Bưu điện Nhật Bản biến “đất vàng” thành đế chế bất động sản, đặt mục tiêu lọt top 10 nhà phát triển

Tập đoàn Bưu chính Nhật Bản đang đẩy mạnh một hướng đi mới trong chiến lược kinh doanh: biến những khu đất và công trình bưu chính có vị trí đắc địa thành các tổ hợp văn phòng, thương mại và nhà ở có giá trị cao.

Đây là một phần trong quá trình tái cấu trúc và hợp nhất mạng lưới bưu chính trên toàn quốc. Thay vì tiếp tục duy trì tất cả các cơ sở bưu điện cũ, Japan Post đang tận dụng quỹ đất tại những vị trí có giá trị để phát triển bất động sản, qua đó tạo thêm nguồn thu ngoài hoạt động bưu chính truyền thống.

Chiến lược này đáng chú ý bởi Japan Post không chỉ muốn trở thành một doanh nghiệp cho thuê bất động sản. Tập đoàn còn có kế hoạch tham gia sâu hơn vào hoạt động phát triển, mua bán và luân chuyển tài sản, tức mua bất động sản, gia tăng giá trị rồi bán lại cho các quỹ hoặc tổ chức khác.

Mục tiêu dài hạn được đặt ra khá tham vọng: đưa Japan Post trở thành một trong 10 nhà phát triển bất động sản tổng hợp hàng đầu trong ngành.

Bưu điện Nihonbashi: từ biểu tượng lịch sử thành dự án cao tầng

Một ví dụ điển hình cho chiến lược này là khu vực Bưu điện Nihonbashi ở quận Chuo, Tokyo.

Vào giữa tháng 7, các tầng dưới của tòa nhà bảy tầng cũ đã được phong tỏa. Công trình từng mang ý nghĩa đặc biệt trong lịch sử ngành bưu chính Nhật Bản, bởi trên tường tầng một có tấm bia ghi dấu nơi được xem là “nơi khai sinh dịch vụ bưu chính”, cùng tượng bán thân của Hisoka Maejima, nhân vật được biết đến là “cha đẻ của dịch vụ bưu chính hiện đại Nhật Bản”.

Lịch sử của khu đất này kéo dài từ thời Minh Trị. Năm 1871, theo đề xuất của Maejima, “Ekitei-shi”, tức Cục Bưu chính, được thành lập tại khu vực này để quản lý dịch vụ bưu chính giữa Tokyo và Osaka.

Tòa nhà bưu điện hiện tại được hoàn thành vào năm 1973 và từng được xem là một trong những bộ mặt của ngành bưu chính Nhật Bản. Tuy nhiên, bưu điện đã ngừng hoạt động và chuyển sang địa điểm mới vào tháng 10 năm trước, trong khi công tác phá dỡ công trình bắt đầu vào tháng 6 năm nay.

Sự thay đổi này cho thấy cách Japan Post đang nhìn nhận lại giá trị của những tài sản nằm tại trung tâm các thành phố lớn. Một tòa nhà bưu điện cũ có thể không còn phù hợp với nhu cầu vận hành hiện đại, nhưng khu đất mà nó tọa lạc lại có thể có giá trị rất lớn nếu được tái phát triển.

Khu đất 2.900 m² có thể trở thành tổ hợp cao tầng

Khu đất của công trình cũ tại Nihonbashi được mô tả là nằm ở một vị trí đắc địa, đối diện Showa-dori, tuyến đường chạy theo hướng bắc – nam qua khu vực trung tâm Tokyo.

Diện tích khu đất khoảng 2.900 m², tương đương khoảng bảy sân bóng rổ. Trong thị trường bất động sản trung tâm Tokyo, một quỹ đất có vị trí như vậy có giá trị đặc biệt bởi nguồn cung đất trống lớn tại các khu vực trung tâm thường rất hạn chế.

Khu vực này, bao gồm cả khu nhà ga cũ và vùng lân cận, đang được tái phát triển trong khuôn khổ “Dự án tái phát triển đô thị loại 1 khu vực phía Đông Nihonbashi 1-chome”.

Tổng chi phí dự án được ước tính khoảng 508,8 tỷ yên. Quy hoạch bao gồm một tòa nhà văn phòng chọc trời 40 tầng cao 203 mét, được gọi là Khối A, cùng một tòa chung cư cao hơn 50 tầng, cao khoảng 210 mét, được gọi là Khối B.

