Mua đất bằng giấy tay có làm được sổ đỏ không? Quy định mới nhất người dân cần biết

“Sổ đỏ” là cách gọi quen thuộc của người dân khi nhắc đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, tên chính thức của loại giấy tờ này là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong thực tế, rất nhiều trường hợp người dân nhận chuyển nhượng đất từ người thân, mua bán bằng giấy viết tay hoặc giao dịch từ nhiều năm trước nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Khi muốn xin cấp sổ đỏ hoặc hoàn thiện hồ sơ pháp lý thì mới phát sinh hàng loạt vướng mắc.

Một trong những câu hỏi phổ biến nhất là: Đất nhận chuyển nhượng có làm được sổ đỏ không? Nếu mua bằng giấy tay thì xử lý thế nào?

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, tùy thuộc vào việc thửa đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa.

“Sổ đỏ” thực chất là gì?

Hiện nay, pháp luật không còn sử dụng thuật ngữ “sổ đỏ” như một tên gọi chính thức. Đây chỉ là cách gọi dân gian để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định hiện hành, mẫu giấy chứng nhận thống nhất trên toàn quốc có tên là:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận này xác lập quyền hợp pháp của người sử dụng đất đối với:

• Quyền sử dụng đất
• Quyền sở hữu nhà ở
• Tài sản khác gắn liền với đất như công trình xây dựng, cây lâu năm…

Việc có hay không có Giấy chứng nhận ảnh hưởng trực tiếp đến quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và các giao dịch pháp lý khác.

Trường hợp đất chưa được cấp sổ đỏ

Nếu thửa đất mà người dân nhận chuyển nhượng chưa từng được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục:

Đăng ký đất đai lần đầu và xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Theo Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), hồ sơ thực hiện sẽ bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định.

Thông thường, người dân cần chuẩn bị:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất như giấy mua bán, giấy tặng cho, giấy thừa kế
• Giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất
• Sơ đồ thửa đất (nếu có)
• Các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của địa phương

Trong trường hợp mua bán bằng giấy tay từ nhiều năm trước, cơ quan chức năng sẽ xem xét thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc đất và tình trạng tranh chấp để xử lý cụ thể.

Trường hợp đất đã có sổ đỏ của người chuyển nhượng

Nếu người bán đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là thửa đất đã có sổ đỏ hợp pháp, thì người nhận chuyển nhượng không làm thủ tục cấp mới mà sẽ thực hiện:

Đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ)

Theo Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT), hồ sơ sang tên gồm các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thông thường bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Tờ khai thuế, lệ phí trước bạ
• Đơn đăng ký biến động đất đai
• Giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin người sử dụng đất mới trên Giấy chứng nhận.

Mua đất bằng giấy tay có được cấp sổ đỏ không?

Đây là trường hợp rất phổ biến trên thực tế.

Việc mua đất bằng giấy tay có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào:

• Thời điểm giao dịch
• Nguồn gốc sử dụng đất
• Tình trạng tranh chấp
• Việc sử dụng đất có ổn định, liên tục hay không
• Có phù hợp quy hoạch hay không

Nếu giao dịch diễn ra trước thời điểm pháp luật bắt buộc công chứng hợp đồng chuyển nhượng và người sử dụng đất có đầy đủ căn cứ chứng minh quá trình sử dụng hợp pháp thì vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, mỗi hồ sơ sẽ được giải quyết rất khác nhau và cần kiểm tra cụ thể tại địa phương.

Nộp hồ sơ ở đâu?

Người dân có thể nộp hồ sơ tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện
• Bộ phận một cửa tại địa phương
• UBND cấp xã trong một số trường hợp tiếp nhận hồ sơ ban đầu

Việc giải quyết cụ thể sẽ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất và quy định của từng địa phương.

Những lưu ý quan trọng khi nhận chuyển nhượng đất

Để tránh tranh chấp và khó khăn khi làm sổ đỏ, người dân nên:

• Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất
• Xác minh đất có đang tranh chấp hay bị kê biên không
• Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất
• Hạn chế giao dịch chỉ bằng giấy tay
• Ưu tiên hợp đồng công chứng theo đúng quy định

Việc chủ quan trong giao dịch ban đầu thường là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp pháp lý kéo dài nhiều năm.

Việc đất nhận chuyển nhượng có làm được sổ đỏ hay không không phụ thuộc vào cách gọi “sổ đỏ” mà phụ thuộc vào tình trạng pháp lý thực tế của thửa đất. Người dân cần xác định rõ đất đã có Giấy chứng nhận hay chưa để lựa chọn đúng thủ tục: cấp sổ lần đầu hay đăng ký biến động sang tên, từ đó tránh mất thời gian và hạn chế rủi ro pháp lý trong tương lai.