Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai 2024: Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn cách xác định đất trong khu dân cư

Luật Đất đai 2024 đã có nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ các khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế, một số nội dung vẫn đang phát sinh vướng mắc, đặc biệt liên quan đến việc xác định đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư để làm căn cứ chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có văn bản trả lời trường hợp của bà Bảo Yến tại Quảng Ninh liên quan đến hồ sơ xin chuyển đổi hơn 1.182m² đất trồng lúa sang đất ở. Nội dung giải đáp đang nhận được sự quan tâm lớn từ người dân bởi đây là tình huống khá phổ biến tại nhiều địa phương hiện nay.

Trường hợp thực tế xin chuyển hơn 1.182m² đất lúa sang đất ở

Theo phản ánh, bà Bảo Yến có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng 1.182,8m² đất trồng lúa sang đất ở.

Qua quá trình kiểm tra, cơ quan chức năng xác định:

• Thửa đất phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.
• Vị trí thửa đất nằm liền kề khu dân cư hiện hữu.
• Một mặt của thửa đất giáp mương tiêu thoát nước rộng khoảng 2m.
• Bên kia mương là khu dân cư đang sinh sống ổn định.

Tuy nhiên, khi áp dụng khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, địa phương gặp khó khăn trong việc xác định điều kiện “đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư” bởi hiện nay pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể cho khái niệm này.

Điều đó dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau giữa các địa phương trong quá trình giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

Khoản 5 và khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định gì?

Đây là nội dung được nhiều người dân quan tâm khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Khoản 5 Điều 116

Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định:

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp nằm cùng thửa đất có đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ căn cứ vào:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
• Quy hoạch chung;
• Quy hoạch phân khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đây được xem là cơ sở pháp lý quan trọng để xem xét hồ sơ chuyển đổi đất trong khu dân cư.

Khoản 6 Điều 116

Trong khi đó, khoản 6 Điều 116 quy định:

Đối với các trường hợp không thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì căn cứ giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Nội dung này được hướng dẫn chi tiết tại nhiều nghị định và nghị quyết liên quan đến thi hành Luật Đất đai.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường giải thích thế nào về khu dân cư?

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, pháp luật đất đai hiện hành chưa có khái niệm riêng về “đất nông nghiệp trong khu dân cư”.

Tuy nhiên, có thể căn cứ vào các văn bản pháp luật khác để xác định phạm vi khu dân cư.

Theo Thông tư 124/2021/TT-BCA

Khu dân cư được hiểu là nơi người dân, hộ gia đình cư trú tập trung trong một khu vực nhất định.

Bao gồm:

• Thôn;
• Làng;
• Bản;
• Ấp;
• Buôn;
• Phum;
• Sóc;
• Khu phố;
• Tổ dân phố;
• Các đơn vị dân cư tương đương.

Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn

Khu dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung của các hộ gia đình có sự gắn kết trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định.

Việc xác định khu dân cư còn phải căn cứ vào:

• Quy hoạch chung xã;
• Quy hoạch chi tiết khu dân cư nông thôn;
• Mạng lưới khu dân cư;
• Định hướng phát triển khu dân cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ nào để xác định đất nông nghiệp trong khu dân cư?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc xác định đất nông nghiệp trong khu dân cư cần dựa trên:

1. Quy hoạch sử dụng đất

Bao gồm:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
• Quy hoạch chung đô thị;
• Quy hoạch phân khu;
• Quy hoạch nông thôn.

2. Hiện trạng thực tế

Cơ quan quản lý đất đai sẽ xem xét:

• Vị trí thửa đất;
• Mối liên hệ với khu dân cư hiện hữu;
• Hạ tầng giao thông;
• Hạ tầng kỹ thuật;
• Ranh giới khu dân cư được xác định trong quy hoạch.

3. Hồ sơ pháp lý liên quan

Các cơ quan chuyên môn sẽ đối chiếu hồ sơ địa chính, quy hoạch và hiện trạng sử dụng đất để đưa ra kết luận.

Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, quy hoạch cũ có còn giá trị?

Đây cũng là nội dung được nhiều người dân quan tâm.

Theo các nghị quyết và nghị định hiện hành, trong giai đoạn chuyển tiếp sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, các quy hoạch đã được phê duyệt trước đó vẫn tiếp tục được sử dụng làm căn cứ để giải quyết các thủ tục đất đai.

Điều này giúp tránh gián đoạn quá trình xử lý hồ sơ và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Người dân cần làm gì khi gặp trường hợp tương tự?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết mỗi hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đều có những yếu tố riêng biệt liên quan đến:

• Quy hoạch;
• Hiện trạng sử dụng đất;
• Ranh giới khu dân cư;
• Điều kiện hạ tầng.

Do đó, người dân nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và gửi trực tiếp đến cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được xem xét, hướng dẫn cụ thể theo đúng thẩm quyền.

Những điểm đáng chú ý từ quy định mới

Có thể thấy Luật Đất đai 2024 đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất phù hợp quy hoạch.

Tuy nhiên, việc xác định đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư vẫn là vấn đề cần được hướng dẫn chi tiết hơn nhằm bảo đảm sự thống nhất trong quá trình thực hiện trên phạm vi cả nước.

Khi các quy định được làm rõ, quá trình giải quyết hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở sẽ minh bạch hơn, hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng theo cách hiểu khác nhau.