BĐS Trường Minh trả 6.000 tỷ đồng gốc trái phiếu, nợ phải trả tăng mạnh lên gần 26.775 tỷ đồng

Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Trường Minh vừa công bố thông tin về tình hình thanh toán gốc và lãi trái phiếu. Trong ngày 8/9/2026, doanh nghiệp đã hoàn tất nghĩa vụ đối với hai lô trái phiếu có tổng giá trị phát hành 5.500 tỷ đồng.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh tình hình tài chính của BĐS Trường Minh có nhiều thay đổi đáng chú ý. Đến cuối tháng 6/2026, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp tăng mạnh lên gần 26.775 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế nửa đầu năm chuyển từ lãi sang lỗ.

BĐS Trường Minh thanh toán hơn 5.992 tỷ đồng gốc và lãi trái phiếu

Theo văn bản gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), ngày 8/9/2026, BĐS Trường Minh đã thanh toán 2.500 tỷ đồng tiền gốc và 223,75 tỷ đồng tiền lãi của lô trái phiếu mã TRM32501.

Cùng ngày, doanh nghiệp tiếp tục thanh toán 3.000 tỷ đồng tiền gốc và 268,5 tỷ đồng tiền lãi của lô trái phiếu TRM32502.

Như vậy, tổng số tiền gốc mà BĐS Trường Minh đã thanh toán trong ngày là 5.500 tỷ đồng, trong khi tiền lãi tương ứng lên tới 492,25 tỷ đồng. Tổng giá trị cả gốc và lãi được thanh toán đạt khoảng 5.992,25 tỷ đồng.

Hai lô trái phiếu này đều được BĐS Trường Minh phát hành vào ngày 8/9/2025, kỳ hạn 12 tháng, với lãi suất cố định 8,95%/năm. Tiền lãi được thanh toán một lần khi trái phiếu đến hạn.

Việc doanh nghiệp hoàn tất thanh toán đúng thời điểm đáo hạn là thông tin đáng chú ý trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn được theo dõi chặt chẽ về khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính.

BĐS Trường Minh còn 4.500 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn năm 2028

Sau khi hoàn tất thanh toán hai lô TRM32501 và TRM32502, theo thông tin công bố trên HNX, BĐS Trường Minh vẫn còn một lô trái phiếu đang lưu hành là TRM12503 với giá trị 4.500 tỷ đồng.

Lô trái phiếu này có kỳ hạn 36 tháng và dự kiến đáo hạn vào ngày 14/10/2028.

So với hai lô vừa được thanh toán, TRM12503 có thời gian còn lại dài hơn đáng kể. Tuy nhiên, quy mô 4.500 tỷ đồng cũng đồng nghĩa với một nghĩa vụ tài chính lớn mà doanh nghiệp cần chuẩn bị nguồn lực để thanh toán khi đến hạn, nếu không có phương án cơ cấu hoặc xử lý trước thời điểm đáo hạn.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, khả năng tạo dòng tiền từ dự án, tiến độ bán hàng, thu hồi các khoản phải thu và khả năng tiếp cận nguồn vốn mới thường là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực thanh toán trái phiếu.

Quyền tài sản liên quan hợp đồng với Capitaland Tower được thế chấp tại TCBS

Một chi tiết đáng chú ý trong hồ sơ của BĐS Trường Minh liên quan đến tài sản bảo đảm và các quyền tài sản của doanh nghiệp.

Theo tài liệu được cung cấp, ngày 11/10/2025, BĐS Trường Minh đã đem toàn bộ các quyền tài sản và các khoản phải thu phát sinh từ hoặc liên quan đến Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 01/2025/HTĐT/CTC-TRM ký giữa BĐS Trường Minh và Công ty TNHH Capitaland Tower ngày 7/10/2025 để thế chấp tại Công ty CP Chứng khoán Kỹ thương (TCBS).

