Đất đấu giá hạ nhiệt nhưng chưa hết nóng: Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh

Thị trường đất đấu giá đang bước sang một giai đoạn khác: không còn những cuộc đua giá diễn ra dồn dập như trước, nhưng sức hút của loại hình này vẫn hiện hữu tại các khu vực có hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và nhu cầu ở thực.

Nếu trước đây, việc một lô đất được đấu giá thành công với mức cao gấp nhiều lần giá khởi điểm dễ dàng tạo hiệu ứng lan truyền, thì hiện nay người tham gia có xu hướng thận trọng hơn. Giá trúng cao vẫn xuất hiện, nhưng không còn đồng nghĩa với việc toàn bộ khu vực xung quanh lập tức tăng giá.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), diễn biến tại Ninh Bình cho thấy rõ sự thay đổi này. Từ đầu năm 2026, khu vực tỉnh Ninh Bình cũ ghi nhận hai phiên đấu giá lớn gồm 161 lô đất ở tại khu dân cư trung tâm Gia Thanh, xã Gia Trấn và 40 lô đất ở thuộc 9 khu dân cư trên địa bàn phường Hoa Lư.

Giá trúng đất đấu giá tại Ninh Bình giảm đáng kể

Tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá giảm khoảng 30% so với các đợt trước. Sau phiên đấu giá, hoạt động mua đi bán lại cũng không còn sôi động.

Trong khi đó, tại phường Hoa Lư, mức giá trúng giảm khoảng 10%. Đáng chú ý, nhiều trường hợp cùng bỏ mức giá sàn, cho thấy tâm lý thận trọng hơn của người tham gia.

Đây là sự khác biệt đáng kể so với giai đoạn thị trường từng chứng kiến tình trạng nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao chỉ với kỳ vọng bán lại trong thời gian ngắn.

Khi hoạt động sang tay sau đấu giá chậm lại, giá trúng đấu giá cũng khó tiếp tục đóng vai trò là “mốc tham chiếu” để đẩy giá đất khu vực xung quanh lên cao.

Nói cách khác, đấu giá đất đang dần trở về đúng chức năng phản ánh nhu cầu và giá trị của từng khu vực, thay vì trở thành công cụ tạo hiệu ứng tăng giá trên diện rộng.

Vì sao đất đấu giá không còn tăng nóng đồng loạt?

Một trong những thay đổi quan trọng nhất nằm ở tâm lý người mua.

Trước đây, một bộ phận nhà đầu tư tham gia đấu giá với mục tiêu chủ yếu là mua được đất rồi bán lại khi giá tăng. Trong bối cảnh thị trường liên tục xuất hiện các mức giá trúng cao, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn có thể khiến người tham gia chấp nhận mức giá ngày càng cao.

Hiện nay, cách tiếp cận này đang thay đổi.

Người mua có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến:

• Vị trí thực tế của lô đất.
• Khả năng kết nối giao thông.
• Hạ tầng hiện hữu và hạ tầng dự kiến.
• Pháp lý.
• Khả năng xây dựng và khai thác.
• Nhu cầu ở thực tại khu vực.
• Mặt bằng giá của các sản phẩm tương đồng.
• Khả năng thanh khoản nếu cần bán lại.

Sự thay đổi này khiến những khu đất chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá khó duy trì mức cạnh tranh quá cao.

VARS nhận định người tham gia đấu giá hiện đánh giá kỹ hơn các yếu tố về vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn.

Quy định và chi phí tham gia cũng tạo ra bộ lọc mới

Một yếu tố khác tác động đến thị trường là yêu cầu ngày càng chặt chẽ hơn đối với hoạt động đấu giá đất.

Theo thông tin được Báo Nhân Dân dẫn lại, từ đầu năm 2026, mức tiền đặt trước trong một số trường hợp có thể tăng đáng kể, góp phần hạn chế tình trạng tham gia đấu giá thiếu thực chất và bỏ cọc sau khi trúng.

Khi số tiền phải chuẩn bị trước lớn hơn, chi phí tham gia đấu giá tăng lên. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao hoặc tham gia chủ yếu với mục tiêu “lướt sóng”.

Bên cạnh đó, việc bảng giá đất và các cơ chế xác định giá đất được điều chỉnh cũng khiến bài toán tài chính trở nên quan trọng hơn đối với người mua.

