Bất động sản Trung Quốc: Giá nhà có thể ổn định nhưng sự phân hóa sẽ ngày càng mạnh

Từ mùa thu năm 2026, câu chuyện bất động sản tại Trung Quốc đang dần thay đổi. Nếu vài năm trước, câu hỏi phổ biến của nhiều gia đình là “có nên mua nhà hay không”, thì hiện nay một câu hỏi khác bắt đầu xuất hiện thường xuyên hơn: nếu mua, nên chọn thành phố nào và khu vực nào?

Đây là sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý thị trường.

Các tổ chức nghiên cứu và tài chính lớn như CICC, CITIC Securities và Goldman Sachs được cho là đang có cách nhìn tương đối gần nhau về triển vọng bất động sản Trung Quốc: thị trường có khả năng tiến tới trạng thái ổn định sau giai đoạn điều chỉnh, đồng thời sự phân hóa giữa các thành phố và từng loại tài sản sẽ ngày càng rõ rệt.

Nếu xu hướng này tiếp diễn, thị trường nhà ở Trung Quốc có thể không quay lại thời kỳ giá nhà tăng đồng loạt như trước đây. Thay vào đó, một số đô thị lớn, khu vực trung tâm và dự án có chất lượng tốt có thể phục hồi trước, trong khi những thị trường có dân số suy giảm, nguồn cung dư thừa hoặc nền kinh tế yếu hơn sẽ cần nhiều thời gian hơn.

Với các gia đình có nhu cầu mua nhà thực tế, điều quan trọng không còn đơn giản là đoán “giá nhà năm sau tăng hay giảm”, mà là xác định tài sản nào có khả năng giữ giá trị và phù hợp với khả năng tài chính của gia đình.

Giá nhà Trung Quốc đang giảm chậm lại

Một trong những tín hiệu đáng chú ý nhất nằm ở tốc độ điều chỉnh giá.

Theo số liệu được nêu trong nguồn, báo cáo về thay đổi giá bán nhà ở thương mại tại 70 thành phố lớn và vừa của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố ngày 17/8/2026 cho thấy giá nhà ở thương mại mới xây dựng trong tháng 7 giảm 3,2% so với cùng kỳ năm trước.

Con số này thấp hơn mức giảm 3,3% trong tháng 6.

Chênh lệch chỉ 0,1 điểm phần trăm có vẻ không lớn, nhưng trong một thị trường đã trải qua thời gian dài điều chỉnh, việc tốc độ giảm chậm lại liên tục có thể được xem là tín hiệu cần theo dõi.

Tuy nhiên, điều quan trọng hơn nằm ở sự khác biệt giữa các thành phố.

Thượng Hải tiếp tục là trường hợp nổi bật khi giá nhà mới trong tháng 7 tăng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước theo số liệu được dẫn trong nguồn.

Trong khi đó, Bắc Kinh giảm khoảng 2,3%, Quảng Châu giảm 2,2% và Thâm Quyến giảm 2,9%.

Như vậy, ngay trong nhóm các đô thị lớn nhất Trung Quốc, diễn biến giá nhà cũng không đồng nhất.

Điều này cho thấy việc sử dụng một con số trung bình của toàn quốc để đánh giá một căn nhà cụ thể ngày càng trở nên kém chính xác.

Nhà mới và nhà cũ đang đi trên hai đường cong khác nhau

Một điểm đáng chú ý khác là sự khác biệt giữa nhà mới và nhà hiện hữu.

Theo số liệu được nguồn dẫn từ Học viện Chỉ số Trung Quốc, tháng 5/2025, giá trung bình nhà ở mới tại 100 thành phố lớn đạt khoảng 16.815 nhân dân tệ/m², tăng 0,30% so với tháng trước và 2,56% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, giá nhà hiện hữu bình quân ở cùng nhóm thành phố khoảng 13.794 nhân dân tệ/m², giảm 0,71% so với tháng trước và giảm 7,24% so với cùng kỳ.

Những con số này cho thấy hai phân khúc đang vận động khác nhau.

Nhà mới tại những thành phố trọng điểm có thể được hỗ trợ bởi các dự án chất lượng cao, vị trí tốt, chính sách tín dụng và nhu cầu nâng cấp nhà ở. Trong khi đó, thị trường nhà cũ phải đối mặt với lượng hàng tồn, áp lực giảm giá và sự cạnh tranh ngày càng lớn giữa các chủ nhà.

Đây cũng là lý do thị trường bất động sản Trung Quốc khó có thể được mô tả chỉ bằng một chữ “tăng” hoặc “giảm”.

