TP.HCM đề xuất cho phép một số công trình xây dựng sai phép được tồn tại có điều kiện: Chủ đầu tư phải nộp lại 50% giá trị phần sàn vi phạm

TP. Hồ Chí Minh đang lấy ý kiến về dự thảo quy định các chính sách, biện pháp đặc biệt nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho những dự án tồn đọng, chậm triển khai và các công trình vi phạm trật tự xây dựng. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất cho phép một số công trình xây dựng sai phép, không phù hợp đầy đủ với hồ sơ pháp lý ban đầu được xem xét tồn tại có điều kiện, thay vì bắt buộc tháo dỡ toàn bộ.

Đề xuất này được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết những tồn tại kéo dài trong lĩnh vực xây dựng, hạn chế lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để xử lý các dự án có giá trị tài sản lớn nhưng đang bị đình trệ do vướng mắc về thủ tục, quy hoạch hoặc vi phạm xây dựng.

Tuy nhiên, việc xem xét cho phép công trình tồn tại không đồng nghĩa với việc hợp pháp hóa các hành vi vi phạm. Chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khắc phục hậu quả và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về chất lượng, an toàn công trình.

1. TP.HCM đề xuất mở rộng đối tượng công trình vi phạm được xem xét giữ lại

Theo nội dung dự thảo, TP.HCM đề xuất mở rộng phạm vi các công trình được xem xét tồn tại có điều kiện, đồng thời bổ sung những tiêu chí chặt chẽ liên quan đến quy hoạch, chất lượng xây dựng và an toàn sử dụng.

Đây được xem là bước điều chỉnh đáng chú ý so với cơ chế hiện hành. Trước đó, các quy định xử lý một số công trình vi phạm trật tự xây dựng chủ yếu tập trung vào những vi phạm phát sinh trong giai đoạn từ ngày 4/1/2008 đến trước ngày 15/1/2018 theo các quy định liên quan.

Với cơ chế mới được đề xuất, phạm vi xem xét có thể được mở rộng đối với các công trình, dự án tồn đọng kéo dài phát sinh trước ngày 1/10/2026, thời điểm Luật Phát triển đô thị có hiệu lực thi hành theo nội dung dự thảo.

Điểm đáng chú ý là thay vì áp dụng một biện pháp xử lý cứng nhắc cho tất cả trường hợp vi phạm, Thành phố hướng đến phân loại công trình dựa trên mức độ ảnh hưởng thực tế.

Những công trình có thể đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, không lấn chiếm không gian công cộng, bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy và không ảnh hưởng đến các công trình lân cận sẽ được xem xét theo cơ chế đặc biệt.

Ngược lại, những hạng mục không đáp ứng điều kiện hoặc gây nguy hiểm cho cộng đồng vẫn phải được xử lý theo quy định pháp luật.

Cách tiếp cận này hướng đến mục tiêu cân bằng giữa việc bảo đảm kỷ cương trong quản lý xây dựng và tránh lãng phí những tài sản đã được đầu tư với giá trị lớn.

2. Những điều kiện để công trình xây dựng vi phạm được xem xét tồn tại

Không phải tất cả công trình xây dựng sai phép đều có cơ hội được giữ lại. Theo dự thảo, các dự án không thuộc trường hợp bắt buộc tháo dỡ phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện.

Thứ nhất, phải phù hợp với các yêu cầu cơ bản về đất đai và quy hoạch.

Công trình không được vi phạm chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, hành lang an toàn giao thông. Đồng thời, công trình phải được xây dựng trên khu đất có quyền sử dụng hợp pháp và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đây là điều kiện quan trọng nhằm ngăn chặn việc sử dụng cơ chế tháo gỡ để hợp thức hóa những công trình lấn chiếm đất công, hành lang giao thông hoặc không gian dành cho hạ tầng đô thị.

Thứ hai, phải bảo đảm an toàn kỹ thuật và không ảnh hưởng đến cộng đồng.

Công trình phải đáp ứng yêu cầu về an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ. Ngoài ra, việc tồn tại của công trình không được gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận và không có tranh chấp liên quan.

Những yêu cầu này đặc biệt quan trọng đối với nhà xưởng, chung cư, khu dân cư và các công trình hỗn hợp có quy mô lớn, nơi nguy cơ mất an toàn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều người.

Thứ ba, công trình phải thuộc nhóm đối tượng được xem xét theo dự thảo.