Việc sử dụng quyền tài sản và khoản phải thu làm tài sản bảo đảm là hình thức thường xuất hiện trong hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Những quyền tài sản này có thể gắn với dòng tiền hoặc quyền lợi kinh tế phát sinh từ các hợp đồng kinh doanh, hợp tác hoặc dự án.

Tuy nhiên, giá trị thực tế và khả năng chuyển hóa thành dòng tiền phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, tiến độ thực hiện dự án cũng như các điều kiện pháp lý liên quan.

Từng thế chấp một phần dự án Dream City tại Techcombank

Trước đó, vào cuối tháng 8/2023, BĐS Trường Minh cũng sử dụng phần dự án tại các lô đất CT02, CT03 và CT04 thuộc Dự án Khu đô thị sinh thái Dream City tại Hưng Yên để thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank).

BĐS Trường Minh được biết đến là chủ đầu tư của dự án này, với tổng vốn đầu tư gần 6.863 tỷ đồng theo thông tin trong hồ sơ được công bố.

Dự án Khu đô thị sinh thái Dream City có tên thương mại là Vinhomes Ocean Park 2, nằm tại Hưng Yên. Đây là một trong những dự án quy mô lớn trong hệ sinh thái phát triển đô thị tại khu vực phía Đông Hà Nội.

Việc tài sản dự án từng được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ tài chính cho thấy hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp có sự gắn kết đáng kể với tài sản và quyền lợi kinh tế phát sinh từ dự án.

BĐS Trường Minh có lịch sử thay đổi cổ đông đáng chú ý

BĐS Trường Minh được thành lập vào tháng 8/2022, đặt trụ sở chính tại Dự án Khu đô thị sinh thái Dream City ở Hưng Yên.

Thời điểm mới thành lập, doanh nghiệp có vốn điều lệ hơn 3.501 tỷ đồng. Trong cơ cấu ban đầu, Công ty CP Vinhomes sở hữu tới 99,9% vốn điều lệ, trong khi 0,1% còn lại thuộc về bà Nguyễn Thủy Hà. Người đại diện theo pháp luật khi đó là bà Vũ Thái Ninh, Tổng Giám đốc.

Tuy nhiên, cơ cấu sở hữu của BĐS Trường Minh đã thay đổi khá nhanh sau đó.

Theo đăng ký thay đổi vào tháng 9/2022, cổ đông của doanh nghiệp gồm Công ty TNHH Đầu tư Dream City Villas Hưng Yên sở hữu 49%, bà Nguyễn Linh Phương sở hữu 49% và bà Phùng Thu Hiền sở hữu 2%.

Đến tháng 4/2023, Dream City Villas Hưng Yên nâng tỷ lệ sở hữu tại BĐS Trường Minh lên 98%. Phần vốn còn lại do Vinhomes nắm 0,5% và bà Phùng Thu Hiền sở hữu 1,5%.

Đến tháng 3/2024, toàn bộ phần vốn của Dream City Villas Hưng Yên được ủy quyền cho ông Đinh Hào Hiệp.

Sau nhiều lần điều chỉnh, đến tháng 10/2025, vốn điều lệ của BĐS Trường Minh tăng lên hơn 3.738 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông lúc này gồm Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Hưng Yên sở hữu 98% và ông Dương Đình Lộc sở hữu 2%.

Ông Ngô Văn Kiên được ủy quyền phần vốn góp hơn 3.663 tỷ đồng tại BĐS Trường Minh. Ông cũng giữ vị trí Chủ tịch Hội đồng thành viên và Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, BĐS Trường Minh còn có một người đại diện theo pháp luật khác là bà Hoàng Thị Hương, sinh năm 1987, giữ chức Tổng Giám đốc.

Công ty đứng sau 98% vốn BĐS Trường Minh

Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Hưng Yên, đơn vị sở hữu 98% vốn BĐS Trường Minh theo cơ cấu tháng 10/2025, được thành lập vào tháng 4/2022.

Tên ban đầu của doanh nghiệp là Công ty TNHH Masterise Hưng Yên, với ngành nghề đăng ký kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản.

