HoREA kiến nghị gỡ vướng thi tuyển kiến trúc chung cư hỗn hợp: Doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng giảm thủ tục, tăng nguồn cung nhà ở

HoREA đề xuất tháo gỡ vướng mắc cho chung cư hỗn hợp

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng kiến nghị bổ sung quy định nhằm làm rõ trường hợp các công trình nhà ở chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp hoặc công trình thương mại, dịch vụ công cộng trong dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại được đầu tư bằng vốn tư nhân sẽ không thuộc diện bắt buộc phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc.

Động thái này được xem là nỗ lực nhằm tháo gỡ một trong những nút thắt pháp lý đang gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong quá trình triển khai dự án, đặc biệt tại các đô thị lớn như TPHCM.

Theo HoREA, hiện nay việc áp dụng các quy định liên quan đến thi tuyển phương án kiến trúc đối với các công trình chung cư hỗn hợp đang tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau giữa các địa phương và cơ quan quản lý, dẫn tới tình trạng lúng túng trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng.

Quy định thiếu thống nhất khiến doanh nghiệp gặp khó

Dẫn ý kiến của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM, HoREA cho rằng các văn bản pháp luật hiện hành vẫn chưa có sự thống nhất trong việc định nghĩa “nhà chung cư hỗn hợp”.

Cụ thể:

• Nghị định 06/2021/NĐ-CP
• Luật Nhà ở
• Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư

… hiện chưa xác định rõ tỷ lệ diện tích sàn giữa chức năng nhà ở và các chức năng khác như thương mại, dịch vụ, văn phòng hay khách sạn để làm căn cứ phân loại công trình.

Việc thiếu quy định cụ thể này khiến nhiều doanh nghiệp không thể xác định chính xác dự án của mình có thuộc diện bắt buộc thi tuyển phương án kiến trúc theo Luật Kiến trúc 2019 hay không.

Trong thực tế, phần lớn các dự án chung cư hiện nay đều được phát triển theo mô hình đa chức năng nhằm tối ưu hiệu quả sử dụng đất, kết hợp:

• Khu căn hộ ở
• Trung tâm thương mại
• Văn phòng
• Dịch vụ tiện ích
• Khách sạn hoặc officetel

Tuy nhiên, do thiếu hướng dẫn rõ ràng, cùng một loại công trình nhưng có nơi yêu cầu thi tuyển kiến trúc, nơi lại không bắt buộc, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

Văn bản trả lời riêng lẻ chưa đủ để áp dụng toàn quốc

Trước đó, Cục Kinh tế – Quản lý Đầu tư Xây dựng từng có văn bản trả lời cho một doanh nghiệp bất động sản, trong đó xác định rằng nhà ở chung cư có bố trí một phần diện tích thương mại dịch vụ vẫn được xem là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp chứ không phải công trình công cộng.

Tuy nhiên theo HoREA, đây chỉ là văn bản hướng dẫn riêng cho một trường hợp cụ thể nên chưa đủ cơ sở pháp lý để áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước.

Điều này dẫn tới tình trạng:

• Mỗi địa phương hiểu theo một cách
• Doanh nghiệp phải xin ý kiến nhiều lần
• Phát sinh thêm thủ tục hành chính
• Tăng chi phí đầu tư
• Kéo dài thời gian triển khai dự án

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần phục hồi mạnh mẽ, việc chậm trễ pháp lý tiếp tục trở thành gánh nặng lớn đối với các chủ đầu tư.

TPHCM đề xuất tiêu chí phân loại công trình hỗn hợp

Theo HoREA, UBND TPHCM hiện đang nghiên cứu điều chỉnh Quy chế quản lý kiến trúc thành phố để giải quyết khoảng trống pháp lý này.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất định nghĩa:

• Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là công trình có chức năng ở chiếm từ 50% tổng diện tích sàn xây dựng trở lên.
• Nếu diện tích thương mại, dịch vụ, văn phòng hoặc khách sạn vượt quá 50%, công trình sẽ được xác định là công trình hỗn hợp thuộc nhóm công trình công cộng.

Đề xuất này được đánh giá là hướng tiếp cận thực tế và dễ áp dụng hơn trong quá trình phân loại dự án.

Nếu được thống nhất áp dụng trên toàn quốc, đây có thể trở thành cơ sở quan trọng giúp giảm tranh cãi và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ đầu tư xây dựng.

Thi tuyển kiến trúc có thể làm tăng chi phí và kéo dài thủ tục

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, phần lớn các dự án nhà ở thương mại hiện nay đều do doanh nghiệp tư nhân đầu tư.

Trong khi đó, việc phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc có thể khiến:

• Chi phí đầu tư tăng thêm
• Kéo dài thời gian chuẩn bị dự án
• Chậm tiến độ xây dựng
• Ảnh hưởng kế hoạch bán hàng và dòng tiền doanh nghiệp

Đặc biệt với các dự án quy mô lớn tại TPHCM, quá trình hoàn thiện pháp lý vốn đã kéo dài nhiều năm. Nếu tiếp tục phát sinh thêm các thủ tục chưa rõ ràng sẽ càng khiến nguồn cung nhà ở bị đình trệ.

Ông Châu cho rằng khi thủ tục được đơn giản hóa và thống nhất, doanh nghiệp sẽ có điều kiện đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, qua đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Nguồn cung nhà ở TPHCM vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng

Trong những năm gần đây, TPHCM liên tục đối mặt với tình trạng sụt giảm nguồn cung căn hộ mới.

Nhiều dự án bị chậm triển khai do:

• Vướng mắc pháp lý
• Thủ tục đầu tư kéo dài
• Chồng chéo giữa các luật
• Khó khăn trong phê duyệt quy hoạch

Điều này khiến giá nhà tại TPHCM liên tục neo ở mức cao do cung không đáp ứng đủ cầu.

Các chuyên gia cho rằng việc tháo gỡ các nút thắt hành chính, đặc biệt liên quan đến:

• Quy hoạch
• Kiến trúc
• Chấp thuận đầu tư
• Cấp phép xây dựng

… sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình phục hồi thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng được kỳ vọng sớm ban hành hướng dẫn chung

HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành văn bản hướng dẫn chung gửi các địa phương nhằm thống nhất cách áp dụng đối với:

• Chung cư hỗn hợp
• Công trình thương mại dịch vụ
• Dự án khu đô thị
• Dự án nhà ở thương mại do tư nhân đầu tư

Theo HoREA, việc có một hướng dẫn thống nhất trên phạm vi toàn quốc sẽ giúp:

• Giảm tình trạng hiểu khác nhau giữa các địa phương
• Tăng tính minh bạch pháp lý
• Rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư
• Giảm chi phí cho doanh nghiệp
• Tăng nguồn cung nhà ở

Đây được xem là giải pháp cần thiết trong bối cảnh thị trường địa ốc vẫn đang cần thêm động lực để phục hồi bền vững.

Kiến nghị của HoREA cho thấy nhu cầu cấp thiết phải thống nhất các quy định pháp lý liên quan đến chung cư hỗn hợp và thi tuyển phương án kiến trúc. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, việc tháo gỡ các nút thắt thủ tục không chỉ giúp doanh nghiệp giảm áp lực chi phí mà còn góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở cho người dân.

Nếu Bộ Xây dựng sớm ban hành hướng dẫn áp dụng chung trên toàn quốc, đây sẽ là tín hiệu tích cực cho quá trình phục hồi thị trường bất động sản, đặc biệt tại TPHCM – nơi đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung dự án mới.