Chính sách hướng đến các công trình đã hoàn thành xây dựng và đưa vào vận hành, sử dụng trên thực tế; hoặc những công trình đang phải dừng, ngừng thi công theo quyết định xử phạt vi phạm hành chính, kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án hoặc do những nguyên nhân khách quan khác.

Như vậy, việc xem xét không chỉ hướng đến những công trình đã đưa vào khai thác mà còn có thể giải quyết một số dự án đang bị đình trệ trong quá trình thi công.

3. Chủ đầu tư phải nộp lại 50% giá trị phần sàn xây dựng vi phạm

Một trong những nội dung quan trọng nhất của dự thảo là cơ chế xác định số tiền thu lợi bất hợp pháp mà chủ đầu tư phải nộp lại.

Theo đề xuất, số tiền này được xác định bằng 50% giá trị phần diện tích sàn xây dựng vi phạm. Cách tính cụ thể phụ thuộc vào mục đích sử dụng công trình và hồ sơ tài chính, xây dựng của chủ đầu tư.

Đối với công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh

Số tiền phải nộp được xác định dựa trên tổng diện tích sàn vi phạm nhân với đơn giá một mét vuông theo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký.

Tuy nhiên, đơn giá này không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với công trình cùng loại.

Sau khi xác định giá trị phần diện tích sàn vi phạm, chủ đầu tư phải nộp lại 50% giá trị được tính toán.

Có thể khái quát công thức như sau:

Số tiền phải nộp = Tổng diện tích sàn vi phạm × Đơn giá tính toán × 50%.

Trong đó, đơn giá tính toán phải đáp ứng mức tối thiểu theo quy định về suất vốn đầu tư đối với công trình cùng loại.

Đối với công trình không nhằm mục đích kinh doanh

Trường hợp công trình không phục vụ hoạt động kinh doanh, cơ sở tính toán sẽ là tổng diện tích sàn vi phạm nhân với chi phí xây dựng một mét vuông sàn theo dự toán được phê duyệt.

Chi phí này cũng không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với loại và cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Sau đó, số tiền phải nộp lại được xác định bằng 50% giá trị tính toán.

Trường hợp không có hợp đồng hoặc dự toán được duyệt

Đối với những dự án không có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký hoặc không có dự toán được phê duyệt, số tiền thu lợi bất hợp pháp sẽ được xác định theo suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Giá trị này tiếp tục được nhân với tỷ lệ 50%.

Quy định về mức giá tối thiểu được kỳ vọng hạn chế tình trạng chủ đầu tư kê khai giá trị hợp đồng hoặc chi phí xây dựng thấp hơn thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính.

Nhìn chung, cơ chế thu lại 50% giá trị phần sàn vi phạm được xem là một công cụ quan trọng để bảo đảm trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư, đồng thời tạo cơ sở xử lý những công trình có thể tiếp tục khai thác nếu đáp ứng các tiêu chuẩn cần thiết.

4. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính, công trình có thể được cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp phạt vi phạm hành chính, nộp lại số lợi bất hợp pháp và có kết quả kiểm định chất lượng công trình, chủ đầu tư có thể được xem xét giải quyết các thủ tục pháp lý liên quan.

Các nội dung có thể được xem xét bao gồm:

• Xác nhận sự phù hợp về quy hoạch và kiến trúc.
• Cấp mới hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định.
• Điều chỉnh thiết kế xây dựng.
• Hoàn thiện hồ sơ pháp lý của công trình.
• Xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng theo quy định pháp luật.

Đối với những công trình đã hoàn thành và đang được sử dụng, cơ chế này có thể mở ra hướng xử lý các vướng mắc pháp lý kéo dài, tạo điều kiện để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ và thực hiện các giao dịch liên quan khi đủ điều kiện.

Trong khi đó, đối với công trình đang dừng thi công, nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, xin cấp hoặc điều chỉnh giấy phép và thiết kế xây dựng.

Dù vậy, những phần công trình không phù hợp quy hoạch hoặc không đáp ứng yêu cầu an toàn vẫn phải được xử lý theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điều này cho thấy chính sách tháo gỡ không phải là cơ chế miễn trừ trách nhiệm mà là hướng giải quyết có điều kiện, gắn với nghĩa vụ khắc phục và bảo đảm lợi ích công cộng.

5. TP.HCM đề xuất thay thế nhà đầu tư yếu kém tại các dự án hạ tầng kỹ thuật trục chính

Bên cạnh việc xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng, dự thảo Nghị quyết còn đề xuất cơ chế tháo gỡ đối với những dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trục chính chậm triển khai.

