Đất nền 2026: Thanh khoản giảm mạnh nhưng giá vẫn “neo cao”, đâu là nguyên nhân?

Thanh khoản đất nền suy yếu rõ rệt trong quý 1/2026

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền trong quý 1/2026 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch, đặc biệt tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể:

• TP.HCM giảm khoảng 5% mức độ quan tâm so với cuối năm 2025
• Hà Nội giảm mạnh hơn, lên tới 23%

Diễn biến này cho thấy tâm lý thận trọng đang bao trùm thị trường, trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô như lãi suất, chính sách và biến động kinh tế toàn cầu tiếp tục gây áp lực lên quyết định đầu tư.

Giá đất nền vẫn “đứng vững” dù giao dịch chậm lại

Điểm đáng chú ý là dù thanh khoản suy yếu, giá đất nền không giảm mạnh như kỳ vọng.

• Tại Hà Nội: giá trung bình khoảng 81 triệu đồng/m² (giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn đầu năm 2025)
• Tại TP.HCM: giá duy trì quanh 68 triệu đồng/m², cao hơn cùng kỳ năm trước

Trong suốt 3 năm qua, giá đất nền chủ yếu đi ngang hoặc tăng nhẹ, thay vì điều chỉnh sâu. Điều này phản ánh một thực tế: người bán vẫn giữ kỳ vọng cao, trong khi người mua ngày càng chọn lọc hơn.

Vì sao giá đất không giảm dù thanh khoản yếu?

1. Chi phí đầu vào ngày càng cao

Một trong những nguyên nhân quan trọng là chi phí cấu thành giá đất tăng mạnh:

• Bảng giá đất được điều chỉnh sát thực tế hơn
• Chi phí pháp lý, thuế và phát triển dự án gia tăng
• Giá vật liệu xây dựng và chi phí hạ tầng leo thang

Những yếu tố này khiến giá thành sản phẩm đất nền khó có thể giảm sâu, ngay cả khi nhu cầu thị trường suy yếu.

2. Tâm lý “găm hàng” của nhà đầu tư

Trong bối cảnh các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán biến động mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn coi đất nền là tài sản trú ẩn an toàn.

Thay vì bán tháo, họ sẵn sàng:

• Nắm giữ 3–5 năm hoặc lâu hơn
• Chờ chu kỳ tăng giá mới
• Không chịu áp lực tài chính ngắn hạn

Chính tâm lý này khiến nguồn cung không bị “xả hàng”, từ đó giữ giá ở mức cao.

Phân hóa mạnh giữa các khu vực

Không phải toàn bộ thị trường đều giống nhau. Xu hướng phân hóa đang ngày càng rõ nét.

Nhóm “đất sống” – vẫn giữ giá tốt

Đây là các khu vực:

• Có hạ tầng hoàn chỉnh
• Dân cư hiện hữu
• Gần trung tâm kinh tế hoặc khu công nghiệp

Những khu vực này vẫn có nhu cầu thực, do đó giá ít giảm, thậm chí còn tăng nhẹ.

Nhóm đất đầu cơ – rủi ro gia tăng

Ngược lại, các khu vực:

• Thiếu hạ tầng
• Xa trung tâm
• Chưa có tiềm năng khai thác rõ ràng

đang gặp khó khăn về thanh khoản và tiềm ẩn rủi ro giảm giá trong tương lai.

Miền Trung nổi lên là điểm sáng

Trong khi Hà Nội và TP.HCM giảm nhiệt, một số địa phương miền Trung lại ghi nhận mức độ quan tâm tăng từ 10–28%.

Điều này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các thị trường mới, nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và giá chưa bị đẩy lên quá cao.

Góc nhìn chuyên gia: Cần chọn lọc khu vực đầu tư

Theo nhận định từ chuyên gia thị trường, nhà đầu tư cần tránh tư duy “đánh đồng” toàn thị trường.

Thay vào đó, nên tập trung vào:

• Khu vực có quy hoạch rõ ràng
• Hạ tầng đang phát triển
• Có khả năng khai thác thực tế

Những khu vực này được xem là có tiềm năng tăng trưởng bền vững hơn trong dài hạn.

Thị trường đất nền năm 2026 đang bước vào giai đoạn “chững lại” về thanh khoản nhưng chưa xuất hiện xu hướng giảm giá mạnh. Điều này phản ánh sự thay đổi trong hành vi nhà đầu tư – từ lướt sóng sang nắm giữ dài hạn.

Trong bối cảnh đó, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và biết chọn đúng khu vực có giá trị thực.