Có thể xảy ra tình trạng giá nhà mới tại một khu vực tăng trong khi giá nhà cũ gần đó vẫn giảm.

Một dự án có vị trí tốt có thể bán nhanh, trong khi một căn hộ cũ có diện tích tương tự cách đó vài kilomet lại mất nhiều tháng mới tìm được người mua.

Chính sách đang đóng vai trò quan trọng trong quá trình ổn định thị trường

Một nguyên nhân quan trọng phía sau quá trình ổn định bất động sản Trung Quốc là sự thay đổi định hướng chính sách.

Tại cuộc họp Bộ Chính trị ngày 26/9/2024, Trung Quốc đưa ra định hướng thúc đẩy ổn định và phục hồi thị trường bất động sản.

Sau đó, các báo cáo công tác Chính phủ tiếp tục nhấn mạnh mục tiêu ổn định thị trường, xử lý những vấn đề liên quan đến nhà ở và hỗ trợ quá trình chuyển đổi của ngành.

Các cơ quan như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, cơ quan quản lý tài chính và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn đã triển khai nhiều biện pháp liên quan đến tín dụng, lãi suất thế chấp, tỷ lệ trả trước, cơ chế “danh sách trắng” và hỗ trợ bàn giao nhà.

Ở cấp địa phương, nhiều thành phố lớn cũng điều chỉnh chính sách mua nhà.

Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến, Hàng Châu, Thành Đô, Nam Kinh và Tô Châu lần lượt điều chỉnh một số quy định liên quan đến điều kiện mua nhà, cư trú, tín dụng hoặc quỹ dự phòng.

Điểm đáng chú ý là chính sách không được áp dụng giống nhau ở mọi địa phương.

Thay vào đó, xu hướng ngày càng rõ là “chính sách phù hợp với từng thành phố”.

Điều này có ý nghĩa lớn đối với người mua nhà.

Một chính sách có thể kích thích giao dịch tại một thành phố đang thiếu nguồn cung, nhưng lại không đủ để giải quyết vấn đề tại một thành phố có dân số giảm và tồn kho lớn.

Thượng Hải nổi bật, nhưng không thể đại diện cho toàn Trung Quốc

Nếu chỉ nhìn vào Thượng Hải, người quan sát có thể dễ dàng hình thành một kỳ vọng rất tích cực về thị trường nhà ở Trung Quốc.

Theo nội dung nguồn, giá nhà mới tại Thượng Hải đã duy trì mức tăng khoảng 3% trong nhiều tháng và một số dự án nhà ở cao cấp tại khu vực trung tâm có tốc độ hấp thụ nhanh.

Nhưng đó là câu chuyện của một đô thị có những đặc điểm rất riêng.

Thượng Hải sở hữu nền kinh tế lớn, hệ thống dịch vụ phát triển, nhiều ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và sức hút dân cư mạnh.

Bắc Kinh, Thâm Quyến, Quảng Châu và một số thành phố phát triển khác cũng có những lợi thế tương tự ở các mức độ khác nhau.

Trong khi đó, tại nhiều thành phố hạng ba và hạng tư, bài toán lại hoàn toàn khác.

Nguồn cung nhà ở tồn đọng lớn, dân số trẻ suy giảm, cơ hội việc làm hạn chế và nhu cầu mua nhà yếu có thể khiến quá trình phục hồi kéo dài hơn.

Đây chính là lý do thị trường bất động sản Trung Quốc đang bước vào một giai đoạn mà vị trí có thể quan trọng hơn bao giờ hết.

Dân số, việc làm và dịch vụ công quyết định giá trị bất động sản

Một căn nhà không chỉ được định giá bằng diện tích hoặc thiết kế.

Về dài hạn, giá trị của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào việc có bao nhiêu người muốn sống ở đó.

Nếu một thành phố liên tục thu hút lao động trẻ, có nhiều việc làm chất lượng cao, hệ thống giáo dục và y tế tốt, giao thông thuận tiện thì nhu cầu nhà ở có cơ sở để duy trì.

Ngược lại, nếu dân số trẻ liên tục rời đi và ngành công nghiệp chủ lực suy yếu, việc giá nhà giảm là một rủi ro cần tính đến.

Theo nội dung nguồn, kế hoạch thúc đẩy đô thị hóa mới của Trung Quốc nhấn mạnh việc nâng cao khả năng tiếp nhận dân cư của các cụm đô thị và vùng đô thị, đồng thời phân bổ nguồn lực đất đai, tài chính và ngân sách cho những khu vực có khả năng tạo việc làm và hấp thụ dân số.

