Nghịch lý nhà ở xã hội: Doanh nghiệp chấp nhận vay lãi 14% vẫn “khát vốn”, thị trường đứng trước nguy cơ đóng băng

Nghịch lý tín dụng nhà ở xã hội: Lãi cao vẫn không vay được

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một nghịch lý đáng chú ý: nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội (NOXH) sẵn sàng vay vốn với lãi suất thương mại lên tới 13–14%/năm nhưng vẫn không thể tiếp cận nguồn tín dụng.

Thông tin này được ông Lê Hữu Nghĩa chia sẻ tại hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển?” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 17/4.

Theo ông Nghĩa, dù Nhà nước đã triển khai gói tín dụng ưu đãi lên tới 145.000 tỷ đồng dành cho NOXH, nhà ở công nhân, nhưng doanh nghiệp vẫn gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn này.

Gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng: Có nhưng khó tiếp cận

Về lý thuyết, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng được thiết kế với nhiều ưu điểm:

• Lãi suất ưu đãi khoảng 6,1%/năm
• Không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng (room)
• Áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà
• Thời hạn vay lên tới 20 năm

Tuy nhiên, trên thực tế, khi doanh nghiệp làm việc với các ngân hàng thương mại, phần lớn đều bị từ chối.

Nguyên nhân được các ngân hàng đưa ra gồm:

• Lãi suất huy động cao khiến việc cho vay 6,1% có thể gây lỗ
• Chưa có hướng dẫn chính thức về việc không tính vào room tín dụng
• Lo ngại rủi ro pháp lý khi giải ngân không đúng đối tượng

Đáng chú ý, ngay cả khi doanh nghiệp đề xuất vay theo lãi suất thương mại cao hơn, ngân hàng vẫn từ chối do e ngại trách nhiệm pháp lý.

Doanh nghiệp rơi vào thế “đứng hình”

Tình trạng trên khiến nhiều doanh nghiệp NOXH rơi vào trạng thái “đóng băng”.

Trường hợp của Công ty Lê Thành là ví dụ điển hình:

• Dự án NOXH có tổng vốn đầu tư khoảng 2.000 tỷ đồng
• Đã hoàn thành phần móng
• Có nhu cầu vốn để tiếp tục triển khai

Tuy nhiên, do không tiếp cận được tín dụng, dự án đứng trước nguy cơ phải tạm dừng, dù nhu cầu thị trường đang rất lớn.

Áp lực chi phí đầu vào gia tăng

Không chỉ gặp khó về vốn, doanh nghiệp còn chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào:

• Giá vật liệu xây dựng tăng 10–30%
• Giá bán NOXH đã được chốt từ đầu, không thể điều chỉnh

Điều này khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp, thậm chí tiệm cận mức không hiệu quả.

Nếu không có giải pháp kịp thời, mục tiêu phát triển 28.000 căn NOXH tại TP.HCM trong năm 2026 có nguy cơ không đạt được.

Lãi suất tăng gây áp lực cho cả người mua nhà

Ở góc độ thị trường, bà Nguyễn Thị Thanh Hương cho rằng biến động lãi suất đang ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Phần lớn người mua bất động sản phải vay khoảng 70% giá trị tài sản, với thời hạn từ 10–20 năm. Trong khi đó:

• Lãi suất ưu đãi ban đầu khoảng 6–7%/năm
• Sau thời gian cố định có thể tăng lên 13–14%/năm hoặc cao hơn

Sự gia tăng này tạo áp lực lớn lên dòng tiền của người vay, khiến nhiều hộ gia đình gặp khó khăn trong việc trả nợ.

Tín dụng bất động sản suy giảm, giao dịch chững lại

Trong giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026, thị trường ghi nhận:

• Tín dụng bất động sản gặp nhiều hạn chế
• Giao dịch sụt giảm đáng kể
• Nhu cầu mua nhà bị ảnh hưởng do chi phí tài chính tăng cao

Điều này tạo ra vòng xoáy tiêu cực: doanh nghiệp thiếu vốn – dự án chậm tiến độ – nguồn cung giảm – giá khó giảm.

Cần chính sách tín dụng linh hoạt hơn

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh rằng tín dụng là yếu tố then chốt không chỉ với bất động sản mà với toàn bộ nền kinh tế.

Theo ông, cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn:

• Không nên có định kiến với bất động sản
• Ngân hàng có thể phân loại khách hàng uy tín để cấp tín dụng phù hợp
• Cần hỗ trợ cả doanh nghiệp và người mua nhà

Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, việc tháo gỡ điểm nghẽn tín dụng cho bất động sản là rất cần thiết.

Triển vọng thị trường: Cơ hội đi kèm thách thức

Dù đối mặt nhiều khó khăn, thị trường NOXH vẫn có tiềm năng lớn nhờ:

• Nhu cầu nhà ở thực cao
• Dân số đô thị tăng nhanh
• Chính sách hỗ trợ từ Nhà nước

Tuy nhiên, để hiện thực hóa tiềm năng này, cần:

• Hoàn thiện hành lang pháp lý
• Đẩy nhanh giải ngân tín dụng
• Kiểm soát chi phí đầu vào

Nếu không, nguy cơ thiếu hụt nguồn cung NOXH sẽ ngày càng nghiêm trọng.