Khi mới thành lập, doanh nghiệp có vốn điều lệ 194 tỷ đồng. Ông Võ Trí Anh giữ chức Tổng Giám đốc kiêm Người đại diện theo pháp luật.

Đến tháng 3/2024, doanh nghiệp tăng vốn điều lệ lên gần 993 tỷ đồng. Đây cũng là thời điểm diễn ra đợt phát hành hai lô trái phiếu mã HIDCB2324001 và HIDCB2324002 với tổng giá trị phát hành 7.200 tỷ đồng.

Cũng trong thời điểm này, ông Ngô Văn Kiên, sinh năm 1996, trở thành Tổng Giám đốc kiêm Người đại diện theo pháp luật của Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên.

Theo công bố thay đổi gần nhất ngày 5/9/2026, ông Kiên vẫn đảm nhiệm vị trí này. Doanh nghiệp còn có người đại diện theo pháp luật khác là bà Nguyễn Hương Giang, sinh năm 1987, giữ chức Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Nửa đầu năm 2026, BĐS Trường Minh chuyển từ lãi sang lỗ

Bên cạnh câu chuyện trái phiếu, báo cáo tài chính bán niên 2026 của BĐS Trường Minh cũng cho thấy nhiều biến động đáng chú ý.

Tại ngày 30/6/2026, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đạt hơn 3.632 tỷ đồng, tăng khoảng 95 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đầu tư của chủ sở hữu ở mức hơn 3.738 tỷ đồng.

Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đã chuyển sang trạng thái âm hơn 106 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước vẫn ở mức gần 36 tỷ đồng.

Riêng 6 tháng đầu năm 2026, BĐS Trường Minh ghi nhận lỗ ròng gần 108 tỷ đồng, trái ngược với khoản lãi hơn 37 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2025.

Sự đảo chiều từ có lãi sang thua lỗ là một yếu tố cần được theo dõi, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn đang có nghĩa vụ trái phiếu hàng nghìn tỷ đồng.

Tổng nợ phải trả tăng mạnh lên gần 26.775 tỷ đồng

Biến động đáng chú ý hơn nằm ở quy mô nợ phải trả.

Tại thời điểm 30/6/2026, tổng nợ phải trả của BĐS Trường Minh tăng từ hơn 9.110 tỷ đồng lên gần 26.775 tỷ đồng.

Như vậy, chỉ trong vòng một năm, tổng nợ phải trả tăng thêm khoảng 17.665 tỷ đồng.

Theo thông tin được công bố, nguyên nhân chủ yếu đến từ khoản nợ phải trả khác, tăng từ gần 8.459 tỷ đồng lên khoảng 16.775 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, trong kỳ doanh nghiệp phát sinh khoản nợ vay từ phát hành trái phiếu lên tới 10.000 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước chưa ghi nhận khoản mục này.

Những con số trên cho thấy quy mô nguồn vốn và nghĩa vụ tài chính của BĐS Trường Minh đã thay đổi đáng kể trong một năm.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc gia tăng nợ không nhất thiết đồng nghĩa với rủi ro ngay lập tức nếu nguồn vốn được sử dụng để phát triển dự án và tạo ra dòng tiền tương ứng. Tuy nhiên, khi lợi nhuận giảm và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cần được theo dõi, khả năng cân đối nguồn vốn trong những kỳ tiếp theo sẽ là yếu tố quan trọng.

Điểm tích cực: BĐS Trường Minh không còn dư nợ ngân hàng

Một điểm đáng chú ý trong bức tranh tài chính của BĐS Trường Minh là doanh nghiệp đã không còn dư nợ ngân hàng tại thời điểm cuối tháng 6/2026.

Trước đó, trong nửa đầu năm 2025, doanh nghiệp còn ghi nhận dư nợ ngân hàng gần 652 tỷ đồng.

Việc khoản dư nợ ngân hàng được đưa về 0 giúp doanh nghiệp giảm áp lực đối với kênh tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nghĩa vụ tài chính từ trái phiếu và các khoản phải trả khác lại tăng mạnh.