Nhà đầu tư vì thế không chỉ đặt câu hỏi “có thể bán lại với giá bao nhiêu?”, mà còn phải tính toán “nếu không bán được thì khả năng nắm giữ tài sản trong bao lâu?”.

Đây là một thay đổi đáng chú ý về chất lượng của dòng tiền trên thị trường.

Hà Nội vẫn xuất hiện những phiên đấu giá đất có giá cao

Tuy nhiên, việc một số địa phương giảm nhiệt không đồng nghĩa với việc đất đấu giá đã hết sức hút.

Thực tế tại Hà Nội cho thấy sức cầu vẫn rất lớn đối với những khu đất có vị trí thuận lợi.

Ngày 13/9/2026, phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Phung, thôn Duyên Thành, xã Ô Diên thu hút 207 khách hàng với khoảng 500 bộ hồ sơ đăng ký. Kết quả có 71 thửa đất được đấu giá thành công, tổng số tiền trúng đấu giá hơn 374 tỷ đồng.

Giá khởi điểm của các thửa đất dao động khoảng 24,7-42,42 triệu đồng/m2, trong khi mức giá trúng cao nhất đạt 117,4 triệu đồng/m2.

Con số này cho thấy đất đấu giá vẫn có thể đạt mức giá cao nếu hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi.

Khu đất Đồng Phung nằm cách trung tâm huyện Đan Phượng cũ khoảng 2 km và cách Vành đai 4, trục Tây Thăng Long khoảng 1 km. Diện tích các thửa đất khoảng 69-100 m2, phù hợp với nhu cầu xây dựng nhà ở.

Do đó, không nên nhìn đơn thuần vào mức giá trúng cao để kết luận rằng phiên đấu giá có dấu hiệu đầu cơ. Giá cao có thể phản ánh sự cạnh tranh đối với nguồn cung có vị trí, quy mô và pháp lý phù hợp với nhu cầu sử dụng.

Đất đấu giá tại Hải Phòng vẫn duy trì sức cầu

Một diễn biến đáng chú ý khác xuất hiện tại khu vực Đông Hải Phòng.

Theo thông tin được dẫn từ doanh nghiệp môi giới địa phương, số lượng lô đất đưa ra đấu giá trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng mạnh so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ đấu giá thành công vẫn ở mức cao.

Điều này cho thấy nguồn cung đất đấu giá tăng không nhất thiết khiến thị trường mất sức hút. Nếu sản phẩm có vị trí phù hợp, pháp lý rõ ràng và hạ tầng tương đối hoàn thiện, nhu cầu vẫn có thể duy trì.

Hải Phòng cũng đang có những thay đổi liên quan đến bảng giá đất và cơ chế xác định giá đất trong năm 2026. HĐND thành phố đã ban hành Nghị quyết 34/2026/NQ-HĐND sửa đổi, bổ sung bảng giá đất lần đầu tại Nghị quyết 85/2025/NQ-HĐND.

Những thay đổi về giá đất có thể tác động đến bài toán chi phí đầu vào, giá khởi điểm và phương án tài chính của cả người mua lẫn doanh nghiệp.

“Sốt” đất đấu giá đang chuyển từ diện rộng sang chọn lọc

Nếu nhìn tổng thể, thị trường đất đấu giá năm 2026 có thể được mô tả bằng hai trạng thái song song.

Một mặt, tại một số địa phương, giá trúng giảm, lượng giao dịch sang tay chậm và tâm lý người tham gia thận trọng hơn.

Mặt khác, tại những khu vực có hạ tầng tốt, nguồn cung phù hợp hạn chế và nhu cầu ở thực cao, các phiên đấu giá vẫn thu hút đông người tham gia và có thể xuất hiện mức giá trúng cao.

Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ “sốt theo phong trào” sang “sức cầu có chọn lọc”.

Người mua không biến mất. Họ chỉ thay đổi cách đánh giá tài sản.

Một lô đất có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và có thể xây dựng nhà ở vẫn có khả năng thu hút nhu cầu. Ngược lại, những khu vực tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng hoặc hoạt động mua đi bán lại có thể chịu áp lực lớn hơn khi thanh khoản suy giảm.

Giá đất cao tạo áp lực cho doanh nghiệp bất động sản

Không chỉ người mua cá nhân, doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng chịu ảnh hưởng từ mặt bằng giá đất.

