Bất ngờ khu vực Đông Anh xuất hiện dự án căn hộ 150 triệu đồng/m2

Giá chung cư Hà Nội lập mặt bằng mới: Trung bình 102 triệu/m²

Báo cáo thị trường quý 1/2026 từ CBRE cho thấy bức tranh bất động sản căn hộ tại Hà Nội tiếp tục có nhiều biến động đáng chú ý, đặc biệt là xu hướng tăng giá mạnh ở phân khúc sơ cấp.

Trong quý đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 8.010 căn hộ mở bán mới – mức cao nhất trong quý 1 kể từ năm 2021 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, so với quý 4/2025, nguồn cung vẫn thấp hơn 46% do yếu tố mùa vụ.

Điểm nổi bật nhất chính là giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m², tăng tới 29% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức giá vượt cả Thành phố Hồ Chí Minh (khoảng 91 triệu đồng/m²), đánh dấu sự thay đổi đáng kể trong cán cân giá giữa hai thị trường lớn nhất cả nước.

Đông Anh gây “sốc” với căn hộ 150 triệu/m²

Xu hướng nâng cấp phân khúc không còn giới hạn ở khu vực trung tâm mà đang lan rộng ra các vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm hay Hoài Đức.

Đáng chú ý, tại Đông Anh – khu vực vốn được xem là thị trường tầm trung – đã xuất hiện dự án căn hộ có giá tiệm cận 150 triệu đồng/m². Đây là mức giá từng chỉ xuất hiện ở các quận nội đô, cho thấy sự thay đổi mạnh mẽ trong định vị sản phẩm.

Không chỉ Đông Anh, các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên) cũng không còn nguồn cung dưới 60 triệu đồng/m². Các dự án như Ecopark hay Vinhomes Ocean Park 2 đang góp phần kéo mặt bằng giá toàn thị trường tăng lên.

Nguồn cung dồi dào nhưng thanh khoản chậm lại

Dù nguồn cung tăng mạnh, thị trường lại ghi nhận dấu hiệu “hạ nhiệt” về thanh khoản. Tổng lượng căn hộ bán được trong quý đạt 5.382 căn, giảm 60% so với quý trước do ảnh hưởng kỳ nghỉ Tết, nhưng vẫn tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mở bán mới chỉ đạt khoảng 50%, thấp hơn đáng kể so với mức 70% của các quý trước đó.

Nguyên nhân chính đến từ:

• Lãi suất tăng, ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà
• Giá bán cao, tiệm cận ngưỡng chi trả của người mua thực
• Người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra chính sách hỗ trợ như cố định lãi suất, giãn thời gian trả nợ gốc hoặc ưu đãi thanh toán.

Thị trường thứ cấp chững lại sau giai đoạn tăng nóng

Trái ngược với thị trường sơ cấp, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý 1/2026 gần như đi ngang, duy trì ở mức trung bình khoảng 62 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, hơn một nửa số dự án trên thị trường thứ cấp ghi nhận giá chào bán giảm hoặc không đổi so với quý trước. Đây là sự thay đổi lớn so với giai đoạn trước, khi tỷ lệ giảm giá chỉ dưới 5%.

Dù vậy, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp vẫn tăng khoảng 21%, phản ánh đà tăng mạnh trong năm 2025.

Nguyên nhân khiến thị trường thứ cấp chững lại bao gồm:

• Áp lực tài chính từ lãi suất vay tăng
• Nhiều chủ nhà hết thời gian ân hạn nợ
• Nhu cầu đầu tư giảm nhiệt

Triển vọng năm 2026: Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Dự kiến trong năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 36.000 căn, tương đương năm 2025. Trong đó, hơn 35% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang.

Theo các chuyên gia, thị trường đang chuyển sang giai đoạn “chọn lọc”, với những đặc điểm:

• Người mua có nhiều lựa chọn hơn
• Thời gian ra quyết định dài hơn
• Yêu cầu cao hơn về chất lượng, giá và chính sách tài chính

Điều này đồng nghĩa với việc chỉ những dự án có vị trí tốt, sản phẩm chất lượng và chính sách linh hoạt mới có thể cạnh tranh hiệu quả.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào một chu kỳ mới với mặt bằng giá cao chưa từng có. Sự xuất hiện của các dự án 150 triệu/m² tại Đông Anh không chỉ phản ánh xu hướng nâng cấp sản phẩm mà còn cho thấy kỳ vọng lớn vào sự phát triển hạ tầng và đô thị hóa vùng ven.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất và áp lực tài chính gia tăng, thị trường sẽ không còn tăng trưởng “nóng” mà chuyển sang giai đoạn chọn lọc – nơi chất lượng và giá trị thực trở thành yếu tố quyết định.