Chung cư Hà Nội lập mặt bằng giá 100 triệu/m²: Thị trường chững lại, dòng tiền đầu cơ rút lui

Giá chung cư Hà Nội đạt đỉnh mới nhưng thanh khoản giảm

Thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý I ghi nhận một cột mốc đáng chú ý khi giá chào bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m². Đây là mức giá cao nhất từ trước đến nay, phản ánh đà tăng mạnh của năm 2025 kéo dài sang đầu năm nay.

Tuy nhiên, trái ngược với mặt bằng giá leo thang, thanh khoản thị trường lại có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Theo Savills, dù nguồn cung mới đạt 6.108 căn hộ, số lượng giao dịch thành công lại giảm cả theo quý và theo năm.

Phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế khi đóng góp tới 79% tổng lượng giao dịch. Trong khi đó, các phân khúc cao cấp bắt đầu xuất hiện dấu hiệu “hụt hơi” trước áp lực tài chính ngày càng lớn.

Áp lực tài chính khiến nhà đầu tư buộc phải “xả hàng”

Theo nhận định của ông Phạm Đức Toản, thị trường quý đầu năm mang gam màu trầm khi lãi suất duy trì ở mức cao và chi phí xây dựng leo thang.

Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để “ôm hàng” từ cuối năm 2025 đang chịu áp lực dòng tiền lớn. Điều này dẫn đến làn sóng bán tháo, nhất là ở phân khúc căn hộ cao cấp.

Nhiều chủ sở hữu buộc phải:

• Cắt lỗ để thu hồi vốn
• Chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận
• Bán nhanh để giảm áp lực lãi vay

Dù giá sơ cấp đạt đỉnh, nhưng thực tế mức giá giao dịch phổ biến trên thị trường hiện chỉ dao động khoảng 70–80 triệu đồng/m², với một số khu vực chạm ngưỡng 87 triệu đồng/m².

Dòng tiền đầu cơ rút lui, thị trường quay về giá trị thực

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy một sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua:

• Tỷ lệ “lướt sóng” giảm mạnh xuống chỉ còn 4% (so với 30–40% trước đây)
• 67% giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực
• 30% mua để cho thuê

Điều này cho thấy dòng tiền đầu cơ ngắn hạn đang dần rút khỏi thị trường, thay vào đó là nhu cầu thực và đầu tư dài hạn.

Thị trường thứ cấp và phân khúc giá hợp lý lên ngôi

Khi giá sơ cấp tăng cao, người mua có xu hướng chuyển sang thị trường thứ cấp – nơi có mức giá hợp lý hơn và sản phẩm đã hoàn thiện.

Theo báo cáo của Savills:

• Giá thứ cấp tăng nhanh hơn sơ cấp trong 5 năm qua
• Phân khúc căn hộ hạng C trở thành điểm sáng
• Người mua ưu tiên sản phẩm có thể sử dụng ngay hoặc tạo dòng tiền

Xu hướng này phản ánh sự “thực dụng” hơn của người mua trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét

Áp lực giá cao tại khu vực nội đô đang khiến dòng tiền và nhu cầu dịch chuyển mạnh ra các khu vực ven đô và tỉnh lân cận.

Tỷ trọng tìm kiếm căn hộ tại trung tâm Hà Nội đã giảm từ 91% (năm 2023) xuống còn 76% trong quý I/2026.

Các địa phương nổi bật thu hút dòng tiền gồm:

• Hưng Yên
• Bắc Ninh

Sự dịch chuyển này phù hợp với định hướng phát triển hạ tầng theo mô hình “vành đai – qua sông”, với các tuyến giao thông trọng điểm như Vành đai 3.5, Vành đai 4 và các cây cầu vượt sông Hồng.

Hiện nay, khoảng 90% nguồn cung mới đang nằm ngoài Vành đai 3 – minh chứng rõ ràng cho xu hướng phát triển đô thị mở rộng.

Bối cảnh vĩ mô: Cơ hội đan xen thách thức

Nền kinh tế Việt Nam trong quý I ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực:

• GDP tăng trưởng 7,83% – cao nhất trong 11 năm
• Dịch vụ chiếm 44%, công nghiệp – xây dựng chiếm 36%

Tuy nhiên, vẫn tồn tại những yếu tố cần thận trọng:

• Chỉ số PMI tiệm cận ngưỡng 50
• CPI tăng lên 4,7% do chi phí đầu vào
• Lãi suất huy động từng chạm 8–9%

Khoảng 60% người mua hiện đang theo dõi thị trường, trong khi 40% sẵn sàng giao dịch thì có tới 64% ưu tiên sản phẩm có thể khai thác ngay.

Chính sách mới giúp tái cấu trúc thị trường

Các thay đổi về pháp lý như:

• Áp dụng bảng giá đất hàng năm
• Tháo gỡ vướng mắc dự án
• Giảm chi phí chuyển đổi

đang góp phần cải thiện nguồn cung và tăng tính minh bạch cho thị trường.

Những chính sách này không chỉ hỗ trợ phục hồi giao dịch mà còn định hình lại thị trường theo hướng bền vững, giảm phụ thuộc vào đầu cơ.

Dự báo: Giai đoạn “chọn lọc” sẽ tiếp diễn

Trong 9 tháng tới, dự kiến có khoảng 16.700 căn hộ được tung ra thị trường. Đây sẽ là phép thử lớn đối với sức cầu thực tế.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những giá trị bền vững, thay vì chạy theo các đợt “sóng” ngắn hạn như trước.

Thị trường chung cư Hà Nội đã chính thức bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng, chuyển sang chu kỳ phát triển có chọn lọc, trong đó giá trị thực và khả năng khai thác sẽ là yếu tố quyết định.