Do đó, khi đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp, không nên chỉ nhìn vào riêng dư nợ ngân hàng mà cần xem xét tổng thể cơ cấu nợ, kỳ hạn trái phiếu, dòng tiền, tài sản bảo đảm, khoản phải thu và khả năng tạo doanh thu từ các dự án.

Bức tranh tài chính cần được nhìn từ cả tài sản và dòng tiền

Việc BĐS Trường Minh hoàn tất thanh toán gần 6.000 tỷ đồng gốc và lãi của hai lô trái phiếu trong ngày 8/9/2026 là một thông tin đáng chú ý.

Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn còn lô trái phiếu TRM12503 trị giá 4.500 tỷ đồng dự kiến đáo hạn vào tháng 10/2028. Trong khi đó, báo cáo bán niên 2026 cho thấy tổng nợ phải trả tăng mạnh và doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ đáng kể.

Điều này khiến khả năng tạo dòng tiền trong các kỳ tới trở thành một trong những yếu tố cần được quan tâm.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, lợi nhuận kế toán và dòng tiền thực tế có thể có sự khác biệt do đặc thù ghi nhận doanh thu, chi phí, khoản phải thu và tiến độ dự án. Vì vậy, việc đánh giá sức khỏe tài chính cần dựa trên nhiều chỉ tiêu thay vì chỉ nhìn vào một khoản mục riêng lẻ.

Trong thời gian tới, tiến độ triển khai và khai thác các dự án, khả năng thu hồi các khoản phải thu, cơ cấu nợ và kế hoạch xử lý nghĩa vụ trái phiếu sẽ là những thông tin đáng theo dõi đối với BĐS Trường Minh.

Câu hỏi thường gặp về BĐS Trường Minh và trái phiếu

1. BĐS Trường Minh đã thanh toán bao nhiêu tiền trái phiếu ngày 8/9/2026?

Trong ngày 8/9/2026, doanh nghiệp thanh toán 5.500 tỷ đồng tiền gốc của hai lô trái phiếu TRM32501 và TRM32502, cùng 492,25 tỷ đồng tiền lãi. Tổng số tiền gốc và lãi đạt khoảng 5.992,25 tỷ đồng.

2. BĐS Trường Minh còn bao nhiêu trái phiếu đang lưu hành?

Theo thông tin công bố trên HNX, doanh nghiệp còn lô trái phiếu mã TRM12503 trị giá 4.500 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng và dự kiến đáo hạn ngày 14/10/2028.

3. Hai lô trái phiếu TRM32501 và TRM32502 có lãi suất bao nhiêu?

Hai lô trái phiếu được phát hành ngày 8/9/2025, có kỳ hạn 12 tháng và lãi suất cố định 8,95%/năm. Lãi được thanh toán một lần khi trái phiếu đáo hạn.

4. Tình hình kinh doanh của BĐS Trường Minh trong nửa đầu năm 2026 như thế nào?

Trong 6 tháng đầu năm 2026, BĐS Trường Minh lỗ ròng gần 108 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2025 doanh nghiệp ghi nhận khoản lãi hơn 37 tỷ đồng.

5. Tổng nợ của BĐS Trường Minh hiện ở mức nào?

Tại ngày 30/6/2026, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp gần 26.775 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức hơn 9.110 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

6. BĐS Trường Minh có còn dư nợ ngân hàng không?

Theo số liệu tại ngày 30/6/2026, doanh nghiệp không còn dư nợ ngân hàng, trong khi nửa đầu năm 2025 từng ghi nhận dư nợ gần 652 tỷ đồng.

7. BĐS Trường Minh liên quan đến dự án nào tại Hưng Yên?

BĐS Trường Minh được biết đến là chủ đầu tư Dự án Khu đô thị sinh thái Dream City tại Hưng Yên, có tên thương mại là Vinhomes Ocean Park 2. Dự án được nêu trong hồ sơ với tổng vốn đầu tư gần 6.863 tỷ đồng.