Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn phục hồi nguồn cung sau thời gian dài thiếu hụt sản phẩm mới. Tuy nhiên, song song với tín hiệu tích cực này là một nỗi lo ngày càng rõ rệt: nguy cơ dư cung ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang.

Khi giá chung cư mới liên tục thiết lập mặt bằng mới, nguồn cung lại tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi sức mua thực vẫn khá thận trọng, giới chuyên gia đã bắt đầu đưa ra cảnh báo về một cuộc “khủng hoảng thừa” cục bộ tại thị trường căn hộ Hà Nội.

Nguồn cung phục hồi nhưng áp lực thị trường vẫn lớn

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, nhiều dự án tồn đọng được tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện để bổ sung nguồn cung mới.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức lớn như:

• Biến động địa chính trị toàn cầu
• Áp lực lạm phát kéo dài
• Tỷ giá biến động mạnh
• Giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao
• Chi phí logistics leo thang
• Mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao

Những yếu tố này khiến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng mạnh, từ đó đẩy giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư mới mở bán, tiếp tục leo thang.

Hơn 30.000 giao dịch căn hộ nhưng thanh khoản chưa bứt phá

Số liệu thống kê cho thấy trong quý I/2026:

• Có 30.857 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ
• 108.998 giao dịch đất nền
• Tồn kho bất động sản khoảng 29.860 sản phẩm

Trong đó gồm:

• 10.496 căn chung cư
• 10.474 căn nhà ở riêng lẻ
• 8.890 lô đất nền

Dù giao dịch có cải thiện so với giai đoạn trầm lắng trước đó, nhưng thanh khoản chung của thị trường vẫn chưa thực sự bứt phá.

Điều đáng chú ý là lượng tồn kho lớn trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục đổ vào, đặc biệt tại phân khúc cao cấp, đang tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp phát triển dự án.

Giá căn hộ Hà Nội lập mặt bằng mới: Trung bình 128 triệu đồng/m2

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư trung bình hiện đã lên tới khoảng:

128 triệu đồng/m2

Đây là mức giá được xem là rất cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Không ít dự án đang được chào bán với mức giá khiến thị trường bất ngờ.

Theo ghi nhận thực tế, nhiều dự án chuẩn bị mở bán đều thuộc nhóm cao cấp, hạng sang với biên độ giá rất lớn.

Loạt dự án cao cấp chào giá “khủng”

Dự án tại tổ hợp Cao Xà Lá

Một trong những dự án đang gây chú ý là khu chung cư cao cấp tại tổ hợp Cao Xà Lá với mức giá thăm dò từ:

220 – 280 triệu đồng/m2

Tương đương:

• Căn 1 phòng ngủ: 9 – 10 tỷ đồng
• Căn 2 phòng ngủ: 12 – 15 tỷ đồng
• Căn 3 phòng ngủ: 15 – 17 tỷ đồng
• Căn 4 phòng ngủ: 28 – 30 tỷ đồng

Mức giá này đã đưa dự án vào nhóm bất động sản siêu sang tại nội đô Hà Nội.

The Reflection West Lake – Tây Hồ

Tại khu vực Tây Hồ, dự án The Reflection West Lake cũng đang được thăm dò với mức giá từ:

150 – 250 triệu đồng/m2

Tương đương:

• Từ 6 – 13,5 tỷ đồng/căn

Dự án được đánh giá cao nhờ vị trí nhìn ra Hồ Tây cùng hệ thống nội thất cao cấp bàn giao hoàn thiện.

Rivea Residences – Hoàng Mai

Ở mức thấp hơn nhưng vẫn thuộc phân khúc cao cấp, dự án Rivea Residences tại quận Hoàng Mai đang được chào bán từ:

93,7 – hơn 130 triệu đồng/m2

Giá bán thay đổi tùy theo tầng, hướng view và chính sách bán hàng.

Dù không thuộc nhóm siêu sang, mức giá này vẫn vượt xa khả năng tiếp cận của đa số người mua nhà ở thực.

Căn hộ hạng A và hạng sang chiếm gần 95% nguồn cung

Theo báo cáo của BHS R&D, trong quý I/2026:

Căn hộ hạng A và hạng sang chiếm gần 95% tổng nguồn cung mới

Đây là tỷ lệ rất đáng chú ý bởi nó phản ánh sự lệch pha ngày càng rõ ràng giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế của thị trường.

Trong khi phần lớn người dân vẫn có nhu cầu lớn với nhà ở trung cấp, nhà ở vừa túi tiền thì nguồn cung mới lại chủ yếu tập trung ở phân khúc đắt đỏ.

Điều này làm gia tăng rủi ro dư cung cục bộ.

Giá sơ cấp tăng 288% trong 10 năm

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong vòng 10 năm qua:

• Tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng gấp 2,9 lần
• Giá sơ cấp trung bình tăng tới 288%

Tương ứng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt:

11%

Mức tăng này cho thấy bất động sản Hà Nội đã bước vào chu kỳ tăng giá mạnh kéo dài, nhưng đồng thời cũng làm gia tăng áp lực tiếp cận nhà ở cho người mua thực.

Chuyên gia cảnh báo nguy cơ dư cung căn hộ cao cấp

Các chuyên gia từ Dat Xanh Services (DXS-FERI) nhận định rằng nguồn cung tăng nhanh đang tạo áp lực rất lớn lên thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản.

Trong khi đó:

• Sức mua vẫn thận trọng
• Dòng tiền người mua nhà chưa phục hồi mạnh
• Người mua ở thực khó tiếp cận phân khúc cao cấp

Điều này khiến rủi ro dư cung ngày càng hiện hữu.

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng:

Khi nhiều “ông lớn” đồng loạt tung sản phẩm cao cấp nhưng khả năng chi trả của người dân không theo kịp, thị trường sẽ đối mặt nguy cơ dư cung rõ rệt

Đặc biệt là tại phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang.

Người mua cần thận trọng trước “cơn sốt giá”

Với nhà đầu tư, việc lựa chọn căn hộ cao cấp lúc này cần đánh giá kỹ:

• Tính thanh khoản thực tế
• Khả năng cho thuê
• Dòng tiền dài hạn
• Uy tín chủ đầu tư
• Tiềm năng tăng giá thực sự

Không phải dự án đắt tiền nào cũng là khoản đầu tư hiệu quả.

Đối với người mua ở thực, việc chạy theo tâm lý FOMO trong bối cảnh giá đã lên rất cao có thể khiến áp lực tài chính kéo dài nhiều năm.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến nghịch lý rõ ràng: nguồn cung tăng mạnh nhưng lại tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực vẫn chủ yếu nằm ở nhóm nhà ở vừa túi tiền.

Nếu xu hướng này tiếp tục kéo dài, nguy cơ “khủng hoảng thừa” căn hộ cao cấp là hoàn toàn có thể xảy ra.

Bài toán của thị trường không còn là thiếu nguồn cung, mà là cần nguồn cung đúng nhu cầu.