Gia Lai duyệt quy hoạch khu nghỉ dưỡng 4,87ha phía Bắc Casa Marina Resort, tối đa 60 công trình lưu trú

UBND tỉnh Gia Lai vừa phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu vực phía Bắc dự án Mở rộng Khu du lịch Casa Marina Resort tại phường Quy Nhơn Nam. Khu đất có diện tích khoảng 4,87ha, được định hướng phát triển thành khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp từ 4 sao trở lên, tận dụng lợi thế cảnh quan núi Vũng Chua và tuyến Quốc lộ 1D.

Điểm đáng chú ý là dù tên đồ án vẫn gắn với dự án Mở rộng Khu du lịch Casa Marina Resort, khu đất 4,87ha này đã được tách khỏi phạm vi dự án cũ. Vì vậy, việc được phê duyệt quy hoạch 1/500 chưa đồng nghĩa Công ty CP Du lịch Casa Marina Resort sẽ tiếp tục là chủ đầu tư khu đất này.

Khu đất 4,87ha được tách khỏi dự án Casa Marina Resort cũ

Theo Quyết định số 3842/QĐ-UBND ngày 9/9/2026, khu vực phía Bắc dự án Mở rộng Khu du lịch Casa Marina Resort có tổng diện tích quy hoạch khoảng 48.714 m2, tương đương 4,87ha.

Khu đất nằm trong phân khu DL-9H, phía Bắc và phía Tây giáp núi Vũng Chua, phía Nam giáp dự án Khu du lịch Casa Marina Resort và phía Đông giáp Quốc lộ 1D.

Đây là khu đất có nguồn gốc từ phạm vi nghiên cứu của dự án mở rộng Casa Marina Resort trước đây. Tuy nhiên, quá trình điều chỉnh dự án đã làm thay đổi ranh giới và định hướng phát triển.

Để tránh nhầm lẫn, cần phân biệt ba phạm vi gồm:

• Casa Marina Resort hiện hữu.
• Dự án Mở rộng Khu du lịch Casa Marina Resort.
• Khu đất 4,87ha phía Bắc vừa được phê duyệt quy hoạch 1/500.

Ba phạm vi này có liên quan về mặt lịch sử quy hoạch nhưng không đồng nghĩa với việc cùng thuộc một dự án hoặc cùng một chủ đầu tư.

Casa Marina Resort từng có dự án mở rộng 250 tỷ đồng

Casa Marina Resort hiện hữu được xây dựng trên diện tích khoảng 1,82ha, tiền thân là Điểm dịch vụ du lịch Seaview Nguyễn Hoàng. Công trình đã hoàn thành và đưa vào hoạt động trước khi địa phương chấp thuận dự án mở rộng.

Ngày 30/11/2018, UBND tỉnh Bình Định trước đây ban hành Quyết định số 5336/QĐ-UBND, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Mở rộng Khu du lịch Casa Marina Resort.

Dự án khi đó có quy mô khoảng 11,2ha, tổng vốn đầu tư 250 tỷ đồng, với mục tiêu mở rộng khu nghỉ dưỡng hiện hữu thành khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp tiêu chuẩn 4 sao.

Đến ngày 14/5/2019, UBND tỉnh tiếp tục ban hành Quyết định số 1602/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.

Trong quá trình triển khai, chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết tiếp tục được điều chỉnh vào cuối năm 2020.

Trước khi phạm vi dự án được thay đổi, phương án phát triển từng được giới thiệu trên thị trường với tên Casa Marina Premium, quy mô khoảng 12ha, gồm khoảng 160 biệt thự nghỉ dưỡng cùng khu clubhouse rộng gần 5.000m2.

Tuy nhiên, những thông tin này thuộc phương án phát triển trước khi dự án được điều chỉnh. Vì vậy, không nên sử dụng quy mô 12ha hay khoảng 160 biệt thự để mô tả khu đất 4,87ha vừa được phê duyệt quy hoạch.

Vì sao 4,87ha được đưa ra khỏi dự án cũ?

Năm 2023, sau quá trình rà soát các dự án du lịch, dịch vụ dọc tuyến Quy Nhơn – Sông Cầu, UBND tỉnh Bình Định đã điều chỉnh dự án Mở rộng Khu du lịch Casa Marina Resort.

Theo phương án điều chỉnh, diện tích dự án do Công ty CP Du lịch Casa Marina Resort thực hiện giảm xuống còn khoảng 7,13ha.

Phần diện tích khoảng 4,87ha phía Bắc được đưa ra khỏi phạm vi dự án cũ.

Đối với phần diện tích được tách riêng, địa phương giao cơ quan chuyên môn lập hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư và thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định, trong đó có phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Đây là chi tiết có ý nghĩa quan trọng đối với việc xác định chủ đầu tư trong tương lai.

Ngày 28/6/2024, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 2334/QĐ-UBND cho Công ty CP Du lịch Casa Marina Resort thuê đất để tiếp tục thực hiện phần dự án còn lại.