Japan Post sẽ tham gia vào Khối A. Sau khi dự án hoàn thành vào năm tài chính 2034, tập đoàn dự kiến mua lại phần văn phòng và tiếp tục khai thác hoạt động cho thuê.

Nếu thành công, mô hình này sẽ cho thấy sự chuyển đổi rõ rệt của Japan Post: từ một doanh nghiệp sở hữu mặt bằng phục vụ hoạt động bưu chính sang một tập đoàn có khả năng khai thác giá trị thương mại dài hạn của quỹ đất.

16 dự án bất động sản đang được triển khai

Nihonbashi không phải trường hợp duy nhất.

Theo nội dung nguồn, Japan Post hiện đang phát triển bất động sản theo từng giai đoạn tại 16 địa điểm trên toàn quốc, với tổng diện tích xây dựng khoảng 110.000 m² và tổng chi phí dự án ước tính khoảng 110 tỷ yên.

Các địa điểm khác được xem xét gồm Bưu điện Nihonbashi cũ và những bưu điện lớn tại các khu vực đô thị như Ginza, Yokohama Central, Kyoto Central và Fukuoka Central.

Không chỉ tập trung vào văn phòng và thương mại, Japan Post còn tận dụng các khu nhà ở và ký túc xá công ty cũ tại Nagoya, Yokohama và Kyoto để phát triển thành các dự án căn hộ.

Điều này cho thấy chiến lược bất động sản của tập đoàn đang được mở rộng theo nhiều phân khúc, từ văn phòng, trung tâm thương mại đến căn hộ và nhà cho thuê.

Thương hiệu căn hộ JP noie mở rộng trên toàn Nhật Bản

Song song với tái phát triển quỹ đất bưu chính, Japan Post còn vận hành hoạt động cho thuê căn hộ dưới thương hiệu JP noie.

Theo nguồn được cung cấp, hệ thống này hiện có bất động sản tại khoảng 30 địa điểm trên toàn quốc, tập trung chủ yếu ở Tokyo và Osaka nhưng cũng mở rộng tới Hokkaido và Kyushu.

Một dự án đáng chú ý là JP noie Tenjin Minami tại quận Chuo, thành phố Fukuoka. Dự án hoàn thành vào tháng 1 năm nay, gồm 15 tầng với tổng cộng 41 căn hộ, diện tích mỗi căn khoảng 41–56 m².

Mô hình này giúp Japan Post tiếp cận trực tiếp hơn với thị trường nhà ở cho thuê, thay vì chỉ khai thác những tài sản thương mại truyền thống.

Về lâu dài, danh mục căn hộ cho thuê có thể trở thành một nguồn thu tương đối ổn định nếu được quản lý hiệu quả và đặt tại các khu vực có nhu cầu thuê nhà cao.

Lợi thế lớn nhất của Japan Post là quỹ đất

Điểm mạnh nổi bật nhất của Japan Post trong lĩnh vực bất động sản không nhất thiết nằm ở kinh nghiệm phát triển dự án, mà nằm ở quỹ đất có vị trí chiến lược.

Tập đoàn sở hữu nhiều khu đất rộng tại các thành phố lớn, thủ phủ các tỉnh và những vị trí kết nối trực tiếp hoặc gần các nhà ga quan trọng.

Đây là một lợi thế rất lớn trong ngành bất động sản.

Thông thường, một nhà phát triển phải mất nhiều thời gian tìm kiếm đất, thương lượng giá, hoàn tất giao dịch và chuẩn bị pháp lý trước khi có thể bắt đầu triển khai dự án. Với những khu đất đã thuộc sở hữu của Japan Post, một phần đáng kể của quá trình này có thể được rút ngắn.

Nguồn tin trong ngành nhận định lợi thế vị trí giúp Japan Post giảm nhu cầu mua đất mới, vốn thường là một trong những khâu mất nhiều thời gian nhất trong quá trình phát triển dự án.

Nói cách khác, những khu đất vốn được hình thành từ mạng lưới bưu chính và hạ tầng vận tải trong quá khứ nay có thể trở thành tài sản chiến lược cho hoạt động bất động sản hiện đại.

Giá trị sổ sách quỹ đất lên tới 1,4 nghìn tỷ yên

Quy mô tài sản mà Japan Post có thể khai thác là rất đáng chú ý.

Theo nguồn, tổng giá trị sổ sách của đất đai thuộc sở hữu trên toàn quốc tính đến cuối tháng 3 năm 2014 ước khoảng 1,4 nghìn tỷ yên. Trong đó, khoảng 60% là bất động sản thương mại như bưu điện, 30% đang được sử dụng cho nhà cho thuê và 10% còn lại thuộc nhóm dự án tiềm năng hoặc đang trong quá trình phát triển.

