Thị trường nhà thấp tầng đóng băng cục bộ: Giá cao kỷ lục nhưng thanh khoản lao dốc, cuộc thanh lọc khốc liệt bắt đầu

Thị trường nhà thấp tầng rơi vào thế “giằng co”: Giá cao – giao dịch chậm

Thị trường bất động sản nhà thấp tầng tại Hà Nội đang bước vào một giai đoạn đầy thử thách khi cung – cầu ngày càng lệch pha rõ rệt. Dù nguồn cung mới vẫn được tung ra đều đặn, giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản lại sụt giảm mạnh, phản ánh tâm lý thận trọng bao trùm thị trường.

Theo dữ liệu từ Savills, chỉ khoảng 7% giỏ hàng nhà thấp tầng mở bán lần đầu tại Hà Nội ghi nhận giao dịch thành công trong quý I/2026, giảm sâu so với mức 41% cùng kỳ năm trước. Đây không chỉ là con số thống kê đơn thuần, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua.

Nguồn cung lớn nhưng sức hấp thụ yếu

Hiện toàn thị trường biệt thự, liền kề ghi nhận hơn 2.300 căn sơ cấp, trong đó gần 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, lượng hàng mới này lại giảm 36% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 15%.

Đáng chú ý, dù thanh khoản sụt giảm mạnh, mặt bằng giá vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá bán sơ cấp trung bình duy trì quanh mức 257 triệu đồng/m², trong khi giá thứ cấp gần như đi ngang.

Tình trạng “giá cao nhưng giao dịch chậm” cho thấy sự giằng co giữa kỳ vọng của bên bán và khả năng chi trả thực tế của người mua.

Áp lực lãi suất và tâm lý phòng thủ của người mua

Báo cáo từ Avison Young cũng cho thấy phân khúc thấp tầng đang rơi vào trạng thái “nén”, khi người mua chuyển sang quan sát thay vì xuống tiền.

Một trong những nguyên nhân chính là mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng cao. Có thời điểm, lãi suất đã chạm ngưỡng 15–16%/năm, gây áp lực lớn lên cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, sau Tết, người mua trở nên thận trọng hơn do nhiều yếu tố bất định, từ quy hoạch dài hạn của Thủ đô đến biến động kinh tế vĩ mô.

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt bài toán sinh tồn

Ở góc độ doanh nghiệp, áp lực còn lớn hơn khi dòng tiền bị siết chặt. Ông Đoàn Văn Bình nhận định thị trường năm 2026 thậm chí còn khó khăn hơn 2025.

Khi chi phí vốn tăng cao, đặc biệt với các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, biên lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể. Áp lực trả nợ và xoay vòng dòng tiền ngày càng trở nên khốc liệt.

Thực tế hiện nay cho thấy sự phân hóa mạnh mẽ giữa các chủ đầu tư. Dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào những doanh nghiệp có thương hiệu, tiềm lực tài chính mạnh và pháp lý minh bạch, trong khi các doanh nghiệp yếu buộc phải tái cơ cấu hoặc rút lui khỏi thị trường.

Nguồn cung tiếp tục tăng: Áp lực chưa dừng lại

Dù thị trường gặp khó, nguồn cung mới vẫn được dự báo duy trì ở mức cao trong thời gian tới. Ước tính trong 2 năm tới, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội có thể đón khoảng 8.000 căn mới mỗi năm.

Theo CBRE, riêng phân khúc này có thể ghi nhận thêm khoảng 6.600 căn mở bán mới, tăng gấp 1,7 lần so với năm trước.

Điều này đặt ra thách thức lớn trong bối cảnh sức mua yếu, chi phí vốn cao và mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người.

Cuộc đua bán hàng khốc liệt và rủi ro thanh khoản

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhận định giai đoạn tới sẽ là “cuộc rượt đuổi kịch tính” giữa các chủ đầu tư để giành giật thanh khoản.

Không chỉ cạnh tranh giữa các dự án mới, thị trường còn chứng kiến sự đối đầu trực tiếp giữa hàng sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh cầu suy yếu.

Ông Phạm Đức Toản cảnh báo rằng nếu tiến độ pháp lý kéo dài, chi phí vốn sẽ tiếp tục đội lên, khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thanh khoản nghiêm trọng.

Thị trường bước vào chu kỳ thanh lọc

Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản thấp tầng đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Đây không còn là nhịp điều chỉnh ngắn hạn mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện.

Doanh nghiệp buộc phải thay đổi chiến lược, tập trung vào:

• Dự án có pháp lý hoàn chỉnh
• Sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực
• Khả năng thanh khoản cao

Chu kỳ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính đang dần khép lại, nhường chỗ cho giai đoạn đề cao giá trị thực và sức khỏe tài chính.

Cơ hội trong thách thức: Thị trường sẽ lành mạnh hơn?

Dù thanh khoản suy giảm thường được xem là tín hiệu tiêu cực, nhưng trong dài hạn, đây có thể là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn.

Việc loại bỏ những dự án yếu kém, thiếu minh bạch sẽ giúp thị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, áp lực vẫn còn rất lớn khi lãi suất chưa giảm đáng kể, nguồn cung tăng và tâm lý người mua vẫn dè dặt.

Thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội đang trải qua một phép thử quan trọng. Giai đoạn dễ dàng kiếm lợi nhuận từ tăng giá đã qua, thay vào đó là cuộc chơi đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng, quản trị rủi ro và năng lực tài chính vững mạnh.

Trong bối cảnh này, chỉ những nhà đầu tư và doanh nghiệp có chiến lược rõ ràng, sản phẩm chất lượng và khả năng thích ứng cao mới có thể trụ vững và nắm bắt cơ hội khi thị trường phục hồi.