2 Gã khổng lồ bất động sản Mỹ sát nhập

Thị trường bất động sản Mỹ chấn động với thương vụ sáp nhập 69 tỷ USD

Ngành bất động sản Mỹ vừa chứng kiến một trong những thương vụ lớn nhất lịch sử khi hai “gã khổng lồ” căn hộ cho thuê là AvalonBay Communities và Equity Residential chính thức công bố kế hoạch sáp nhập.

Theo thông tin được công bố, đây là thương vụ hoàn toàn bằng cổ phiếu với tổng giá trị doanh nghiệp lên tới khoảng 69 tỷ USD và vốn hóa thị trường khoảng 52 tỷ USD. Sau khi hoàn tất, công ty hợp nhất sẽ sở hữu hơn 180.000 căn hộ cho thuê trên khắp nước Mỹ, trở thành một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất quốc gia này.

Sự kiện này ngay lập tức thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư, các quỹ tài chính, chuyên gia phân tích và thị trường nhà ở Mỹ, đặc biệt trong bối cảnh ngành căn hộ cho thuê đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh sau thời kỳ bùng nổ hậu Covid-19.

Vì sao thương vụ AvalonBay – Equity Residential gây chấn động?

Trong nhiều năm qua, AvalonBay Communities và Equity Residential đều được xem là những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực Apartment REITs – mô hình quỹ đầu tư bất động sản chuyên sở hữu và vận hành căn hộ cho thuê tại Mỹ.

Việc hai doanh nghiệp lớn nhất ngành quyết định “về chung một nhà” khiến giới tài chính bất ngờ bởi quy mô quá lớn của thương vụ.

Ông Benjamin Schall – Giám đốc điều hành AvalonBay – cho biết công ty hợp nhất sẽ có năng lực tài chính mạnh hơn, cải thiện dòng tiền, tăng trưởng lợi nhuận và gia tăng giá trị cho cổ đông.

Sau khi giao dịch hoàn tất, Benjamin Schall sẽ trở thành CEO của doanh nghiệp mới, trong khi ông Mark Parrell sẽ nghỉ hưu.

“Siêu tập đoàn” căn hộ cho thuê mới tại Mỹ

Theo các chuyên gia, quy mô chính là yếu tố cốt lõi khiến thương vụ này trở nên đặc biệt.

Công ty hợp nhất sẽ:

• Sở hữu hơn 180.000 căn hộ cho thuê
• Có vốn hóa khoảng 52 tỷ USD
• Tổng giá trị doanh nghiệp đạt 69 tỷ USD
• Trở thành một trong những chủ sở hữu căn hộ lớn nhất nước Mỹ

Ông Allan Swaringen nhận định đây là thương vụ “không thể tin được” bởi quy mô và tác động của nó đối với toàn ngành bất động sản căn hộ.

Theo ông, việc hai công ty sáp nhập có thể là một chiến lược phòng thủ trước nguy cơ bị các quỹ đầu tư tư nhân thâu tóm.

Quy mô lớn để chống bị thâu tóm?

Một điểm đáng chú ý được giới chuyên gia nhắc đến là cổ phiếu của cả AvalonBay và Equity Residential đều đang giao dịch dưới giá trị tài sản ròng (NAV).

Điều này khiến hai doanh nghiệp trở thành mục tiêu hấp dẫn cho các thương vụ mua lại và tư nhân hóa.

Theo Allan Swaringen, việc hợp nhất sẽ giúp doanh nghiệp mới trở nên “quá lớn để bị mua lại”, qua đó tăng khả năng phòng thủ trước các quỹ đầu tư tư nhân và các tập đoàn tài chính lớn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Mỹ biến động mạnh bởi lãi suất cao, áp lực tài chính và sự thay đổi hành vi người thuê nhà, việc gia tăng quy mô được xem là giải pháp giúp doanh nghiệp tăng sức chống chịu.

Công nghệ đang trở thành “chi phí khổng lồ” của ngành căn hộ

Một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy thương vụ sáp nhập là áp lực chi phí công nghệ.

Hiện nay, người thuê nhà tại Mỹ yêu cầu ngày càng cao về:

• Thuê nhà trực tuyến
• Kiểm tra tín dụng online
• Quản lý hợp đồng số hóa
• Wi-Fi tốc độ cao
• Hệ thống nhà thông minh
• Ứng dụng cư dân tích hợp

Những công nghệ này đòi hỏi chi phí đầu tư rất lớn.

