Thị Trường Khách Sạn Việt Nam 2026: Hai Thương Vụ 54 Triệu USD Hé Lộ Xu Hướng Đầu Tư Mới

Hai thương vụ triệu đô hé lộ “khẩu vị” đầu tư mới

Thị trường bất động sản khách sạn Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình rõ nét khi hai thương vụ chuyển nhượng lớn với tổng giá trị gần 54 triệu USD vừa được công bố. Theo dữ liệu từ JLL, các giao dịch liên quan đến PARKROYAL Saigon và Hotel Perle D’Orient Cát Bà đã phần nào phản ánh rõ xu hướng đầu tư mới đang hình thành.

Không còn chạy theo quy mô hay mở rộng danh mục một cách nhanh chóng, nhà đầu tư hiện nay đang chuyển sang chiến lược chọn lọc tài sản chất lượng cao, ưu tiên dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Từ “lướt sóng” sang đầu tư bền vững

Trong quá khứ, thị trường khách sạn từng chứng kiến nhiều thương vụ mua – bán nhằm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Tuy nhiên, trong bối cảnh ngành du lịch Việt Nam đang phục hồi và trưởng thành hơn, cách tiếp cận này dần mất đi sức hút.

Thay vào đó, nhà đầu tư tập trung vào các chỉ số vận hành thực tế như:

• Công suất phòng (Occupancy rate)
• Doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR)
• Khả năng tạo dòng tiền dài hạn

Đây chính là những yếu tố cốt lõi quyết định hiệu quả đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Đàm phán kéo dài, thẩm định kỹ lưỡng hơn

Một trong những thay đổi dễ nhận thấy là thời gian đàm phán giao dịch ngày càng kéo dài. Nguyên nhân đến từ việc nhà đầu tư:

• Phân tích sâu cấu trúc vận hành
• Đánh giá chiến lược quản lý
• Xem xét tiềm năng tái định vị tài sản

Không chỉ dừng ở vị trí hay thương hiệu, các thương vụ hiện nay đòi hỏi quy trình thẩm định toàn diện, nhằm giảm thiểu rủi ro và tối ưu hiệu quả đầu tư.

Lợi suất đầu tư khách sạn: Không cao nhưng bền vững

Theo JLL, lợi suất đầu tư khách sạn giai đoạn 2023–2024 dao động:

• Khoảng 6% – 7,5%

Tuy nhiên, với các tài sản được tái cấu trúc hiệu quả:

• Có thể đạt 8% – 9%

Đây là mức sinh lời hấp dẫn, nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng và khả năng nâng cấp vận hành.

Giá trị trên mỗi phòng tăng mạnh

Một xu hướng đáng chú ý khác là giá trị giao dịch trên mỗi phòng (price per key) đang tăng lên.

Nguyên nhân:

• Nguồn cung khách sạn chất lượng cao hạn chế
• Nhu cầu từ nhà đầu tư tổ chức gia tăng
• Cạnh tranh cao đối với tài sản “prime”

Điều này khiến các tài sản tốt ngày càng trở nên khan hiếm và có giá trị cao hơn.

Nhà đầu tư nội địa trỗi dậy mạnh mẽ

Một điểm sáng của thị trường là sự tham gia ngày càng sâu của các nhà đầu tư trong nước.

Khác với trước đây:

• Không còn là “người mua phụ”
• Chủ động săn tìm cơ hội
• Tham gia vào các thương vụ lớn

Đặc biệt, họ:

• Có nền tảng tài chính vững
• Sẵn sàng đầu tư dài hạn
• Tập trung vào tái cấu trúc và nâng cấp tài sản

Nhóm này đang trở thành nguồn vốn tăng trưởng quan trọng cho thị trường.

Nhà đầu tư nước ngoài: Kỷ luật hơn, chọn lọc hơn

Trong khi đó, nhà đầu tư quốc tế vẫn quan tâm đến Việt Nam nhưng với cách tiếp cận thận trọng hơn:

• Ưu tiên tài sản có vị trí chiến lược
• Đòi hỏi tiêu chuẩn vận hành cao
• Xem xét kỹ khả năng sinh lời

Ngoài ra, họ cũng:

• Siết chặt kỷ luật đầu tư
• Tính toán rủi ro kỹ lưỡng
• Xây dựng chiến lược thoái vốn rõ ràng

Điều này giúp thị trường trở nên chuyên nghiệp hơn.

Pháp lý – yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư

Khung pháp lý đóng vai trò quan trọng trong các thương vụ khách sạn tại Việt Nam.

Một số điểm đáng lưu ý:

• Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu 100% vốn doanh nghiệp
• Tuy nhiên, đất khách sạn thường là đất thương mại – dịch vụ
• Chủ yếu áp dụng hình thức thuê đất

Do đó, cấu trúc đầu tư cần:

• Phù hợp thời hạn thuê
• Gắn với chiến lược dài hạn

Những cải thiện pháp lý gần đây giúp:

• Tăng tính minh bạch
• Giảm rủi ro giao dịch
• Thu hút vốn đầu tư

Xu hướng hợp tác nội – ngoại ngày càng phổ biến

Một mô hình đáng chú ý là sự kết hợp giữa:

• Nhà đầu tư trong nước (am hiểu thị trường)
• Nhà đầu tư quốc tế (giàu kinh nghiệm quản lý)

Sự hợp tác này mang lại:

• Tối ưu nguồn vốn
• Nâng cao chất lượng vận hành
• Tiệm cận chuẩn quốc tế

Theo Karan Khanijou, các thương vụ hiện nay không chỉ là mua – bán mà còn gắn liền với chiến lược tái định vị tài sản.

Triển vọng thị trường khách sạn Việt Nam 2026

Dự báo trong năm 2026:

• Tổng giá trị giao dịch có thể đạt 200 triệu USD
• Số lượng thương vụ tăng nhưng chọn lọc hơn

Các giao dịch lớn sẽ tập trung vào:

• Khách sạn tại đô thị trung tâm
• Khu nghỉ dưỡng cao cấp
• Khu vực có tiềm năng du lịch mạnh

Tuy nhiên, một thách thức lớn vẫn tồn tại:

• Nguồn cung tài sản đạt chuẩn còn hạn chế
• Quá trình tìm kiếm và đàm phán kéo dài
• Giá tài sản chất lượng tiếp tục tăng

Hai thương vụ gần 54 triệu USD không chỉ là con số ấn tượng mà còn phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong tư duy đầu tư tại thị trường khách sạn Việt Nam. Khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, những nhà đầu tư thành công sẽ là những người biết tập trung vào giá trị dài hạn, tối ưu vận hành và chiến lược tái định vị tài sản.