TP.HCM chốt giá đất và 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm hơn 18.253 tỷ đồng, chuẩn bị đấu giá trở lại

Thủ Thiêm chuẩn bị đấu giá 3.790 căn hộ với tổng giá trị hơn 18.253 tỷ đồng

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể, giá trị công trình xây dựng trên đất và giá trị phân bổ hạ tầng tại 5 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Đây là cơ sở quan trọng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bao gồm tổng cộng 3.790 căn hộ chung cư thuộc Khu tái định cư Bình Khánh.

Theo quyết định được phê duyệt, tổng giá trị của 5 lô đất và các tài sản gắn liền với đất tại thời điểm tháng 10/2026 là hơn 18.253 tỷ đồng. Động thái này đánh dấu bước tiến mới trong kế hoạch xử lý quỹ căn hộ tái định cư quy mô lớn đã nhiều lần được đưa ra đấu giá nhưng chưa tìm được nhà đầu tư phù hợp.

Việc xác định lại giá trị đất, công trình xây dựng và hạ tầng được xem là cơ sở để TP.HCM tiếp tục triển khai các thủ tục đấu giá, hướng đến khai thác hiệu quả quỹ tài sản công, đồng thời thu hồi nguồn vốn ngân sách đã đầu tư vào dự án.

Chi tiết giá trị 5 lô đất và 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm

Theo nội dung phê duyệt, 5 lô đất được đưa vào phương án đấu giá gồm:

• Lô 1.K7.9.HH, trước đây là R1.
• Lô 1.K7.5.HH, trước đây là R2.
• Lô 1.K7.6.HH, trước đây là R3.
• Lô 1.K7.8.HH, trước đây là R4.
• Lô 1.K7.7.HH, trước đây là R5.

Các lô đất này nằm trong Khu tái định cư Bình Khánh, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP.HCM.

Tổng diện tích đất được xác định khoảng 7,88 ha, tương đương 78.822,7 m², với mục đích sử dụng là đất chung cư hỗn hợp cao tầng.

Cơ cấu giá trị được phê duyệt gồm ba thành phần chính:

Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất chiếm phần lớn tổng giá trị tài sản. Giá trị công trình xây dựng tương ứng với 3.790 căn hộ chung cư hiện hữu tại 5 lô đất.

Cần lưu ý, tổng giá trị được phê duyệt là cơ sở phục vụ quá trình xác định giá khởi điểm và tổ chức đấu giá, không đồng nghĩa với giá trúng đấu giá cuối cùng. Giá trị giao dịch thực tế sẽ phụ thuộc vào phương án đấu giá được triển khai, điều kiện tham gia và mức độ cạnh tranh giữa các nhà đầu tư.

TP.HCM giao các đơn vị liên quan triển khai thủ tục đấu giá

Sau khi phê duyệt giá trị đất, công trình xây dựng và hạ tầng, UBND TP.HCM giao Sở Nông nghiệp và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố cùng các cơ quan, đơn vị liên quan tổ chức thực hiện các thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng trình tự và quy định pháp luật.

Các cơ quan chức năng cũng có trách nhiệm hướng dẫn tổ chức, cá nhân trúng đấu giá thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trước đó, vào đầu tháng 10/2026, UBND TP.HCM đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất tại 5 lô đất nói trên.

Theo phương án, Nhà nước sẽ giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tính từ ngày Chủ tịch UBND TP.HCM ban hành quyết định giao đất cho người trúng đấu giá.

Thời gian tổ chức đấu giá dự kiến trong quý IV/2026. Đây cũng là giai đoạn thị trường bất động sản TP.HCM có thể đón nhận thêm nhiều cơ hội đầu tư khi một số khu đất có vị trí đắc địa tại Thủ Thiêm được đưa ra đấu giá.

Bốn lần đấu giá bất thành: Vì sao 3.790 căn hộ vẫn chưa tìm được chủ?

Điểm đáng chú ý của thương vụ đấu giá lần này là 3.790 căn hộ tại Khu tái định cư Bình Khánh đã trải qua 4 lần tổ chức đấu giá nhưng đều không thành công.

Theo các nhận định được đề cập từ giới chuyên gia bất động sản, một trong những nguyên nhân quan trọng là quy mô tài sản quá lớn. Với số lượng hàng nghìn căn hộ, tổng giá trị đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng, thương vụ này chủ yếu phù hợp với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, năng lực triển khai dự án và khả năng khai thác sản phẩm trong dài hạn.

