Căn cứ xác định diện tích đất ở và tách thửa mới nhất năm 2026: Người dân cần biết gì?

Việc xác định lại diện tích đất ở và thực hiện tách thửa là một trong những vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm khi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chuyển nhượng bất động sản hoặc hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhà đất.

Trên thực tế, không ít trường hợp diện tích đất ở ghi trên sổ đỏ chưa phản ánh đúng hiện trạng sử dụng hoặc phát sinh nhu cầu tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, xây dựng nhà ở. Điều này khiến nhiều người băn khoăn về căn cứ pháp lý cũng như trình tự thực hiện.

Trước vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn nguyên tắc, đồng thời chỉ rõ các quy định pháp luật hiện hành mà người dân cần căn cứ để thực hiện đúng thủ tục.

Việc xác định diện tích đất ở thuộc thẩm quyền của địa phương

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc xác định lại diện tích đất ở là vụ việc cụ thể và thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Vì vậy, cơ quan trung ương không thể trả lời chi tiết cho từng trường hợp riêng lẻ.

Điều này có nghĩa:

Mỗi hồ sơ sẽ được xem xét dựa trên:

• Hồ sơ địa chính đang lưu trữ
• Quá trình sử dụng đất thực tế
• Hiện trạng thửa đất
• Quy hoạch sử dụng đất
• Quy định cụ thể của địa phương
• Điều kiện tách thửa và cấp đổi Giấy chứng nhận

Do đó, người dân cần liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn chính xác.

Căn cứ pháp lý xác định lại diện tích đất ở

Khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024

Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất liên quan đến việc xác định lại diện tích đất ở.

Theo quy định này, việc xác định lại diện tích đất ở được thực hiện trong các trường hợp cụ thể theo hồ sơ quản lý đất đai, nguồn gốc sử dụng đất và thực tế sử dụng của người dân.

Việc xác định đúng diện tích đất ở ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Giá trị bất động sản
• Nghĩa vụ tài chính
• Quyền chuyển nhượng
• Quyền xây dựng
• Quyền cấp đổi, cấp mới Giấy chứng nhận

Đây là lý do người dân cần đặc biệt lưu ý khi phát hiện diện tích đất ở ghi nhận chưa chính xác.

Trình tự cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp

Căn cứ theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP

Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp được quy định tại:

Mục VII – Nội dung C – Phần V – Phụ lục I

ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ.

Nghị định này quy định rõ về:

• Phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 2 cấp
• Phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai
• Cấp đổi sổ đỏ
• Tách thửa, hợp thửa
• Đăng ký biến động đất đai

Người dân khi muốn điều chỉnh thông tin diện tích đất ở cần thực hiện theo đúng quy trình này.

Thủ tục tách thửa đất được thực hiện thế nào?

Tách thửa, hợp thửa đất theo quy định mới

Thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất được quy định tại:

Mục I – Nội dung C – Phần V – Phụ lục I

của Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Khi thực hiện tách thửa, người dân cần lưu ý:

• Phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định địa phương
• Phù hợp quy hoạch sử dụng đất
• Không có tranh chấp
• Không thuộc diện bị kê biên hoặc hạn chế giao dịch
• Có đầy đủ hồ sơ pháp lý hợp lệ

Việc tách thửa không chỉ đơn thuần là chia đất mà còn liên quan đến việc xác định lại loại đất và quyền sử dụng đất cho từng phần diện tích.

Trường hợp xác định lại diện tích đất ở thì đăng ký biến động thế nào?

Đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận

Khi người dân đề nghị xác định lại diện tích đất ở, thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ được thực hiện theo:

Điểm 17 – Mục VI – Nội dung C – Phần V – Phụ lục I

ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Đây là quy định áp dụng cho trường hợp:

• Điều chỉnh lại diện tích đất ở
• Cập nhật thay đổi trên Giấy chứng nhận
• Cấp mới hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận sau điều chỉnh

Việc đăng ký biến động giúp hồ sơ pháp lý được cập nhật chính xác, tránh rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp.

Người dân cần chuẩn bị gì?

Thông thường hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất
• Tài liệu chứng minh nguồn gốc sử dụng đất
• Hồ sơ liên quan đến tách thửa (nếu có)
• Giấy tờ nhân thân theo quy định

Tùy từng địa phương, cơ quan tiếp nhận có thể yêu cầu bổ sung hồ sơ cụ thể.

Việc xác định lại diện tích đất ở và thực hiện tách thửa là thủ tục quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi pháp lý và giá trị tài sản của người sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người dân cần căn cứ đúng quy định về cấp đổi Giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai và điều kiện tách thửa để thực hiện thủ tục hợp pháp.

Thay vì tự suy đoán, người dân nên chủ động liên hệ cơ quan địa phương để được kiểm tra hồ sơ cụ thể và hướng dẫn chính xác nhất.