Tuy nhiên, quyết định này áp dụng cho phạm vi dự án của doanh nghiệp sau điều chỉnh, không đồng nghĩa Công ty CP Du lịch Casa Marina Resort được giao đầu tư khu đất 4,87ha phía Bắc.

Do đó, dù tên quy hoạch hiện nay vẫn sử dụng cụm từ “Khu vực phía Bắc dự án Mở rộng Khu du lịch Casa Marina Resort”, về bản chất đây là khu đất đã được tách ra để tổ chức phát triển thành dự án riêng.

Nếu chưa có quyết định lựa chọn nhà đầu tư mới được công bố, chưa có cơ sở để khẳng định doanh nghiệp đang vận hành Casa Marina Resort hoặc đơn vị từng phát triển Casa Marina Premium sẽ trở thành chủ đầu tư của khu đất này.

Khu nghỉ dưỡng 4,87ha được quy hoạch như thế nào?

Theo đồ án vừa được phê duyệt, khu đất được định hướng phát triển thành khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp từ 4 sao trở lên.

Mục tiêu là khai thác lợi thế cảnh quan tự nhiên của khu vực Quy Nhơn – Sông Cầu, đồng thời tạo thêm một không gian nghỉ dưỡng gắn với địa hình núi Vũng Chua.

Cơ cấu sử dụng đất đáng chú ý khi phần lớn diện tích được dành cho cây xanh và không gian cảnh quan.

Như vậy, hơn 60% diện tích khu đất được bố trí cho công viên, cây xanh. Đây là một trong những đặc điểm đáng chú ý của phương án quy hoạch, phù hợp với định hướng phát triển khu nghỉ dưỡng có mật độ xây dựng thấp.

Tối đa 60 công trình lưu trú

Theo quy hoạch, mật độ xây dựng tối đa của toàn khu là 20%, hệ số sử dụng đất không quá khoảng 0,4 lần.

Các công trình dịch vụ và lưu trú được phép xây dựng tối đa 2 tầng. Những công trình phụ trợ chỉ cao tối đa 1 tầng.

Tổng diện tích sàn xây dựng tối đa khoảng 19.485,6 m2.

Toàn khu được bố trí tối đa khoảng 60 công trình lưu trú. Tuy nhiên, đây là giới hạn theo đồ án quy hoạch; số lượng công trình chính thức, phương án kiến trúc và cách tổ chức sản phẩm sẽ còn phụ thuộc vào phương án được nhà đầu tư lựa chọn và các bước triển khai tiếp theo.

Các hạng mục dự kiến gồm công trình dịch vụ du lịch, công trình lưu trú và các công trình phụ trợ như nhà bảo vệ, chòi nghỉ, công trình xử lý nước thải và hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Kết nối trực tiếp với Quốc lộ 1D

Một lợi thế về mặt vị trí của khu đất là nằm ngay cạnh Quốc lộ 1D.

Theo quy hoạch, giao thông đối ngoại của dự án được kết nối với tuyến đường này. Khu nghỉ dưỡng dự kiến có một điểm đấu nối ở phía Bắc.

Hệ thống đường nội bộ được thiết kế bám theo địa hình tự nhiên, với lộ giới khoảng 8-13m.

Vị trí giáp Quốc lộ 1D đồng thời giúp khu đất có khả năng kết nối với các khu vực đô thị và du lịch dọc tuyến Quy Nhơn – Sông Cầu.

Tuy nhiên, khả năng khai thác thực tế còn phụ thuộc vào phương án đấu nối được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, cũng như các yêu cầu về giao thông và an toàn trong quá trình triển khai.

Địa hình dốc khiến yêu cầu kỹ thuật được đặt lên cao

Một điểm đặc biệt của khu đất 4,87ha là nằm sát núi Vũng Chua, có địa hình dốc.

Vì vậy, quy hoạch không đặt mục tiêu san nền trên diện rộng mà yêu cầu chỉ san nền cục bộ tại các vị trí xây dựng.

Đối với những khu vực có nguy cơ mất ổn định, dự án phải áp dụng các giải pháp kỹ thuật phù hợp như tường chắn đất, hệ thống neo, trồng cỏ bảo vệ taluy và các biện pháp chống xói mòn, sạt lở.

Trước khi triển khai xây dựng, nhà đầu tư được lựa chọn còn phải khảo sát, đánh giá chuyên sâu về địa chất công trình và địa chất thủy văn.

Trên cơ sở đó, phương án nền móng và biện pháp thi công phải được thiết kế phù hợp nhằm bảo đảm an toàn công trình cũng như khu vực xung quanh.

Đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng đối với một dự án nghỉ dưỡng có địa hình tự nhiên phức tạp.

Duyệt quy hoạch 1/500 chưa có nghĩa dự án được xây dựng ngay

Một trong những điểm cần lưu ý nhất là Quyết định 3842/QĐ-UBND mới chỉ phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.

Việc phê duyệt quy hoạch tạo cơ sở để quản lý không gian xây dựng, xác định cơ cấu sử dụng đất và chuẩn bị các bước đầu tư tiếp theo.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa dự án đã đủ điều kiện để khởi công, huy động vốn hoặc đưa sản phẩm ra kinh doanh.

