thời gian tới.

Thị trường địa ốc cần gì để phục hồi?

Các chuyên gia nhận định, để thị trường bất động sản thực sự phục hồi bền vững, cần đồng thời triển khai nhiều giải pháp:

1. Tháo gỡ pháp lý cho dự án

Đây là yếu tố quan trọng nhất nhằm khơi thông nguồn cung và giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

2. Phát triển nguồn vốn dài hạn

Giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng thông qua trái phiếu, REIT và thị trường chứng khoán.

3. Ưu tiên nhà ở phục vụ nhu cầu thực

Đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.

4. Tăng tính minh bạch thị trường

Giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà.

5. Kiểm soát đầu cơ và phát triển bền vững

Hạn chế tình trạng tăng giá ảo và sốt đất cục bộ.

Hỏi đáp nhanh về thị trường bất động sản hiện nay