Theo giới phân tích, khi hợp nhất, hai doanh nghiệp có thể chia sẻ hạ tầng công nghệ, tối ưu chi phí vận hành và nâng cao hiệu quả quản lý.

Ông David Auerbach cho rằng động lực chiến lược của thương vụ rất rõ ràng:

• Tăng quy mô
• Gia tăng thanh khoản
• Tối ưu bảng cân đối kế toán
• Cắt giảm chi phí quản lý

Apartment REITs bước vào làn sóng hợp nhất mới?

Theo Hoya Capital Real Estate, thương vụ AvalonBay – Equity Residential có thể chỉ là khởi đầu cho một làn sóng M&A lớn hơn trong ngành Apartment REITs.

Hiện tại, thị trường Mỹ có quá nhiều quỹ đầu tư bất động sản căn hộ hoạt động độc lập, trong khi áp lực chi phí, công nghệ và cạnh tranh ngày càng gia tăng.

Sau giai đoạn bùng nổ xây dựng hậu Covid-19, nguồn cung căn hộ mới tại Mỹ tăng rất mạnh, khiến tốc độ tăng giá thuê chậm lại đáng kể.

Điều này buộc nhiều chủ đầu tư phải:

• Tối ưu vận hành
• Giảm chi phí
• Tăng hiệu suất tài sản
• Tìm kiếm quy mô lớn hơn để cạnh tranh

Các chuyên gia cho rằng đây là môi trường lý tưởng cho các thương vụ hợp nhất quy mô lớn trong thời gian tới.

Giá thuê nhà tại Mỹ có bị ảnh hưởng?

Một trong những câu hỏi lớn nhất sau thương vụ là liệu giá thuê nhà tại Mỹ có tăng lên hay không.

Tuy nhiên, cả Allan Swaringen và David Auerbach đều cho rằng khả năng tác động trực tiếp đến giá thuê là không lớn.

Lý do là bởi:

• Thị trường căn hộ Mỹ có tính cạnh tranh cao
• Người thuê có nhiều lựa chọn
• Công ty hợp nhất dù rất lớn nhưng vẫn chỉ chiếm thị phần nhỏ

Theo nhà phân tích Alexander Goldfarb, ngay cả sau khi sáp nhập, doanh nghiệp mới cũng chỉ chiếm chưa tới 3% thị phần căn hộ cho thuê tại Mỹ.

Điều đó đồng nghĩa thị trường vẫn còn rất phân mảnh và cạnh tranh.

Cuộc tranh luận về nhà ở giá phải chăng sẽ nóng lên

Dù chưa tạo ra rủi ro độc quyền rõ rệt, thương vụ vẫn có thể khiến các cơ quan quản lý và giới chính trị Mỹ quan tâm nhiều hơn đến vấn đề nhà ở giá phải chăng.

Trong bối cảnh:

• Giá thuê nhà tại Mỹ vẫn neo cao
• Người trẻ khó mua nhà
• Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh
• Khủng hoảng chi phí sinh hoạt kéo dài

… việc hình thành một “siêu tập đoàn” căn hộ cho thuê chắc chắn sẽ tạo ra nhiều tranh luận.

Tuy nhiên, phía doanh nghiệp khẳng định công ty hợp nhất sẽ tiếp tục đầu tư mở rộng nguồn cung nhà ở và phát triển thêm các dự án mới.

Điều gì đang xảy ra với thị trường căn hộ Mỹ?

Sau đại dịch Covid-19, thị trường căn hộ Mỹ đã trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh chưa từng có.

Làn sóng dịch chuyển dân cư, nhu cầu thuê nhà cao và lãi suất thấp từng khiến giá thuê bùng nổ.

Tuy nhiên từ năm 2024 đến nay:

• Nguồn cung mới tăng mạnh
• Lãi suất duy trì ở mức cao
• Khả năng chi trả của người dân giảm
• Tăng trưởng tiền thuê chậm lại

Điều này buộc các REITs phải tái cơ cấu để duy trì lợi nhuận.

Thương vụ AvalonBay – Equity Residential được xem là bước đi chiến lược nhằm chuẩn bị cho chu kỳ cạnh tranh mới của thị trường bất động sản Mỹ.

Hỏi đáp nhanh về thương vụ AvalonBay – Equity Residential