Bên cạnh đó, mức giá khởi điểm trong các lần đấu giá trước cũng được đánh giá là tương đối cao, khiến sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư bị hạn chế.

Cụ thể:

• Năm 2017: Lần đấu giá đầu tiên có giá khởi điểm toàn bộ số căn hộ khoảng 8.800 tỷ đồng.
• Đầu năm 2018: Lần đấu giá thứ hai nâng mức giá khởi điểm lên khoảng 9.100 tỷ đồng.
• Năm 2021: Lần đấu giá thứ ba có mức giá khoảng 9.900 tỷ đồng.
• Năm 2023: Lần đấu giá thứ tư tiếp tục ở mức khoảng 9.900 tỷ đồng.

Qua thời gian, các công trình không được đưa vào khai thác thương mại như dự kiến, trong khi tình trạng xuống cấp của các tòa nhà cũng trở thành yếu tố khiến nhà đầu tư phải cân nhắc thêm chi phí cải tạo, hoàn thiện và vận hành.

Như vậy, bài toán của đợt đấu giá mới không chỉ nằm ở giá trị quyền sử dụng đất mà còn liên quan đến chi phí đầu tư bổ sung, phương án kinh doanh và khả năng hấp thụ hàng nghìn căn hộ trên thị trường.

Chuyển đổi từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại, mở rộng cơ hội khai thác

Một trong những thay đổi quan trọng giúp nâng cao sức hấp dẫn của quỹ căn hộ Bình Khánh là quyết định chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại.

Vào tháng 8/2025, UBND TP.HCM đã chấp thuận chủ trương chuyển đổi công năng các căn hộ này và chia thành hai khối để tổ chức đấu giá.

Cụ thể:

Việc chuyển đổi công năng có ý nghĩa quan trọng bởi nhà đầu tư có thể nghiên cứu phương án khai thác thương mại thay vì chỉ sử dụng quỹ căn hộ theo mục đích tái định cư ban đầu.

Sau khi phương án chuyển đổi được thông qua, một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã thể hiện sự quan tâm đến khu nhà này, trong đó có Son Kim Land, Sunshine Group và Bcons.

Tuy nhiên, sự quan tâm của doanh nghiệp chưa đồng nghĩa với việc các đơn vị này chắc chắn sẽ tham gia hoặc trúng đấu giá. Khả năng cạnh tranh thực tế còn phụ thuộc vào mức giá khởi điểm, điều kiện đấu giá, phương án đầu tư và hiệu quả tài chính của dự án.

Do 3.790 căn hộ được đầu tư bằng ngân sách nhà nước, quá trình bán đấu giá phải thực hiện theo trình tự, thủ tục về quản lý và sử dụng tài sản công. Đây là yếu tố quan trọng nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch và hiệu quả trong quá trình xử lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước.

Khu tái định cư Bình Khánh có vị trí đáng chú ý trong tổng thể Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Khu tái định cư Bình Khánh được xây dựng trong giai đoạn 2013-2015, thuộc chương trình phát triển 12.500 căn hộ tái định cư dành cho người dân bị ảnh hưởng bởi quá trình giải tỏa để triển khai Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Sau khi hoàn thành khoảng 8.500 căn hộ từ năm 2015 bằng nguồn vốn ngân sách, TP.HCM giữ lại 2.924 căn để phục vụ nhu cầu tái định cư.

Đối với phần quỹ căn hộ còn lại, thành phố cho phép đấu giá 3.790 căn trong tổng số 5.626 căn nhằm thu hồi nguồn vốn Nhà nước đã đầu tư.

Việc đưa quỹ căn hộ này trở lại thị trường thông qua đấu giá có thể tạo ra một nguồn cung nhà ở quy mô lớn tại khu vực Thủ Thiêm. Đây là khu vực được định hướng phát triển thành trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ quan trọng của TP.HCM.

Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả quỹ tài sản này, nhà đầu tư cần đánh giá đồng thời nhiều yếu tố như chất lượng công trình hiện hữu, chi phí sửa chữa, khả năng hoàn thiện pháp lý, tiến độ đưa căn hộ vào khai thác và nhu cầu thực tế của thị trường.

Đặc biệt, với số lượng gần 3.800 căn hộ, việc phân phối sản phẩm trong một khoảng thời gian hợp lý sẽ là thách thức đáng kể, ngay cả đối với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn.

Đợt đấu giá mới có ý nghĩa gì đối với thị trường bất động sản TP.HCM?

Việc TP.HCM phê duyệt tổng giá trị hơn 18.253 tỷ đồng cho 5 lô đất và 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm mang ý nghĩa lớn hơn một thương vụ xử lý tài sản công thông thường.