Đáng chú ý, hơn 200 bất động sản thương mại được đánh giá có tiềm năng phát triển, với tổng diện tích khoảng 400.000 m².

Các nghiên cứu xây dựng cụ thể đã được tiến hành đối với khoảng 190.000 m², trong khi phần diện tích còn lại vẫn có thể trở thành nguồn cung cho những dự án trong tương lai.

Đây chính là nền tảng để Japan Post kỳ vọng bất động sản có thể trở thành một trụ cột doanh thu mới.

Bất động sản được kỳ vọng bù đắp áp lực từ ngành bưu chính

Japan Post chính thức bước vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản vào tháng 5 năm 2012 với dự án đầu tiên là JP Tower (KITTE Marunouchi), được phát triển trên khu đất của Bưu điện Trung tâm Tokyo cũ, đối diện Ga Tokyo.

Đến năm 2018, tập đoàn thành lập Japan Post Real Estate, công ty con thuộc sở hữu hoàn toàn phụ trách lĩnh vực bất động sản.

Trong kế hoạch quản lý trung hạn “JP Plan 2028” được xây dựng vào tháng 5 năm nay, Japan Post xác định bất động sản là một trong những trụ cột doanh thu mới.

Động lực đằng sau chiến lược này đến từ những khó khăn của hoạt động kinh doanh cốt lõi. Theo nguồn, mảng bất động sản hiện chỉ đóng góp khoảng 2% lợi nhuận hoạt động hợp nhất của tập đoàn, nhưng lại được đánh giá có triển vọng tăng trưởng tương đối ổn định trong khi hoạt động bưu chính và logistics cốt lõi vẫn chịu áp lực thua lỗ.

Tại cuộc họp báo hồi tháng 5, Chủ tịch Bưu điện Nhật Bản Kazuyuki Negishi nhấn mạnh những lo ngại về tính bền vững của dịch vụ bưu chính phổ cập và hoạt động tại các quầy giao dịch bưu điện. Tập đoàn vì thế muốn cải cách cơ cấu kinh doanh và tăng đầu tư vào những lĩnh vực tăng trưởng như bất động sản và logistics.

Đầu tư 260 tỷ yên vào bất động sản

Theo kế hoạch quản lý trung hạn được nguồn đề cập, Japan Post dự kiến đầu tư khoảng 260 tỷ yên vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn tài chính 2014–2016.

Khoản vốn này được phân bổ cho ba hướng chính: khoảng 180 tỷ yên dành cho hoạt động cho thuê, 50 tỷ yên cho “kinh doanh tạo doanh thu” và 30 tỷ yên cho hoạt động bán căn hộ.

Trong tổng kế hoạch đầu tư khoảng 900 tỷ yên của toàn tập đoàn, không bao gồm hai công ty tài chính là Ngân hàng Bưu chính Nhật Bản và Bảo hiểm Bưu chính Nhật Bản, bất động sản chiếm khoảng 28,8%.

Nguồn vốn lớn thứ hai trong kế hoạch này, sau bưu chính và logistics, cho thấy Japan Post đang đặt kỳ vọng đáng kể vào khả năng tạo lợi nhuận từ quỹ đất.

Mục tiêu được đề ra là nâng lợi nhuận hoạt động từ bất động sản lên khoảng 28 tỷ yên trong giai đoạn kế hoạch và vượt 50 tỷ yên trong tương lai. Xa hơn, tập đoàn muốn lọt vào nhóm 10 nhà phát triển bất động sản tổng hợp hàng đầu.

Tham vọng lọt top 10 không phải mục tiêu dễ dàng

Dù sở hữu lợi thế lớn về đất đai, Japan Post vẫn phải đối mặt với một bài toán khó: cạnh tranh với những nhà phát triển bất động sản đã có vị thế lâu năm.

Ngành bất động sản Nhật Bản có sự hiện diện mạnh của những tập đoàn lớn như Mitsui Fudosan, Mitsubishi Estate và Sumitomo Realty & Development. Những doanh nghiệp này sở hữu kinh nghiệm phát triển dự án, năng lực tài chính, mạng lưới đối tác và thành tích triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn.

Theo số liệu trong nguồn, Nippon Steel Kowa Real Estate khi đó đứng ở vị trí thứ 10 với doanh thu hoạt động 282,2 tỷ yên và lợi nhuận hoạt động 49,7 tỷ yên trong năm tài chính kết thúc vào tháng 3 năm 2014.