Khi giá đất đấu giá tăng cao, chi phí tạo lập quỹ đất của doanh nghiệp cũng tăng theo. Điều này tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm và phương án tài chính.

Bài toán càng trở nên khó khăn nếu doanh nghiệp phải triển khai dự án trong bối cảnh sức mua không tăng tương ứng với giá đầu vào.

Do đó, việc kiểm soát giá vốn và phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực tế ngày càng trở nên quan trọng.

Nếu giá đất đầu vào quá cao, doanh nghiệp có thể phải cân nhắc lại quy mô dự án, diện tích sản phẩm, giá bán và tiến độ triển khai.

Đất đấu giá còn nóng nhưng không còn “nóng đồng loạt”

Nhìn từ Ninh Bình, Hà Nội đến Hải Phòng, có thể thấy thị trường đất đấu giá đang trải qua quá trình phân hóa rõ rệt.

Những phiên đấu giá không còn dễ dàng tạo ra hiệu ứng lan truyền như trước. Một mức giá trúng cao cũng không nhất thiết trở thành mặt bằng mới cho toàn bộ khu vực.

Thị trường đang buộc giá đất phải chịu sự kiểm chứng của nhu cầu thực, khả năng thanh toán và giá trị khai thác.

Đây có thể là giai đoạn quan trọng đối với người mua. Thay vì chỉ quan tâm đến câu hỏi “giá đất có thể tăng bao nhiêu?”, nhà đầu tư cần xem xét toàn bộ bài toán về pháp lý, hạ tầng, thanh khoản, dòng tiền và mục đích sử dụng.

Đất đấu giá vẫn giữ vai trò quan trọng trong quá trình tạo lập quỹ đất và phát triển đô thị. Tuy nhiên, giai đoạn giá tăng nóng vượt xa giá trị sử dụng thực tế có dấu hiệu thu hẹp ở một số nơi.

Thị trường vì vậy có thể không còn “nhảy múa” mạnh như trước, nhưng điều đó không có nghĩa đất đấu giá đã hết nóng. Sự nóng lên hiện nay đang tập trung vào những khu vực thực sự có giá trị sử dụng và tiềm năng phát triển, thay vì lan rộng theo tâm lý đám đông.

Câu hỏi thường gặp về đất đấu giá

1. Đất đấu giá năm 2026 có còn hấp dẫn không?

Có, nhưng mức độ hấp dẫn đang phân hóa. Những khu đất có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt và nhu cầu ở thực cao vẫn có thể thu hút đông người tham gia.

2. Vì sao giá trúng đấu giá tại một số địa phương giảm?

Một phần nguyên nhân đến từ việc nhà đầu tư thận trọng hơn, hoạt động lướt sóng giảm và người mua đánh giá kỹ hơn khả năng thanh khoản của tài sản. Tại Gia Trấn, VARS ghi nhận giá trúng giảm khoảng 30% so với các đợt trước.

3. Giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm có phải là dấu hiệu đầu cơ?

Không nhất thiết. Mức giá cao có thể xuất phát từ cạnh tranh đối với nguồn cung có vị trí tốt và phù hợp nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, người mua vẫn cần so sánh với mặt bằng giá khu vực và khả năng khai thác thực tế.

4. Nhà đầu tư cần quan tâm gì trước khi tham gia đấu giá đất?

Nên kiểm tra pháp lý, quy hoạch, vị trí, hạ tầng, diện tích, khả năng xây dựng, nghĩa vụ tài chính và mặt bằng giá của các bất động sản tương đồng. Quan trọng nhất là phải xác định trước mức giá phù hợp với khả năng tài chính thay vì chạy theo cuộc đua giá.

5. Đất đấu giá có phù hợp để đầu tư ngắn hạn không?

Khả năng đầu tư ngắn hạn phụ thuộc vào thanh khoản từng khu vực. Khi hoạt động mua đi bán lại chậm hơn, chiến lược chỉ dựa vào việc mua rồi bán nhanh sẽ đối mặt với nhiều rủi ro hơn.

6. Xu hướng thị trường đất đấu giá hiện nay là gì?

Xu hướng nổi bật là sự phân hóa. Nguồn cung và sức cầu vẫn tồn tại, nhưng dòng tiền đang ưu tiên nhiều hơn cho những sản phẩm có giá trị sử dụng, pháp lý và hạ tầng rõ ràng.