Thứ nhất, đây là bước tiến trong quá trình khai thác quỹ đất và tài sản công có giá trị lớn. Thay vì để các công trình tiếp tục bỏ trống và xuống cấp, thành phố có thêm cơ sở pháp lý để tổ chức đấu giá, tìm kiếm nhà đầu tư có khả năng đưa tài sản vào sử dụng.

Thứ hai, phương án chuyển đổi sang nhà ở thương mại có thể mở rộng phạm vi nhà đầu tư quan tâm. Các doanh nghiệp có thể xây dựng kế hoạch cải tạo, kinh doanh, cho thuê hoặc phân phối căn hộ tùy theo điều kiện pháp lý và phương án được phê duyệt.

Thứ ba, kết quả đấu giá sẽ cung cấp thêm thông tin tham khảo về mức độ quan tâm của thị trường đối với bất động sản tại Thủ Thiêm, đặc biệt trong bối cảnh các khu đất có vị trí tốt tại khu vực này tiếp tục được đưa ra khai thác.

Dù vậy, giá trị hơn 18.253 tỷ đồng cũng đặt ra yêu cầu rất lớn về năng lực tài chính. Nhà đầu tư không chỉ cần chuẩn bị nguồn vốn tham gia đấu giá mà còn phải tính toán chi phí cải tạo, vận hành, quản lý và phương án tiêu thụ sản phẩm sau khi tiếp nhận tài sản.

Vì vậy, kết quả của đợt đấu giá trong quý IV/2026 sẽ là thông tin đáng chú ý đối với thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là phân khúc căn hộ và bất động sản thương mại tại khu vực Thủ Thiêm.

Việc TP.HCM phê duyệt tổng giá trị hơn 18.253 tỷ đồng đối với 5 lô đất và 3.790 căn hộ tại Khu tái định cư Bình Khánh là bước chuẩn bị quan trọng cho đợt đấu giá mới trong quý IV/2026. Sau 4 lần đấu giá không thành công, việc chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại cùng phương án phân chia thành hai khối được kỳ vọng sẽ mở rộng khả năng tiếp cận của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, khả năng thành công vẫn phụ thuộc vào mức giá khởi điểm chính thức, điều kiện tham gia đấu giá, chất lượng tài sản hiện hữu và hiệu quả khai thác thương mại trong dài hạn. Đây sẽ là một trong những thương vụ đáng theo dõi trên thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn cuối năm 2026.

Những câu hỏi thường gặp về đấu giá 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm

1. TP.HCM phê duyệt giá trị 5 lô đất và 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm bao nhiêu?

Tổng giá trị được phê duyệt tại thời điểm tháng 10/2026 là hơn 18.253 tỷ đồng, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, công trình xây dựng trên đất và giá trị phân bổ hạ tầng.

2. Có bao nhiêu căn hộ được đưa ra đấu giá?

Tổng cộng 3.790 căn hộ thuộc 5 lô đất R1, R2, R3, R4 và R5 tại Khu tái định cư Bình Khánh, phường An Khánh, TP.HCM.

3. Giá trị quyền sử dụng đất của 5 lô đất là bao nhiêu?

Giá trị quyền sử dụng đất được phê duyệt là hơn 11.316 tỷ đồng, áp dụng đối với diện tích khoảng 78.822,7 m² đất chung cư hỗn hợp cao tầng.

4. Khi nào TP.HCM dự kiến tổ chức đấu giá?

Theo kế hoạch được đề cập, thời gian tổ chức đấu giá dự kiến trong quý IV/2026. Thời điểm chính thức cần căn cứ thông báo và lịch tổ chức của cơ quan có thẩm quyền.

5. Vì sao 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm đã nhiều lần đấu giá nhưng không thành công?

Những nguyên nhân được đề cập gồm quy mô tài sản lớn, yêu cầu vốn đầu tư cao, giá khởi điểm tương đối lớn và tình trạng xuống cấp của các công trình sau thời gian dài chưa được khai thác.

6. Các căn hộ này có được chuyển đổi sang nhà ở thương mại không?

Tháng 8/2025, UBND TP.HCM đã chấp thuận chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại, đồng thời chia thành hai khối gồm 2.220 căn và 1.570 căn để tổ chức đấu giá.

7. Thời hạn sử dụng đất sau khi trúng đấu giá là bao lâu?

Theo phương án đấu giá được phê duyệt, thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tính từ ngày Chủ tịch UBND TP.HCM ban hành quyết định giao đất cho người trúng đấu giá.