Đây có thể là một trong những yếu tố quan trọng định hình thị trường nhà ở trong nhiều năm tới.

Nơi nào có người đến, việc làm đến và dịch vụ công phát triển, nơi đó có cơ sở tốt hơn để duy trì nhu cầu nhà ở.

Vì sao thị trường Trung Quốc ngày càng phân hóa?

Có thể nhìn sự phân hóa này qua ba yếu tố lớn.

Thứ nhất là dân số

Thành phố tăng dân số có lợi thế tự nhiên về nhu cầu nhà ở.

Ngược lại, nơi dân số giảm sẽ phải đối mặt với bài toán dư thừa nguồn cung.

Thứ hai là công nghiệp

Một thành phố có nhiều ngành công nghiệp và doanh nghiệp mạnh sẽ tạo ra việc làm, thu nhập và nhu cầu mua nhà.

Không có việc làm ổn định, thị trường nhà ở rất khó duy trì sức mua trong dài hạn.

Thứ ba là dịch vụ công

Trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, môi trường sống và tiện ích đô thị ngày càng trở thành yếu tố quyết định khi người dân lựa chọn nơi ở.

Điều đó giải thích tại sao một căn hộ gần ga tàu điện ngầm, trường học tốt và khu vực có việc làm vẫn có thể được quan tâm ngay cả khi thị trường chung yếu.

Trong khi đó, một căn hộ có diện tích lớn nhưng nằm xa trung tâm, thiếu dịch vụ và mất nhiều thời gian di chuyển có thể gặp khó khăn khi bán lại.

Nhà ở Trung Quốc đang trở lại đúng chức năng cơ bản?

Một thay đổi lớn khác là quan niệm về nhà ở.

Trong hai thập kỷ trước, nhiều gia đình coi bất động sản vừa là nơi ở vừa là công cụ tích lũy tài sản.

Khi giá nhà tăng nhanh, tâm lý “mua trước rồi chờ giá tăng” từng rất phổ biến.

Nhưng thị trường hiện nay đang buộc người mua phải suy nghĩ khác.

Nhà ở cần được đánh giá dựa trên chất lượng sống: thiết kế căn hộ, ánh sáng, hướng nhà, mật độ cư dân, quản lý tòa nhà, tiện ích, khoảng cách đến nơi làm việc và trường học.

Các chương trình thúc đẩy nhà ở chất lượng cao tại một số thành phố cũng đang khiến cạnh tranh trong ngành chuyển từ việc chỉ xây thật nhiều sang việc xây những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Điều này có thể khiến những căn nhà cũ, chất lượng thấp hoặc vị trí kém ngày càng khó cạnh tranh.

Lãi suất thấp không có nghĩa nên vay tối đa để mua nhà

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với các gia đình.

Môi trường lãi suất thấp có thể giúp người mua nhà giảm chi phí vay so với trước đây.

Nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc nên sử dụng đòn bẩy tối đa.

Một gia đình nên tính toán khả năng trả nợ dựa trên thu nhập thực tế, mức tiết kiệm và triển vọng việc làm thay vì chỉ nhìn vào lãi suất hiện tại.

Theo nguyên tắc thận trọng được nêu trong nguồn, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng có thể được kiểm soát quanh mức không quá 30% thu nhập sau thuế của hộ gia đình, đồng thời duy trì quỹ tiền mặt tương đương khoảng 6-12 tháng chi phí sinh hoạt.

Đây không phải một quy tắc bắt buộc cho mọi gia đình, nhưng là một cách tiếp cận tương đối thận trọng.

Bởi rủi ro lớn nhất không phải là giá nhà giảm vài phần trăm.

Rủi ro lớn hơn là thu nhập giảm trong khi khoản vay vẫn phải trả đều đặn hàng tháng.

Nếu mua nhà, nên ưu tiên thành phố và vị trí trước khi nghĩ đến giá

Trong bối cảnh phân hóa ngày càng mạnh, thứ tự lựa chọn cũng cần thay đổi.

Không nên bắt đầu bằng câu hỏi:

“Căn hộ này có rẻ không?”

Nên bắt đầu bằng:

“Thành phố này có giữ được dân số và việc làm không?”

Sau đó mới đến khu vực, vị trí, giao thông, trường học, bệnh viện, chất lượng dự án và giá.

Các đô thị như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến cùng một số thành phố phát triển như Hàng Châu, Nam Kinh, Thành Đô, Tô Châu và Hợp Phì có những lợi thế nhất định về công nghiệp, dịch vụ và dân số.

