Hết Thời Lướt Sóng: Bất Động Sản Việt Nam Bước Vào Chu Kỳ Tái Cấu Trúc Toàn Diện

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới

Tại tọa đàm “Biến động vĩ mô & chu kỳ tái cấu trúc” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 15/4, bức tranh thị trường quý I/2026 được phác họa với những gam màu đan xen: vừa có dấu hiệu phục hồi, vừa diễn ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ.

Theo báo cáo của VARS, thị trường đang trải qua một trong những giai đoạn sàng lọc sâu rộng nhất trong nhiều năm. Áp lực không chỉ đến từ nội tại mà còn chịu ảnh hưởng từ hàng loạt yếu tố vĩ mô như:

• Lãi suất
• Tỷ giá
• Lạm phát
• Biến động địa chính trị toàn cầu

Trong bối cảnh đó, thị trường vận hành trong trạng thái “kép”: vừa tự điều chỉnh, vừa bị chi phối bởi dòng tiền ngày càng khắt khe.

Dòng tiền thay đổi: Không còn “dễ dãi” như trước

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định, nếu như trước đây dòng tiền có xu hướng chảy mạnh vào bất động sản theo tâm lý đám đông, thì hiện nay đã trở nên chọn lọc hơn rất nhiều.

Xu hướng này kéo theo sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp:

• Nhóm mạnh: có tài chính vững, pháp lý minh bạch, quản trị tốt
• Nhóm yếu: phụ thuộc đòn bẩy tài chính, thiếu chiến lược dài hạn

Những doanh nghiệp có nền tảng tốt đang tận dụng cơ hội để:

• Mở rộng quỹ đất
• Triển khai dự án mới
• Thực hiện các thương vụ M&A

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp yếu buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.

Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản ổn định

Thực tế thị trường quý 1/2026 cho thấy:

• Tổng nguồn cung nhà ở thương mại: khoảng 52.000 sản phẩm
• Nguồn cung mới: khoảng 38.000 sản phẩm
• Tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ 2025
• Thanh khoản: khoảng 24.000 giao dịch
• Tỷ lệ hấp thụ: khoảng 47%

Dù có sự chững lại do yếu tố mùa vụ, thị trường vẫn giữ được nhịp ổn định nhờ nhu cầu ở thực.

Cơ cấu nguồn cung thay đổi rõ rệt

Một điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển trong cơ cấu sản phẩm:

• Căn hộ chung cư chiếm khoảng 67% nguồn cung
• Phân khúc cao cấp, siêu sang giảm tỷ trọng
• Thị trường quay lại với sản phẩm dễ tiếp cận hơn

Tuy nhiên, phân khúc căn hộ giá từ 2–3 tỷ đồng vẫn khan hiếm, cho thấy sự lệch pha cung – cầu chưa được giải quyết triệt để.

Nhà ở xã hội trở thành “trụ đỡ” thị trường

Trong quý 1/2026, hơn 7.000 sản phẩm nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán, trở thành điểm sáng của thị trường.

Trong bối cảnh nhà ở thương mại giá vừa túi tiền thiếu hụt, phân khúc này:

• Đáp ứng nhu cầu ở thực
• Góp phần cân bằng cung – cầu
• Hỗ trợ ổn định thị trường

Giá bất động sản: Phân hóa mạnh giữa sơ cấp và thứ cấp

Thị trường tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét về giá:

• Giá sơ cấp: duy trì ở mức cao, tăng nhẹ
• Nguyên nhân: chi phí đất, tài chính, vật liệu tăng

Trong khi đó:

• Thị trường thứ cấp: xuất hiện điều chỉnh cục bộ
• Chủ yếu ở các sản phẩm bị “thổi giá” hoặc sử dụng đòn bẩy cao

Lãi suất trở thành “bộ lọc tự nhiên”

Ông Lê Đình Chung nhận định, lãi suất cao đang đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên” của thị trường.

Khi chi phí vốn không còn rẻ:

• Các quyết định đầu tư thiếu tính toán bị loại bỏ
• Chiến lược dài hạn và bền vững lên ngôi

Thị trường vì thế đang chuyển từ đầu cơ sang giá trị thực.

Chuyển dịch sang mô hình phát triển đa cực

Theo bà Phạm Thị Miền, thị trường đang hình thành cấu trúc mới với xu hướng phát triển đa cực.

Nguồn cung không còn tập trung tại các đô thị lõi mà đang lan tỏa ra vùng ven, gắn với:

• Các đại đô thị
• Mô hình đô thị tích hợp
• Định hướng phát triển giao thông (TOD)

Đây là giải pháp quan trọng để:

• Giảm áp lực dân số
• Tối ưu quỹ đất
• Mở rộng không gian phát triển

Tái cấu trúc toàn diện: Từ sản phẩm đến dòng vốn

Quá trình tái cấu trúc thị trường diễn ra trên nhiều phương diện:

1. Tái cấu trúc nguồn cung

Ưu tiên dự án chất lượng cao, xanh, bền vững và vận hành hiệu quả.

2. Tái cấu trúc không gian

Dòng vốn dịch chuyển về khu vực có hạ tầng tốt hoặc đang được đầu tư mạnh.

3. Tái cấu trúc tài chính

Doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào vốn vay, hướng tới mô hình tài chính an toàn hơn.

4. Tái cấu trúc lực cầu

Nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn thay thế dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Thị trường hướng tới minh bạch và bền vững

Một thay đổi quan trọng khác là cơ chế quản lý thị trường đang được điều chỉnh theo hướng minh bạch hơn.

Việc:

• Giảm tiền kiểm
• Tăng hậu kiểm

giúp tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển, đồng thời vẫn đảm bảo kỷ cương và tính minh bạch.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 đang bước vào một chu kỳ hoàn toàn mới, nơi “lướt sóng” không còn là chiến lược hiệu quả. Thay vào đó, giá trị thực, tính bền vững và năng lực tài chính sẽ trở thành yếu tố quyết định.

Dù giai đoạn này có thể gây khó khăn trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, đây là bước chuyển cần thiết để thị trường trưởng thành và phát triển ổn định hơn.