Căn cứ và thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu năm 2026: Đất khai hoang xây nhà từ năm 1999 có được cấp Giấy chứng nhận?

Nhiều hộ gia đình hiện nay đang sử dụng đất khai hoang từ nhiều năm trước nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đặc biệt là những trường hợp đã xây dựng nhà ở ổn định từ lâu. Một trong những thắc mắc phổ biến là đất khai hoang có bị xem là vi phạm pháp luật đất đai hay không và căn cứ nào để được xét cấp sổ đỏ lần đầu?

Trường hợp ông A tại Huế là ví dụ điển hình. Ông A có thửa đất khai hoang, đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 1999. Theo hồ sơ địa chính, thửa đất này đã được kê khai, đăng ký sử dụng vào năm 2003 với mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị và đất trồng cây lâu năm.

Vậy hiện nay, nếu ông A muốn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì sẽ áp dụng theo Điều 138 hay Điều 139 của Luật Đất đai năm 2024?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn nguyên tắc xử lý cho trường hợp này.

Đất khai hoang xây nhà từ năm 1999 có phải vi phạm pháp luật đất đai?

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc xác định có vi phạm pháp luật đất đai hay không không thể kết luận chung cho mọi trường hợp mà phải căn cứ vào:

• Hồ sơ quản lý đất đai tại địa phương
• Quá trình sử dụng đất thực tế
• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất
• Việc kê khai, đăng ký đất đai
• Hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch

Điều này có nghĩa rằng không phải cứ đất khai hoang là bị xem là vi phạm.

Nếu người dân sử dụng đất ổn định, liên tục, công khai, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì vẫn có cơ sở để được xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Trong trường hợp ông A, việc đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 1999 và có hồ sơ kê khai năm 2003 là những yếu tố rất quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét.

Căn cứ pháp lý cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Luật Đất đai 2024

Pháp luật đất đai hiện hành đã quy định khá đầy đủ về việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Cụ thể, các căn cứ pháp lý được quy định tại:

• Điều 137
• Điều 138
• Điều 139
• Điều 140
• Điều 141

của Luật Đất đai năm 2024.

Tùy từng trường hợp cụ thể mà cơ quan chức năng sẽ xác định áp dụng điều khoản phù hợp.

Do đó, việc áp dụng Điều 138 hay Điều 139 không thể xác định chỉ dựa vào mô tả chung mà phải xem xét hồ sơ địa chính và tình trạng pháp lý thực tế của thửa đất.

Khi nào áp dụng Điều 138, khi nào áp dụng Điều 139?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường không trả lời cụ thể trường hợp của ông A thuộc Điều 138 hay Điều 139 vì đây là nội dung thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương.

Tuy nhiên, nguyên tắc chung là:

Điều 138

Thường áp dụng với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ hoặc đủ điều kiện chứng minh quá trình sử dụng hợp pháp.

Điều 139

Thường liên quan đến các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ nhưng vẫn đủ điều kiện được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo chính sách của Nhà nước.

Việc xác định chính xác phải do cơ quan chuyên môn tại địa phương kiểm tra hồ sơ và kết luận.

Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được thực hiện thế nào?

Theo quy định mới, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu được hướng dẫn tại:

Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025

Nghị định này quy định về:

• Phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp
• Phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai
• Trình tự đăng ký đất đai lần đầu
• Cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân

Nội dung cụ thể được quy định tại:

• Mục II
• Mục V
• Nội dung C
• Phần V
• Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định

Đây là căn cứ rất quan trọng để người dân thực hiện hồ sơ đúng quy định.

Ai có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu?

Một điểm đáng chú ý là theo quy định mới:

Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Căn cứ tại điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền của:

Chủ tịch UBND cấp xã

Điều này giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình xin cấp sổ đỏ.

Thay vì phải xử lý ở cấp huyện như trước đây, nay nhiều thủ tục đã được phân cấp xuống cấp xã.

Người dân cần chuẩn bị gì khi xin cấp sổ đỏ lần đầu?

Thông thường hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận
• Giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất
• Hồ sơ kê khai địa chính (nếu có)
• Biên lai thuế, lệ phí liên quan
• Giấy tờ nhân thân
• Hồ sơ nhà ở, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Trường hợp đất khai hoang lâu năm, người dân nên chuẩn bị thêm:

• Xác nhận sử dụng đất ổn định
• Xác nhận không tranh chấp
• Xác nhận phù hợp quy hoạch
• Ý kiến của khu dân cư hoặc chính quyền địa phương (nếu cần)

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất khai hoang cần được xem xét trên từng hồ sơ cụ thể, không thể kết luận chung chỉ dựa vào thời gian sử dụng đất.

Trường hợp đã xây nhà ổn định từ lâu như từ năm 1999, có kê khai địa chính rõ ràng và không có tranh chấp là cơ sở rất quan trọng để được xem xét cấp sổ đỏ.

Người dân nên chủ động liên hệ UBND cấp xã hoặc cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn đúng theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.