Tuy nhiên, ngay cả trong những thành phố này, không phải mọi khu vực đều có triển vọng giống nhau.

Một căn hộ ở vị trí trung tâm có khả năng tiếp cận giao thông và dịch vụ tốt không thể được đánh đồng với một dự án xa trung tâm chỉ vì cả hai đều nằm trong cùng một thành phố.

Người sở hữu nhiều bất động sản nên làm gì?

Với các gia đình đang sở hữu nhiều căn nhà, chiến lược có thể khác với người mua căn nhà đầu tiên.

Nếu tài sản nằm ở khu vực có dân số suy giảm, thanh khoản thấp, tòa nhà cũ hoặc thiếu tiện ích, việc tiếp tục chờ một đợt tăng giá mạnh có thể khiến vốn bị “đóng băng” trong thời gian dài.

Trong trường hợp phù hợp, chủ sở hữu có thể cân nhắc cơ cấu lại danh mục tài sản, giảm tỷ trọng những bất động sản yếu và tập trung hơn vào tài sản có khả năng tạo dòng tiền hoặc có nhu cầu ở thực.

Điều này không có nghĩa mọi nhà đầu tư đều nên bán.

Quyết định phụ thuộc vào giá mua, dư nợ, dòng tiền cho thuê, chi phí nắm giữ và triển vọng cụ thể của từng địa phương.

Nhà ở giá rẻ và mô hình nhà ở mới cũng cần được chú ý

Một thay đổi khác của thị trường Trung Quốc là hệ thống nhà ở đang được mở rộng theo hướng kết hợp giữa nhà ở thương mại và nhà ở giá phù hợp.

Các chính sách về nhà ở giá rẻ, cải tạo khu đô thị cũ, cải tạo làng trong đô thị và phát triển cơ sở hạ tầng đang trở thành một phần quan trọng của chiến lược nhà ở.

Đối với người trẻ, cư dân đô thị mới hoặc các gia đình có nhu cầu nhà ở nhưng khả năng tài chính hạn chế, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê và một số hình thức nhà ở được hỗ trợ có thể trở thành lựa chọn thay thế.

Điều này cũng làm thay đổi quan niệm rằng muốn có chỗ ở tốt thì nhất thiết phải mua một căn hộ thương mại đắt tiền.

Không nên đánh đồng xu hướng quốc gia với một căn nhà cụ thể

Đây có lẽ là bài học quan trọng nhất.

Một báo cáo nói giá nhà Trung Quốc ổn định không có nghĩa căn hộ bạn đang xem sẽ tăng giá.

Một thành phố tăng trưởng 3% không có nghĩa mọi dự án trong thành phố đều tăng 3%.

Một khu vực trung tâm giữ giá tốt cũng không có nghĩa mọi căn hộ cũ tại đó đều dễ bán.

Bất động sản là một thị trường cực kỳ phân mảnh.

Vì vậy, những người mua nhà trong giai đoạn hiện nay cần chuyển từ tư duy “đánh cược vào thị trường” sang tư duy lựa chọn tài sản.

Thay vì cố đoán thời điểm hoàn hảo, hãy tìm một căn nhà phù hợp với nhu cầu ở, khả năng tài chính và triển vọng dài hạn của khu vực.

“Ổn định sau suy giảm” có thể là xu hướng, nhưng sự phục hồi sẽ không đồng đều

Nếu các nhận định được nêu trong nguồn tiếp tục đúng, thị trường bất động sản Trung Quốc có thể bước vào một giai đoạn mới: giá nhà không còn giảm mạnh trên diện rộng, nhưng cũng không quay lại thời kỳ tăng nóng đồng loạt.

Các thành phố hạng nhất có thể ổn định trước.

Tiếp theo là những thành phố hạng hai có nền kinh tế và dân số mạnh.

Trong khi đó, các thành phố hạng ba và hạng tư có thể cần thời gian dài hơn để xử lý tồn kho và cân bằng cung cầu.

Điều này phù hợp với logic của một thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên mở rộng quy mô sang tăng trưởng dựa trên chất lượng.

Trong giai đoạn trước, chỉ cần mua đúng thành phố đôi khi đã đủ.

Trong giai đoạn mới, người mua có thể phải chọn đúng thành phố, đúng khu vực, đúng dự án và đúng mức giá.

Câu hỏi quan trọng không còn là “giá nhà có tăng không?”

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang bước vào một giai đoạn rất khác so với hai thập kỷ trước.

Đô thị hóa vẫn tiếp tục nhưng tốc độ và cấu trúc đã thay đổi. Người dân không còn chỉ quan tâm đến việc “có nhà”, mà quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống. Chính sách đang chuyển từ kiểm soát rủi ro sang thúc đẩy ổn định và phục hồi có chọn lọc.

Trong bối cảnh đó, nhận định “ổn định sau suy giảm, phân hóa ngày càng mạnh” có thể là một cách mô tả phù hợp cho giai đoạn tiếp theo.

Nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc mọi bất động sản đều sẽ tăng giá.

Ngược lại, sự phân hóa có thể trở thành đặc điểm quan trọng nhất của thị trường.

Với người mua để ở, điều quan trọng nhất là chọn căn nhà phù hợp với nhu cầu thực tế, duy trì dòng tiền an toàn và không vay vượt quá khả năng trả nợ.

Với người đang sở hữu nhiều bất động sản, cần đánh giá lại từng tài sản dựa trên dân số, việc làm, thanh khoản và chất lượng khu vực thay vì chỉ chờ giá tăng.

Và với nhà đầu tư, bài toán không còn đơn giản là “mua bất động sản Trung Quốc có còn lời hay không”, mà là bất động sản nào còn có nền tảng để giữ giá trị trong một thị trường ngày càng phân hóa.

Câu hỏi về sự phân hóa cua ngành bất động sản Trung Quốc năm 2026

1. Giá nhà Trung Quốc có đang phục hồi không?

Dữ liệu được nêu cho thấy tốc độ giảm giá nhà mới đang chậm lại ở cấp độ toàn quốc, trong khi một số thành phố lớn như Thượng Hải đã ghi nhận mức tăng. Tuy nhiên, đây chưa phải dấu hiệu cho thấy toàn bộ thị trường đã bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

2. Vì sao Thượng Hải tăng giá trong khi nhiều thành phố khác vẫn giảm?

Thượng Hải có nền kinh tế lớn, thị trường việc làm mạnh, khả năng thu hút dân cư và nhu cầu nhà ở cao hơn nhiều địa phương. Ngoài ra, giá nhà phụ thuộc rất lớn vào nguồn cung và chất lượng từng dự án. Vì vậy, diễn biến của Thượng Hải không thể đại diện cho toàn bộ Trung Quốc.

3. Có phải mua nhà ở thành phố lớn của Trung Quốc lúc này chắc chắn có lợi?

Không. Thành phố lớn có nhiều lợi thế về kinh tế và dân số nhưng mỗi dự án, mỗi khu vực vẫn có mức độ rủi ro khác nhau. Người mua cần xem xét giá giao dịch thực tế, chất lượng nhà, khả năng thanh khoản và khả năng trả nợ của bản thân.

4. Yếu tố nào sẽ quyết định giá nhà Trung Quốc trong những năm tới?

Ba nhóm yếu tố quan trọng gồm dân số, việc làm và dịch vụ công. Những thành phố có khả năng thu hút người trẻ, tạo việc làm và cung cấp hệ thống giáo dục, y tế, giao thông tốt thường có nền tảng nhu cầu nhà ở tốt hơn.

5. Lãi suất thế chấp thấp có nên vay nhiều hơn để mua nhà?

Không nên mặc định như vậy. Lãi suất thấp giúp giảm chi phí vốn nhưng không loại bỏ rủi ro thu nhập. Người mua cần tính khoản trả nợ hàng tháng, duy trì quỹ dự phòng và tránh sử dụng đòn bẩy vượt quá khả năng tài chính.

6. Người đang sở hữu nhiều nhà nên làm gì khi thị trường phân hóa?

Nên đánh giá từng bất động sản riêng biệt. Những tài sản có vị trí tốt, nhu cầu ở thực và thanh khoản cao có thể có triển vọng khác với nhà ở khu vực dân số suy giảm, xa trung tâm hoặc dư thừa nguồn cung. Việc cơ cấu danh mục cần dựa trên dòng tiền và mục tiêu tài chính cụ thể.

7. “Ổn định sau suy giảm” có đồng nghĩa giá nhà sẽ tăng trở lại?

Không nhất thiết. Ổn định có thể chỉ có nghĩa tốc độ giảm chậm lại và thị trường tiến tới trạng thái cân bằng hơn. Trong giai đoạn tiếp theo, sự phân hóa giữa các thành phố, khu vực và chất lượng bất động sản có thể quan trọng hơn xu hướng giá trung bình toàn quốc.