Trong khi đó, lợi nhuận hoạt động bất động sản của Japan Post ở mức 23,9 tỷ yên. Điều này có nghĩa tập đoàn phải gần như tăng gấp đôi lợi nhuận để tiến gần đến quy mô của nhóm dẫn đầu.

Một số chuyên gia trong ngành vì vậy đánh giá đây sẽ là một chặng đường đầy thách thức.

Japan Post muốn chuyển sang mô hình “mua – phát triển – bán”

Một thay đổi quan trọng trong chiến lược tương lai là Japan Post không muốn chỉ dựa vào quỹ đất đang sở hữu.

Tập đoàn có kế hoạch mua thêm đất từ bên ngoài, sau đó tự phát triển dự án và đưa tài sản vào danh mục kinh doanh.

Cho đến nay, hoạt động chủ yếu tập trung vào tái phát triển và cho thuê những khu đất quy mô lớn như các công trình bưu chính cũ và cơ sở logistics. Tuy nhiên, mô hình mới sẽ giúp Japan Post chủ động hơn trong việc tìm kiếm cơ hội đầu tư trên thị trường.

Mô hình “luân chuyển bất động sản” về cơ bản gồm việc mua một tài sản, cải tạo hoặc phát triển để gia tăng giá trị, nâng doanh thu cho thuê, sau đó bán tài sản cho nhà đầu tư và dùng nguồn vốn thu được để tiếp tục đầu tư vào dự án tiếp theo.

Đây là mô hình mà Hulic đã phát triển mạnh và trở thành một trong những doanh nghiệp lớn trong ngành.

Nếu Japan Post xây dựng được năng lực tương tự, tập đoàn sẽ không còn bị giới hạn bởi số lượng đất đang sở hữu mà có thể mở rộng quy mô danh mục đầu tư theo điều kiện thị trường.

ROA thấp là một trong những thách thức lớn

Tuy nhiên, mở rộng bất động sản không đồng nghĩa với việc lợi nhuận sẽ tự động tăng.

Theo nguồn, tỷ suất lợi nhuận trên tài sản, hay ROA, của mảng bất động sản Japan Post trong năm tài chính kết thúc vào tháng 3 năm 2014 chỉ đạt 2,5%, thấp hơn các đối thủ cạnh tranh.

Japan Post giải thích một nguyên nhân là nhiều bất động sản mà tập đoàn sở hữu tương đối mới, khiến chi phí khấu hao tạo ra gánh nặng lớn.

Tập đoàn đặt mục tiêu nhanh chóng đưa ROA lên trên 4%, tương đương với mức của các đối thủ.

Điều này sẽ phụ thuộc vào khả năng tăng giá thuê, nâng hiệu suất sử dụng tài sản, kiểm soát chi phí xây dựng và lựa chọn dự án có khả năng tạo dòng tiền tốt.

Trong bối cảnh chi phí xây dựng và lãi suất gia tăng, việc đạt được tỷ suất lợi nhuận cao hơn sẽ không phải nhiệm vụ đơn giản.

Thương vụ Nomura Real Estate từng cho thấy tham vọng của Japan Post

Tham vọng của Japan Post trong lĩnh vực bất động sản không phải mới xuất hiện.

Năm 2017, tập đoàn từng tìm cách mua lại Nomura Real Estate Holdings, một doanh nghiệp lớn trong ngành.

Kỳ vọng khi đó là việc hợp tác với Nomura Real Estate có thể giúp Japan Post phát triển các tài sản trên toàn quốc, bao gồm bưu điện và trung tâm logistics, đồng thời tạo ra hiệu ứng cộng hưởng về chuyên môn và kinh nghiệm.

Tuy nhiên, thương vụ sau đó bị hủy bỏ do bất đồng về các điều khoản, trong đó có giá mua.

Japan Post cuối cùng lựa chọn tiếp tục mở rộng hoạt động độc lập.

Việc sở hữu quỹ đất lớn vẫn giúp tập đoàn có tiềm năng đáng kể, nhưng câu hỏi quan trọng là liệu Japan Post có thể tự xây dựng đầy đủ năng lực phát triển bất động sản mà không cần dựa quá nhiều vào những nhà phát triển lớn hay không.

Vì sao quỹ đất của Japan Post có thể trở thành lợi thế chiến lược?