Đây là nhóm dự án có vai trò quan trọng trong việc kết nối giao thông, cấp thoát nước, điện và các hệ thống hạ tầng thiết yếu phục vụ khu dân cư, khu đô thị và các dự án thành phần.

Theo đề xuất, trong trường hợp nhà đầu tư hiện tại không bảo đảm năng lực thực hiện, UBND TP.HCM sẽ ban hành văn bản chấm dứt hoạt động đầu tư của nhà đầu tư cũ và lựa chọn nhà đầu tư mới theo hình thức chỉ định.

Nếu có nhiều nhà đầu tư mới đăng ký tham gia, Thành phố sẽ ưu tiên đơn vị cam kết thời gian thực hiện dự án ngắn hơn.

Cơ chế này được kỳ vọng hạn chế tình trạng một dự án hạ tầng trọng điểm bị đình trệ trong thời gian dài chỉ vì nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính hoặc không đáp ứng được tiến độ đã cam kết.

Đáng chú ý, đối với các nhà đầu tư thực hiện dự án thành phần, dự thảo vẫn cho phép xem xét tiếp tục giao đất, cho thuê đất theo trình tự, thủ tục quy định hoặc tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện.

Các điều kiện được đề cập bao gồm hợp đồng, đăng ký dự án, công tác giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, khả năng triển khai của nhà đầu tư thực hiện hạ tầng trục chính sẽ không mặc nhiên quyết định toàn bộ quyền tiếp tục thực hiện dự án của những nhà đầu tư thành phần đủ điều kiện.

6. Giải quyết dự án tồn đọng, hạn chế lãng phí tài sản bất động sản

Theo thông tin từ Sở Tài chính, TP.HCM hiện có nhiều công trình và dự án quy mô lớn xây dựng vi phạm trong giai đoạn từ sau năm 2018 đến nay.

Các loại hình được đề cập bao gồm nhà xưởng, khu dân cư và công trình hỗn hợp. Nhiều dự án có giá trị đầu tư lớn nhưng đang gặp khó khăn trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, khai thác và sử dụng.

Trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng có giá trị, việc xử lý các công trình tồn đọng không chỉ là vấn đề quản lý trật tự xây dựng mà còn liên quan trực tiếp đến hiệu quả sử dụng nguồn lực xã hội.

Nếu buộc phải tháo dỡ toàn bộ những công trình có giá trị hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng chỉ vì một số sai phạm về thủ tục hoặc sai khác nhất định trong quá trình xây dựng, thiệt hại kinh tế có thể rất lớn.

Đặc biệt, đối với những công trình vẫn bảo đảm an toàn kỹ thuật, không lấn chiếm không gian công cộng và có thể đáp ứng yêu cầu quy hoạch, việc nghiên cứu phương án cho tồn tại có điều kiện có thể giúp hạn chế lãng phí tài sản.

Ở góc độ quản lý đô thị, chính sách này còn có thể góp phần giải quyết những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài giữa chủ đầu tư, người dân và các cơ quan quản lý.

Ngân sách Thành phố cũng có thể được bổ sung thông qua tiền phạt vi phạm hành chính và khoản tiền thu lại từ lợi ích bất hợp pháp theo cơ chế được đề xuất.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc nhiều vào quá trình triển khai, đặc biệt là việc xác định chính xác diện tích vi phạm, kiểm định chất lượng công trình và đánh giá mức độ phù hợp với quy hoạch.

7. Tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM: Cơ hội tháo gỡ pháp lý nhưng chưa phải tín hiệu hợp thức hóa đại trà

Đề xuất của TP.HCM có thể tạo ra những tác động đáng chú ý đối với thị trường bất động sản, nhất là nhóm dự án đang gặp vướng mắc về giấy phép xây dựng, quy hoạch và hồ sơ pháp lý.

Trước hết, nếu được thông qua và triển khai hiệu quả, cơ chế này có thể giúp một số dự án đang bị đình trệ có cơ hội tiếp tục hoàn thiện thủ tục, đưa tài sản vào khai thác hoặc sử dụng đúng mục đích.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc tháo gỡ những vướng mắc tồn đọng có thể giúp giảm chi phí cơ hội, cải thiện dòng tiền và hạn chế tình trạng vốn đầu tư bị chôn trong các dự án kéo dài nhiều năm.

Đối với người mua nhà, người đang sinh sống tại các khu dân cư hoặc sở hữu bất động sản trong những dự án có vướng mắc, việc giải quyết hồ sơ pháp lý có thể mở ra triển vọng tích cực về quyền sở hữu và khả năng giao dịch.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa đề xuất chính sách và quyết định áp dụng đối với từng công trình cụ thể.