Để có thể triển khai dự án, khu đất còn phải trải qua nhiều thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, môi trường, phòng cháy chữa cháy, giao thông và xây dựng.

Đặc biệt, việc lựa chọn nhà đầu tư là vấn đề cần được theo dõi trong giai đoạn tiếp theo.

Chỉ khi các thủ tục cần thiết được hoàn thiện và nhà đầu tư được lựa chọn theo đúng quy định, dự án mới có cơ sở chuyển từ giai đoạn quy hoạch sang triển khai đầu tư thực tế.

Khu đất 4,87ha có thể tác động thế nào đến bất động sản khu vực?

Việc một khu đất gần 4,87ha được quy hoạch thành khu nghỉ dưỡng cao cấp có thể tạo thêm một điểm nhấn cho không gian du lịch phía Nam Quy Nhơn.

Nếu được triển khai đúng định hướng, dự án có thể bổ sung nguồn cung lưu trú, dịch vụ du lịch và không gian nghỉ dưỡng có mật độ xây dựng thấp.

Tuy nhiên, tác động đến giá bất động sản xung quanh cần được đánh giá thận trọng.

Quy hoạch 1/500 không tự động tạo ra giá trị thương mại ngay lập tức. Hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào việc lựa chọn nhà đầu tư, tiến độ giải phóng mặt bằng và thủ tục đất đai, khả năng triển khai hạ tầng, kết nối giao thông cũng như sức cầu du lịch trong từng giai đoạn.

Đối với người quan tâm bất động sản quanh khu vực, việc phân biệt giữa quy hoạch, dự án được chấp thuận đầu tư và dự án đã đủ điều kiện triển khai là rất quan trọng.

Gia Lai phê duyệt quy hoạch 1/500 khu vực phía Bắc dự án Mở rộng Khu du lịch Casa Marina Resort đánh dấu thêm một bước trong quá trình định hình quỹ đất du lịch tại khu vực Quy Nhơn Nam.

Với diện tích 4,87ha, mật độ xây dựng tối đa 20%, hơn 60% diện tích dành cho cây xanh và định hướng phát triển khu nghỉ dưỡng từ 4 sao trở lên, khu đất có định hướng khá rõ về một dự án nghỉ dưỡng mật độ thấp, khai thác cảnh quan tự nhiên.

Tuy nhiên, điểm quan trọng cần lưu ý là đây không còn đơn thuần là phần mở rộng của Casa Marina Resort hiện hữu. Khu đất đã được tách khỏi dự án cũ và cần được triển khai theo quy trình lựa chọn nhà đầu tư riêng.

Vì vậy, trong thời gian tới, những thông tin đáng quan tâm nhất sẽ là kết quả lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục đất đai, tiến độ triển khai, phương án kiến trúc và các điều kiện pháp lý trước khi dự án có thể bước sang giai đoạn xây dựng và kinh doanh.

Câu hỏi thường gặp về khu nghỉ dưỡng 4,87ha phía Bắc Casa Marina Resort

1. Khu đất phía Bắc Casa Marina Resort rộng bao nhiêu?

Khu đất có diện tích quy hoạch khoảng 48.714 m2, tương đương khoảng 4,87ha.

2. Khu đất 4,87ha có còn thuộc dự án Casa Marina Resort cũ không?

Không. Phần diện tích này đã được tách khỏi phạm vi dự án Mở rộng Khu du lịch Casa Marina Resort trong quá trình điều chỉnh dự án năm 2023 và được định hướng phát triển thành dự án riêng.

3. Ai sẽ là chủ đầu tư khu nghỉ dưỡng mới?

Hiện chưa nên mặc định Công ty CP Du lịch Casa Marina Resort là chủ đầu tư khu đất 4,87ha. Theo thông tin được công bố, phần diện tích này được định hướng thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư riêng.

4. Dự án được quy hoạch thành loại hình gì?

Khu đất được định hướng thành khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp từ 4 sao trở lên, gồm các công trình dịch vụ du lịch, lưu trú và công trình phụ trợ.

5. Khu nghỉ dưỡng có bao nhiêu công trình lưu trú?

Quy hoạch cho phép bố trí tối đa khoảng 60 công trình lưu trú. Con số thực tế sẽ được xác định trong các bước thiết kế và triển khai dự án tiếp theo.

6. Bao nhiêu diện tích được dành cho cây xanh?

Khoảng 29.618,2 m2, tương đương 60,8% tổng diện tích quy hoạch, được bố trí cho công viên và cây xanh.

7. Quy hoạch 1/500 đã có thể mở bán bất động sản chưa?

Chưa. Việc phê duyệt quy hoạch 1/500 không đồng nghĩa dự án đã đủ điều kiện huy động vốn hoặc kinh doanh sản phẩm. Nhà đầu tư còn phải hoàn thiện nhiều thủ tục đầu tư, đất đai, môi trường, xây dựng và các điều kiện pháp lý liên quan.