Lợi thế của Japan Post nằm ở sự kết hợp giữa quy mô quỹ đất, vị trí và khả năng tái phát triển.

Nhiều khu đất nằm gần nhà ga hoặc tại trung tâm các thành phố. Khi nhu cầu về văn phòng, căn hộ, thương mại và các không gian đô thị đa chức năng thay đổi, những tài sản này có thể được tái cấu trúc để tạo ra giá trị cao hơn so với mục đích sử dụng ban đầu.

Đây cũng là lý do chiến lược bất động sản của Japan Post được xem là một hướng đi có tiềm năng trong quá trình cải tổ tập đoàn.

Nếu thực hiện tốt, Japan Post có thể biến những tài sản vốn phục vụ mạng lưới bưu chính truyền thống thành các nguồn doanh thu dài hạn.

Chiến lược bất động sản của Bưu điện Nhật Bản cho thấy một sự chuyển đổi đáng chú ý từ mô hình doanh nghiệp bưu chính truyền thống sang tập đoàn đa ngành có khả năng khai thác tài sản bất động sản.

Thay vì coi các bưu điện cũ, ký túc xá và cơ sở logistics là những tài sản cần duy trì theo cách thức truyền thống, Japan Post đang nhìn chúng dưới góc độ tài sản phát triển đô thị.

Từ Nihonbashi, Ginza, Yokohama đến Kyoto và Fukuoka, những khu đất có vị trí tốt có thể trở thành các tòa nhà văn phòng cao tầng, trung tâm thương mại hoặc khu căn hộ hiện đại. Riêng dự án tại Nihonbashi đã cho thấy quy mô rất lớn, với tổng chi phí ước tính 508,8 tỷ yên và các tòa nhà cao tới hơn 200 mét.

Tuy nhiên, để biến quỹ đất thành lợi nhuận thực tế, Japan Post vẫn phải giải quyết nhiều bài toán về năng lực phát triển, hiệu quả sử dụng vốn, chi phí xây dựng, lãi suất và cạnh tranh trong ngành.

Nếu thành công, chiến lược này có thể giúp Japan Post xây dựng một trụ cột doanh thu mới và tiến gần hơn đến mục tiêu trở thành một trong 10 nhà phát triển bất động sản tổng hợp hàng đầu.

Câu hỏi về lĩnh vực kinh doanh của Japan Pos

1. Vì sao Bưu điện Nhật Bản đẩy mạnh kinh doanh bất động sản?

Japan Post muốn đa dạng hóa nguồn thu trong bối cảnh hoạt động bưu chính và logistics truyền thống chịu nhiều áp lực. Tập đoàn sở hữu quỹ đất lớn tại các vị trí đắc địa nên bất động sản được xem là một lĩnh vực có khả năng tạo nguồn thu ổn định hơn.

2. Japan Post đang sở hữu quỹ đất có giá trị như thế nào?

Theo nội dung nguồn, tổng giá trị sổ sách đất đai thuộc sở hữu trên toàn quốc ước khoảng 1,4 nghìn tỷ yên. Hơn 200 bất động sản thương mại được đánh giá có tiềm năng phát triển, với tổng diện tích khoảng 400.000 m².

3. JP noie là gì?

JP noie là thương hiệu kinh doanh căn hộ cho thuê của Japan Post. Theo nguồn, hệ thống này có bất động sản tại khoảng 30 địa điểm trên toàn Nhật Bản, chủ yếu tập trung ở Tokyo và Osaka.

4. Japan Post có muốn mua thêm đất để làm bất động sản không?

Có. Tập đoàn dự kiến không chỉ tái phát triển quỹ đất sẵn có mà còn tích cực mua đất từ bên ngoài để thực hiện các dự án phát triển riêng.

5. Mục tiêu top 10 nhà phát triển bất động sản có khả thi không?

Đây là mục tiêu đầy tham vọng. Japan Post có lợi thế lớn về quỹ đất nhưng phải cạnh tranh với những nhà phát triển đã có nhiều kinh nghiệm. Theo số liệu trong nguồn, lợi nhuận hoạt động bất động sản khi đó cần tăng gần gấp đôi để tiến gần quy mô của doanh nghiệp đứng thứ 10.

6. Mô hình kinh doanh luân chuyển bất động sản là gì?

Đây là mô hình mua bất động sản, cải tạo hoặc phát triển để nâng giá trị và doanh thu cho thuê, sau đó bán lại cho quỹ hoặc tổ chức khác. Nguồn vốn thu được tiếp tục được sử dụng cho các dự án bất động sản mới.