Đại Gia Bất Động Sản Đặt Mục Tiêu “Khủng”: Vì Sao Thị Trường Địa Ốc Vẫn Chưa Thoát Khó?

Thị Trường Bất Động Sản 2026: Kỳ Vọng Tăng Trưởng Và Thực Tế “Lệch Pha”

Ngành bất động sản Việt Nam năm 2026 đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý. Trong khi hàng loạt doanh nghiệp địa ốc lớn công bố kế hoạch doanh thu và lợi nhuận đầy tham vọng, thị trường thực tế vẫn chưa cho thấy sự phục hồi đồng đều.

Từ đầu năm đến nay, nhiều “ông lớn” địa ốc liên tục công bố các mục tiêu tăng trưởng mạnh, thậm chí cao nhất lịch sử doanh nghiệp. Tuy nhiên, phía sau những con số tích cực ấy là bức tranh thị trường còn nhiều gam màu xám: thanh khoản suy yếu, áp lực dòng tiền kéo dài, chi phí vốn neo cao và làn sóng thua lỗ lan rộng ở nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Các chuyên gia cho rằng đây là giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ nhất của thị trường địa ốc sau nhiều năm biến động.

Vinhomes Dẫn Đầu Với Kế Hoạch Doanh Thu 285.000 Tỷ Đồng

Trong nhóm doanh nghiệp dẫn đầu, Vinhomes tiếp tục gây chú ý khi đặt mục tiêu doanh thu năm 2026 lên tới 285.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế khoảng 60.000 tỷ đồng.

Đây là mức cao vượt trội so với phần còn lại của thị trường và tiếp tục khẳng định vị thế thống lĩnh của doanh nghiệp này trong ngành bất động sản dân dụng.

Theo giới phân tích, lợi thế lớn nhất của Vinhomes hiện nay nằm ở:

• Quỹ đất quy mô lớn
• Pháp lý dự án tốt
• Khả năng tiếp cận vốn mạnh
• Hệ sinh thái tài chính đồng bộ
• Backlog doanh số tích lũy nhiều năm

Ban lãnh đạo doanh nghiệp cho biết khoảng 30-40% kế hoạch lợi nhuận năm nay đến từ lượng sản phẩm đã bán trước đó nhưng chưa ghi nhận doanh thu.

Điều này cho thấy tăng trưởng hiện tại phần lớn dựa trên thành quả tích lũy từ các giai đoạn trước.

Sunshine Group, Novaland Và Nam Long Đồng Loạt Tăng Tốc

Không chỉ Vinhomes, nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng đặt mục tiêu tăng trưởng rất cao.

Sunshine Group công bố kế hoạch doanh thu khoảng 40.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 15.000 tỷ đồng. Nếu hoàn thành, doanh nghiệp này sẽ trở thành một trong những đơn vị có lợi nhuận lớn nhất ngành địa ốc niêm yết.

Trong khi đó, Novaland cũng đặt cược lớn vào chu kỳ hồi phục mới với kế hoạch doanh thu gần 23.000 tỷ đồng — cao gấp hơn 3 lần năm trước và là mức cao nhất trong lịch sử hoạt động.

Nam Long tiếp tục duy trì kỳ vọng tăng trưởng khi dự kiến doanh số đạt hơn 23.460 tỷ đồng sau giai đoạn ghi nhận kết quả bán hàng tích cực.

Theo ông Nguyễn Xuân Quang — Chủ tịch Nam Long — kinh tế vĩ mô đang có nhiều tín hiệu thuận lợi nhờ:

• Đầu tư hạ tầng được thúc đẩy
• Tốc độ đô thị hóa tăng cao
• Nhu cầu nhà ở dài hạn còn lớn

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng chu kỳ phục hồi mới của bất động sản sẽ diễn ra theo hướng thận trọng và bền vững hơn.

Nhiều Doanh Nghiệp Đặt Mục Tiêu Cao Nhưng Thị Trường Chưa Phục Hồi Đồng Đều

Ngoài các “ông lớn”, hàng loạt doanh nghiệp khác như:

• Đất Xanh Group
• Văn Phú Invest
• Khang Điền
• Hà Đô Group
• Taseco Land

cũng đồng loạt xây dựng kế hoạch kinh doanh tăng trưởng mạnh trong năm nay.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia tại ACBS, sự phục hồi hiện nay chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh.

Trong giai đoạn 2021-2025, riêng Vinhomes đã chiếm tới:

• 70-90% doanh thu toàn ngành
• 80-90% lợi nhuận ngành bất động sản dân dụng

Điều này phản ánh mức độ phân hóa rất lớn trên thị trường.

Backlog Cũ Đang Là “Phao Cứu Sinh” Cho Nhiều Doanh Nghiệp

Một thực tế đáng chú ý là phần lớn kế hoạch tăng trưởng của các doanh nghiệp hiện nay đến từ backlog — tức doanh số bán hàng tích lũy từ các năm trước.

