Đề xuất “gỡ nút thắt” thi tuyển kiến trúc chung cư: HoREA kiến nghị sửa luật, kỳ vọng tăng nguồn cung nhà ở

Thị trường bất động sản đối mặt “nút thắt” thi tuyển kiến trúc

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần được “khơi thông” nguồn cung, một vấn đề pháp lý tưởng chừng nhỏ nhưng lại gây ảnh hưởng lớn đến tiến độ dự án đang được nhắc đến nhiều: quy định về thi tuyển phương án kiến trúc đối với chung cư.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng cùng các cơ quan liên quan, đề xuất làm rõ những trường hợp công trình không phải thi tuyển phương án kiến trúc, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở chung cư có yếu tố hỗn hợp.

Vướng mắc thực tế từ dự án khu đô thị Sala

Một ví dụ điển hình được HoREA nêu ra là trường hợp dự án chung cư thuộc khu đô thị Sala tại Thành phố Hồ Chí Minh do Đại Quang Minh triển khai.

Theo hướng dẫn của cơ quan quản lý, dù dự án có bố trí khu thương mại – dịch vụ tại khối đế, nhưng:

• Diện tích nhà ở chiếm trên 80% tổng diện tích sàn
• Không phải công trình điểm nhấn đô thị
• Không nằm trên trục đường chính theo quy hoạch

Do đó, công trình được xác định không bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc theo quy định của Luật Kiến trúc 2019.

Tuy nhiên, việc phải “xin ý kiến từng trường hợp” như vậy lại cho thấy một thực tế: quy định pháp luật chưa đủ rõ ràng, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

Nguyên nhân: Chồng chéo giữa các luật và quy chuẩn

Theo HoREA, vướng mắc hiện nay xuất phát từ sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật:

1. Luật Kiến trúc chưa quy định rõ trường hợp miễn thi tuyển

Luật giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết, nhưng Nghị định 85/2020/NĐ-CP mới chỉ quy định quy trình thi tuyển, chưa làm rõ trường hợp nào được miễn.

2. Phân loại công trình chưa phù hợp thực tế

Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP, công trình đa năng hoặc hỗn hợp được xếp vào nhóm “công trình công cộng”.
Trong khi đó, QCVN 04:2021/BXD lại xác định chung cư hỗn hợp vẫn là nhà ở, chỉ có thêm chức năng thương mại.

Sự mâu thuẫn này khiến nhiều dự án bị “đẩy” vào diện phải thi tuyển kiến trúc.

3. Phân cấp công trình kéo theo nghĩa vụ thi tuyển

Theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, phần lớn chung cư cao tầng thuộc cấp I hoặc cấp đặc biệt.
Trong khi đó, Luật Kiến trúc yêu cầu các công trình công cộng cấp này phải thi tuyển.

Hệ quả là nhiều dự án chung cư hỗn hợp bị hiểu mặc nhiên là bắt buộc thi tuyển, dù bản chất là nhà ở.

HoREA đề xuất: Chung cư hỗn hợp không bắt buộc thi tuyển

Trước thực trạng trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị:

• Chung cư hỗn hợp trong khu đô thị tư nhân không bắt buộc thi tuyển kiến trúc
• Công trình thương mại – dịch vụ trong nội khu cũng không cần thi tuyển nếu không phải điểm nhấn đô thị
• Sửa đổi quy định tại Điều 17 của Luật Kiến trúc 2019

Mục tiêu là đảm bảo tính thống nhất pháp luật và quyền tự chủ của doanh nghiệp trong quá trình phát triển dự án.

Tác động lớn đến tiến độ và chi phí dự án

Thực tế cho thấy, quy trình thi tuyển phương án kiến trúc thường kéo dài nhiều tháng, bao gồm:

• Tổ chức thi tuyển
• Chấm điểm và đánh giá
• Công bố kết quả
• Hoàn thiện phương án

Điều này dẫn đến:

• Tăng chi phí đầu tư
• Kéo dài thời gian triển khai
• Giảm tính linh hoạt của doanh nghiệp

Trong bối cảnh thị trường đang cần phục hồi, việc rút gọn các thủ tục không cần thiết sẽ giúp:

• Đẩy nhanh nguồn cung nhà ở
• Giảm áp lực giá bán
• Tăng tính cạnh tranh cho doanh nghiệp

Doanh nghiệp kỳ vọng “cởi trói” để tăng nguồn cung

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, nếu đề xuất được chấp thuận, thị trường sẽ hưởng lợi rõ rệt:

• Dự án được triển khai nhanh hơn
• Giảm chi phí trung gian
• Tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân

Đặc biệt tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, nơi nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao, việc tháo gỡ thủ tục pháp lý được xem là yếu tố then chốt.

Đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM không chỉ nhằm tháo gỡ một vướng mắc kỹ thuật mà còn mang ý nghĩa lớn đối với toàn thị trường. Trong bối cảnh bất động sản cần phục hồi và tăng nguồn cung, việc hoàn thiện khung pháp lý theo hướng rõ ràng, minh bạch và linh hoạt sẽ là chìa khóa quan trọng.

Nếu được thông qua, đây có thể trở thành bước ngoặt giúp thị trường vận hành hiệu quả hơn, đồng thời tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý hơn trong thời gian tới.