Thị trường bất động sản TP.HCM “hạ nhiệt”: Lãi suất cao trở thành phép thử năng lực chủ đầu tư

Sức cầu thận trọng: Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Thị trường bất động sản khu vực TP.HCM và vùng phụ cận đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh rõ nét khi sức cầu suy giảm, bất chấp hàng loạt chính sách ưu đãi tài chính được tung ra.

Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, người mua nhà ngày càng thận trọng hơn, khiến thị trường không còn dễ dàng “kích hoạt” thanh khoản bằng các chương trình chiết khấu hay hỗ trợ vay vốn như trước.

Điều này đồng nghĩa, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới – nơi năng lực thực thi của chủ đầu tư trở thành yếu tố quyết định.

Ưu đãi tài chính dày đặc nhưng chưa đủ “kích cầu”

Thời gian qua, nhiều dự án tại khu vực phía Nam đã triển khai các chính sách bán hàng linh hoạt nhằm thu hút người mua.

Tại dự án TT AVIO (khu vực Dĩ An), khách hàng trẻ chỉ cần thanh toán 30% giá trị, phần còn lại trả góp khoảng 9 triệu đồng/tháng mà không cần vay ngân hàng. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, người mua có thể trả trước 20% và giãn tiến độ thanh toán tới 30 tháng.

Trong khi đó, dự án The Aspira đưa ra mức thanh toán chỉ 10% ban đầu, tổng 20% cho đến khi nhận sổ, kèm theo hỗ trợ lãi suất kéo dài 30 tháng và ân hạn nợ gốc lên tới 5 năm.

Không chỉ các dự án vừa và nhỏ, các “ông lớn” như Vinhomes, Nam Long Group hay Đất Xanh Group cũng đồng loạt triển khai nhiều gói ưu đãi mạnh tay.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy các chính sách này chỉ mang tính hỗ trợ ngắn hạn, chưa đủ để đảo chiều xu hướng thị trường.

Thanh khoản giảm mạnh ở nhiều phân khúc

Theo báo cáo từ DKRA Consulting, thị trường bất động sản quý I/2026 ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt:

• Đất nền: Tỷ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 3%, giảm 50% so với quý trước
• Căn hộ: Giao dịch chững lại dù nguồn cung tập trung ở khu vực giá “mềm”
• Nhà phố, biệt thự: Giảm khoảng 44% so với quý IV/2025
• Biệt thự nghỉ dưỡng: Sụt giảm mạnh tới 70%

Những con số này phản ánh tâm lý dè dặt của người mua trước áp lực tài chính gia tăng.

Lãi suất cao: “Bộ lọc” khắt khe của thị trường

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện tại, yếu tố quyết định xuống tiền không còn nằm ở ưu đãi tài chính, mà chuyển sang các tiêu chí cốt lõi:

• Pháp lý minh bạch
• Tiến độ triển khai thực tế
• Uy tín và năng lực chủ đầu tư

Một ví dụ điển hình là dự án Dragon Eden tại Tây Ninh, khi đạt tỷ lệ tiêu thụ hơn 80% ngay trong ngày mở bán nhờ cam kết bàn giao đất và sổ hồng nhanh chóng.

Điều này cho thấy người mua đang ưu tiên giá trị thực và độ an toàn thay vì chỉ quan tâm đến chi phí ban đầu.

Thị trường phân hóa mạnh: Ai sẽ trụ vững?

Theo ông Võ Hồng Thắng (DKRA Group), thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Doanh nghiệp buộc phải cạnh tranh không chỉ bằng giá, mà còn bằng chất lượng sản phẩm và năng lực thực thi.

Cùng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng (Savills Hà Nội) cho rằng tâm lý “chọn mặt gửi vàng” đang khiến dòng tiền tập trung vào các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và uy tín.

Savills nhận định, sau giai đoạn thanh lọc, thị trường sẽ trở nên lành mạnh hơn, với nguồn cung chất lượng cao chiếm ưu thế.

Cơ hội vẫn mở ra ở khu vực vùng ven

Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vùng ven TP.HCM, nơi:

• Giá bán còn hợp lý
• Hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện
• Nguồn cung đa dạng hơn

Việc phát triển hạ tầng kết nối đang giúp người dân dễ dàng tiếp cận các dự án ngoài trung tâm, từ đó mở ra cơ hội cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Lãi suất cao không chỉ là thách thức mà còn là phép thử thực sự đối với thị trường bất động sản. Trong giai đoạn này, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh, năng lực triển khai tốt và chiến lược dài hạn rõ ràng sẽ là những đơn vị trụ vững và bứt phá.

Ngược lại, thị trường sẽ dần loại bỏ các dự án yếu kém, thiếu minh bạch – qua đó tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong tương lai.