Ví dụ:

• Vinhomes dựa vào lượng căn hộ đã bán nhưng chưa bàn giao
• Taseco Land hưởng lợi từ các dự án chuẩn bị nhiều năm
• Văn Phú Invest khai thác quỹ dự án tích lũy trước đó

Điều này đồng nghĩa thị trường chưa thực sự bước vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh mới, mà chủ yếu đang “gặt hái” kết quả của giai đoạn chuẩn bị trước đây.

Làn Sóng Thua Lỗ Tiếp Tục Lan Rộng

Trong khi nhóm đầu ngành vẫn còn dư địa xoay xở, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác lại tiếp tục chìm trong khó khăn.

DIC Corp Gặp Áp Lực Dòng Tiền

DIC Corp ghi nhận doanh thu quý I/2026 chỉ khoảng 145 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ.

Trong khi doanh thu suy giảm, tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý lại tăng mạnh lên gần 85 tỷ đồng.

Kết quả, doanh nghiệp lỗ ròng gần 7 tỷ đồng.

Đáng chú ý, khoản phải thu ngắn hạn của doanh nghiệp lên tới gần 5.800 tỷ đồng, phản ánh áp lực thu hồi vốn và xoay vòng dòng tiền rất lớn.

LDG Investment Đối Mặt Áp Lực Thanh Khoản

Tình hình tại LDG Investment còn đáng lo ngại hơn.

Doanh thu quý I âm gần 10 tỷ đồng, trong khi khoản lỗ hơn 16 tỷ đồng đã nâng lỗ lũy kế lên khoảng 1.268 tỷ đồng — tương đương gần một nửa vốn điều lệ.

Đặc biệt, dòng tiền kinh doanh âm tới hơn 1.576 tỷ đồng cho thấy áp lực thanh khoản của doanh nghiệp đang ở mức rất cao.

Nhiều Doanh Nghiệp Chuyển Hướng Đầu Tư Tài Chính

Một xu hướng đáng chú ý khác là nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu tìm kiếm lợi nhuận ngoài hoạt động cốt lõi.

Ví dụ:

• Lideco ghi nhận lợi nhuận chủ yếu từ doanh thu tài chính
• Nhà Đà Nẵng gia tăng đầu tư cổ phiếu như:
  • GEX
  • MBB
  • VPB
  • VHM

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng đây chỉ là giải pháp ngắn hạn và tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường tài chính biến động mạnh.

Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Đã Có Tín Hiệu Cải Thiện

Sau thời gian dài trầm lắng vì:

• Lãi suất cao
• Thanh khoản suy giảm
• Tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư

thị trường bất động sản TP.HCM đã bắt đầu xuất hiện tín hiệu cải thiện ở một số phân khúc.

Tuy nhiên, thanh khoản hiện vẫn phục hồi chậm và mang tính chọn lọc.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân vẫn gặp khó trong việc thoát hàng, đặc biệt ở phân khúc đất nền vùng ven.

Chuyên Gia: Khó Xuất Hiện “Sốt Đất” Diện Rộng

Theo ông Nguyễn Văn Đính — Chủ tịch VARS — năm 2026 khó xuất hiện các “cơn sốt đất” diện rộng như giai đoạn trước.

Thanh khoản có thể cải thiện tại một số khu vực hưởng lợi từ:

• Hạ tầng giao thông
• Quy hoạch đô thị
• Nhu cầu ở thực cao

Tuy nhiên, xu hướng chung vẫn là phục hồi chậm và phân hóa mạnh.

2026 Sẽ Là Giai Đoạn “Lửa Thử Vàng” Của Doanh Nghiệp Địa Ốc

Giới phân tích nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thử thách thực sự đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Thị trường hiện không chỉ đòi hỏi:

• Quỹ đất lớn
• Dự án quy mô

mà còn yêu cầu doanh nghiệp phải chứng minh được:

• Năng lực quản trị dòng tiền
• Khả năng triển khai thực tế
• Sức bán hàng
• Khả năng tiếp cận vốn

Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh và backlog lớn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay hoặc áp lực nợ cao có nguy cơ tiếp tục thu hẹp hoạt động, thậm chí bị đào thải.

Dù nhiều “đại gia” bất động sản liên tục công bố mục tiêu doanh thu và lợi nhuận kỷ lục, thực tế thị trường địa ốc năm 2026 vẫn còn rất nhiều thách thức.

Sự phân hóa đang ngày càng rõ nét giữa nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh và nhóm gặp áp lực dòng tiền, nợ vay.

Trong bối cảnh thanh khoản chưa phục hồi thực chất, hành trình hồi phục của thị trường bất động sản vẫn sẽ còn nhiều thử thách phía trước.