Không phải cứ đã xây dựng xong hoặc đã đưa vào sử dụng là đương nhiên được giữ lại. Chủ đầu tư vẫn phải chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, đáp ứng yêu cầu quy hoạch, an toàn công trình và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Do đó, người mua bất động sản cần tiếp tục kiểm tra tình trạng pháp lý thực tế của từng dự án, thay vì chỉ dựa vào thông tin về đề xuất chính sách để đưa ra quyết định giao dịch.

Về dài hạn, nếu được thiết kế và thực thi minh bạch, cơ chế này có thể góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy hoạt động đầu tư và nâng cao hiệu quả quản lý đô thị tại TP.HCM.

Đề xuất cho phép một số công trình xây dựng vi phạm được tồn tại có điều kiện là một trong những nội dung đáng chú ý trong nỗ lực tháo gỡ các dự án tồn đọng tại TP.HCM.

Với nguyên tắc không hợp pháp hóa hành vi vi phạm, chủ đầu tư vẫn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khắc phục hậu quả, kiểm định chất lượng và đáp ứng yêu cầu quy hoạch, an toàn.

Nếu được thông qua và triển khai hiệu quả, cơ chế này có thể góp phần hạn chế lãng phí tài sản, khơi thông nguồn lực đất đai, giải quyết các tranh chấp kéo dài và tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản TP.HCM.

Dù vậy, điều quan trọng nhất vẫn là quá trình thực thi phải minh bạch, đúng đối tượng và không tạo tiền lệ khuyến khích vi phạm trật tự xây dựng trong tương lai.

Nguồn tham khảo: Nội dung dự thảo chính sách, biện pháp đặc biệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng tại TP.HCM và thông tin từ Sở Tài chính TP.HCM.

Cập nhật: Bài viết phản ánh nội dung đề xuất tại thời điểm lấy ý kiến dự thảo. Các điều kiện và chính sách chính thức cần căn cứ văn bản được cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Những câu hỏi thường gặp về đề xuất giữ lại công trình xây dựng vi phạm tại TP.HCM

Câu hỏi 1: TP.HCM có đề xuất cho phép công trình xây dựng sai phép được tồn tại không?

Có. Theo dự thảo đang được lấy ý kiến, Thành phố đề xuất cơ chế xem xét cho phép một số công trình vi phạm trật tự xây dựng được tồn tại có điều kiện, thay vì bắt buộc tháo dỡ. Tuy nhiên, công trình phải đáp ứng các yêu cầu nghiêm ngặt về đất đai, quy hoạch, chất lượng và an toàn.

Câu hỏi 2: Chủ đầu tư phải nộp bao nhiêu tiền để được xem xét giữ lại công trình vi phạm?

Theo dự thảo, khoản tiền thu lợi bất hợp pháp được đề xuất xác định bằng 50% giá trị phần sàn xây dựng vi phạm. Cơ sở tính toán phụ thuộc vào diện tích vi phạm, hợp đồng mua bán, dự toán được duyệt hoặc suất vốn đầu tư theo quy định.

Câu hỏi 3: Công trình vi phạm có nằm trong hành lang giao thông hoặc lấn chiếm đất công có được giữ lại không?

Theo các điều kiện được nêu trong dự thảo, công trình không được vi phạm chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ hạ tầng kỹ thuật và giao thông. Những trường hợp không đáp ứng điều kiện sẽ phải được xử lý theo quy định pháp luật.

Câu hỏi 4: Công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng có được xem xét cấp giấy chứng nhận sở hữu không?

Có thể được xem xét nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có kết quả kiểm định chất lượng và được cơ quan có thẩm quyền giải quyết các thủ tục liên quan. Việc cấp giấy chứng nhận không diễn ra tự động.

Câu hỏi 5: Nhà đầu tư dự án đang dừng thi công có được tiếp tục xây dựng không?

Theo đề xuất, nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng, xin cấp hoặc điều chỉnh giấy phép và thiết kế xây dựng. Tuy nhiên, những hạng mục không phù hợp quy hoạch hoặc không bảo đảm an toàn vẫn phải xử lý theo quy định.

Câu hỏi 6: Chính sách này đã chính thức có hiệu lực chưa?

Nội dung được đề cập hiện là đề xuất trong dự thảo đang được lấy ý kiến. Vì vậy, người dân và doanh nghiệp cần theo dõi văn bản chính thức được cơ quan có thẩm quyền ban hành trước khi xác định quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể.