Bất động sản Quảng Châu Trung Quốc đảo chiều mạnh: Nhà hạng sang bùng nổ, thị trường chấm dứt chu kỳ giảm gần 3 năm

Thị trường bất động sản Quảng Châu chính thức bước vào chu kỳ phục hồi

Sau gần ba năm liên tục suy giảm, thị trường nhà ở tại Quảng Châu (Trung Quốc) đã ghi nhận bước ngoặt quan trọng khi cả giá nhà mới và nhà ở đã qua sử dụng cùng tăng trở lại.

Theo số liệu mới nhất từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, trong tháng 3/2026, giá nhà mới tại Quảng Châu tăng 0,3% so với tháng trước, trong khi giá nhà hiện hữu tăng 0,2%. Đây là lần đầu tiên kể từ tháng 5 và tháng 6 năm 2023, cả hai phân khúc nhà mới và nhà cũ cùng đồng loạt phục hồi.

Đáng chú ý, Quảng Châu trở thành thành phố đầu tiên trong nhóm bốn đô thị hạng nhất của Trung Quốc ghi nhận sự phục hồi đồng thời này, cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng rõ rệt hơn.

Nhà hạng sang khu trung tâm liên tục phá kỷ lục giá bán

Từ góc độ thị trường, các khu vực trung tâm của Quảng Châu đang dẫn đầu làn sóng tăng giá, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp và siêu sang.

Giá đất và giá nhà tại các khu dân cư hạng sang liên tục thiết lập các kỷ lục mới. Nhu cầu nâng cấp nhà ở với tổng giá trị khoảng 10 triệu nhân dân tệ trở lên đang tăng mạnh, kéo theo doanh số bán hàng tăng đột biến tại nhiều dự án cao cấp.

Một số dự án thậm chí ghi nhận doanh thu vượt 100 triệu nhân dân tệ chỉ trong một ngày.

Tiêu biểu, vào tháng 2/2026, khu đất trường đua Tianhe được bán với giá lên tới 23,604 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 85.500 nhân dân tệ/m² – mức cao nhất lịch sử thị trường đất đai Quảng Châu.

Không chỉ đất nền, nhà ở siêu sang cũng bùng nổ mạnh mẽ. Một căn penthouse duplex rộng 670m² tại Poly Yuexi Bay thuộc Thành phố Tài chính Tianhe đã được giao dịch với tổng giá trị 187 triệu nhân dân tệ, tương đương 280.000 nhân dân tệ/m², lập đỉnh giá mới trong khu vực.

Điều này phản ánh rõ xu hướng dòng tiền của giới siêu giàu đang quay trở lại thị trường bất động sản trung tâm.

Nhà ở thứ cấp phục hồi mạnh, lượng giao dịch tăng kỷ lục

Không chỉ phân khúc sơ cấp, thị trường nhà ở thứ cấp (nhà cũ) cũng cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ nét.

Theo dữ liệu từ Sunshine Home thuộc Cục Xây dựng và Nhà ở Quảng Châu:

• 7.059 căn nhà mới được bán trong tháng 3
• Tăng tới 241,34% so với tháng trước

Trong khi đó, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quảng Châu ghi nhận:

• 10.785 căn nhà cũ được giao dịch
• Tăng 141,38% so với tháng trước

Cả hai chỉ số đều đạt mức cao nhất kể từ đầu năm 2026.

Chỉ số quản lý thị trường nhà ở cũng tăng lên 71,78 điểm trong tháng 3, phản ánh niềm tin phục hồi mạnh mẽ từ phía doanh nghiệp và môi giới bất động sản.

Khu trung tâm tăng giá, vùng ven vẫn phải giảm giá để bán hàng

Dù thị trường đang hồi phục, sự phân hóa cấu trúc ngày càng trở nên rõ rệt.

Trung tâm thành phố: khan hiếm nguồn cung, chủ nhà chủ động tăng giá

Tại khu đô thị mới Châu Giang (Zhujiang New Town), sau thương vụ bán đất Tianhe Machang, niềm tin vào thị trường nhà sang trọng tăng mạnh.

Các chủ nhà không còn muốn bán tháo như trước. Số lượng nhà rao bán giảm mạnh từ 60% đến 80%.

Một số dự án nổi bật như:

• Qiaoxin Huiyue Terrace: giá bán lại khoảng 270.000 NDT/m²
• Kaisheng New World: trung bình hơn 180.000 NDT/m²

Nguồn cung nhà chất lượng cao tại trung tâm đang ngày càng khan hiếm, khiến giá chào bán tiếp tục leo thang.

Vùng ven và khu dành cho người mua lần đầu: áp lực bán vẫn rất lớn

Ngược lại, tại các quận như Hoàng Phủ, Liên Hoàn, Tăng Thành – nơi tập trung nhóm khách mua nhà lần đầu – thị trường vẫn chịu áp lực lớn.

Người mua lần đầu ngày càng lý trí hơn, ưu tiên hiệu quả chi phí và chỉ quyết định xuống tiền khi có ưu đãi mạnh.

Các hình thức khuyến mãi phổ biến gồm:

• Giảm giá sâu tới 84%
• Trả góp không lãi suất
• Tặng gói nội thất
• Trợ cấp mua nhà
• Giá bán căn hộ chỉ từ 19.000 NDT/m²

Chiến lược “đổi giá lấy số lượng” vẫn là lựa chọn cốt lõi của nhiều chủ đầu tư tại khu vực này.

Tồn kho giảm liên tục, niềm tin thị trường được cải thiện

Tính đến cuối tháng 3/2026, lượng tồn kho bất động sản thương mại và nhà ở tại Quảng Châu còn:

• 13,88 triệu m²
• Tương đương khoảng 115.500 căn hộ

Giảm 510.000 m² so với cuối năm 2025.

Chu kỳ bán hàng trung bình giảm còn 24,1 tháng, thấp hơn 0,7 tháng so với cuối năm trước.

Điều này cho thấy áp lực tồn kho đang được giải tỏa dần, đặc biệt tại các quận trọng điểm như:

• Hải Châu
• Liwan
• Thiên Hà

Đây là những khu vực có áp lực bán tương đối thấp và tốc độ hấp thụ tốt hơn mặt bằng chung.

Các doanh nghiệp bất động sản tăng tốc chuẩn bị kỳ nghỉ lễ Quốc tế Lao động

Trước kỳ nghỉ lễ 1/5, hàng loạt chủ đầu tư tại Quảng Châu đang đẩy mạnh mở bán các dự án mới.

Nhiều dự án cao cấp tại Haizhu, Liwan, Baiyun đã mở cửa căn hộ mẫu nhằm thu hút khách hàng.

Các dự án như:

• China Overseas Guangfu Wanchen
• Julongwan Yuanshe
• Poly Nantai Road

đều đang cạnh tranh quyết liệt để giành thị phần.

Một số dự án trọng điểm dự kiến sẽ rút ưu đãi sau kỳ nghỉ lễ và tăng giá nhẹ, trong khi phân khúc nhà ở dành cho người mua lần đầu vẫn tiếp tục duy trì chiến lược giảm giá để kích cầu.

Xu hướng chung toàn thị trường hiện nay là:

“Ổn định giá ở khu vực trọng điểm – Giảm giá ở phân khúc người mua lần đầu”