Vì sao diện tích đất ở bị giảm khi cấp lại sổ đỏ? Quy định mới về hạn mức đất ở năm 2026

Nhiều hộ gia đình khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã bất ngờ khi diện tích đất ở bị giảm đáng kể, một phần diện tích được chuyển sang đất trồng cây lâu năm. Điều này khiến không ít người lo lắng vì ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản, quyền xây dựng và quyền chuyển nhượng sau này.

Trường hợp của gia đình bà Hiền là một ví dụ điển hình. Tháng 11/2024, sau khi mẹ bà làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, diện tích đất ở chỉ còn 180m2, trong khi 144m2 còn lại được xác định là đất trồng cây lâu năm.

Bà Hiền băn khoăn: Việc bị “hạ” định mức đất ở này căn cứ theo văn bản nào? Cơ quan chức năng thực hiện như vậy có đúng quy định pháp luật hay không?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có phản hồi và đưa ra những nguyên tắc quan trọng mà người dân cần nắm rõ.

Việc xác định lại diện tích đất ở phụ thuộc hồ sơ cụ thể

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đây là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương và phải căn cứ vào:

• Hồ sơ lưu trữ địa chính
• Giấy tờ pháp lý đã cấp trước đây
• Nguồn gốc sử dụng đất
• Quy định cụ thể của địa phương
• Hiện trạng sử dụng đất thực tế

Do đó, Bộ không thể kết luận chính xác đúng hay sai đối với từng hồ sơ cụ thể nếu không có đầy đủ tài liệu kèm theo.

Điều này có nghĩa, việc diện tích đất ở bị giảm không phải lúc nào cũng là sai, mà cần đối chiếu với hồ sơ pháp lý gốc và quy định hiện hành.

Căn cứ pháp lý xác định lại diện tích đất ở

Khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024

Đây là căn cứ quan trọng nhất để xác định lại diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở kèm vườn, ao hoặc đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004.

Theo quy định này, việc xác định lại diện tích đất ở được áp dụng khi:

• Người sử dụng đất có nhu cầu
  hoặc
• Nhà nước thực hiện thu hồi đất

Việc xác định lại không được thực hiện tùy ý mà phải tuân thủ chặt chẽ theo quy định của pháp luật.

Khi nào được xác định lại toàn bộ diện tích đất ở?

Theo điểm a khoản 6 Điều 141:

Người sử dụng đất có thể được xác định lại diện tích đất ở nếu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ hợp lệ theo Điều 137 Luật Đất đai.

Ví dụ:

• Giấy tờ mua bán hợp pháp
• Giấy tờ kê khai đăng ký đất đai
• Giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất
• Hồ sơ địa chính cũ
• Giấy tờ nhà đất hợp pháp khác theo quy định

Trong trường hợp này:

Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất

đối với phần diện tích được xác định lại là đất ở.

Đây là quyền lợi rất quan trọng mà nhiều người dân chưa nắm rõ.

Vì sao một phần đất bị chuyển sang đất trồng cây lâu năm?

Không phải toàn bộ diện tích đất trong cùng một thửa đều mặc nhiên được công nhận là đất ở.

Nếu hồ sơ pháp lý ban đầu chỉ chứng minh một phần diện tích là đất ở, phần còn lại có thể được xác định là:

• Đất vườn
• Đất ao
• Đất trồng cây lâu năm
• Đất nông nghiệp khác

Ngoài ra, nếu trước đây đã:

• Chuyển nhượng một phần đất ở
• Nhà nước đã thu hồi một phần đất ở

thì diện tích xác định lại cũng phải trừ đi phần đã chuyển quyền hoặc bị thu hồi.

Đây là nguyên nhân phổ biến khiến diện tích đất ở bị giảm khi cấp lại sổ đỏ.

Người nhận chuyển nhượng không được xác định lại theo diện cũ

Theo điểm b khoản 6 Điều 141:

Phần diện tích đất của người nhận chuyển nhượng hoặc phần diện tích đã bị Nhà nước thu hồi sẽ không được xác định lại theo diện đất ở như chủ sử dụng ban đầu.

Điều này nhằm tránh việc mở rộng đất ở không đúng bản chất pháp lý.

Vì vậy, nếu gia đình đã từng bán bớt một phần đất hoặc chia tách cho người khác thì việc xác định lại sẽ bị ảnh hưởng đáng kể.

Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết thì phải làm gì?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định:

Nếu người dân không đồng ý với kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai của cơ quan địa phương thì có quyền:

Khiếu nại

theo Điều 237 Luật Đất đai 2024

hoặc

Khởi kiện quyết định hành chính

theo Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011.

Đây là quyền hợp pháp của người sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Người dân nên yêu cầu cơ quan cấp sổ đỏ giải thích rõ:

• Căn cứ pháp lý cụ thể
• Hồ sơ nào được dùng để xác định lại
• Lý do diện tích đất ở bị giảm

thay vì chỉ chấp nhận kết quả mà không có đối chiếu rõ ràng.

Việc diện tích đất ở bị giảm khi cấp lại Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc cơ quan nhà nước làm sai, mà cần căn cứ vào hồ sơ pháp lý gốc, lịch sử sử dụng đất và quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024.

Người dân cần kiểm tra kỹ hồ sơ địa chính, yêu cầu giải thích rõ căn cứ pháp lý và chủ động thực hiện quyền khiếu nại nếu thấy quyền lợi hợp pháp bị ảnh hưởng.

Trong lĩnh vực đất đai, hiểu đúng luật chính là cách tốt nhất để bảo vệ tài sản của mình.